美国住宅地产行业的总体规律分析

1、美国住宅地产行业的总体规律分析第一部分：美国房地产行业特性美国房地产行业的特性美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量经济支柱政治稳定社会公平美国房地产行业的“小公司效应”美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构房地产行业的三重特性之一-国家经济支柱美国社会经济支柱政治稳定社会公平美国房地产业拥有其他行业无法比拟的三重属性房地产行业是美国国民经济的支柱性产业半个世纪以来,房地产及其相关消费一直高居GDP的五分之一左右住房投资家居花费家庭消费家居消费总计住房及其相关的花费占据了国民经济非常重要的地位住房占全国国民经济有形资产的三分之一在1998年，平均来讲家用设备占家庭资产的50%在

2、2000年，在住房建设、改造省的投资占有GDP的4%。家庭消费和户主的同等支出大概贡献了其中的10%。花费在家用设备、家具和用品和土地管理等贡献了大概GDP的7%。房地产行业的三重特性之二-政治稳定基础美国社会经济支柱政治稳定社会公平美国房地产业拥有其他行业无法比拟的三重属性住宅繁荣给政府带来就业和税收的增长住宅市场的繁荣刺激劳动就业市场的增长。2001年，新建住宅市场在全国范围内带来大约350万个就业岗位和1660亿美元的收入。国家住宅修建联合协会估计大约每修100套单家庭住宅就可以支撑250个人全日的就业问题。除此之外，住宅修建好后还会继续为当地政府提供财政和税收的支持，这些税收大约每年每

3、100个单家庭住宅就可以达到50万美元。低收入家庭面临很大的住宅支付压力低收入家庭的住宅支付压力很大，无论从租借还是自由房屋的情况来看都是如此低收入家庭的住宅支付压力很大，无论从租借还是自由房屋的情况来看都是如此数据来源：美国居民住宅委员会的低收入家庭调查报告低收入家庭的影响国家社会稳定1996年全国范围的调查显示，2/3的无家可归者都不同程度的存在酗酒、吸毒和不同程度的精神疾病。2003年的全国范围的调查显示，那些低收入家庭（居无定所）的小孩面临没有接受正常教育的机会，不能与其他的小孩正常的交往，甚至存在食物短缺的危险，这些家庭的增多，必然会对未来社会的稳定造成一定的影响。美国国家住宅委员会

4、的调查报告显示，在全国范围内大约有1300万家庭需要花费整个家庭收入的1/2 以上去支付与住宅相关的费用，或居住在条件十分恶劣的环境下。63%的无家可归的妇女和58%的低收入家庭的妇女都受到来自家庭的暴力事件的困扰。房地产行业的三重特性之三-社会公平美国社会经济支柱政治稳定社会公平美国房地产业拥有其他行业无法比拟的三重属性不同的种族的住房拥有率存在明显的差异不同的家庭收入状况面临不同的住房压力许多地区的低收入家庭无能力购买新建的住宅美国房地产行业的特性美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量经济支柱政治稳定社会公平美国房地产行业的“小公司效应”美国房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结

5、构目前美国房地产行业存在着“小公司效应”什么叫小公司效应：一旦公司的核心能力存在于个人，而不是公司组织内部的时候一旦这一行业的比较优势很容易打败核心能力的时候这个行业就将是小公司淘汰大公司。房地产行业目前处于产业发展的初级阶段行业集中程度100%5%10%20%50%90%开创规模专营平衡与联盟行业整合不同阶段行业前3-5家企业市场份额美国房地产行业目前所处的位置12%-13%35%70%这一阶段特点是：比较竞争优势很容易打败核心竞争力（土地）资源性（供应链）区域性（消费）个性化强烈区域化比较优势市场化规模化工业化强烈标准化核心优势企业的市场表现是努力“建立规模”处于该阶段的企业的特点是：通过

6、收购竞争对手、扩大势力范围，最大的几家公司开始突显出来。随着行业的快速整台。第二阶段中的前几位大公司将拥有总共10%45%的市场份额。在这一阶段会有大量的兼并，企业必须锻炼自己的兼并技能，这包括学会如何在吸纳新公司的同时，谨慎地保持自己的核心文化；以及想方设法留住被兼并的公司中最优秀的员工；此外，创建一个可升级的IT平台，对于尽快整合被收购的公司也非常关键。只有行业中数一数二的公司才能进入第三阶段，这些公司在最重要的市场上能兼并主要的竞争对手，为了进一步发展，他们还应进行全球扩张。大量小型企业存在是这个阶段行业发展的一个显著特点小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础消费者的需求特性大型企业发

