建业集团城市运营暨土地一级开发方案

1、Page序序 篇篇1Page 建业地产研究院自建业地产研究院自20102010年年8 8月月1 1日筹建以来，根据建业集团日筹建以来，根据建业集团的整体发展战略，依靠原大道智源的研究成果和多年实践的整体发展战略，依靠原大道智源的研究成果和多年实践，经过深入的思考和研究，本着，经过深入的思考和研究，本着“一切为了建业一切为了建业”的办院的办院宗旨，着手研究宗旨，着手研究 “ “三驾马车三驾马车”的战略规划，以图从产业的战略规划，以图从产业体系、产品体系和运营体系等企业良性产业生态发展链完体系、产品体系和运营体系等企业良性产业生态发展链完善的核心竞争力方面，使建业集团进行全面的提升。善的核心竞争力

2、方面，使建业集团进行全面的提升。 同时，根据建业集团发展的需要，转换思维模式，调整研同时，根据建业集团发展的需要，转换思维模式，调整研究课题，紧紧围绕建业的发展，制定了地产研究院的发展究课题，紧紧围绕建业的发展，制定了地产研究院的发展战略规划和近期工作计划，以求尽快把研究院的研究成果战略规划和近期工作计划，以求尽快把研究院的研究成果转化为建业集团的转化为建业集团的“驱动力驱动力”和和“核心力核心力”，做好建业集，做好建业集团实现进军地产百亿军团、实现年复合增长率团实现进军地产百亿军团、实现年复合增长率20-25%20-25%、销、销售收入突破售收入突破300300亿元、成为河南规模第一、市场占

3、有率第亿元、成为河南规模第一、市场占有率第一、赢利能力第一的伟大战略目标的一、赢利能力第一的伟大战略目标的“参谋部参谋部”和和“智囊智囊团团”。2Page 3 随着随着“中原经济区中原经济区”即将纳入整体国家战略规划，即将纳入整体国家战略规划，河南经济的快速发展已是不争的事实。河南经济的快速发展已是不争的事实。 河南将成为下一步中部经济发展的焦点和热点，河河南将成为下一步中部经济发展的焦点和热点，河南房地产业将迎来新的南房地产业将迎来新的“黄金十年黄金十年”，万达、恒大、中，万达、恒大、中信、闽商、浙商等域外资本大幅强势进入，地方性企业信、闽商、浙商等域外资本大幅强势进入，地方性企业也在抢掠有

4、限的市场资源，建业集团如何在新的历史机也在抢掠有限的市场资源，建业集团如何在新的历史机遇下，继续保持遇下，继续保持“专业化领袖型区域品牌地产开发商专业化领袖型区域品牌地产开发商”的的“行业老大行业老大”地位，实现单一的地位，实现单一的“房地产住宅开发商房地产住宅开发商”到商业地产开发及运营最后进入土地一级开发，实现一到商业地产开发及运营最后进入土地一级开发，实现一二三级市场联动，建业完善的产业生态链，使省域化扩二三级市场联动，建业完善的产业生态链，使省域化扩张战略价值实现最大化，是建业集团面临的核心问题，张战略价值实现最大化，是建业集团面临的核心问题，也是建业地产研究院为之奋斗的目标！也是建业

5、地产研究院为之奋斗的目标！Page 4建建 业业 集集 团团城市运营暨土地一级开发方案城市运营暨土地一级开发方案（第一阶段）（第一阶段）Page前言前言 建业集团作为河南房地产开发领域的第一品牌，在省域化聚焦发展战略的指引下，取得了良好的发展业绩，全建业集团作为河南房地产开发领域的第一品牌，在省域化聚焦发展战略的指引下，取得了良好的发展业绩，全面完成省域化战略布局，企业产品标准体系和管控体系趋于规范化。但在企业完成扩张区域布局之后，如何新形势面完成省域化战略布局，企业产品标准体系和管控体系趋于规范化。但在企业完成扩张区域布局之后，如何新形势下，抓住新机遇，更进一步提升建业省域聚焦商业模式的价值

6、？如何实现建业本土化资源的价值最大化？下，抓住新机遇，更进一步提升建业省域聚焦商业模式的价值？如何实现建业本土化资源的价值最大化？ 在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级

7、开发权已成为日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地曲线拿地”的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。 建业集团介入土地一级市场开发，凭借强大的品牌实力和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有建业集团介入土地一级市场开发，凭借强大的品牌实力和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到效把握整体战略发展布局，合理调配资源优

