房地产基础知识

1、第一篇：第一篇：什么是房地产什么是房地产第二篇：第二篇：房地产专业术语房地产专业术语第三篇：第三篇：房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识第四篇：第四篇：房地产相关法律、法规房地产相关法律、法规第一篇第一篇 什么是房地产什么是房地产房地产房地产又称为不动产，是房产和地产的总称，主要是指土地及附着在土地上的人工构筑物、建筑物、附属设施以及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房产房产是房屋财产的统称，是房屋的社会经济形态，泛指一切有经济价值的房屋及其与房屋有关的权益。房屋作为房产中最重要的内容，其主要特征有四点：房屋作为房产中最重要的内容，其主要特征有四点：（1）空间上的固定性。 （2）耐

2、久性。 （3）收益递减性。（4）效用上的多层次性。国际上，通常把房产归为两大类：一类为“住宅房屋”，另一类为“非住宅房屋”地产地产是指土地财产，是一切有价的土地和与土地有关的权益，包括土地的所有权和政府法定有效期内该土地的使用权。以美国和日本为代表的土地私有制国家，地产为土地所有权；而在中国、英国、新加坡等国家，土地所有权归国家或皇室所有，地产则主要是指土地的使用权。地产的四个特征：（1）数量有限 （2）位置不可移动 （3）多用途 （4）聚积资本房产与地产的区别：房产与地产的区别：（1）地产可以单独存在，而房产则不能离开地产而单独存在。（2）房产是最终产品，能够直接满足人的生产、生活等各种需要

3、，地产则不同。（3）房产有折旧，而地产没有折旧 (我国有关建筑物安全的规定为：钢结构70年；钢混结构60年，砖混结构50年，砖木结构40年，简易结构10年）。（4）地产的价格主要受级差地租规律的支配，而房产的价格则决定于建筑成本加上土地价格。房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融、建筑、装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房地产开发、房地产销售到物业管理，是一个很长的过程，而且任何一个环节出现问题都会导致过程中出现偏差。所以，在房地产业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节的工作都需要有专业的人才从事，以前一家公司完成整个过程的现象将越来越少

4、。与房地产业相关的企业：与房地产业相关的企业：开发商：开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业。一般国内将房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。承建商：承建商：即建筑商，是指从事住宅建设的企业。建筑商不是开发商，建筑商是负责建筑施工的，他受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设。国家对施工企业一般分了从一级到四级四个级别，一级企业为最高。监理公司：监理公司：对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲、乙、丙三级。代理公司：代理公司：指接受开发商的委托，根据项目的特点，从项目前期定位，

5、广告、营销策划到项目的销售代理进行一系列整体运作的服务型企业。物业管理公司：物业管理公司：是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。房地产相关行业组织图房地产相关行业组织图第二篇第二篇 房地产专业术语房地产专业术语土地所有制：土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市

6、郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。 集体土地：集体土地：是指农村集体所有的土地。征用土地：征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。合作建房：合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。土地使用权：土地使用权：是指土地使

7、用者依法享有使用和取得国有土地利益的权利，土地使用权可以依法转让。土地使用权的出让：土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让：土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠予和继承的方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权划拨：土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 土地使用权出让年限：（最高年限）土地使用权出让年限：（最高年限）（1）居住用地70年

8、 （2）工业用地50年 （3）商业、旅游、娱乐用地40年 （4）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 （5）综合或其他用地50年。 土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签定合同，向政土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签定合同，向政府交纳土地出让金，并办理登记，就可以继续使用土地。府交纳土地出让金，并办理登记，就可以继续使用土地。生地：生地：指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地：熟地：指已完成三通一平或七通一平等工作，已具备使用条件的土地。三通一平：三通一平：指水通、电通、路通，场地平整。七通一平：七通一平：指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 宗地

9、图：宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 商品房：商品房：是指由房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房等。二手房：二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。 经济适用房：经济适用房：经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特

10、点。廉租房：廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。 公寓：公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。 写字楼：写字楼：是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。 商场：商场：是指规划为对外公开进行经营的建筑物。 综合楼：综合楼：是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 商住楼：商住楼：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使业主在居住的同时

11、又能从事商业活动的住宅形式。 别墅：别墅：是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连排别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。 占地面积：占地面积：项目所占的所有土地面积，包括走廊,花园,基地线以内。建筑基底面积：建筑基底面积：又叫投影面积，是指建筑物整体在地面的正投影面积

