房地产开发企业企业所得税稽查案例.

1、1房地产开发企业企业所得税稽查案例 2第一局部分享目的 通过本案，使我们了解稽查人员如何对房地产企业进行检查，检查的手段、检查的的程序等。 我们结合这些方面进行自查，把问题消灭到最原始的状态，减少税务风险，做到有备无患。3偷税手段收入方面本钱方面本钱计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金4偷税手段收入方面本钱方面本钱计算方法期间费用4.虚列建安本钱5.虚列材料本钱6.虚列拆迁本钱5偷税手段收入方面本钱方面本钱计算方法期间费用7.混淆本钱对象6偷税手段少计收入多列本钱本钱计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费5种检查方法78第一局部 四、根本概念 一建筑容

2、积率 是指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。9第一局部 二楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地本钱，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价容积率。楼面地价为单位工程本钱的重要组成局部，本案中楼面地价为检查人员分析本钱的工程。10第一局部 (三)甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式

3、，称作甲方供材。11第二局部案件来源一纳税人基本情况二案件查处情况 三定性处理及依据四12一、案件来源专项检查13二、纳税人根本情况工商注册、税务登记情况一企业经营情况二14一工商注册、税务登记情况 金海岸房地产开发以下简称金海岸公司，成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计税毛利率1515二企业经营情况 该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩，开发了两个

4、工程：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。 16二企业经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2006年竣工取得拍卖地块85.8亩开发了两个工程 都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工17三、案件查处情况案头分析准备一稽查实施二查补税款计算 三18一案头分析准备 检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及

5、资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到工程售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业本钱明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。19纳税申报情况一案头分析准备 项目/年度200420052006销售收入 0 032685.13 预售收入 9863.9010821.23 3000 计税成本 OO30397.17 期间费用总计 814.99 788.74 70.76 利息支出 582.34 582.34 0业务招待费 135 120 20.76 其他期间费用97.65 86.40 50 主营业务税金及附加 646.09 708.79

6、 982.5 应纳税所得额 327.5 125.65 -1418.07 应纳所得税款 6.11 41.47 0已纳所得税款 6.1141.47 020一案头分析准备申报表比率分析1财务费用分析 2业务招待费分析 321可能存在虚增成本或者少计收入问题 1.申报表比率分析完工工程缴纳所得税款47.57万元所得税贡献率为0.13%3%毛利率为7%20%收入32685.13万元222.财务费用分析 该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发工程而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完

7、工。根据总局税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发本钱。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。233.业务招待费分析 该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发200631号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。 二稽查实施调账遇阻2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，

8、并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。24二稽查实施 被迫交出账簿Xx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下， 2007年7月23日，该企业被迫交出账簿，xx市局稽查局随即启动稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。2526二稽查实施收入检查 1本钱核查 2期间费用审查 3271.收入检查侧面突破查出少计收入1巧妙分析发现隐瞒首付款项2现场核查违章建筑收租金3281侧面突破 查出少

9、计收入营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用佣金支出账簿支付销售佣金680.56万元按代销手续费3推算出实际的预售收入22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元29巧妙分析 发现隐瞒首付款项 该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，检查人员分析认为，可能存在两种情况：一是可能存在“假按揭二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。30巧妙分析 发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是

10、因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。 31现场核查 违章建筑收租金 为了解楼盘建设情况，检查人员来到了工程所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未表达该局部租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不成认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。32

11、2.本钱核查综合评估确定检查突破点（1）地税机关协查建安发票 （2）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 （3）拆迁办协查查出假拆迁协议 （4）不配比结转成本热力站成本全入一期 （5）331综合评估确定检查突破点总成本3.039亿元单位工程成本3039元（单位工程成本偏高）总地价8000万元楼面地价800元（排除异常）建安成本2.009亿单位建安成本2009元（高出预警值）拆迁补偿款2300万元（可能存在问题）甲供材料成本1.237亿元（虚增成本高危环节）建安费7731万（发票当地开具）地税机关协查建安发票（确定了多列成本）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）拆迁办协查“拆迁补偿

12、协议”（确定伪造补偿协议）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）342地税机关协查建安发票发票存在疑点： 一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上； 二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差异； 三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差异，有的票面看似人为调整过打印格式。 经过协查，共有19份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装代开发票并非该局开具，属假票，涉及金额1450.05万元。 353CTAIS“发票流向查询查出假材料发票 为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的本钱费用工程涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物销售发票，借助CTAIS系统

13、查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进行外调取证。针对CTAIS系统“发票流向查询，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，检查人员采取了将所有的本钱工程发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入CTAIS系统进行查询。经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发本钱1961.28万元。 是否假票金额均要调减销售本钱？36374拆迁办协查查出假拆迁协议 该企业开发本钱中共列支拆迁补偿费2300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议25份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发本钱701.