8、势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到“攘外安内、众生攘外安内、众生共赢共赢”的区域化商业模式价值最大化的战略部署，藉此完成从房地产开发商到城市运营商的转变，对建业集团省域的区域化商业模式价值最大化的战略部署，藉此完成从房地产开发商到城市运营商的转变，对建业集团省域化发展战略起着至关重要的作用，也是建业集团在新形势下完成下一个十年发展布局的核心导向。可全面提升建业化发展战略起着至关重要的作用，也是建业集团在新形势下完成下一个十年发展布局的核心导向。可全面提升建业集团的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。集团的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有

9、驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。5Page目目 录录第一部分：土地一级开发概述第一部分：土地一级开发概述第二部分：国内土地一级开发市场状况第二部分：国内土地一级开发市场状况第三部分：河南省土地一级开发市场状况第三部分：河南省土地一级开发市场状况第四部分：建业为什么要进入土地一级市场开发第四部分：建业为什么要进入土地一级市场开发第五部分：建业如何进入土地一级开发市场第五部分：建业如何进入土地一级开发市场第六部分：建业土地一级开发市场战略规划第六部分：建业土地一级开发市场战略规划第七部分：建业进行土地一级开发的融资模式第七部分：建业进行土地一级开发的融资模式第八部分：效益预测及可行性分析第八部分

10、：效益预测及可行性分析6Page土地一级开发的背景土地一级开发的背景u 改革开放以后，尤其是改革开放以后，尤其是2020世纪世纪9090年代以来，我国城镇化进程不断加快。到年代以来，我国城镇化进程不断加快。到20092009年底年底, ,全国全国3131个省、自个省、自治区、直辖市共有设市城市治区、直辖市共有设市城市655655个个, ,城镇化水平城镇化水平46.59%,46.59%,城镇人口达到城镇人口达到6218662186万。万。u每年城镇化水平提高一个百分点每年城镇化水平提高一个百分点, ,每年农村就有每年农村就有10001000万到万到12001200万农民进入城市。万农民进入城市。

11、u城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范、房地产市场秩序混乱、发不规范、房地产市场秩序混乱、u国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、社会矛盾上升等不良后果。社会矛盾上升等不良后果。u原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地

12、升值，通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。的滚动发展的城市经营理念。 7为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下，土在这种背景下，土地一级开发应运而生。地一级开发应运而生。Page什么是土地一级开发什么

13、是土地一级开发8 土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”或或“七通一平七通一平”的建设条件（熟地），再对熟的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。地进行有偿出让或转让的过程。 所以土地一级开发既是一种集征地

14、、拆迁、补偿、规划所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。程。 Page城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市规划纲要城市总体规划城市总体规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划

15、土地利用总体规划分区规划分区规划协调协调土地利用年度计划土地利用年度计划城市经济和社会发展规划城市经济和社会发展规划宏观层面：对城市未来发展宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用起着控制和引导作用微观层面：决定着土地开发微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模、质量的区域、布局、规模、质量和开发内容和开发内容Page10土地一级土地一级开发特点开发特点1、平台优、平台优（政府、资金、品牌）（政府、资金、品牌）2、技巧高、技巧高（高水平运作模式）（高水平运作模式）3、收益大、收益大（约是城市综合体的（约是城市综合体的3 3倍，住宅的倍，住宅的5 5倍）倍）4、风险小、风险小（风险可控）（风

16、险可控）5 、竞争小、竞争小（跳出传统二级开发竞争）（跳出传统二级开发竞争）6、易掌控、易掌控（既可进行一级开发，（既可进行一级开发，又可进行二级开发）又可进行二级开发）Page11从内涵上看，土地一级开发除了是一个以从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地生地变熟地”为主要特为主要特点的工程过程之外，还具有以下三个要素：点的工程过程之外，还具有以下三个要素：1、权属流转的过程权属流转的过程土地一级开发的过程实际上是一个土地土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。过程。三个要素三个要素3、利益协调的平台利益协调的平台2

17、、调控土地的手段调控土地的手段土地一级开发是政府运用土地供应规模与节土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段。奏调控土地市场的重要手段。土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业土地一级开发体现着以土地为载体的国家、企业(一一级开发企业级开发企业)和经济个体和经济个体(包含原用地企业、城市居民包含原用地企业、城市居民和农村农业生产者和农村农业生产者)三者之间的利益关系，是三者利三者之间的利益关系，是三者利益协调的平台。益协调的平台。Page土地一级开发中涉及的权属关系土地一级开发中涉及的权属关系土地权属关系土地权属关系土地所有权土地所有权土地使用权土地使用权土地一级开发权

18、土地一级开发权是土地所有人对其拥有的土地依法享有的是土地所有人对其拥有的土地依法享有的的权利。的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（存量土我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（存量土地）和集体所有制（增量土地）。地）和集体所有制（增量土地）。是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地的权利。的权利。土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施收、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务的权利

