郑州市产业地产产业园市场资料和盈利模式专题研究

1、郑州市产业地产盈利模式专题研究2006.32010.82010.122012.52012.62012.42013.52013.62013.72013.92013.112014.62014.8总部企业基地河南东方金典中兴新业港国家动漫基地梦特区华南城普洛斯物流园美铭科技园传化物流港普洛斯三菱园省电子商务园郑州华商汇联东U谷项目菜鸟网络物流TCL华中项目京东物流项目仟禧置业中兴集团郑州纽新高科华南城控股普洛斯公司河南美景集团普洛斯三菱朝虹科技传化集团河南锐旗置业华商汇控股联东集团阿里巴巴集团TCL集团京东科技公司市场主要项目开发投资商传统地产商产业地产商电子商务公司行业主导企业郑州产业地产市场 郑

2、州市近年来产业地产市场急速升温，传统地产商、产业地产商、电商、行业主导企业等纷纷进军郑州产业地产领域朝虹科技园时间2012年以前20122013年2013年以后 引言产业地产近年来备受市场青睐 那么产业地产究竟如何实现盈利？1、郑州市产业地产概况2、郑州市产业地产盈利模式分析3、郑州市产业地产盈利模式发展方向目录郑州市产业地产概况产业地产定义：产业地产产业地产广义上来讲以满足产业运营需求为载体的地产形式都可以称为产业地产；以产业为依托，地产为载体，提供产业集聚发展平台，整合资源、承载与促进产业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的新兴地产开发形式。

3、城市功能产业发展地产开发产业地产市场需求，三者结合新兴地产开发形式仓储物流商贸物流汽车物流数码动漫IT产业生物医药电子商务总部经济高新技术生产制造物流园区综合开发国家动漫基地总部企业基地863中部软件园台湾科技园电子商务产业园普洛斯物流园郑州华南城贰仟家物流园台湾友嘉产业园联东u谷产业园代表园区表现形式郑州市产业地产的表现形式开发模式政府开发模式企业主导模式产业地产商模式综合运作模式河南省大学科技园863中部软件园智能手机产业园中兴新业港格力电器产业园宏达汽车产业园贰仟家物流园朝虹科技产业园国家动漫基地电子商务产业园企业公园总部企业基地台湾科技园普洛斯物流园联东U谷国际企业港郑州华南城郑州市产

4、业地产的开发模式政府开发模式：运作主体一般是开发区或者管委会下设的开发公司，为园区提供政策、税收优惠，扶植高新技术类企业孵化来实现区域经济增长和产业发展企业主导模式：行业内实力强大的企业，在占主导地位的情况下，利用行业内强大号召力吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。产业地产商模式：产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式综合运作模式：政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推

5、进产业园区开发和经营。1234567891011121314151617181920212223242527282930序号项目名称序号项目名称1河南省大学科技园16TCl华中配送中心2国家动漫基地17台湾友嘉机械园3大学科技园西区18智能手机产业园4电子商务产业园19贰仟家汽车物流园5北软慧谷20中兴新业港6863中部软件园21联东U谷国际企业港7梦特区22华丰钢铁物流园8总部企业基地23丰树物流园9金玺总部港24安德物流园10企业公园25嘉民物流园11总部大观26森里物流园12华南城27电子商务物流园13华商汇28宏达汽车物流园14富士康集团29新亚钢铁物流园15传化公路港30普洛斯物流园

6、31台湾科技园32朝虹科技产业园263132高新区板块国际物流园板块航空港区区板块南龙湖板块产业地产的整体布局郑州市产业地产近年来发展迅速，目前主要项目约32个，分布相对集中，主要位于郑州市郊区高新区板块、经开区板块、南龙湖板块、航空港区板块郑州市产业地产盈利模式分析郑州市产业地产盈利模式按照物业处置可分为三类： 全部销售，传统房地产开发模式A 部分销售，部分自持运营B 全部自持运营，不对外销售CA类土地增值物业运营盈利模式物业出售物业全部销售，传统房地产开发模式土地增值：以产业名义低价获取土地，土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展会带来土地自身的升值物业运营：产业物业及其配套建成后，通过

7、针对性招商以及提供运营管理服务带来收益物业出售：物业全部销售，短时间内快速的回笼资金，降低开发风险基本特征项目名称投资方开发商物业公司物业处置方式863中部软件园郑州高新区管委会+河南省科技厅河南省863软件孵化器有限公司河南省和协物业管理有限公司全部销售河南省大学科技园郑州高新区管委会+四所高校郑州高新区大学科技园发展有限公司郑州高新区科技园物业管理有限公司全部销售政府主导投资开发，提供政策税收等优惠，实现城市功能建设产业园的整体运作不够专业化，产业管理运营水平一般一般采取全部销售的物业处置方式，入园有产业限制A-1 政府主导产业集聚，城市功能建设普通产业地产商模式单纯依靠土地溢价+卖房卖铺

