重庆照母山市场分析

1、竞品动态分析恒大照母山【基础信息】开发商重庆恒大鑫泉置业有限公司 项目地址北部新区照母山北麓（金山大道大坡隧道旁）占地面积1008亩总建面117万方拿地时间2013年5月27日楼面地价4340元/容积率1.73绿化率35%规划户数10682户面积范围高层：44-113小高层：43-79洋房：103-111联排：136-158叠拼：117-152双拼：176-381建筑形态高层、洋房、别墅建筑风格高层：新古典小高层：新古典洋房：法式别墅：法式几梯几户高层：2梯4户、2梯6户、3梯8户、3梯10户小高层：1梯6户洋房：1梯2户别墅：独户楼层高层：21层、27层、28层、30层、32层小高层：18层

2、洋房：7+1层车位比例待定交房标准高层精装：1500元/小高层精装：2000元/洋房精装：3000元/物管费用高层：2.8元/月洋房：3.5元/月别墅：5元/月电梯品牌奥蒂斯层高高层：3m物业管理恒大金碧物业恒大照母山目前主要在售为：翡翠华庭高层12#、13#（2T4）、14#、15#、19# （2T4），面积段68-113；御景半岛小高层7#、8#、9#、10#（1T6），面积段43-79；山水城小高层17#-24#（1T6），面积段43-79 ；下阶段推货仍然以小高层为主，高层预计加推山水城26号楼，日期未定；恒大照母山【热销户型】销售面积约75使用面积约80赠送比例6.7%赠送内容阳台半

3、面积赠送（5），飘窗全面积赠送；户型综合点评 三房户型，结构紧凑，过道存在少量浪费，动静分区，干湿分区。销售面积约67使用面积约70.6赠送比例5.4%赠送内容阳台半面积赠送（3.6），飘窗全面积赠送；户型综合点评两房户型，结构紧凑，干湿分区，动静分区不合理。销售面积约79使用面积约83.7赠送比例5.9%赠送内容阳台半面积赠送（4.7），飘窗全面积赠送；户型综合点评 三房户型，功能齐全，干湿分区，舒适性强恒大照母山【小结】恒大向各业主强行收取3%的契税，按国家相关规定，建面小于90平，国家收取1%的契税，大于90平，国家收取1.5%，恒大此举严重违反国家相关规定。本人与广大业主朋友多次与重庆

4、恒大及其合作的销售公司易居公司，多次沟通协商无果，重庆恒大以及易居公司相互推诿，互不认账，拒不退还各业主多交的1.52%税费。为此，本人与广大业主咨询相关税务机构，恒大已于2015年3月前已在该机构进行税务申报，并取得相关发票（同比周围金科、万科基本2个月时间内，已经拖延较久，）。在2015年5月上旬，部分业主向重庆恒大提出出据各业主的契税发票，恒大以及易居公司拒不出据，已尚未申报搪塞业主，并强行规定必须在2017年交房半年后才能领取相关发票和多交税款。恒大照母山： 产品规划不合理：项目呈洼地结构，主打低密度产品，整体规划呈“高层包围洋房、别墅”布局，高层有一定景观视野，但紧邻金山大道主干道，

5、噪音、灰尘影响严重，不宜居住； 地理利用不合理：项目三个组团内部有高差，单个组团内部高差较大，使用原始地貌节约成本，导致小区内部活动空间缩小，客户出入不便； 商业布局不合理：分布过于集中，山水城组团小高层客户而言，生活购物相当不便利， 交通设计不合理：整个项目仅3个出入口，山水城组团出入口双向两车道，该组团高层、及小高层约4000户，将拥有车辆约2000-3000辆，将导致后期交通非常拥堵；融创凡尔赛【基础信息】开发商重庆业晋房地产开发有限公司 项目地址渝北照母山植物园旁（星光大道延长线旁）占地面积39.8万方总建面99.5万方拿地时间2012年11月26日楼面地价2460元/容积率2.5绿化

