第1讲-城市群、城市化与房地产的发展2010

1、城市群、城市化与房地产业的开展醴陵市融入长株潭城市群的战略思考中南大学商学院 中南大学房地产经济研究中心 洪开荣房地产经济分析的特殊性城市化进程下的城市群扩张 城市化进程下的房地产开展城市化进程下的醴陵市战略突破 醴陵市房地产业的开展时机 报告框架引言引 言房地产新政区域振兴规划对经济开展格局的担忧寻求新的经济增长动力2021年房地产界的两大焦点区域振兴规划城市化将成为未来中国经济主要增长点和推动力！中国大经济格局的区域态势日趋明显！城市群已成为区域经济开展的主导力量和竞争力的主要载体！房地产经济分析的特殊性区位分析的极端重要性 “Location, location, and locatio

2、n 战略性区位理论、空间经济学与房地产经济学 区域经济学、城市经济学与房地产经济学房地产经济分析的特殊性市场功能与政府定位 市场主体需求是社会资源优化配置的根底 产业开展与城市扩张的市场主体需求根底 政府行政介入的市场主体需求原那么房地产经济分析的特殊性法律规那么管制的经济价值 制度契约设计的“逆向选择与“道德风险 信息经济学与契约理论行为契约理论 房地产契约设计的个人理性原那么与鼓励相容约束 “最好的合同是谁也不愿不会违背的合同 房地产经济分析的特殊性产业性质与产业开展1产业性质：根底性产业，资源性产业，主导性产业2产业开展：可持续开展观，代际公平与代际效率，最低平安标准对醴陵房地产业的两点

3、思考 长株潭经济一体化已进入实质性启动阶段，醴陵如何实现战略性的突破？ 在这个经济开展的区域化进程中，醴陵房地产业又有哪些时机？一、城市化进程下的城市群扩张城市化是一个复杂的空间演变过程和产业结构升级的过程空间上演变：先聚集、后扩散产业结构升级：农村人口转变为城市人口在聚集效应和规模经济的作用下，城市成为区域经济增长极。当城市大到一定规模时就面临聚集不经济，会在一定地域空间外产生另一个城市，当多个城市在区域内布局，便产生了城市群 。城市群的形成过程一般经历多中心孤立城镇膨胀阶段城市空间定向蔓生阶段城市间的向心与离心扩展阶段城市连绵区内的复合式扩展阶段。 从中外城市群的开展进程来看，其空间聚集状

4、态可以抽象为集中型开展模式和多核心分散开展模式两种状态 。长株潭城市群是典型的多核心城市群。二、城市化进程下的房地产开展城市化进程呈现明显的阶段性规律，分为起步、加速和成熟三个阶段，其开展轨迹是一个拉长的S曲线城市化进程和房地产业之间呈现同步耦合的态势房地产业生命周期与城市化进程密切相关，具体表现为：房地产业的形成期对应城市化的起步期，房地产业的成长期对应城市化的加速期，房地产业的成熟期对应城市化的成熟期。房地产业的生命周期与一般的产业开展规律一样，要经历产业形成期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。城市化和房地产就像一对孪生兄弟，二者关系密切，相互促进提升城市品味、提高城市化水平城市化房地产人口急剧增加居民购置力增强投资性和改善性需求上升带动房地产结构的改善、产业的升级提供大量的普通住宅城市生活配套设施促进了城市经济繁荣三、城市化进程下的醴陵市战略突破醴陵是作为八个区域次中心城市之一纳入规划的，其定位应该是核心区域的一个卫星城市。 按照长株潭一体化的规划，长株潭要成为湖南省经济开展的核心增长极、高新技术产业集聚区和现代化、生态型的网状城市群。132快速推进城市化走