12、。总建筑面积总建筑面积: :是指项目用地范围内，每一栋建筑的每一层加起来的面积总和。建筑密度：建筑密度：又叫建筑覆盖率，指项目用地范围内总建筑基底面积与总占地面积之比。容积率：容积率：是指项目用地范围内总建筑面积与总占地面积之比。计算公式为：容积率小区总建筑面积小区总占地面积绿化率：绿化率：项目用地范围内总绿化面积在总占地面积中所占的百分比。绿地率：绿地率：项目用地范围内各类绿地面积之和与总占地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化，一般来讲：绿地率绿化率。配套设施配套设施: :主要是为方便项目业主所提供的各种设施，包括小区会所、各种运动健身场地、商业服务设施等。楼间距：楼

13、间距：建筑物与建筑物外墙之间的直线距离。一般来讲，南北向平行布置的住宅，楼距是楼高的0.7倍，此为南北朝向排列的楼房间距，若东西向则为0.5倍。 应注意的是：这个0.7倍是指首层的间距标准。0.50.7房屋的建筑面积：房屋的建筑面积：是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上(含2.2m)的永久性建筑。 套内建筑面积：套内建筑面积：简称套内面积，是指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积由三部分组成：（1）套内使用面积;（2）套内墙体面积;（3）阳台建筑面积。其中封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面

14、积，半封闭式阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 套内使用面积：套内使用面积：又叫地毯面积，指住宅中入户门内全部可供使用的净面积之和。包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台和室内走道、室内楼梯等。公摊面积：公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下

15、室都不计入共有建筑面积。得房率：得房率：房屋套内面积与建筑面积之比。住宅层高：住宅层高：本层地面至上一层地面的高度,一般住宅标准层高为2.8米。 住宅净高：住宅净高：指本层楼板上表面到上层楼板面下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度。商品房住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度、高度）这三大指标是确定住宅价格的重要因素。 立面图：立面图：是将房屋的下正面用正投影方法在垂直投影面积得到的投影图，它表示建筑物的外部形状和高度等。剖面图：剖面图：是指按规定比例绘制的把建筑物沿竖直方向剖开的剖视图，它简要表示建筑物的结构形式和构建的位置。 住宅层高住宅层高住宅净层高

16、住宅净层高建筑剖面图建筑剖面图建筑立面图建筑立面图住宅开间：住宅开间：在住宅的设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅进深：住宅进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或或一栋居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。开开 间间进进 深深户型图标尺户型图标尺入户门入户门飘飘 窗窗鸟瞰图：鸟瞰图：是指在一定的高度由上往下直视整个项目社区及各方位的效果图。产权证书：产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。 房屋所有权证房屋所有权证: :是房屋竣工验收后

17、,由房管部门签发的，作为合法拥有房屋所有权的最主要证明材料。五证两书：五证两书：国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、住宅使用说明书、住宅质量保证书。 契税：契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。建筑面积90平方米以下惟一住房，收取1%契税；90平方米（含）以上、144平方米以下的普通住房，征收2%契税；对个人购买144平方米（含）以上的非普通住房或非住宅的，按4%税率征收契税。 物业维修基金：物业维修基金：物业维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金

18、。 银行按揭：银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。 转按揭：转按揭：转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 住房公积金：住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性

19、质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。 公积金贷款：公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。 预售面积：预售面积：是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用。竣工面积：竣工面积：是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。入伙：入伙：指业主领取钥匙，收房入住。 第三篇第三篇 房地产建筑基础知识房地产建筑基础知识房屋建筑的分类：房屋建筑的分

20、类： 房屋建筑按其使用功能可分为生产性建筑和非生产性建筑。生产性建筑主要是指工业建筑；非生产性建筑即民用建筑，它可分为居住建筑和公共建筑两类。住宅按其建筑层数可分为：住宅按其建筑层数可分为： 1、低层住宅为1层至3层； 2、多层住宅为4层至7层； 3、高层住宅为8层以上。国际通行划分为四类： 第一类：层数8-16层，高度在25-50米之间，通常称为小高层住宅； 第二类：层数17-25层，最高达75米； 第三类：层数26-40层，最高达100米； 第四类：层数在40层以上，高度超过100米，称为超高层住宅；目前国内极少有超高层的住宅。 住宅按完工程度可分为：住宅按完工程度可分为：期房期房习惯上，