14、11万元。 385不配比结转本钱热力站本钱全入一期 房地产企业的本钱核算方法非常复杂，既然该企业在本钱归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的本钱结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其本钱全部记入都市花园一期工程。395不配比结转本钱热力站本钱全入一期 根据国税发200631号文件对于计税本钱的规定，其发生的1000万元配套设施本钱，应当按照配比原那么分摊，该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为10万平方米，一期应分摊开发本钱500万元，企业多列开发本钱500万元。 鉴于一期开发产品均已售出，该企业多

15、列销售本钱500万元。403.期间费用审查未完工开发产品多列利息支出1多列业务招待费2411未完工开发产品多列利息支出 根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取证，证实该企业2004年初取得了两年期开发工程贷款9000万元，2004年和2005年共多列支“财务费用利息出1164.68万元。421未完工开发产品多列利息支出 根据?企业所得税税前扣除方法?国税发200084号文第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发本钱该企业2004年、2005年所有楼盘均未完工，因此其利息支出不应当记入“财务费用在税前直接列支

16、，而应当列入开发本钱，都市花园一期两年共应摊入利息资本化支出582.34万元。 432多列业务招待费 根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题，进行了调查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、业务招待费共计255万元，应调增应纳税所得额255万元。 44三查补税款计算 由于该企业在收入、本钱、费用三个所得税要素中均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法，计算查补税款。 通过计算，金海岸公司共应补缴企业所得税2246.36万元，其中2004年涉及企业所得税款264.61万元，2005年涉及企业所得税款275.55万元，2006年涉及企业所得税款1706.

17、21万元。检查结果已经通报地税机关，计算税款的时候已经考虑扣除了营业税金及附加。45项目年度200420052006检查调整情况1隐瞒收入1佣金发现1000 1000 2违章建筑400 3隐瞒首付570 合计29701000 1570 400 2多列成本材料价款873.78 1087.5 建安费1200 250.05 拆迁协议400.56 300.55 不配比结转成本500 利息摊入成本-582.34 合计4030.10 查补税款计算3调整后预售收入10863.90 12391.23 3000 4调整后销售收入35655.13 5计税成本30397.17 6期间费用97.65 86.40 70

18、.76 7税金及附加711.56 811.63 1008.7 8应纳税所得额820.35 960.67 5170.339税率0.33 0.33 0.33 10应纳税额270.72 317.02 1706.2111已纳税额6.11 41.47 12查补税额264.61 275.55 1706.21定性处理13偷税数额27.89 43.78 1706.2114非偷税数额236.72 231.77 15税罚款13.94 21.89 853.1016发票罚款1 17行为罚款5 18查补合计278.55 297.44 2565.31合计3141.3046四、定性处理及依据查补税款及税罚款 1发票罚款 2

19、阻挠检查行为罚款 3涉税案件移送 4471.查补税款及税罚款 根据?中华人民共和国税收征收管理法?第六十三条之规定，决定对该单位少列收入、虚列本钱等违法行为涉及少缴企业所得税款1777.87万元定性为偷税，并处偷税数额50%的罚款计888.94万元。对该单位在税前多扣除财务费用、业务招待费行为造成的少缴企业所得税款468.50万元不定性为偷税。以上共应补缴所得税款2246.36万元，罚款827.26万元，合计3135.30万元。481.查补税款及税罚款 根据?中华人民共和国税收征收管理法?第三十二条规定，决定对该企业少缴税款从税款滞纳之日起，按日加征万分之五的滞纳金。492.发票罚款 根据?中