6、率35%规划户数高层：2165户 一期别墅：247户面积范围高层：44-158别墅：215-510建筑形态别墅、高层建筑风格法式建筑风格几梯几户3T8/2T5楼层别墅：3层高层:33层户车比例1：0.9交房标准清水物管费用高层：2.5元/.月别墅：3.5元/月电梯品牌通力电梯层高高层：3m，别墅：地下室5.8m物业管理 重庆融创物业管理有限公司目前主要在售二期高层，其中7-10#为2015年4月推出，一期已经接房，目前在售产品面积段60-112；下阶段将推出三期高层，产品与之前相同；融创凡尔赛【主力户型】销售面积59.4使用面积60.4赠送比例2.00%赠送内容飘窗 户型综合点评户型方正紧凑，

7、主卧3.2m窗户，景观资源丰富，通风采光好。销售面积63.8使用面积72.9赠送比例14.2%赠送内容 阳台 户型综合点评户型方正紧凑，功能分布合理，主卧3.6m窗户设计，景观资源丰富。销售面积95.99使用面积106.96赠送比例11.4%赠送内容阳台、飘窗户型综合点评户型为两室两厅+院馆设计，动静分区明显，功能性强，可变空间大。销售面积81.94使用面积91.48赠送比例11.6%赠送内容阳台、飘窗户型综合点评户型方正紧凑，赠送面积大，带可变空间，3.7m景观阳台，采光通风效果比较好。融创凡尔赛【小结】凡尔赛按照就近分配就读康小或者竹林学校。优点： 1、拥有塞纳湖，就是别墅下面那个湖，风景

8、更好； 2、风景好，真享照母山中心，照母山片区，真正的照母山脚下。 3、与新牌坊一洞之隔，前提是那个星光隧道打通（说的14年动工到现在还没影子），通肯定是要通，只是政府一直拖；缺点： 1、位置差，很多估计就忌讳这种隧道口的楼盘。万一隧道不打，这个位置显得尴尬。而且目前没得公交站，轻轨站。 打通之后，今后的又一拥堵点位，噪音大； 2、基本没得商业配套。去超市买个菜撒的极为不方便，要去大型购物，只有去新牌坊这边这个商圈或者以后的金州商圈。东原星樾【基础信息】开发商 重庆东原房地产开发有限公司 项目地址渝北新牌坊星光大道北延线（照母山植物园旁）占地面积19.07万方总建面36万方拿地时间2013年5

9、月10日楼面地价4960元/容积率5.3 绿化率30.0%规划户数约2000户面积范围高层：45-76联排：235-341双拼：317独栋：570-744建筑形态别墅、高层、商业建筑风格别墅：赖特风格几梯几户别墅：独户楼层双拼、独栋：负2-2层联排别墅：负1-3层户车比例一期：1:2交房标准清水房物管费用别墅：5元/月电梯品牌待定层高别墅：地下室6m物业管理新东原物业管理有限公司在售售罄新推未售星樾高层组团星樾高层组团1234567目前在售1#（3T12）、2#（3T10）、4#（3T10）；东原星樾【热销户型】销售面积约45使用面积约53.7赠送比例19.0%赠送内容院馆半赠送（3.5）、生

10、活阳台半赠送（1.4）、飘窗全赠送（3.8）户型综合点评 户型方正，可变两房，功能齐全，结构紧凑。销售面积约67使用面积约76.8赠送比例15.0%赠送内容院馆半赠送（3.8）、阳台半赠送（2.5）、飘窗全赠送（3.5）户型综合点评户型结构紧凑，院馆赠送，可变三房，功能齐全，干湿分区。销售面积约76使用面积约87.7赠送比例15.0%赠送内容院馆半赠送（3.9）、阳台半赠送（3.3）、飘窗全赠送（4.5）户型综合点评 户型方正，可变两房，功能齐全，结构紧凑。东原星樾【小结】优点： 1、拥有湖景资源，售房部外，风景更好； 2、与新牌坊一洞之隔，前提是那个星光隧道打通（说的14年动工到现在还没影子