21、我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。现房现房一般指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的产权栋证的商品房，消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。住宅按交房标准可分为：住宅按交房标准可分为：毛坯房毛坯房指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋。精装修房精装修房简单来说是经过装修处理的，甚至附带能满足日常使用功能的家具和电器，交房后马上可以入住的房屋。建筑按所用建筑

22、材料分类：建筑按所用建筑材料分类： 钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：是由钢筋和混凝土两种材料构成。应用范围十分广泛，是由于以下优点： A强度高；B耐久性好；C可模性好；D.耐火性好；E抗震性好；缺点：自重大，抗裂能力差，现浇时耗费模板多，工期长等。砌体结构：砌体结构：是指用普通粘土砖、承重粘土空心砖（简称空心砖）、硅酸盐砖、混凝土中小型砌砖，或料石和毛石等通过砂浆砌筑而成的结构。其缺点是：自重大、强度低、抗震性能差等缺点。 钢结构：钢结构：是由钢材制成的结构。多用于高层建筑如：体育场、电视塔等。 优点是：强度高、重量轻、材质均匀、以及制作简单、运输方便等。 缺点是：容易腐蚀、维修费用高、耐火性

23、差等缺点。 钢结构钢结构/红星国际会展中心红星国际会展中心钢结构钢结构/美国自由女神美国自由女神建筑按承重结构类型来分：建筑按承重结构类型来分：砖混结构：砖混结构：砖混结构是指由小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。例如：竖直承重构件用砖墙、砖柱而水平构件用钢筋混凝土梁，板所建造的结构，就属于砖混结构。多用于建6层以下房屋。 框架结构：框架结构：是由纵梁、横梁和柱组成的结构。目前，在我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。框架框架剪力墙结构：剪力墙结构：当房屋高度超过一定限度后，再使用框架结构，框架梁、柱尺寸就会很大，这样房屋造价不仅增加，而且建筑使用面积也会减小，在这种情况下，

24、通常采用框架剪力墙结构。 框架剪力墙结构是在框架纵方向的适当位置，在柱与柱之间设置几道厚度较大的钢筋混凝土墙头而成的，由于在这种结构中剪力由框架承受，而框架主要承受竖向荷载。由于框架剪力墙结构充分发挥了两者的优点，因此，在高层建筑中采用此结构比框架结构更经济合理。剪力墙结构：剪力墙结构：是由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。这种墙体除可抵抗水平荷载和竖向荷载作用外，还对房屋起维护和分割作，这种结构多使用于1230层的高层建筑中。从使用效果上讲，框剪结构相对于砖混结构有两个优点：1、套内使用面积大。套内使用面积套内建筑面积套内墙体面积。框剪结构的剪力墙是20CM厚的，隔墙10CM厚，而砖混结构

25、的承重墙24CM厚，单砖隔墙12CM厚，显然套内墙体的面积要比框剪结构大些。2、建筑开间（房间的横向长度）大。砖混结构的住宅印象里4.5米开间是最大的了，再大就要加梁了。而框剪结构的房子可以做到6、7米开间。开间大了，房屋的采光效果好，而且家具摆放也更合理。框剪结构与砖混结构的优劣势对比框剪结构与砖混结构的优劣势对比砖混结构相对于框剪结构的优点也有四个：1、施工更方便。由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性，施工技术与施工设备简单。2、价格更低廉。可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。3、材质更健

26、康。砖混结构所使用的红砖是由粘土烧制的，虽然破坏了农田，但这种天然粘土烧制的红砖，可以起到调节室内空气湿度的作用。4、保温效果好。在同样不做保温处理的情况下，红砖比框剪结构的轻质砖保温效果更强。 框剪结构与砖混结构的优劣势对比框剪结构与砖混结构的优劣势对比坡屋顶独立别墅纳帕溪谷（北京低层框架结构）坡屋顶独立别墅温哥华森林（北京低层砖木结构）3层坡屋顶联排别墅金鹰城圣爵菲斯（低层/砖混）联排别墅托斯卡纳（低层/砖混）5层洋房融科檀香山（多层/框架）6层公寓东方新城（多层/砖混）18层公寓板楼中江国际花城（高层/框剪）电梯高层金色屋顶（塔楼/框剪）上海某倒塌13层电梯小高层（板楼/剪力墙结构）几个

