房地产法第六章ppt课件

1、常考知识点：房地产买卖的特征房地产转让的条件商品房预售的特征经济适用房和廉租房的性质房屋转租的要求房地产抵押的标的房地产抵押登记的意义.第一节 房地产买卖概述一、房地产买卖的概念与特征概念：在我国现行土地制度下，房地产买卖是指以房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地运用权为对象而进展的一种商品交换活动，它包括转让、出租和抵押等。 特征： 1、房地产买卖标的价钱高，对买卖双方影响大； 2、房地产买卖的标的物具有固定性。买卖完成的标志是权益的转移； 3、房地产买卖具有较强的社会性； 4、房地产买卖比普通商品买卖复杂得多。通常需求有中介和专业人员介入。.二、房地产买卖的原那么房地一体原那么；依法登

2、记的原那么；房地产买卖价钱分别控制原那么；三、房地产买卖的管理机构定义：依法有权对房地产买卖活动进展指点、监视、协调以及对房地产买卖法律关系进展维护的国家机关和社会组织 一房地产管理机关：国土资源部、住房和城乡建立部及其下属的县级以上地方人民政府的房管部门和土地管理部门。二房地产买卖中心：国家根据房地产市场开展的需求而设立的，供人们进展房地产买卖的固定场所。 .一、房地产转让的概念和特征概念 房地产转让是指房地产权益人经过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 1.房地产转让的主体是房地产权益人，包括房产一切权人和土地运用权人。 2.房地产转让的客体是城市中被转让房屋的一

3、切权和该房屋占用范围内的土地运用权。 3.房地产转让的方式主要是买卖和赠与，同时，也包括其他合法方式。 4.房地产转让是一种能产生房地产权益转移后果的法律行为。.特征 1、房地产转让的标的必需合法。 2、房地产转让时，原土地运用者在土地运用权出让合同中所享有的权益和义务随之转移给受让方。 3、房地产转让属于要式法律行为。 4、以出让方式获得土地运用权的，不得擅自变卦土地用途.二、房地产转让条件一转让、受让双方必需具有合法资历二房地产转让的客体必需符合法定要求 转让客体中的土地运用权按照其获得方式的不同，而在转让中有不同的法定要求。三签署书面转让合同 房地产转让属于要式法律行为，转让、受让双方经

4、协商达成协议后，应签署书面合同，明确载明土地运用权获得的方式，双方确定的权益、义务及其他必要的条款。四办理登记过户手续 .三、房地产转让中的制止转让情形 根据的规定，以下房地产不得转让： 1以出让方式获得土地运用权的，不符合本法第39条规定的条件的。 第39条规定，以出让方式获得土地运用权的，转让房地产时，该当符合以下条件：一按照出让合同商定曾经支付全部土地运用权出让金，并获得土地运用权证书；二按照出让合同商定进展投资开发，属于房屋建立工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，构成工业用地或者其他建立用地条件。转让房地产时房屋曾经建成的，还该当持有房屋一切权证书。. 2.

5、 未依法登记领取权属证书的房地产 3一切权尚未界定清楚的房地产 4未经其他共有人赞同的共有房地产 5已被依法收回的土地运用权 6司法机关和行政机关依法裁定，决议查封或者以其他方式限制房地产权益的房地产 7法律、行政法规制止转让的其他情形.四、房地产转让的方式买卖。本质是以获得价款为条件转移房屋一切权及相应的土地运用权。赠与。主要特征是房地产权益的转移具有无偿性。但房地产赠与合同不一定都是无偿的单务合同。交换。其他合法方式：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，使房地产权属发生变卦的；(2)一方提供土地运用权，另一方或者多方提供资金，合资、协作开发运营房地产，而使房地产权属发生变卦的；(3

6、)因企业被收买、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。 .五、经济适用住房及其转让 经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价钱，按照合理规范建立，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保证性质的政策性住房。一经济适用住房的特征： 1、经济适用住房单套的建筑面积控制在六十平方米左右。 2、经济适用住房价钱确实定以保本微利为原那么。 3、经济适用住房销售实行明码标价。 4、经济适用住房供应实行恳求、审核、公示和轮候制度。 .二经济适用住房购买的条件1.具有当地城镇户口2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入规范3.无房或现住房屋面积低于市、县人民政府规定的住

