房地产计税成本讲解ppt课件

1、房地产开发企业计税本钱讲解.开发产品计税本钱概念 是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品时所发生的按照税收规定进展核算与计量的各项耗费。.开发产品计税本钱分类开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为: 期间费用和开发产品本钱 开发产品会计本钱与计税本钱 已销开发产品与未销开发产品计税本钱 完工开发产品与未完工开发品计税本钱.本钱对象确实定原那么 本钱对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承当者。计税本钱对象确实定有6个原那么: (一)可否销售原那么。开发产品可以对外运营销售的，应作为独立的本钱对象进展本钱核算；

2、不能对外运营销售的，应作为配套设备费用摊入其他本钱对象。.本钱对象确实定原那么 二 定价差别原那么。开产品因其预期售价存在较大差别的，应分别作为本钱对象进展核算。 三 产品差别原那么。开发产品因建筑上存在明显差别能够导致其建造本钱出现较大差别的，要分别作为本钱对象进展核算。.本钱对象确实定原那么 四分类归集原那么。对同一开发地点、开开工时间相近、构造类型类似群体开发的工程，可以作为一个本钱对象进展核算。 五功能区分原那么。开发工程某组成部分相对独立，且具有不同运用功能相时，可以作为一个本钱对象进展核算。.本钱对象确实定原那么 六权益区分原那么。开发工程属于受托代建的或多方协作开发的，应结合上述

3、原那么分别划分本钱对象进展核算。.计税本钱的种类 根据以上计税本钱确定原那么，开发企业应将土地、房屋、配套设备和代建工程作为4类本钱对象分别核算。.计税本钱的种类 一土地开发本钱。指房地产开发企业开发土地即建立场地所发生的各项费用支出。 1为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进展税务处置。 2为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品本钱。.计税本钱的种类 二房屋开发本钱。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进展税务处置。 1为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。 2为出租运营而开发的房屋，其完工后视同销

4、售的，那么按固定资产进展税务处置；未视同销售的，按开发产品进展税务处置。.计税本钱的种类 二房屋开发本钱 3为安顿拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除。.计税本钱的种类 三配套设备开发本钱。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套效力的各项辅助设备而发生的各项支出。 1可以有偿转让的商业性配套设备，其完工后按开发产品进展税务处置。 2不能有偿转让的公共配套设备所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品本钱。.计税本钱的种类 四代建工程开发本钱。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。 上述四类本钱对象的进一步划分，由开

5、发企业在开工之前按照税收规定自行确定。本钱对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。.计税本钱工程 开发产品计税本钱支出工程有6个: 一土地征用费及拆迁补偿费。指为获得土地开发运用权或开发权而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地运用费、土地闲置费、土地变卦用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安顿及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。.计税本钱工程 二前期工程费。指在获得土地开发权或开发权之后、工程开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研讨、筹建、场地通平等前期费用。.计税本钱工程 三建筑安装工程费。指开发工程开发过程中发生的各项建

6、筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发工程施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。.计税本钱工程 四根底设备建立费。指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设备支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。.计税本钱工程 五公共配套设备费：指开发工程内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设备支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。

7、.计税本钱工程 六开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修缮费、办公费、水电费、劳动维护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设备建造费等。.计税本钱核算的普通程序 计税本钱核算的普通程序分为5步: 一对当期实践发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进展整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税本钱对象的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期曾经发生但应按受害期分摊的待摊费用，按税收规定进展确认。.计税本钱核算的普通程序 二对

8、当期应计入开发产品本钱中的各项实践支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接本钱、间接本钱和共同本钱。.计税本钱核算的普通程序 三对当期已完工本钱对象的计税本钱进展结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程本钱。 可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱总可售面积.计税本钱核算的普通程序 四对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程本钱计算出已销产品开发产品的计税本钱，并在当期纳税申报时进展扣除。 已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱.计税本钱核算的普通程序 五对前期已完工开发产品本期应负担的本钱费用按已销开发产品和未销开发产品进展分配，其中应由已销开发产品负担

9、的部分，在当期纳税申报时进展扣除。.计税本钱工程的结转方法 开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用其直接本钱和可以分清本钱负担对象的间接本钱，直接计入本钱对象。共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，应按受害的原那么和配比的原那么分配至各本钱对象，详细分配方法有3种。.计税本钱工程的结转方法 一应由各期本钱对象共同负担的，首先按各期开发用地可售本钱对象占地面积占开发用地占地总面积的比例进展分配；然后作为期内各本钱对象的共同本钱进展分配。 各期开发用地可售本钱对象占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱对象共同负担的占地面积.计税本钱工程的结转方法 二应由期内本钱对象共同负担的，按期内各本

10、钱对象的直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进展分配;也可按期内各本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价的比例进展分配。.计税本钱工程的结转方法 三应由期内各本钱对象单独负担的，应按可售面积单位工程本钱在已销开发产品本钱对象和未销开发开品本钱对象之间进展分配。.特定事项的税务处置 自用的土地和公共配套设备： 作为独立本钱对象进展核算的，在结算已完工可售本钱对象时，按以下规定进展分配： 一自用土地和公共配套设备已完工的，可将其实践发生的计税本钱按前条规定分配至可售本钱对象。.特定事项的税务处置 自用的土地和公共配套设备： 二自用土地和公共配套设备未完工的，可将其预算造价按前条规定

11、分配至可售本钱对象。.特定事项的税务处置 土地运用权本钱： 开发企业以非货币买卖方式获得土地运用权的，分两种情形进展处置。.特定事项的税务处置 一其投入方以换取开发产品为目的，将土地运用权投资开发企业的，按以下规定进展处置： 1换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地运用权时暂不确认其本钱，待初次分出开发产品时，再按应分出开发产品包括初次分出的和以后应分出的的市场公允价值和土地运用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地运用权的本钱。如涉及补价,土地运用权的获得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。.特定事项的税务处置 一其投入方以换取开发产品为目

12、的，将土地运用权投资开发企业的，按以下规定进展处置： 2换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资买卖发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地运用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地运用权的本钱。如涉及补价,土地运用权的获得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。.特定事项的税务处置 二企业、单位以股权的方式，将土地运用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资买卖发生时，按该项土地运用权的市场公允价值和土地运用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地运用权的获得本钱。如涉及补价,土地运用权的获得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。.特定

13、事项的税务处置 代建工程本钱和提供劳务本钱： 代建工程和提供劳务不超越12个月的，可在合同完工之日按实践发生的支出计算确认相关的本钱并准予在当期税前扣除；代建工程和提供劳务继续时间超越12个月的，可采用完工百分比法按季确认相关的本钱并准予在当期税前扣除。 .特定事项的税务处置 利息支出： 包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出及其相关的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、与借入资金相关且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。.特定事项的税务处置 利息支出： 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应计入本钱对象；属于本钱对象完工

14、后发生的，可作为财务费用直接扣除。 应计入本钱对象的借款费用按以下规定进展税务处置: .特定事项的税务处置 利息支出： (一)能直接归属于某一本钱对象的，直接计入该本钱对象。 (二) 属于不同本钱对象共同负担而不能直接归属于某一本钱对象的，按期内各本钱对象直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进展分配;也可按期内各本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价的比例进展分配。.特定事项的税务处置 利息支出： (三)上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建本钱对象之间进展分配,然后再将应由各类在建本钱对象负担的借款费用分配至详细本钱对象。 各类在建本钱对象应负担的借款费用按其预算造价占未