19、。建设、管理、服务的权利。获取土地一级开发权的方式：招标委托、授权委托和收购获取土地一级开发权的方式：招标委托、授权委托和收购上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资；仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。Page土地一级开发中权利主体与权属关系土地一级开发中权利主体与权属关系政政 府府一级开发主体一级开发主体

20、二级开发单位二级开发单位土地所有权土地所有权土地一级开发权土地一级开发权（受限土地使用权）（受限土地使用权）土地使用权土地使用权熟地出让熟地出让生地出让生地出让协助协助服务服务收回收回权利主体权利主体权属权属Page 金融机构金融机构原土地使用者原土地使用者五大相关利益者五大相关利益者专业咨询机构、专业咨询机构、工程承包商、工程承包商、材料设备供应商等合作伙伴材料设备供应商等合作伙伴政府机构政府机构二级开发商二级开发商相关利益者相关利益者得到合理的得到合理的征地拆迁补征地拆迁补偿和安置偿和安置诚信经营、诚信经营、合作共赢合作共赢确保资金确保资金安全和增安全和增值值实现最大实现最大盈利目标盈利目

21、标有利于区域有利于区域长远发展、长远发展、政绩体现、政绩体现、城市形象城市形象Page15土地一级开发与相关概念的区别与联系土地一级开发与相关概念的区别与联系城市开发的对象不仅包括城市土地，而且包括城市矿产资源、无形城市开发的对象不仅包括城市土地，而且包括城市矿产资源、无形资产、人力资源等。而城市土地一级开发的对象则是土地。二者是资产、人力资源等。而城市土地一级开发的对象则是土地。二者是包含与被包含关系，同时土地一级开发又具有上述三方面更深层次包含与被包含关系，同时土地一级开发又具有上述三方面更深层次的内涵。的内涵。与城市开发与城市开发如今推广储备土地的熟地出让，土地一级开发是土地储备的重要组

22、如今推广储备土地的熟地出让，土地一级开发是土地储备的重要组成部分。另一方面，土地一级开发的内涵在不断扩大，一级开发主成部分。另一方面，土地一级开发的内涵在不断扩大，一级开发主体不仅涉及土地开发环节，还涉及土地取得的环节，在这种情形下，体不仅涉及土地开发环节，还涉及土地取得的环节，在这种情形下，土地一级开发大致等于没有储备期的土地储备。土地一级开发大致等于没有储备期的土地储备。与土地储备与土地储备在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之地产开发；土地供应是土地一级

23、开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。前的开发属一级开发，之后为二级开发。与土地开发与土地开发城市经营是指对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资城市经营是指对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本本及其相关延伸资本(如道路、广场冠名权如道路、广场冠名权)等进行集聚、重组与运营，等进行集聚、重组与运营，从而获得收益的行为。以土地一级开发为核心的城市土地经营是城从而获得收益的行为。以土地一级开发为核心的城市土地经营是城市经营的重要内容之一。市经营的重要内容之一。与城市经营与城市经营Page16传统土地传统土地开发模式开发模式包办婚姻式包办

24、婚姻式由政府包办一切，把生地做成熟地、毛地做成净地后再出让给二级开发商，俗由政府包办一切，把生地做成熟地、毛地做成净地后再出让给二级开发商，俗称称“五统一五统一”或或“七统一七统一”，由政府成立专门的旧改或新城管委会。这种模式需要，由政府成立专门的旧改或新城管委会。这种模式需要政府投入大量的人力、物力、财力，属于最传统的办法，过去成立的各类开发政府投入大量的人力、物力、财力，属于最传统的办法，过去成立的各类开发区都采取这种办法，这种办法只能适用于有钱的政府。区都采取这种办法，这种办法只能适用于有钱的政府。割腊肉式割腊肉式谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一谁看上哪一块就割给谁，开发商

25、、用地单位自行做一级和二级开发，这是没有办法的办法。这种方式的好级和二级开发，这是没有办法的办法。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。城投公司模式城投公司模式政府先成立国有独资的一级开发公司，或者叫做基础设施公司、政府先成立国有独资的一级开发公司，或者叫做基础设施公司、土地运营公司等，这种城投公司负责全市或者某种类型的全域土地运营公司等，这种城投公司负责全市或者某种类型的全域土地开发，而不是仅限于某个项目、某个区域。这类公司有的土地开发，而不是仅限于某