7、房困难规范。.三经济适用住房购买的程序1.恳求2.审核3.公示4.轮候.四经济适用住房的转让出卖条件：1.所售经济适用房已满5年2.向政府交纳土地收益。.六、已购公有住房出卖一已购公有住房的概念: 1、已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照本钱价(或规范价)购买的公有住房。.二已购公房上市出卖条件 已获得合法产权证的已购公房，可以上市出卖。有以下情形之一的，不得上市出卖：一以低于房改政策规定的价钱购买且没有按照规定补足房价款的；二住房面积超越省、自治区、直辖市人民政府规定的控制规范，或者违反规定利用公款超规范装修，且超标部分未按照规定退回或者

8、补足房价款及装修费用的；三处于户籍冻结地域并已列入拆迁公告范围内的；四产权共有的房屋，其他共有人不赞同出卖的；五已抵押且未经抵押权人书面赞同转让的；六上市出卖后构成新的住房困难的；七擅自改动房屋运用性质的；八法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出卖的。. 三已购公房上市出卖的程序： 1恳求。 2审核同意。房地产行政主管部门必需在15日之内做出能否准予其上市出卖的书面意见。 3办理过户手续。 4办理房屋产权转移登记手续。房屋一切权和土地运用权均需进展变卦登记。.四已购公房出卖后的收益分配 1、以本钱价购买的产权归个人一切的公有住房上市出卖的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，归出卖

9、者个人一切。 2、以规范价购买，职工拥有部分产权的已购公房上市出卖的，其收入的分配有两种方法： 1出卖人先按照本钱价补足房价款及利息将原购住房全部产权归个人一切后再出卖，其收入在按规定交纳有关税费和土地收益后，归出卖人一切。 2将房屋直接上市出卖，其收入在按有关规定交纳税费和土地收益后，由出卖住房的职工与原产权单位按照产权比例分配。.五已购公房出卖时土地收益的分配 国家财政部、国土资源部和建立部规定： 1、已购公有住房和经济适用住房上市出卖时，由购房者按规定交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。 2、土地出让金和相当于土地出让金之价款的规范一样，均为不低于上市公房坐落位置标定地价的10%。

10、3、土地出让金按规定上交财政或返复原产权单位。.一、商品房和商品房预售的特征 一商品房概念： 商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出卖的住宅、商业用房及其他建筑物。 二商品房预售的概念和特征： 商品房预售是指房地产开发运营企业将正在建立中的房屋预先出卖给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。 1房屋预售合同法律关系的主体一方是特定的。 2房屋预售合同的标的是尚在建立中的房屋。 3商品房预售要遭到较强的国家干涉。.二、商品房预售的条件：1、房地产开发企业已交付全部土地运用权出让金，并获得土地运用权证书。2、房地产开发企业持有建立工程规划答应证和施工答应证。3、按提供预售的商品房计

11、算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已确定了施工进度和开工交付日期。4、获得商品房预售答应证。 根据我国的规定，开发企业恳求预售答应，该当提交相应证件及资料。见P174.三、商品房预售的程序 1、售前宣传 2、签署商品房预售合同 3、办理登记备案手续 4、办理入住手续 5、办理房屋产权转移登记手续 交付运用之日起90日内，承购人应依法持有关凭证到房产管理机关办理房屋产权转移登记手续，领取房屋一切权证。 .四、预售商品房的转让1、概念：预售商品房转让也被称之为楼花转让，或期房转让。它是指商品房预售法律关系中的购房人将所购买的尚未开工的商品房再转让他人的行为。2、对楼花转让的规

12、范：1限制楼花转让的条件和次数，抑制过度投机行为。2完善房地产买卖登记制度，将楼花转让纳入房地产登记管理的范围，将楼花转让置于政府的监管之下。3经过对楼花转让者征收所得税，调理其增值收益，加大其买卖本钱，使以投资为目的的楼花转让者的收益限定在一定的范围，降低其刺激作用。 .一、房屋租赁的概念和特征1、概念：房屋一切人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是房地产买卖的主要方式之一。 2、特征： 1房屋租赁关系中的出租方普通为房屋一切权人。房屋的运营管理权人，一切权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。 2房屋租赁普通具有明确的期限。