27、与户型解说有关的概念：几个与户型解说有关的概念：1、承重墙：、承重墙：指支撑着上部楼层重量的墙体。2、非承重墙：、非承重墙：又叫填充墙，指不支撑上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。3、预置板、预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用，多见于转混结构的房屋。4、现浇板：、现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。 一般户型图中以一般户型图中以深黑色标示的为深黑色标示的为承重柱或剪力墙承重柱或剪力墙一般户型图中一般户型图中以浅色标示的以

28、浅色标示的墙体为填充墙墙体为填充墙此处上此处上错错60cm60cm电梯井电梯井楼梯间楼梯间5 5、错层：、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯连接。能够动静分区，使住宅有丰 富的层次感和空间感。一般错开60cm左右。6、跃式住宅：、跃式住宅：其特点是住宅占有上下两层楼面，上下层之间采用户内独立的小楼梯连接。一般跃式的一楼为客厅、餐厅和厨房，二楼为卧室区。通往楼上通往楼上的室内楼的室内楼梯梯跃式上层跃式上层 跃式下层跃式下层 7、复式楼：、复式楼：复式楼在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高（普通住宅层高一般为2.83m），一般为4.85米，可以在局部掏出夹层，安排卧室或

29、书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。8、退台式住宅：、退台式住宅：住宅建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大露台，可做花园使用。常见的是四层的退台式设计。一级一级退台退台二级二级退台退台三级三级退台退台住宅建筑用材住宅建筑用材外墙保温：外墙保温：保温砂浆保温砂浆膨胀聚苯板（膨胀聚苯板（EPSEPS板）板）挤塑聚苯板挤塑聚苯板住宅建筑用材住宅建筑用材玻璃：玻璃：普通双层中空玻璃普通双层中空玻璃Low-ELow-E玻璃玻璃住宅建筑用材住宅建筑用材型材：型材：铝合金铝合金塑钢塑钢断桥隔热断桥隔热玻璃钢玻璃钢住宅建筑用材住宅建筑用材

30、外墙装饰：外墙装饰：弹性涂料弹性涂料氟碳漆氟碳漆真石漆真石漆瓷砖瓷砖劈开砖劈开砖石材石材长沙世嘉国际华城长沙世嘉国际华城住宅建筑用材住宅建筑用材入户门：入户门：防盗门防盗门钢木子母门钢木子母门指纹锁指纹锁长沙世嘉国际华城长沙世嘉国际华城住宅建筑用材住宅建筑用材新风系统：新风系统：机械式机械式全热交换式全热交换式住宅建筑用材住宅建筑用材中央热水中央热水住宅建筑用材住宅建筑用材管道直饮水管道直饮水住宅建筑用材住宅建筑用材户式中央空调户式中央空调住宅建筑用材住宅建筑用材地板采暖地板采暖+ +浮筑式楼板浮筑式楼板住宅建筑用材住宅建筑用材小区智能化系统：小区智能化系统：彩色可视对讲器彩色可视对讲器红外窗

31、栅红外窗栅红外探头红外探头门磁和紧急呼叫按钮门磁和紧急呼叫按钮第四篇第四篇 房地产相关法律法规房地产相关法律法规第一章第一章 总则总则 第一条第一条 为规范城市房地产交易市场，保障交易当事人的合法权益，为规范城市房地产交易市场，保障交易当事人的合法权益，根据根据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关法律、法规的规定和其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。，结合本市实际，制定本办法。 第二条第二条 本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理，适本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理，适用本办法。地上无建（构）筑物的土地使用权交易，不适

32、用本办法。用本办法。地上无建（构）筑物的土地使用权交易，不适用本办法。 第三条第三条 本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。屋租赁以及房地产中介服务等。 第四条第四条 市房屋产权管理局（以下简称市房产局）在规定职责范围内市房屋产权管理局（以下简称市房产局）在规定职责范围内负责全市房地产交易的管理工作，其他相关部门根据各自职责做好房地产负责全市房地产交易的管理工作，其他相关部门根据各自职责做好房地产交易管理工作。交易管理工作。第二章第二章 一般规定一般规定 第五条第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权