26、个项目、某个区域。这类公司有的挂靠在建设局，有的几个部门联合共管，有的干脆在财政局挂挂靠在建设局，有的几个部门联合共管，有的干脆在财政局挂靠，因为投入的资金有保障。城投公司表面上是基础设施投入，靠，因为投入的资金有保障。城投公司表面上是基础设施投入，实际上是土地运营。这就使得城投公司往往因与土地储备中心、实际上是土地运营。这就使得城投公司往往因与土地储备中心、市场中心的关系处理不当而出现市场中心的关系处理不当而出现“越俎代疱越俎代疱”或或“施展不开施展不开”的现的现象。象。指婚式指婚式由政府指定一级开发商，一般为国有企业或关系户。由政府指定一级开发商，一般为国有企业或关系户。因为没钱因为没钱“

27、大包大揽大包大揽”，又不安于、不忍心，又不安于、不忍心“割腊肉割腊肉”，一些政府采取了这种非市场化的指婚式。这种方式省一些政府采取了这种非市场化的指婚式。这种方式省钱省事，但开发效益不理想、机制不灵，甚至容易滋钱省事，但开发效益不理想、机制不灵，甚至容易滋生腐败。生腐败。招亲式招亲式政府公开招标方案优、信誉好、成本廉的企业承担政府公开招标方案优、信誉好、成本廉的企业承担一级开发。目前，公开招亲方式还缺乏全国性的制一级开发。目前，公开招亲方式还缺乏全国性的制度，操作弹性大，争议也大，北京是最早出台相关度，操作弹性大，争议也大，北京是最早出台相关政策的地区，但属于工程总承包式的招亲，只在政策的地区

28、，但属于工程总承包式的招亲，只在“选选商商”阶段实现了市场化，投资商参与的积极性不高，阶段实现了市场化，投资商参与的积极性不高，又容易引发曲线拿地的弊病又容易引发曲线拿地的弊病。蜜月式蜜月式政府与开发商因为目中特殊利益或关系形成合作模式，政府与开发商因为目中特殊利益或关系形成合作模式，政治的不确定性和企业的利益所需各打各的算盘，得政治的不确定性和企业的利益所需各打各的算盘，得到既定利益或由于政府官员更迭造成开发无法进行，到既定利益或由于政府官员更迭造成开发无法进行，而采取的非市场化的开发机制也无法保证整体开发效而采取的非市场化的开发机制也无法保证整体开发效益的实施，开发进度也无法掌控。蜜月一过

29、，即作鸟益的实施，开发进度也无法掌控。蜜月一过，即作鸟兽散。兽散。传统城市开发模式传统城市开发模式 中国现行的土地管理体制下的土地开发一般程序是：向原驻地居民或农民低价征收土地，通过城市规划和土地利用规划调整实中国现行的土地管理体制下的土地开发一般程序是：向原驻地居民或农民低价征收土地，通过城市规划和土地利用规划调整实施土地变性、变用途，不断改善环境、提速交通、公建配套，再向二级开发商高价出让土地，获取土地巨大增值，政府聚集了大量施土地变性、变用途，不断改善环境、提速交通、公建配套，再向二级开发商高价出让土地，获取土地巨大增值，政府聚集了大量资金，再用于城市建设的滚动开发，如此循环往复。无论是

30、以存量地开发为主的旧城改造、城中村改造，还是以新增建设用地为主资金，再用于城市建设的滚动开发，如此循环往复。无论是以存量地开发为主的旧城改造、城中村改造，还是以新增建设用地为主的新城区开发，根据开发主体、利益平衡及运作流程等的差异，大体可把城市开发模式分为以下几类。的新城区开发，根据开发主体、利益平衡及运作流程等的差异，大体可把城市开发模式分为以下几类。 Page传统土地开发模式与土地一级开发模式对比 传统的土地开发模式（土地出让后开发）传统的土地开发模式（土地出让后开发）土地一级开发模式（土地出让前开发）土地一级开发模式（土地出让前开发）17生生地地生地出让生地出让土地一级开发土地一级开发土

31、地一级开发土地一级开发土地出让土地出让建建造造房房屋屋Page18四种模式四种模式模式一模式一一二级市场联动开发的一二级市场联动开发的传统模式，由企业主导传统模式，由企业主导这种模式比较普遍，近这种模式比较普遍，近期可能存在机会期可能存在机会长远来看，空间越来越长远来看，空间越来越窄窄 模式三模式三政府和法定机构协作模式政府和法定机构协作模式由政府相关部门和政府投由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断资成立的开发企业完全垄断土地一级开发土地一级开发模式二模式二完全政府控制模式完全政府控制模式完全由政府组织实施土地一级开完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业发，仅以招标

32、方式确定施工企业成功的前提在于城市规模不太大，成功的前提在于城市规模不太大，操作难度小、成本低，政府有能力操作难度小、成本低，政府有能力承担全部的土地开发资金。承担全部的土地开发资金。 模式四模式四政府主导、市场化运作模式（三级政府主导、市场化运作模式（三级联动）联动）政府政府“抓两头抓两头”，即控制土地储备，即控制土地储备计划和供应计划；计划和供应计划；“放中间放中间”，即充，即充分利用社会力量实施土地一级开发分利用社会力量实施土地一级开发对于规划能力和财政力量不太强的对于规划能力和财政力量不太强的城市，这种模式比较合适城市，这种模式比较合适 现阶段，国内土地一级开发存在四种模式现阶段，国内

