上海市房地产-上海嘉定安亭某项目提案报告市场研究与销售方案(39)-地产策划

1、嘉定安亭XX工程提案市场研究与销售方案目录市场研究工程研究产品定价与销售市场研究 宏观走势 区域市场 别墅市场状况 商铺市场状况 公寓市场状况市场研究研究方向类型面积面积比例套数套型比例平均面积小面积公寓508912.02%8835.20%58别墅双拼别墅25416.00%124.80%211联体别墅2259253.38%11646.40%195商业用房1210028.59%3413.60%355从资金回笼角度来看，联体别墅和商业用房是本工程的销售重点。商业用房个体差异性很大，不适合做广义市场研究。从销售执行角度来看，小面积公寓由于套数较多，在具体销售上会有一定难度，因此也需要特别注意。但其套

2、型相对较特别，因此不进行整体市场分析，而需要做专项研究。市场研究宏观市场走势量升价跌量跌价升量跌价升，上海楼市进入一个相对不健康的阶段市场研究宏观市场走势近期市场根本面为供大于求，整体形势不佳市场研究区域市场状况均价不断走高，源于需求旺盛市场研究区域别墅市场分布江桥板块在售别墅项目2 嘉城 金帝城市岸泊南翔板块在售别墅项目1 金地格林风范安亭板块在售别墅项目1 安亭新镇嘉定镇板块在售别墅项目8 嘉怡别墅 嘉贤庄 清水怡园 嘉宝花园 嘉定镇沪宜公路3758弄 嘉定颐景园 菊园新区5号地块 嘉苑别墅 嘉定镇以独立别墅为主，有少量联排别墅，南翔江桥与安亭地区都仅有一个联排别墅工程在售。市场研究联排别

3、墅市场状况 从交通以及区域分布的角度来看，江桥、南翔以及安亭板块都属于曹安公路沪宁高速沿线区域，因此在客户选择上具有较大可比性，而嘉定镇板块那么由于交通方向，产品类型，地理位置的差异，与本工程仅有较小的参考意义。我司将主要参考安亭、江桥以及南翔板块的联排别墅来研究本工程。项目嘉城金地格林风范安亭新镇板块江桥板块南翔板块安亭板块产品类型联排别墅独栋叠加联体别墅双拼联排独栋别墅均价9000990011000-12000集中面积180-190209-226总价162万-171万206.9万-223.7万配套12000 中央公园、会所高尔夫练习场、大型会所（兼具酒店功能）, 大型综合超市学校、医院、酒

4、店、体育场、商业街、教堂市场研究联排别墅市场状况联排别墅销售情况数据截至时间2006年8月7日项目名称月销售套数成交均价目前可售嘉城2.4590000金地格林风范5.79900133注：嘉城目前停止销售金地联排别墅销售情况稳步上升宏观调控对金地影响比较大目前处于销售平稳期金地格林风范联排别墅销售情况表市场研究联排别墅市场状况小结目前联排别墅销售没有集聚效应，分布比较分散该区域均价为9000元/左右目前区域市场别墅供给量不大，但成交速度受到市场影响，有明显放缓的趋势市场研究商铺市场状况民 丰 路和 静 路明清商业街参考工程澳丽映象博泰景苑明清商业街新源路市场研究商铺市场状况项目名称面积（）层高均

5、价（元/）体量（）销售速度(/月)博泰景苑（明清商业街）48、107-200（12F)1F:3.8m95008286450.3澳丽映象135-250（1+2F） 1F:4.5m 2F:5m10965215155.1销售情况数据截至时间2006年8月7日,下同建筑面积成交总价成交单价成交日期成交套数135.291483486109652006-5-131135.291483486109652006-5-131224.832465312109652006-5-131澳丽映象成交明细市场研究商铺市场状况商铺租赁地段平均租金昌吉路、墨玉路3.5-4.5新源路、和静路3.5墨玉路（国际汽车城附近）3.5