33、和该房屋占用范围内的房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。土地使用权同时转让、抵押。 第六条第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的，按份共有的房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的，按份共有的房地产，以房地产权利人所占份额为限；共同共有的房地产，必须经全体房地产，以房地产权利人所占份额为限；共同共有的房地产，必须经全体共有人书面同意，转让人或抵押人为全体共有人。共有人书面同意，转让人或抵押人为全体共有人。 第七条第七条 房地产交易合同应当采用书面形式，当事人应当持合同或者房地产交易合同应当采用书面形式，当事人应当持合同或者有关法律文书等相关资

34、料到市房产局办理房地产交易相关手续。有关法律文书等相关资料到市房产局办理房地产交易相关手续。 第八条第八条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方格证明；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件。当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，有效的身份证件。当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，

35、监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。 第九条第九条 房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格，房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格，按规定缴纳税费。按规定缴纳税费。 第十条第十条 发布房地产广告，应当遵守房地产广告发布的有关规定，不发布房地产广告，应当遵守房地产广告发布的有关规定，不得欺骗和误导公众。得欺骗和误导公众。 第十一条第十一条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查

36、，提交交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查，提交的资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知，资料补正日为受理的资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知，资料补正日为受理日。受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。日。受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。 第十二条第十二条 当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。 法法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。当指派两名

37、以上工作人员进行核实。第三章第三章 房地产转让房地产转让 第十三条第十三条 本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称的其他合法方与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称的其他合法方式主要包括：式主要包括： （一）以房地产交换的；（一）以房地产交换的； （二）以房地产抵债的；（二）以房地产抵债的； （三）房屋继承；（三）房屋继承； （四）以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的；（四）以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的； （五）一方

38、提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开（五）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （六）因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；（六）因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的； （七）单位房屋因调拨、价拨，房地产权属发生转移的；（七）单位房屋因调拨、价拨，房地产权属发生转移的； （八）法律、法规、规章规定的其他方式。（八）法律、法规、规章规定的其他方式。 第十四条第十四条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物按照国家和本市有关规定可以单独转让的停

39、车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。同中约定单独转让的，视作一并转让。 按照房屋建筑设计为独立成套的房按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。屋，不得分割转让。 第十五条第十五条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。售价格实行政府指导价。 集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规和规章的规定。法规和规章的规

40、定。 房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。围内土地使用权的价格。 第十六条第十六条 共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。 租赁房屋出售时，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人，承租租赁房屋出售时，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。享有优先购买权的人应自接到通知之日起三人在同等条件下有优先购买权。享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。十日内予以书面

41、答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。 第十七条第十七条 当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房产局申请办理转移登记。产局申请办理转移登记。 转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料：交以下主要资料： （一）房屋权属证书和土地使用权属证书；（一）房屋权属证书和土地使用权属证书； （二）转让当事人的身份证明；（二）转让当事人的身份证明； （三）转让合同或者与转让有关的生效的法律文书；（三）转让合同或者与转让有关的生效的法律文书； （四）法律、法规规定的其他应当提交的资料。（四）法律、法规

42、规定的其他应当提交的资料。 房地产转让或者变更时，应当向市房产局申请办理房产变更登记，房地产转让或者变更时，应当向市房产局申请办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。换或者更改土地使用权证书。 第十八条第十八条 取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证应当符合以下条件：应当符合以下条件： （一）取得土地使用权证书；（一）取得土地使用权证书； （二

43、）取得商品房建设工程规划许可证；（二）取得商品房建设工程规划许可证； （三）取得商品房建筑施工许可证；（三）取得商品房建筑施工许可证； （四）房屋土建工程完成（四）房屋土建工程完成50%50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）； （五）已确定商品房预售方案；（五）已确定商品房预售方案； （六）已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预（六）已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预售款监管协议；售款监管协议； （七）物业管理

44、方案。（七）物业管理方案。 市房产局对符合条件的，应当依法发放市房产局对符合条件的，应当依法发放商品房预售许可证商品房预售许可证；对；对不符合条件的，作出不予许可的决定，并书面通知申请人。不符合条件的，作出不予许可的决定，并书面通知申请人。 第十九条第十九条 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的监制的商品房买卖合同商品房买卖合同示范合同文本，房地产开发企业不得强制买受示范合同文本，房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的，人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人