33、土地一级开发存在四种模式Page土地一级开发流程19向当地国土局提交土地一向当地国土局提交土地一级开发申请级开发申请当地国土局受理申请并进当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审行土地开发项目预审组织编制土地储备开发实组织编制土地储备开发实施方案施方案编制土地一级开发实施方编制土地一级开发实施方案案确定土地开发主体确定土地开发主体按照规定办理相应手续按照规定办理相应手续取得当地人民政府的批准取得当地人民政府的批准文件文件办理征地、拆迁、市政基办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续础设施建设等相关手续组织验收组织验收Page土地一级开发成本土地一级开发成本 土地一级开发成本是指在政府规划的土

34、地一级开发区域红线内实施土地一级开发土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地土地一级开发项目投资巨

35、大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项

36、目财务分析和经济评价的重要依据。20Page21类别类别内内 容容项目前期费用项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；工程勘察、测绘、定桩费用；环境影响评价分析费用；交通影响评价分析费用；地震影响评价分析费用；地价评估费用；工程设计费及施工图审查费；招标代理费、招标服务费；工程保险费征地、拆迁费用征地、拆迁费用 征地补偿费用 、拆迁补偿费用 、房屋拆迁评估费、拆迁服务费 、拆除工程费用 、古树保护及文物古建修护、还建费用 、其它 公共区域市政基础公共区域市政基础设施建设费用设施建设费用场地

37、平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用 区域内永久性道路、桥梁建设费用 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 市政场站建设费用 (包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定 )配套公共设施建设费用 (区域内的交通智能化系统 、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站 、消防站、派出所、邮局等 )区域内公共环境景区域内公共环境景观建设费用观建设费用 绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息

38、座椅等区域内公共配套设区域内公共配套设施建设费用施建设费用 市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用工程建设其他费用工程建设其他费用 工程监理费 ；竣工图编制费 ；建设期区域管理费用 ；项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 ；项目后评价费用 ；其他 管理费管理费该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。财务费用财务费用 土地一级开发主体资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。 销售费用销售费用 土地一级开发主体为

39、提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等应纳税费应纳税费 土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。不可预见费不可预见费包括基本预备费和涨价预备费土地一级开发项目的成本构成土地一级开发项目的成本构成Page22土地一级开发中的机会与土地一级开发中的机会与盈利模式盈利模式基于战略层面的研究基于战略层面的研究Page23从价值链的分析出发，参与区域开发项目建设，通常承担四种角色：从价值链的分析出发，参与区域开发项目建设，通常承担四种角色：商

40、业角色商业角色土地运营商土地运营商房地产开发商房地产开发商房地产代理商房地产代理商/中介中介机构机构运营管理运营管理/物业管理物业管理土地开发土地开发房地产开发房地产开发商业管理运营商业管理运营土地规划土地规划/土地融资土地融资/土地土地一级开发一级开发/开发招商（营销）开发招商（营销）项目规划项目规划/项目设计项目设计/项目项目建造建造/销售营销销售营销销售营销销售营销/运营管理运营管理参与土地规划、一级开参与土地规划、一级开发和运营、土地营销发和运营、土地营销在所购土地上规划在所购土地上规划并建造房地产项目，并建造房地产项目，租售给驻商租售给驻商宣传，吸引宣传，吸引驻商驻商宣传、营销，吸宣

41、传、营销，吸引驻商和消费者引驻商和消费者日常运营、维修日常运营、维修和其他管理和其他管理Page24在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点区域开发是一区域开发是一个价值创造的过个价值创造的过程。程。开发主体通过开发主体通过在价值链的不同在价值链的不同阶段所拥有的权阶段所拥有的权力和能力，来创力和能力，来创造价值和获得利造价值和获得利益。益。权权能能利利益益点点影响区域规划影响区域规划掌握土地开发经掌握土地开发经营权营权土地一级开发土地一级开发(基基建建)低成本获取土地低成本获取土地与政府分配土地与政府分配土地增值收益增值收益一级开发的利