7、展水平市场上的游资小型企业的生存空间需求层次的多样性和需求地域的广泛性使大型企业难以覆盖所有的消费者需求，给小企业市场机会目前大型企业的资金实力和管理水平都还不足以支撑覆盖全部消费者需求的企业体系住宅开发企业的相对稳定的赢利性给许多“游资”进入住宅市场，进行投机操作小型住宅开发企业的存在有其明显的经济基础从行业生命周期来看，美国住宅业的还处于其生命周期的成长期的中期，这个产业时期的特点就是行业规模不断快速增长，行业内企业自由竞争，这给小企业一些机会。消费者需求的多样性和广泛性性给了小型企业的生存空间多样性：主要指消费需求层次。大部分企业（后来部分成长为大型企业）关注主流消费趋势，这给关注非主流

8、消费趋势的企业以生存空间广泛性：主要指地域发展的广泛性。由于全国经济发展的不平衡，如东部发展明显快于西部，这客观上给关注西部地区细分市场的企业（本地）生存空间住宅开发企业的相对稳定的赢利性给许多“游资”进入住宅开发进行投机操作客观上来讲：企业的成长需要一定的时间积累，包括管理能力的塑造和资金的积累。住宅产业的发展到目前还没有形成寡头垄断的局面，还处于一个自由竞争的态势，形成大量小企业与大企业共存的局面，这种局面还将继续存在，只不过逐渐向垄断竞争过渡。美国房地产行业的特性美国房地产行业的三重属性，是国民经济的重要力量经济支柱政治稳定社会公平美国房地产行业的“小公司效应”美国房地产行业存在着变革与

9、投资回报的超稳定结构房地产行业存在着变革与投资回报的超稳定结构什么叫超稳定的变革与投资回报结构：新技术的引进很快为所有参与者共享新的参与者不会对原有参与者构成大的威胁新的领导者的强大不是对原有领导者强大的否定行业整体的盈利性在增加该行业的盈利性大型房屋建筑商投资回报情况19852002年五年回报率曲线平均11.9在美国，相对于其他行业，房地产行业是处于平均盈利水平的行业美国不同行业的盈利性比较11.9%第二部分：产业经济周期性表现进入20世纪50年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波动频繁，约为5年一次，反映行业经济自我调整加强。这期间行业发展有6次（部分包含在大的行业调整过程中）短期的波动：

10、55年-59年 历时5年59年-62年 历时4年65年-68年 历时4年73年-77年 历时5年80年-84年 历时5年89年-95年 历时7年进入90年后行业发展比较平稳，没有出现大的起伏，呈现出健康的增长态势短期波动时间平均5 年左右后50年的行业经济波动伴随着产业结构升级本世纪后50年经历的3次产业经济波动中，1950年、1972年和1999年这3个时间点具有特殊的代表意义：1950年是二战结束后第一个行业经济繁荣期的中间时点。表现出鲜明的那个行业周期的特点，同时1950年单家庭住宅的开工达到创纪录的高峰。1972年是二战结束后第二个也是本世纪第五个行业经济繁荣期的中间时点。在那个时期，

11、多家庭住宅呈现快速增长态势。新开工的房屋数量达到历史高峰。1999年是本世纪第三个行业经济繁荣期，单家庭住宅销量出现再次增长的形势，同时由于各种金融服务手段的实施，行业整合的加剧而表现出不同的特点。三次行业经济的波动伴随房地产行业产业结构的升级产业结构升级-金融服务美国房地产行业金融发展阶段1、（60年代）不动产信托投资2、（70年代）住房抵押贷款证券化3、（90年代）商业不动产抵押贷款证券化从1960年房地产缺乏资金开始，出现了不动产信托投资，这实际上是一种股权投资，到目前为止每年大概是2千到3千亿美元。70年代开始出现住房抵押贷款证券化，这是对美国的银行体系地方化的一个突破，因为地方性银行

12、没有资金来支持信贷，所以70年美国开始发展了抵押信贷的证券化。90年代的时候出现商业不动产抵押贷款证券化第三部分：住宅产业增长波动的驱动因素分析住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式抵押贷款利率的下降进一步推动房地产市场的繁荣抵押贷款利率不断降低新开工住宅套数不断升高抵押贷款利率变化对住宅销售的影响新屋销售套数抵押贷款利率新屋销售套数1抵押贷款利率-0.708027081数据来源：美国商务部经济分析局住宅的销售与抵押贷款利率呈现显著的负相关特性（），即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式人口因素对住宅市场的影响