45、签订合同的，对销售广告和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在合同文本中作对销售广告和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在合同文本中作出明确约定，出卖人不得拒绝。出明确约定，出卖人不得拒绝。 第二十条第二十条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市房产局办理登记备案手续。内，到市房产局办理登记备案手续。 申请办理变更登记备案手续。申请办理变更登记备案手续。 预售的商品房再行转让时，预售合同载明的预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。权利义务随之转移。 第二十一条第二十一条 商品房预售合同的主要条款

46、发生变更，买卖商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案手续。商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效变更登记备案手续。商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的，应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。的，应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。 第二十二条第二十二条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办理相关手续。理相关手续。

47、 再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局转让合同之日起三十日内向市房产局第四章第四章 房地产抵押房地产抵押 第二十三条第二十三条 本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 本办法所称的在建工程抵押，是指抵押

48、人为取得在建工程继续建造资金本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。 本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担

49、保的行为。为偿还贷款履行担保的行为。 本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。 第二十四条第二十四条 下列房地产不得设定抵押：下列房地产不得设定抵押： （一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产；的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产； （二）被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意

50、义的建筑物；（二）被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物； （三）依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；（三）依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产； （四）国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物；（四）国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物； （五）权属有争议的房屋；（五）权属有争议的房屋； （六）依法不得抵押的其他房地产。（六）依法不得抵押的其他房地产。 第二十五条第二十五条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押房地产开发企

51、业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。权人同意不得进行预售。 经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。位的抵押权。 第二十六条第二十六条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入的资产总额。设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的，余额部的资产总额。设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的，余额部分可以抵押，但抵押所

52、担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。分可以抵押，但抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。 同一同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。押权人。 第二十七条第二十七条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。的最高限额。 第二十八条第二十八条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定房地

53、产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。清该建设工程全部建造款的不在此限。 以在建工程设定抵押权，以在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：必须同时符合以下条件： （一）房屋土建工程完成（一）房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层；到十层； （二）符合建设工程承发包管理的有关规定。（二）符合建设工程承发包管理的有关规定。 第二十九条第二十九条 买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于买受人以

54、预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。 以预以预购商品房设定抵押权，应当符合有关商品房预售管理的规定。购商品房设定抵押权，应当符合有关商品房预售管理的规定。 第三十条第三十条 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书面变更合同。面变更合同。 抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管部门抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管部门的书面同意；一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要

55、变更抵押合同的的书面同意；一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。 第三十一条第三十一条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房产局申请办理抵押登记。产局申请办理抵押登记。 办理房地产抵押登记，应当向市房产局提交以下办理房地产抵押登记，应当向市房产局提交以下主要文件：主要文件： （一）房屋权属证书；（一）房屋权属证书； （二）主合同；（二）主合同； （三）抵押合同；（三）抵押合同； （四）可以证明抵押房地产价值的资料；（四）可以证明抵

56、押房地产价值的资料； （五）法律、法规规定的其他应当提交的资料。（五）法律、法规规定的其他应当提交的资料。 第三十二条第三十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之日起十五日内，到市房产局办理变更或者注销抵押登记在变更或终止之日起十五日内，到市房产局办理变更或者注销抵押登记手续。办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，市手续。办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，市房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人限期配合办理注房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人限期配合办理注销

57、手续，抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的，市房产局销手续，抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的，市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。可以依法核准抵押人的注销登记。 第三十三条第三十三条 建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵理初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。 第三十四条第三十四条 已设定抵押权的房地产，被依法列入拆迁范围已设定抵押权的房地产，被依法列入拆迁范

58、围的，抵押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担的，抵押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。 债务人不提前清债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的，因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿债务或不提供新的担保的，因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。偿费为抵押财产。 第五章第五章 房屋租赁房屋租赁 第三十五条第三十五条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋出租给承租人使用，

59、由承租人向出租人支付租金的行为。 本办法所称本办法所称的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。 第三十六条第三十六条 下列房屋不得出租：下列房屋不得出租： （一）属于违法建筑的；（一）属于违法建筑的； （二）不符合房屋使用安全标准的；（二）不符合房屋使用安全标准的； （三）司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其（三）司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；他形式限制房产权利的； （四）依法公告列入拆迁范围的房地产；（四）依法公告列入拆迁范围的房地产； （五

60、）有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。（五）有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 第三十七条第三十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，向市房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规定予以备案；对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通知申定予以备案；对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通知申请人。请人。 租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更或解租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更或