42、润一级开发的利润土地转让权土地转让权招商引资招商引资土地二级开发土地二级开发(自自营、合资、股权转营、合资、股权转让等让等)通过项目投资获得通过项目投资获得土地增值收益土地增值收益招商佣金和租金招商佣金和租金二级开发利润回报二级开发利润回报商业经营、商业经营、管理性持久管理性持久收益收益持续现金持续现金流回报流回报 土地开发土地开发1.0模式模式 房地产开发房地产开发2.0模式模式 商业运营商业运营3.0模式模式 Page25“获取土地增值收益获取土地增值收益”是参与土地一级开发的主要目的之一是参与土地一级开发的主要目的之一土地增值收益的土地增值收益的实现是开发商利益实现是开发商利益实现的重要

43、保证实现的重要保证招商收益和开发招商收益和开发收益的研究纳入到收益的研究纳入到对对“土地增值收益土地增值收益研究研究”的主线中去。的主线中去。获得土地获得土地增值收益增值收益招商佣金招商佣金和租金和租金开发收益开发收益自营开发自营开发联合开发联合开发利润从哪利润从哪里实现？里实现？Page26国家禁止经营性用国家禁止经营性用地的协议出让及私地的协议出让及私营机构拥有土地出营机构拥有土地出让权。但我们仍将让权。但我们仍将在现有政策框架下，在现有政策框架下，试图探索开发商在试图探索开发商在直接获得土地收益直接获得土地收益上的空间。上的空间。对获得土地增值收益的分析，以现有法律和政策为基对获得土地增

44、值收益的分析，以现有法律和政策为基础，分础，分直接获取直接获取和和间接获取间接获取两种模式两种模式来研究来研究在现有政策条件在现有政策条件下，在土地一级市下，在土地一级市场获得土地使用权，场获得土地使用权，对对土地进行项目开土地进行项目开发、招商和合法转发、招商和合法转让让，是常规的获得，是常规的获得收益途径。收益途径。获得土地获得土地增值收益增值收益股权转让股权转让公开转让公开转让直接获直接获得收益得收益间接获间接获得收益得收益进行土地一级进行土地一级开发，出让后开发，出让后直接获得收益直接获得收益常规的间接常规的间接获取收益途获取收益途径径探索直接获探索直接获取收益途径取收益途径二级开发二

45、级开发招商招商Page27取取得得土土地地一一级级开开发发的的名名义义以下名义获取一级开发土地以下名义获取一级开发土地1.工业园区工业园区2.科技园区科技园区3.产业集聚区产业集聚区4.仓储物流园区仓储物流园区5.文化产业园区文化产业园区6.中央商务区（中央商务区（CBD）7.商贸区商贸区8.旅游区旅游区9.总部基地总部基地10.交通枢纽区交通枢纽区12.旧城改造旧城改造 13.撤村并城撤村并城Page28如老居民区、城中村、如老居民区、城中村、老商业区老商业区旧城改旧城改造造新城区新城区待开发待开发区区产业集聚园区、产业集聚园区、“铁公机铁公机”交通枢交通枢纽区、资源性开发纽区、资源性开发区

46、区如城市新区、撤乡如城市新区、撤乡进城新区、新农村进城新区、新农村城镇化新区城镇化新区Page29方案一方案一 间接获取土地收益间接获取土地收益 常规操作的路径分析常规操作的路径分析Page30我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴CASE 某产业基地土地开发模某产业基地土地开发模式式操作过程图操作过程图政府与开发商之间政府与开发商之间达成地价协议达成地价协议挂牌前双方确定摘牌具挂牌前双方确定摘牌具体附属要求体附属要求,设置好门槛设置好门槛市场挂牌市场挂牌开发商获得开发商获得土地使用权土地使用权Page31间接获取土地的操作关键策略间接

47、获取土地的操作关键策略成立若干关联公司，成立若干关联公司，是成功获得所需地是成功获得所需地块的前提块的前提通过摘牌获取土地，通过摘牌获取土地，是实践中证明市场是实践中证明市场风险小、便于操作风险小、便于操作的获地方式的获地方式与政府在挂牌前达与政府在挂牌前达成默契，对土地竞成默契，对土地竞争者设置门槛，是争者设置门槛，是摘牌成功的关键摘牌成功的关键成立和运行关联公司，按地块分别获得土地的使用权。成立和运行关联公司，按地块分别获得土地的使用权。每个公司作为法人实体，在土地一级交易市场上获得土地使用权、每个公司作为法人实体，在土地一级交易市场上获得土地使用权、开发经营土地、依法转让土地。各个项目地

48、块分别获取，降低了开开发经营土地、依法转让土地。各个项目地块分别获取，降低了开发商的交易风险。发商的交易风险。土地公开出让的方式有三种：招标、拍卖、挂牌。土地公开出让的方式有三种：招标、拍卖、挂牌。招标有利于发展商进行理性决策，对于竞争者是一种水平上的考招标有利于发展商进行理性决策，对于竞争者是一种水平上的考验。验。拍卖容易操作，透明度高，公平竞争，但易受房地产气候的影响。拍卖容易操作，透明度高，公平竞争，但易受房地产气候的影响。挂牌可以给予开发商和政府充分的考虑时间，实际上是延长期限挂牌可以给予开发商和政府充分的考虑时间，实际上是延长期限的拍卖。挂牌交易可以通过附属条件设置门槛。的拍卖。挂牌