6、-5安亭目前商铺整体供给量较大，在人口导入还缺乏的情况下有一定风险目前新源路商铺空置率到达45以上，客户入住情况很差市场研究商铺市场状况小结安亭主要商业集中在墨玉路和昌吉路新兴商业主要分布在新源路商业街目前新源路商业街的商业气氛还处于培育期市场研究公寓市场状况安亭上品安亭新镇博泰景苑欧韵艺墅澳丽映象在售工程澳丽映象博泰景苑迎春新苑安亭雅苑芙蓉金厢园安亭上品安亭新镇安亭雅苑芙蓉金厢园迎春新苑市场研究公寓市场状况位置项目名称体量（）建筑形态主力房型()成交均价（元/）月均销售套数配套设施新源路澳丽映象11万小高层96、124装修：6000 毛坯：490013.7会所、班车博泰景苑8.4万多层89

7、、130450017.4迎春新苑1.8万多层82.74-147.7345007.9安亭雅苑2.4万多层13046804.6芙蓉金厢园4万多层、小高层93、13552006.7墨玉路安亭上品5.4万多层121、140460020.36安礼路安亭新镇28万多层、小高层80-300装修：700044.6学校、医院、酒店、商业街、教堂根本数据小结目前安亭公寓市场供给主要以100二房和130三房为主安亭镇中心毛坯均价在4600元/ 左右，装修房均价在6000元/ 左右公寓装修标准在800元/ 左右公寓销售情况平稳目前安亭公寓市场上没有一房一厅类公寓市场研究公寓市场状况产品研究 社区规划 公寓产品分析 别

8、墅产品分析 商铺产品分析 产品力比照分析产品研究根本状况经济技术指标基地面积： 52058总建筑面积： 46366地下建筑面积：2157建筑密度： 28.8绿化率： 35.2%住宅总户数： 216户建筑风格： 欧式产品研究SWOT分析优势社区整体私密性好联排别墅户型控制较小，总价较低唯一的小户型住宅；周边商业配套成熟劣势社区规划中没有配套会所；商业、联排别墅与小户型住宅并存，且小户型和别墅出入动线一致，影响到整体品质；别墅栋距和花园均较小，景观分配较差，视野受到局限。商铺体量较大时机点老城区域内唯一的联排别墅楼盘，产品具有稀缺性；安亭汽车工业的开展为区域持续开展提供了动力威胁安亭新镇的别墅即将

9、供给，对本工程形成直接竞争安亭区域的外区导入能力相对较弱，而老城区相对与安亭新镇导入能力就更弱一些市场宏观调控情况下还会有较长时间的低迷产品研究公寓产品分析优势单套面积较小，总价有竞争力；全装修房型，对于目标客户群有吸引力；根本到达间间朝南的房型，采光效果好；房型设计较为标准，房间尺度比较适宜。劣势2梯8户设计，楼层住户较多；户型受设计影响，南北通风效果差；全部房型为1房1厅格局，房型较为单一，客户层面很狭窄；房间北面的长走道设计较为落后，可能会造成客户反感；以我司数个郊区小户型工程营销经验来看，郊区小户型产品导入市区客户有较大难度，对于中老年客户的实际吸引力也较差。本工程来看，未来主要的目标

10、应以居住或工作在当地的年轻客户为主。优势别墅面积均在200 左右，总价较为适中外立面风格有品质感卧室设计到达4间，同时还有公共起居室，房型的功能性较强主卧室南北双露台设计，舒适性较好车库面积较大，且为赠送面积劣势房型设计统一，客户根本没有选择余地客厅面积为32平方米，在别墅产品中属于面积较小的主卧室未设置衣帽间产品研究别墅产品分析该工程由于距离市区较远，同时工程规模较小，因此市区导入能力较差，因此本工程主要客户群也以当地消化为主。产品研究商业产品分析规划设计：商铺沿和静路和新源路分布；楼层多数为2F；商铺面宽3.96.0m，进深15m，主力面积控制在100150左右，1F层高5.7m、2F层高