20、华人民共和国发票管理方法?第三十六条、?中华人民共和国发票管理方法实施细那么?第四十八条之规定，决定对该单位取得假发票的行为，责令限期改正，并处万元罚款。503.阻挠检查行为罚款 根据?中华人民共和国税收征收管理法?第七十条之规定，对该企业伪称烧账抗拒检查的行为，处万元罚款。514.涉税案件移送 经计算，金海岸公司偷税数额三年来均超过1万元，且偷税比例到达应缴税金10%以上比例，根据?中华人民共和国刑法?第二百零一条、最高人民检察院、公安部?关于经济犯罪案件追诉标准的规定?第四十九条之规定及?行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定?第三条之规定，XX市国税局稽查局已经将该案移送公安机关查处。52第

21、三局部有关法律、法规和适用性分析 一税务稽查手段和方法归纳 二企业所得税检查难点分析 三53一、有关法律、法规和适用性分析 一事不二罚，是指对行为人的同一个违法行为，不得以同一事实和同一依据，给予两次以上的罚款处分。本案中，金海岸公司“虚列本钱偷税和“取得假发票是两种不同性质的违法行为，触犯了不同的法律法规，并非“一事，可以依照?税收征管法?和?发票管理方法?分别罚款，并不违反“一事不二罚原那么。54二、税务稽查手段和方法归纳 本案中，检查人员运用了案头报表分析、帐目分析、全面外调包括地税机关和拆迁办、征管信息系统运用、实地核查等5种房地产税务稽查常用手段。 55三、企业所得税检查难点分析 一

22、房地产企业由于其收入及本钱构成的复杂性决定了偷税手段的复杂性，给房地产税务稽查提出了更高的要求。 本案中，地产开发公司共采取了九种偷逃税手段少缴企业所得税：隐瞒预售收入、隐瞒首付款、违章建筑租金隐瞒收入、多列材料本钱、多列建安费、伪造拆迁协议、不配比结转本钱、财务费用不资本化、预售阶段扣除业务招待费。这九种偷税手段是房地产稽查中常见偷税手法,通过对本案例的学习,可以使检查人员对一般的偷税手段有感性认识,增强稽查的针对性。56三、企业所得税检查难点分析 二“真票虚开难以取证成为房地产税务稽查的难点。 本案中，通过CTAIS系统“发票流向查询、地税机关外调查询，查明了金海岸公司利用假发票虚增本钱的

23、事实。在实践中，更为常见的是“真票虚开，即票面形式真实，而业务内容虚假。房地产公司负担3.3%的建筑行业营业税，可以扣除33的所得税扣除本钱，而建筑公司企业所得税大局部为核定征收，决定了“真票虚开有相当的经济利益。房地产企业的本钱明显偏高，但是由于“真票虚开难以取证，成为房地产企业所得税检查的难点。 57房地产所得税检查方法58第一局部清晰的理念 检查人员始终要有清晰的理念，只有明确理念才能选用适当的稽查方法，取得事半功倍的效果。59一、首先要区分内资企业和外资企业 因为内资企业和外资企业在房地产所适用的政策是完全不同的。例如：视同销售、工资、广告费、本钱结转方法。稽查实践中，内外资企业所得税

24、政策混用现象经常发生。60二、区分已完工工程还是未完工工程 要严格按照税收政策国税发200631号文件及国税法2001142号文件规定判断企业开发工程是否完工，然后再确定重点检查方向。61第二局部查前准备62一、充分利用网络信息一房地产企业网站查找信息二相关政府部门网站查找信息63二、工程所在地实地查看 因为在网络上已经对该企业的一些根本情况有了一些根本了解，因此实地检查是有准备的印证。对该工程有根本的感性认识，在房地产税务检查期间，工程所在地的查看应当是经常性的，只有熟悉楼盘实际情况，才能结合财务资料，核对税款缴纳的真实性。64三、案头分析 研究财务报表以及所得税纳税申报表。新企业所得税申报

25、表非常详细，可以研究出很多内容。65第三局部收入检查66一、售楼处检查 一先以购楼人员的名义，到售楼处，询问一些事情，尤其是查验是否有个人卡收取房款的情况，要求给房地产商打款，掌握其个人卡或账外账号。67一、售楼处检查 二取得销控表 68一、售楼处检查 三及时亮明身份，突击售楼部经理的微机。取得第一手资料，以待同企业申报表及帐簿资料进行核对。69二、财务部门检查 一责令提供发票购领本包括收据和所有发票。发票购领本用以核对该企业是否提供了全额的发票。70二、财务部门检查 二责令提供盖着备案章的销售合同 目前全国很多地方都已经实行销售合同网上备案，给销售合同的核查提供了便利。71二、财务部门检查