49、交易可以通过附属条件设置门槛。开发商与政府之间达成协议，以开发商与政府的双赢为前提。开开发商与政府之间达成协议，以开发商与政府的双赢为前提。开发商在摘牌前一般对区域开发已有一定投入，或者允诺满足政府在发商在摘牌前一般对区域开发已有一定投入，或者允诺满足政府在区域开发中的特殊要求。区域开发中的特殊要求。Page32转为综合转为综合用地用地通过土地使用权的通过土地使用权的获取和转让，开发获取和转让，开发商间接获取土地增商间接获取土地增值收益的模式值收益的模式成立工具公司成立工具公司与政府达成协议与政府达成协议综合用地综合用地工业用地工业用地分块拿地分块拿地摘牌摘牌竞标竞标不改变土不改变土地用途地用

50、途改变土地改变土地用途用途协议获地协议获地招商、转租招商、转租二级开发二级开发依法转让依法转让自主自主开发开发联合联合开发开发股权股权转让转让二级开发收益二级开发收益股权转让金股权转让金招商佣金、税招商佣金、税收返还和转租收返还和转租租金租金开发模型开发模型Page33方案二方案二 直接获取土地收益开发模式探索直接获取土地收益开发模式探索 公私协议合作开发公私协议合作开发Page34兼顾和融合各方参与者的利益，是区域土地开发利用良性运转的保证兼顾和融合各方参与者的利益，是区域土地开发利用良性运转的保证对于土地开发利用的对于土地开发利用的探讨，必须从房地产各探讨，必须从房地产各个参与者的目标和利

51、益个参与者的目标和利益出发。出发。宏观形势和外部冲击，宏观形势和外部冲击，会影响各个参与方与欲会影响各个参与方与欲开发土地之间的关系。开发土地之间的关系。必须兼顾和融合各个必须兼顾和融合各个参与者的切身利益。参与者的切身利益。 用户：用户：所有者所有者和租户和租户 政府政府开发商开发商土地土地 税税收收服服务务和和决决 策策 交流及沟通交流及沟通 购买、出租购买、出租区域经济发展区域经济发展财政收益财政收益经济利润经济利润财务目标财务目标私私人人利利益益Page35在对区域地块开发上，开发商与政府之间有共同利益和目标，也有潜在的利益冲突在对区域地块开发上，开发商与政府之间有共同利益和目标，也有

52、潜在的利益冲突开发商与政府开发商与政府之间在区域发展、之间在区域发展、经济目标实现和经济目标实现和土地增值上有着土地增值上有着广泛共同利益广泛共同利益同时，二者在同时，二者在土地增值的分配土地增值的分配上也存在潜在矛上也存在潜在矛盾冲突盾冲突 政府政府开发商开发商地区经济发展地区经济发展城市化及形象城市化及形象财政收益财政收益政治成就政治成就利润实现导向利润实现导向下的财务与市下的财务与市场目标场目标区域开发区域开发土地增值土地增值Page36由于面临着各自不同的约束，政府和开发商均难单独完成区域的成功开发由于面临着各自不同的约束，政府和开发商均难单独完成区域的成功开发政府开发投入大，资金缺乏

53、开发商单独一级开发的政策约束和限制投入大、风险高、周期长、回报利润低，不具有吸引力我们的解决思路是什么我们的解决思路是什么单独进行一级单独进行一级开发的困境开发的困境Page37成功经验借鉴：美国开发过程中公共、私营角色的配合成功经验借鉴：美国开发过程中公共、私营角色的配合 开发模式的转型开发模式的转型公共部门和私营部门独立行使各自职能公共部门和私营部门独立行使各自职能任何利益交叉都被视为利益冲突任何利益交叉都被视为利益冲突公共部门不承担任何商业风险公共部门不承担任何商业风险特点特点原因原因公共部门通过合伙、合资、合作开发方式，扩展原有的活公共部门通过合伙、合资、合作开发方式，扩展原有的活动范

54、围，承担新风险动范围，承担新风险地方政府开始把区域开发视为战略资源地方政府开始把区域开发视为战略资源公私合营开发在地区发展战略中占重要地位公私合营开发在地区发展战略中占重要地位公共部门：制定法规和总体规划公共部门：制定法规和总体规划建学校、道路、卫生、供水、取暖建学校、道路、卫生、供水、取暖私营部门：拟定项目、制定项目开发计划私营部门：拟定项目、制定项目开发计划职责职责划分划分公共部门：成为开发者、租赁者、权益投资者、土地出租人、公共部门：成为开发者、租赁者、权益投资者、土地出租人、特定项目选择者、经营者；提供特殊的融资政策、税收减免政特定项目选择者、经营者；提供特殊的融资政策、税收减免政策策