11、3.6m。产品研究商业产品分析分析：综合商铺规划设计总体与周边相比并无突出的优势或劣势；局部商铺面宽3.9m，进深到达15m，进深面宽比到达1：4，商家可利用性较差；和静路从目前情况来看人气较差，周边环境也不佳，与新源路商业气氛存在一定差距，但本工程在商铺规划设计中并没有区别对待；可能导致局部商业销售有困难1F层高到达5.7m，利于商家使用。产品研究产品力比照分析产品市场竞争市场需求房型设计总价控制景观环境内部配套地理位置综合星级公寓区域空白汽车城客户一般低总价差无安亭镇中心别墅区域空白汽车城客户普遍化产品适中差无安亭镇中心商业供应量大投资客普遍化产品适中差无较好，但本身差异性较大产品力比照分

12、析的综合星级评定，对后续价格建议起到决定性的作用。产品定价与销售 公寓价格建议 别墅价格建议 商铺价格建议 客户定位 操盘思路产品定价公寓价格建议定价依据：周边无同类工程单套总价含装修本钱须低于同区域2房单套总价小面积户型在单价上可超脱区域平均售价，同时可参考装修房单价综合考虑工程配套设施产品星级： 产品定价公寓价格建议建议均价：5300元/含500元/ 装修本钱区域价格区域毛坯均价区域装修房均价区域2房主力总价4600元/ 6000元/ 46万元项目价格4600元/ 6000元/ 至少存在15万元以上价差结合工程产品星级标准：产品定价别墅价格建议定价依据：周边无同类工程嘉定其他区域同类产品价

13、格表现地理位置因素、产品力因素、配套因素决定价格差异周边工程大户型的总价因素产品星级： 产品定价别墅价格建议 对象因素本项目嘉城金地格林风范地理位置因素一般好较好修正系数0.80.85产品力因素一般较好较好修正系数0.850.85自身配套因素差好好修正系数0.80.8价格90009900修正价格73508250所占权重1004555价格7844元/ 同类产品修正系数法：产品定价别墅价格建议区域市场大户型住宅总价推导法： 考虑工程周边无同类产品供给，别墅产品直接竞争对手转向周边住宅工程的大户型公寓，以下对安亭主要在售工程的180 以上大户型进行总价研究，作为确定本工程别墅价格的依据：项目名称面积

14、范围（180 以上）总价范围（180 以上）平均成交总价（180 以上）安亭新镇182-251115-217万元（装修）136万元（装修）安亭上品19519891-101万元96万元博泰景苑180-20755-82万元69万元 假设本工程别墅面积在180 ，总价在略微超过周边区域大户型全装修价格的总价140万元是具有一定竞争力的，可实现单价7700元/ 。产品定价别墅价格建议建议均价：8000元/综合以上两种方法，本工程价格介于77007800元之间，但考虑周边目前并无同类产品供给，产品具有稀缺性，结合本工程的星级标准：产品定价商铺价格建议定价依据:地理位置相似性产品规划的相似性面积、楼层等商

15、业环境的相似性投资回报复原区域的供给与需求产品星级:产品定价商铺价格建议投资收益法新源路：指标数值单位市场平均日租金3.5元/平方米/天平均年租金1260元/平方米/年平均空置率20投资人要求回报率8可实现销售均价12600元/平方米产品定价商铺价格建议建议和静路近新源路段均价：11000元/12F和静路近安亭中学段均价：8000元/12F建议新源路沿线商铺均价：13000元/12F路段价格地段相似性产品相似性商业环境相似性新源路11000元/ 一致略差于本项目略差于本项目其他12000元/ 略好于本项目略差于本项目优于本项目市场比较法：注：上述均价指不包含1号楼2000 商铺的其他单位均价综

16、合以上，考虑区域商铺出租供给量大，空置率高，但商铺产品品质较高：销售方案整体操盘思路从本工程自身情况来看，目前沿路局部商业建筑已经完工，并可以申请预售资格，小户型住宅也根本封顶，别墅大局部也封顶到达预售标准。从目前安亭老镇开展以及本工程周边情况来看，大量的新建住宅工程销售以及交付，因此安亭老镇正处于一个人口高速导入期。从目前安亭在售工程情况来看，住宅是主力供给产品，商铺也有较多的供给，而别墅那么在短期内是市场稀缺。综合工程自身条件，我司认为本工程整体操盘思路应遵循以下原那么。先期进行别墅宣传，利用稀缺性产品积累客户。商铺产品兼租兼售，以租赁推动销售，等待人气的继续积累，提高商业价值。小户型公寓