13、表现在三个维度消费者生命阶段人口流动特性经济、收入情况农村人口城市人口亚洲移民非洲移民非西白人本国居民外来移民未婚已婚无子已婚有子中年老年离异特别关注婴儿潮家庭月入2000下家庭月入4000家庭月入8000婴儿潮和移民潮是住宅市场需要特别关注的两个影响因素等。据有明显的区域特性住宅市场变化的原始驱动因素来自于“人”的变化1971-19801981-19901991-20002001-2010E家庭改变（形成/拆分）1578128111371255更多的需求（1）151219184223拆迁/损坏产生的需求（2）333214343344总需求2062171416641822(1)需要更大的第二套

14、住宅（至少是二次置业）(2)由于房屋损坏和年久失修等原因而需要购买新的住宅每年市场需求的关键驱动因素家庭形成120万移民80万消费者收入水平是住宅消费的经济基础从全球40几个国家的调查数据显示，当人均GDP 在800-13000USD时，住宅产业出现加速发展的态势；同时在人均GDP 达到3000USD 后，居民住宅地点的选择出现明显的从城市到城郊、乡村的趋势。美国的经济在19世纪完成从人均GDP 从1000USD 到3000USD 的跨越。美国住宅产品的平均价格是消费者平均年收入的3-5倍，这种“买得起”的住宅价格水平让消费者重复购买的机会增加，而重复购买反过来会增加住宅市场的容量，刺激住宅市

15、场的发展！住宅均价与消费者收入水平之间的关系月均收入住宅的均价/套月均收入1住宅的均价/套0.763902481数据来源：美国商务部经济分析局 in 2002USD 收入水平与住宅的销售价格呈现显著的正相关：消费者的收入水平变化与他们愿意支付的住宅价格的变化正比（当然这还以收入水平已超过基本生活需要为前提）人口的流动催生新兴住宅市场的形成城市内外人口的流/变动，刺激新建住宅市场和租赁住宅市场的发展从旧的大都市向新城市迁移从中心城区向市郊迁移新近毕业的年轻人想享受城市的各种公共、娱乐设施，选择城市定居年轻的父母为自己子女教育的考虑选择居住在城市老年人以来城市的公共卫生、医疗事业而居住城内地区之间

16、由于经济发展的不平衡性，带动了人口的流动从东北、中西部向南部和西部迁移高新技术发达的区域吸引大量的劳动力，同时这些地区的收入水平较高使许多就业者选择在当地置业同时区域经济发展的周期性波动更加刺激这种流动加剧外来移民对美国房地产业的发展起了积极地推动作用，特别是少数民族的移民移民对美国住宅产业的支持人口因素的研究对住宅市场的发展态势具有重要意义人口因素是住宅需求产生的根本点人口因素的研究可以对住宅市场的发展变化有一定的预测作用地区的住宅市场变化与该地区人口总量、区域分布变化相比，具有明显的滞后性住宅价格变化与人均收入相比具有明显的滞后，这种滞后性的产生是由于人们对经济的预期波动而造成的滞后住宅产

17、业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式建立了新的抵押贷款体系提高了购房者的支付能力贷款期变长，利率变低、实行月付。引入国家担保由FHA为合规贷款提供担保降低了抵押贷款发放机构的经营风险，促进了贷款的发放和住房供应的增长。通过抵押贷款和国家担保，解决了国家经济大萧条所带来的支付能力断链问题。消费者的可支配收入变相增加，消费能力增强。第一次房地产金融革命：抵押贷款的灵活性和贷款担保抵押贷款证券化联结抵押市场和资本市场，解决一级市场的资金及风险管理问题。让购房者更多、更有效地利用购房抵押贷款，住宅拥有量大增。使抵押贷款发放机构有更广泛、更安全可靠地融资来源，促进抵押贷款的高速增长。第二次金

18、融革命：抵押贷款的证券化抵押贷款的证券化增强了抵押贷款的流动性，增强了证券机构的盈利能力。主要是现代信息科技对房地产金融运行效率的推动.网络化，高速的信息传递.抵押贷款网上发行，对传统金融服务模式的挑战二级市场电子交易信息技术提高了信息的对称性，降低了房地产金融行业的交易成本第三次变革：信息技术提高信息对称性和速度，降低了房地产金融的交易成本金融杠杆对美国房地产市场的推动抵押贷款利率的下降进一步推动房地产市场的繁荣住宅产业增长波动的驱动因素分析利率人口金融杠杆生活方式生活方式给予了房地产新的增长机会:active adult的兴起美国人口在战后的快速增长（Baby Boomer）目前已经成为美

19、国经济比较富裕的濒临退休的活跃老年人（Active Adult）环境与行业的结构变迁:在1998年之后，消费需求拉动行业整体增长！(数据来源美国国家统计局)美国的人口快速增长时期发生在六、七十年代，到了九十年代末，成长起来的BabyBoomer也到了四五十岁，形成了一个巨大的Active Adult住房需求市场；生活水平提高必然引起住宅条件的变化从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241 平方英尺。到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，