13、3作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。 4房屋租赁要进展登记备案。.二、房屋租赁分类 1、按租赁房屋的一切权性质可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁 2、按租赁房屋的运用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁 3、城镇廉租住房租赁。三、房屋租赁当事人的权益与义务 (一)出租方权益： 1按照合同商定收取租金。 2租赁期间有权对承租人运用房屋进展监视和检查。 3在租赁合同期满时收回出租的房屋。 . 出租方义务： 1按照租赁合同商定将房屋交付给承租人占有、运用。 2保证出租房屋的平安运用。 3不得损害承租人的利益。 4依法交纳有关税费。 (二)承

14、租方权益： 1在合同商定的期限内占有、运用房屋的权益。 2在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权益。 3在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。 4在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。. 承租方义务： 1按房屋租赁合同商定的方式和时间交付租金，违反商定的，应承当违约责任。 2维护并合理运用所承租的房屋及附属设备，不得擅自拆扩建或增添。 3因承租人的过错呵斥房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。 4承租人在运用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自互换运用。 5承租廉租住房的

15、家庭负有照实申报家庭收入的义务。.四、房屋租赁合同 (一)房屋租赁合同的方式 格式合同。主要适用于公房租赁和廉租住房租赁。 非格式合同。即普通意义上的房屋租赁合同。 (二)房屋租赁合同的内容：见教材P149 (三)房屋租赁合同的终止： 1房屋租赁合同期限届满。 2当事人依法解除合同。 (四)房屋租赁合同的特殊维护 1、买卖不破租赁原那么。 2、房屋租赁合同的效能不受当事人死亡的影响 3、租赁期限届满，承租人继续运用房屋，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。.五、房屋的转租(一)房屋转租的概念与意义： 房屋转租是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人赞同，将所承租的房屋

16、再出租于他人的行为。 房屋转租作为房屋租赁中合理利用房屋的客观要求，可以大大提高房屋的运用效益。(二)特征： 1、房屋转租必需经过原出租人的赞同。 2、房屋转租合同具有独立性，但受原租赁合同的制约。 3、房屋转租需求登记备案。(三)转租双方权益义务：见教材.六、廉租住房的租赁 我国为理处理低收入家庭的住房困难，完善社会保证体系，继安居工程，建立经济适用住房之后，又实行了廉租房供应制度。 一廉租房的特征： 1、廉租房具有明显的社会保证性 2、廉租住房租赁法律关系主体具有特定性 3、实行政府规定的租金规范 (二城镇最低收入家庭廉租住房配租 1、恳求 2、审核 3、公示 4、轮候 .七、公共租赁住房

17、公共租赁房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金程度，面向城市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。属于社会保证性住房的一种。一供应对象城市中等偏下收入住房困难家庭二租金规范由市、县人民政府统筹思索，综合住房市场租金程度和供应对象的支付才干等要素合理确定，并按年度实行动态调整。三租赁期限租赁合同期限普通为3到5年，可以续租。四运用的限制，只能用于自住。.一、房地产抵押的概念和法律特征(一)概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 (二)特征： 1、房地产抵押法律关系比较复杂。 2、房地产抵押不转移抵押财富的占有。 3、房地产

18、抵押属于要式法律行为。二、房地产抵押权的标的：(1) 房屋和其他地上附着物。(2) 依法享有处分权的国有土地运用权。(3) 依法承包并经发包方赞同抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地运用权。. (4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物 (5)预购商品房 (6)在建工程房地产抵押权的有效设定，必需以合法为前提，并符合法定的程序要求。 1、抵押人对其用以抵押的房地产依法享有处分权。 2、抵押权人通常是国家法律允许从事贷款业务的金融机构。 3、用以设定抵押权的房地产必需是符合法定要求的、不属于法律制止抵押之列里的房地产。.三、房地产抵押权担保的范围 1、主债务。 2、利息。 3、违约金。 4、损害赔偿金。 5、实现抵押权的费用。四、房地产抵押登记 房地产抵押以登记为生效要件，当事人未依法办理抵押登记的合同不能生效。 房地产抵押登记的详细程序如下： 1、恳求。 2、受理。 3、发证。 房地产抵押以登记为生效要件。.五、房地产抵押权