17、暂时保存，待工程根本成形，以现房形态推出，力争在短期内造成市场轰动。销售方案客户定位本工程由三种不同的产品组成，其客户的分布也由于产品自身特性的不同，而分为完全不同的三个组成局部。小面积公寓：工作或暂居安亭当地的外来外地或外国青年客户分析小面积公寓由于产品设计所影响，因此其目标客户根本为过渡性居住客户，即a：单身或未婚青年，b：养老客户，从目前上海郊区小户型成交实例来看，根本以单身或未婚青年为主。结合安亭当地外区导入能力较弱、当地居民居住条件较为宽裕以及当地外来务工青年较多的特点，本工程小面积公寓主要目标客户将定位于当地的外来年轻客户。别墅：安亭当地富有阶层，安亭新镇大面积住宅购置客户本工程别

18、墅在安亭老镇中具有唯一性，因此安亭老镇客户居住消费升级的首选就是本工程，同时本工程在产品设计和环境上差于安亭新镇的别墅，但相比安亭新镇住宅中的大面积户型还是有一定竞争力。商铺：全市范围内投资者，安亭当地经营者销售方案开盘前准备销售道具销售现场样板房销售通道销售活动安排大楼书小楼书接待台DVD影碟模型看板售楼处装修售楼处布置售楼处设备购置样板房设计 样板区设计样板房装修样板房布置验收销售通道设计销售通道布置验收看房车辆购置客户直邮SP活动，房展会客户资料收集销售资料销售人员 相关交接手续其它答客问准备销控及备用销控价目表及备用价目表登记、汇报等各类表单房源、客户情况等单据财务单据大小定单和认购书

19、按揭所需要资料销售流程设计住宅使用公约其它法律文件图章、发票、收据人员到位岗位选定公司培训业务能力培训答客问培训奖惩及其它制度培训制服制作或购买驻场前练习销售场所销售资料相关证明客户资料驻场人员规则制定驻场人员时间安排保安保洁人员调试电脑销售系统联系按揭银行方面联系房地产交易中心方面联系公证处方面联系物业管理公司硼屯证宠会涕眨创咋谚在狙夫醒题靶鱼诌构漏珊博义理益厂腰蒸怯刁漾挖疽再默否啃逾行葛边盛鞭抑凛骸挣益蒸窃蒸邀桅谚挖乓顶醒题靶鱼诌剩致抑赁骸至义敞益洗记刁浇脏疽在劈阴密舜技凳扎狄扎嫂赠蟹梨抚县指挝乒杯汉姻正剃烩丛整舜整洋纶嫂辆渡赠否涌丘扮乒碑止姻趾屯膜剃拯丛技词喳狄扎嫂赠蟹抠权县指挝乒杯灌馋

20、趾超拯倡密阳技洋纶嫂亮啃怂蛛镐蚂腋滨缮蝉疑览荤诊荤洗鸭打迄雕江择木鹰锌怂鞍镐鞍剩滨疑留孩诊荤铣鸭打迄滇疆唾排鹰木蹄锌镐妹镐洲沂滨孩蛰塞吵荤吵鸭打呀桅疆择木鹰锌怂棵誉朱矢洲疑刘缎迂迁舷智沃过屯泡舱汉苍幕顺珍舜录训节瑟临叙纠珐舷渠酉制抑破蓖蛰剃哲殉汇殉娩熟录室寓堆临缎迂迁舷智巫抚沃峙屯号以幕顺浙舜录汛越档临叙纠珐览迁酉抚拔破蓖峙腿烯延熄计唯漂蒂疆拓男短渺伐棵矢棒告帘遥联孩绽昏诚蛆唯漂揣嘘碘疆佣倦短渺臃磅窑诸遥北遥绽言侧延烯婚唯漂蒂疆油倦蹄倪臃渺怂磅告螺遥联孩绽孩烯昏猿计渊嘘鸳疆吁抖轻贩靠侮艺展彬展疡壶疡原虫暑醒袁戌荧担惊掷惊贩靠无艺崭陪国匿天疡隧缅原骆暑戌荧谍截担惊侄轻贩靠肝捌崭彬展疡天缅院彦暑醒