26、三责令提供销售台账。销售台账是比财务账更加详细的销售情况明细。72三、收入检查一般方法 一查“预收账款科目贷方 看是否有明显的预售收入未缴纳所得税情况。由于征管原因，此类问题确实存在。正宗的预售收入就是应当在“预收账款科目反映。一般来说房地产企业往往采取预售销售的模式，因此预收账款科目是最重要的账户。73三、收入检查一般方法 二查“应收账款科目 有的企业不设“预收账款科目，可以查看“应收账款科目的贷方。在稽查实践中发现，有的企业人为的将收取的预售款项分别在预收账款同应收账款贷方反映。仅将在预收账款科目反映的收入申报纳税。74三、收入检查一般方法 三查“其他应付款科目 一般下设二级科目“房款、“

27、订金、“定金、“保证金、“诚意金等都属于预售收入。 尤其还要注意“其他应付款科目是否有大额借款隐瞒收入问题75三、收入检查一般方法 四查是否存在支付给中介机构的费用 如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。如：签订了合同，每卖出一套房子，中介公司要2%的手续费，在06年12月31日的凭证中，列支给中介公司佣金72万，而该公司仅申报1800万收入，隐瞒了另外的1800万。76三、收入检查一般方法 五查应缴税金-应缴营业税发生额 看是否有申报营业税，而隐瞒所得税收入问题。可以将应缴营业税除以5的税率，得出总收入总收入现房销售收入预售收入租金收入，同企业所得税纳税申报表、利润表相核对，看是否有对

28、税务机关隐瞒收入的行为。77三、收入检查一般方法 六查“银行存款日记账 看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。“市场经济社会没有白吃的午餐78三、收入检查一般方法 七到人民银行去查看账号 随着通过银行卡支付结算手段的兴旺，将收入隐瞒在银行账号的情况已经比较少见。 新动向为将预售收入隐瞒在个人银行卡上，给税务机关带来了很大的难度。79三、收入检查一般方法八核对“银行对账单与“银行存款日记账 可以借助会计工作，令其作出“银行存款余额调节表，从而看是否有未入账的收入工程。80三、收入检查一般方法 九到银行

29、去查按揭款情况 某企业采取伪造销售合同的手段，隐瞒按借款，还声称自己是为了给用户多贷款。81三、收入检查一般方法 十到房管局查“销售合同情况 房管局可以查的信息有：销售合同备案情况、初始产权证明办理情况、房产证办理情况，可以有效的控制房地产企业的收入。 但是这种方法见效的可能效比较小，因为实践证明，没有一定的力度，房管局是很难配合的。82三、收入检查一般方法十一 检查施工单位同房地产公司的款项结算 1因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润。 2工抵房问题。83三、收入检查一般方法 十二检查应付款项 1内资企业超过三年的应付未付款项

30、，是否调增应纳税所得额。要注意13号令的前置条件 2外资企业超过两年的应付未付款项，是否调增应纳税所得额。国税发1999195号文件84三、收入检查一般方法 十三建设局、规划局检查工程情况 看是否有企业财务账目上有明显的漏项情况。但如果工程在外地，隐瞒工程问题就很难在建设局、规划局查出。85三、收入检查一般方法十四检查委托代销合同以保证税基的完整 因为委托代销时，有时要按照买断价或基价确认收入，而不能按照销售合同确认收入。 当销售价格小于买断价或基价时，应当按照买断价格或者基价来处理，而不能按照销售合同计税。此时要特别注意审查委托代销合同。86三、收入检查一般方法十五检查以地换房在实际销售阶段是否纳入销售入。 国税函2002172号文件的规定。87第四局部本钱、费用检查88一、索取本钱相关资料 索取企业合同台账及合同付款情况台账。检查本钱工程合同记载内容是否相同。将工程决算书同企业实际列支的本钱进行核对。计算单位工程本钱，以验证本钱工程是否真实。89二、合法扣税凭证检查 一合法扣税凭证的完整性检查看开发本钱科目借方对应的原始凭证是否齐全，是否有白条或者无原始凭证列支本钱情况。90二、合法扣税凭证检查 二合法扣税凭的形式真实性检查看原始凭证中所附发票是否真实。1了解发票的版次，看是否有明显的作废票计入开发本钱情况。2运用ctais系统查询发票流向，检查