11、），通肯定是要通，只是政府一直拖；缺点： 1、位置差，很多估计就忌讳这种隧道口的楼盘。万一隧道不打，这个位置显得尴尬。而且目前没得公交站，轻轨站。打通之后，今后的又一拥堵点位，噪音大；玥湖园【基础信息】9151314876541211103211413在售售罄新开未售开发商和记黄埔有限公司（豪聪投资有限公司）项目地址北部新区金州大道中段玥湖园1号（重光立交旁）占地面积199亩总建面27.92万方拿地时间2010年11月26日楼面地价6492元/容积率2.1绿化率30%规划户数1838户面积范围类独立：211-466洋房：122-279小高层：74-181建筑形态类独立、洋房、小高层建筑风格类独

12、立：新古典洋房：ART DECO几梯几户类独立：独户洋房：1梯2户小高层：2梯2户楼层别墅：负1-3层、负1-4层洋房：7+1层车位比例1:1交房标准清水物管费用别墅4.8元/月洋房：3.8元/月小高层：2.8元/月电梯品牌待定层高别墅：负1-3层户型：地下室6m，一层3m，二层3.6m，三层6m；负1-4层户型：地下室6m，地上3m洋房：标准层3m小高层：3m物业管理家利物业管理（深圳）有限公司玥湖园【产品信息】本次开盘分析：1）项目开盘前蓄客历时近2个月，办卡约50张；2）本次开盘滞销，套内均价9560元/，去化率19%。本次去化分析：1）本次新推2梯2户小高层产品，电梯配置高，价格高于区

13、域整体均价水平；2）临主干道，受噪音影响较大，次卧开间较小，居住舒适度较差；3）板式结构，户型进深过长，中部采光较差，舒适度差，市场接受度不高。加推时间2015年8月29日推出楼栋14号楼推出套数108当天销售情况21物业类型小高层销售均价11116折后均价9560面积区间74.78-181.729151314876541211103211413新推新推在售在售未售未售售罄售罄玥湖园【热销户型】玥湖园【小结】康田蔚蓝海【基础信息】开发商重庆康田置业有限公司 项目地址北部新区金州大道与肖家沟西支路交汇处（照母山森林公园北部附近）占地面积115亩总建面19.13拿地时间2013年10月8日楼面地价

14、3763元/容积率2.5绿化率30%规划户数1841户面积范围洋房：42.41-81.13建筑形态高层、洋房建筑风格洋房：法式几梯几户洋房：2梯4户楼层洋房：8+1层、11+1层、8+1层连11+1层户车比例1:1.12交房标准清水物管费用洋房：3元/电梯品牌待定层高洋房：标准层6m，地下室6m物业管理康田资产管理公司A组团洋房C组团洋房B组团洋房 D组团高层+商业在售售罄本月新开未售82976543110康田蔚蓝海【产品信息】16701093463000006536224322310000115211163512089.877061198812062120110000020406080100

15、120140160180020004000600080001000012000140001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应套数成交套数成交均价自3月开盘以来，共计推出373套，去化219套，均价11884元/，洋房产品错位竞争改善高层，地段支撑不足，市场接受度下降，价格稳定，去化一般。康田蔚蓝海【主力户型】一层二层销售面积约75使用面积约101赠送比例32%赠送内容挑空赠送（21）、阳台赠送（5）户型综合点评户型方正，结构合理；5.5米大开间阳台设计，通风采光好；主卧面积大舒适性好；康田蔚蓝海【主力户型】一层二层销售面积65使用面积88赠送比例26%赠送内容挑空19、阳

16、台4户型综合点评户型方正，结构合理，赠送面积大，主卧面积大，舒适性好，卧室1临近客厅，易受干扰康田蔚蓝海【小结】1、晋渝、协信在重庆本土出名吗？为何晋渝破产、协信老板被抓？康田是重庆本土国企，隶属于重庆地产集团，相对来说我觉得会比金科协信这些开发商的房子更有保障。您知道重庆图书馆、少年宫、科技馆吗？没错，就是康田打造，康田一家名气不大却实力雄厚的国企开发公司！2、我们每个组团是10栋洋房，大约700户左右，相当于三栋高层的户数，楼间距26-36米，在照母山片区，洋房楼间距最大的就是康田的洋房；3、在康田B组团和C组团之间有10000方的小区公共设施包含篮球场、羽毛球场、健身跑道和健身设施等，而且是刷业主卡才能入内的，康田没有游泳池，因为这是一个纯洋房的高档小区！4、您所看到的