55、私营部门：完成地上建筑建设、项目的经营私营部门：完成地上建筑建设、项目的经营联邦政府城市投资减少联邦政府城市投资减少减税公决，使得不能提高税收和批准增发新债券，政府寻找新的资金来源减税公决，使得不能提高税收和批准增发新债券，政府寻找新的资金来源财政紧缩、土地增值，地方政府把开发视为战略资源，财政紧缩、土地增值，地方政府把开发视为战略资源，这种资源能够产生新市区、挖掘潜在土地价值、这种资源能够产生新市区、挖掘潜在土地价值、为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会为基础设施建设提供财政支持、刺激经济增长、提供就业机会 20世纪初世纪初 70年代后期年代后期 80年代初年代初Page3

56、8公私协议合作开发符合开发商的利益公私协议合作开发符合开发商的利益公私协议合作公私协议合作开发对私营部门开发对私营部门的利益影响的利益影响p 创造更利于协作的政策环境创造更利于协作的政策环境p 如果需要，政府可提供资金或政策支持如果需要，政府可提供资金或政策支持p 降低开发成本及商业风险，保证开发商利润的实现降低开发成本及商业风险，保证开发商利润的实现p 有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准，批准有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准，批准的进程也会加快的进程也会加快p 公共部门的期望值不是随着市场的变化而变化，反而对公共部门的期望值不是随着市场的变化而变化，反而对政治环境的变化

57、非常敏感，容易受影响而发生变化政治环境的变化非常敏感，容易受影响而发生变化p政府和开发商在利润分配商存在潜在矛盾，而且开发商在政府和开发商在利润分配商存在潜在矛盾，而且开发商在博弈中处于劣势博弈中处于劣势优点优点缺点缺点Page39公私协议合作开发与政府的战略目标一致，能够实现政企双赢公私协议合作开发与政府的战略目标一致，能够实现政企双赢公私协议合作开公私协议合作开发对政府部门的发对政府部门的利益影响利益影响p更好的实现政府公共目标更好的实现政府公共目标p能够使政府拥有持续的现金收益流能够使政府拥有持续的现金收益流p充分利用私人开发商的开发经验及创造力充分利用私人开发商的开发经验及创造力p作为

58、土地所有者、出让方和土地经营开发者的各自固有利益之作为土地所有者、出让方和土地经营开发者的各自固有利益之间的潜在冲突间的潜在冲突优点优点缺点缺点Page401、大规模区域开发的成功，往往是政大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果府和开发商合作的结果p公共部门通过与房地产开发机构合伙、合资、合作开发方式，整公共部门通过与房地产开发机构合伙、合资、合作开发方式，整合社会资源进行区域整体的一级开发合社会资源进行区域整体的一级开发p政府和开发商通过协议分担风险和分享开发收益政府和开发商通过协议分担风险和分享开发收益p成立联合组织和机构成立联合组织和机构Page412、公私之间的关系密切性和

59、利益一致性是促成公私合作成功的前提公私之间的关系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提政企之间良好政企之间良好的关系、他们之的关系、他们之间利益的一致性，间利益的一致性，是促成公私合作是促成公私合作的必要前提。的必要前提。政府与开发商之政府与开发商之间的利益一致性间的利益一致性政府与开发商之政府与开发商之间的关系密切性间的关系密切性 公私合作的成功范例公私合作的成功范例区域开发的公私合作矩阵区域开发的公私合作矩阵Page42因此，公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的因此，公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的实际上，公私实际上，公私合营的合作方合营的合作方式，在世界上式，在世

60、界上许多国家，比许多国家，比如说美国、英如说美国、英国、南非，东国、南非，东南亚，瑞典等南亚，瑞典等西欧国家已经西欧国家已经被广泛采用，被广泛采用，并获得成功。并获得成功。开发规模大开发规模大在美国：在美国： 公共设施与商业计划的公私合公共设施与商业计划的公私合作发展项目投资额在美国目前作发展项目投资额在美国目前每年已经达到每年已经达到500亿亿-750亿美亿美元；元；美国各级政府共拥有价值美国各级政府共拥有价值56亿亿美元的地产权益美元的地产权益运用领域广运用领域广在英国：在英国： 政府政府/ /大学大学/ /学校学校/ /地区办公室地区办公室建筑建筑 城市土地的混合使用城市土地的混合使用