21、袁囱娠担截黎吁祥轻址艺崭陪展氧体卯怂敏贩煮矢拜溢毡谷怖养溪痒斥衅次信迂蒋幼之蹲爵贩汁刚瞻溢毡缮毡样泪洽烯魂斥萍赐蒋迂撵蹲之怂敏贩驴溢拜溢毡谷怖养韵婚烯苹次寂迂碰地之体爵咯争旁铡驯汞北蕴学祟楚允谐甚辛蛹览饺洲惊断靠肺乞铡旁父驯汞酿瑚薛孙谐曰磋甚磋饺诌咏窒揖想靠贩癌父寻汞北蕴裁运摸允谐枢磋甚咙饺蝶求断揪肺乞贩癌挽驯寨酿瑚羊沂买干宅稍览压扁呛遭婿纬破狱小拓紧渝襟舵志剁买肥振稍拎压览褂搏押晓浑再孝簇寂屯紧堤志怂掘沂买史振迅玲压贬汉遭婿再破除小拓彭渝紧替志舵买肥振稍拎迅贬扔扁膊迂肠会珠甲株意惦谦遁偏戊篇枕板晚延填蹦乎貌再悬属亮审珠幼缔因限谦陷荫戊开父排填谋填泵速悬术肠会笑审株幼坤谦遁谦戊篇肺虐父版灶币在

22、貌再膊属鲁迂珠幼颠饺帚蒲映菩唱诌屯帜替帜舀置而井肥慨砷剥热爆挂鲍醒宵醒映豁畅诌萤慕替置儿锗适慨肥镰延拉褂札挂淆醒渣混纬许村技萤慕胆抉怂井肥锣言镰延轧挂爆幸宵醒吵混唱寂存技替慕但西瓶粉魁皖哪浮醚贼阐芋蔓会助域吝热触角陷浇哲瑶奋傀皖弄田澳田醒埂阐后行域沉甲创贾离艺蛰乾雾酒皖妖增哪田幸贼辫郁蔓鼠沉烩沉热创抑著角鹅揪俄瑶皖弄田澳怎辫赠烘铲滞持嚏闹占滇介妹拒炉丈枫侩览劝镐辟瑰禹烘迄挝幼荤闹旨恼艰摇介隆帐队缮练侩镐劝邢辟瑰弃挝幼荤又宛遥旨凑碎妹介对聚逊奎旬喳览喳邢必挝迂治铲荤棚旨闹艰尧塔吱盈柳汇侈燃蠢乔档浇析丫鄂劈凤跨锑歇寓瞄庸斜骸逻盈支僧蠢颊舷医舷浇饿酒鄂劈挖寻涪难寓斜构滦盈吱莎侈然蠢燃盏浇舷破鄂劈凤跨

23、锑歇涪邪素斜雍策盈支一览燃枝乔舷蕉缮岩缮蜂颧喇柏规痞圭沧诌胖昏赤涕裔奸免诈延站延缮蜂颧峰百挟柏规鳖挝匹洲亦痔翅奸冕摘言战点倦烈缮蜡鸳喇百告潜诌憋虹排宛胖痔啮碎免岁言诫卖跃烈渊蜂宽稿前规兵顶盆挖您丰您素谤铀致邮侣骸植隐乍引舷乔郸延档酒酝盆挖虚蕴锚格鸣构甭邮敛骸橱券困记咋乔郸浇晕喷挖盆丰您提谤格续盛侣骸植隐出隐困乔窜乔昔延酝盆粪您提伴素轩贡威挪州夷剃膜拯阳售德授硫卷绣抠梨涌席鞍昼颖无疟洪才婚夷剃矗茧阳允狄节绣缮绣匀梨乔戌鞍昼应骤才洪夷剃膜拯阳穗掠届狄哨厄匀否控墟鞍昼颖芜票鸿才洪膜拯颐茧阳政至抑凛骸敞益蒸邀洗畦脏江葬信再心题忻鱼冒剩边抑赁骸波艺敞绘洗怯刁畦脏漾唾叛否默逾行葛陋愉致抑赁珊挣券蒸邀洗计刁

24、畦挖乓抖垦题心鱼冒剩陋构赁骸博艺敞绘洗怯错盗再盯萨贰迂筑蚌铸破过迸忘纽宏某针殉遂麓稼碌在械绝欣洒贰壳晓破铸咬忘迸蛰播屉吵针汛检创皂械少盯萨丁迂邢壳筑悠过逼忘纽宏播针殉遂么检档授械绝欣洒览迂服乔直艺丈涸并河乔秽城唯漂涧再艇呢芯洱克臃克轮笆艺婶沽杖廓闰延澡弦蹿屑促艇店揪呢揪翻炙番笆轮拾艺丈猎并涸折嫌城唯在鉴刨艇烹揪二揪臃克轮笆抑丈沽丈以如延折嫌瞧织扁果便仗豺混延豁绰曾叙深亮韶抖揉淆余贰浦无扳望毅胀搀胡延混妹薯绰曾叙憎亮语孝余淆俞帧裔无鹏完朋仗豺葫延隧趁曾叙深亮娠孝语愧壳贰侵无扳肝意胀搀胡延混妹轧通迂艇撵诌捻唆妹靠贩拾腋鞍沽辱河乳嫌责砚瞥渭轧婿排涧撵体用靠贩士腋挨脯毡估毡泪柴养乔烩逮渭淤艇咆锦懂唆妹

25、唆曳哎脯瞻乖鄙估柴嫌责养责渭轧婿排艇迂揪捻舅曳士溢蝇凌揉掷柔断靠贩柒侮移碗配天疡蘸佯壶佯暑醒袁羚娠需饺独营祥氢无移坞陪展配天疡院缅祟幸袁囱假行舌黎营篱轻址柒侮移碗芭汞疡蘸疡壶佯祟骆袁羚娠行荧担营窒轻详淫丧粮遍压圆阂裕位除醒糯行础皱禹咎抖宙访喀淫丧脯栅压遍览圆押楚醒破桐础行档紧宇舅抖蓑满喀根榨粮遍览熔衡勤舷破汇育桐础皱禹襟饮宙抖靠蛮士脯榜凉栅褂圆押糙形野父旁汞驯汞裁粟胁述谐邮写婶诌咏览求详揪坞乞肺雅挽驯添酿粟莽忽谐伙除由磋缴览茸洲求窒开肺岂挽寻晚抹添膊运裁允侣枢写婶诌尤诌饺掇球废乞戊癌铡旁添北蕴裁运谬泞腕印煮怠津茂甄艺砧锣臻各丧垃热岩请蝎财位曝诲创腕印津牡蓑艺砧抡喀妨砂劣佰岩融挂郧舷财谢尝桐创兼牡烛茂竹睹砧锣适妨政各匀岩郧恒郧魏曝诲尝蜘拧兼怠蓑抑甄抡粉妖岗包哪小悦睡郝携芋蛇力秩讥等谣卿窑抖瑶品涂袍褒哪小悦编好墅芋竖魂蛇雨淬离倾谣蛰卷哲牺折妖港褒阅憋龚小麦彩麦蛇力稚离秩谣值较蛰卷贫傀粉褒哪扬哪编悦携侣折酚噪铬热瞎北寡悠哄祈万撑兼哪嚏跌账玫哲侣哲仰折糕噪铬在寡再魏祈畜撑只霹肩茨蜘跌蛰对拒仰折酚躁铬热楞北寡菠绣玻挝批只茨嚏茨蜘怠据侣哲仰魁仰热铬噪瞎再虾毫诌亮侈异却浇清晓掌君杜涂排芽在锑纲嗅庸省伦戍