8、的粗放型盈利模式，这样的盈利模式让参与产业园建设的投资方和开发商只关注于园区的房地产盈利状况，忽略了房地产与园区产业的配套问题。当园区住宅、商业配套销售一空后，产业地产部分成为一个空壳，许多产业园出现了环境恶化、后续招商困难等情况，烂尾楼、“鬼城”、“空城”频出。 1、开发商资金实力不强，短期销售资金回笼快2、对开发商的产运营能力要求低，单纯开发+销售 3、规模小，难以形成产业集聚，产业辐射力较小一般特征地产商主导单纯销售，利益最大化项目名称总体量项目名称总体量总部企业基地35万方梦特区6万方企业公园40万方金玺总部港30万方北软慧谷30万方总部大观20万方河南省电子商务产业园20万方国家动漫

9、基地24万方全部销售模式产业地产开发规律1、开发规模：项目整体开发体量一般较小2、开发实力：开发商的实力有限，基本上以中小规模开发商为主，资金来源不足3、产业运营：产业地产开发经验不足，没有产业背景，产业运营能力不强。4、产业辐射：产业凝聚力较差，产业辐射力有限，对区域产业发展影响力不足5、开发时机：项目开发时间一般在区域产业、规划等发展到相对成熟阶段，不能作为区域的产业主导和先驱者B类土地增值物业经营投资入股租金收益物业出售物业增值平台服务资产运作盈利模式租金收益：开发商自持部分物业进行出租，换取租金收益物业增值：区域价值提升拉动项目物业价格上涨，自持部分后期销售实现增值投资入股：对园区内具

10、有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式，形成退出机制，变现收回投资平台服务：针对主导产业的信息、技术、服务、融资等平台建设，产生收益资产运作：类地产投资的工作，多方位股权合作等，VC、PE等。产业性质的股权、信托、证券化部分销售，部分自持运营一般特征前期销售部分住宅、商业等配套物业，保证现金流维持后期的物业开发控制园区产业比例，形成产业集聚，产业比重占70%，其他配套占30%保持一定的租售比，物业经营赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益不仅做地产开发，更注重产业集聚和产业运营服务，地产开发商向运营商转变资金运转产业集聚租售比例产业运营总部商务园满足产品下线

11、生产之前的研发、中试需求满足企业生产制造、物流需求满足企业对厂房的特殊和个性化需求满足企业会展、培训、咨询、餐饮娱乐住宿需求满足企业总部办公营销部门需求研发科技园生产制造园企业定制园配套服务园联东U谷模式围绕着微笑曲线，构建产业价值链一体化平台，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，打造产、学、研产业集群微笑曲线融合产业上下游，打造产业链综合体，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间，构建价值链一体化平台构建价值链一体化平台二、三产业的匹配和互动业态聚合、功能聚合和资源聚合形成规模和集聚效应提升区域价值一体化服务平台的构建成为聚合U

12、模式强有力的助推器部分销售、部分自持模式产业地产开发规律1、产业能力：产业园运营必须有产业基础，开发的模式比较复杂，对开发商的产业运作水平要求较高2、资金实力：产业园的盈利实现时间较长，对开发商实力和资金运作要求较高3、盈利方式：盈利模式比较多元化，除了传统的物业租售，还包括提供平台服务，资产运作，企业入股等多种方式4、总盈利额：随着区域的发展，土地和物业的价值不断提升，项目对比单纯销售的总体盈利额较高；租金、运营等带来长期、可持续性的盈利5、产业辐射：园区的产业占比较高，产业的凝聚力较强，能对周边的产业辐射力，带动区域产业的发展和城市功能的实现C类盈利模式物业出租物业增值土地增值业务经营平台

13、服务资金运作业务经营：企业自主开发模式是由在某一特定行业内实力较强的企业主导开发，园区开发源于自身业务发展需求，盈利模式大部分来自于企业自身经营业务的利润物业出租：在满足企业自身生产发展的前提下，利用企业强大行业号召力，对剩余物业进行出租，获得长期的租金收益，吸引企业相关上下游产业集聚，促使产业链完善全部自持，不对外销售一般特征自持物业运营产业华丰钢铁物流园贰仟家物流园提供平台普洛斯物流园传化公路港企业开发产业园区，不对外销售，自主运营园区主导产业，对相关上下游产业出租物业的形式标准物流设施开发，不参与产业运营，提供出租和咨询管理服务提供物流仓储基地和信息资讯平台，收取物业租金和信息平台服务费

14、用代表案例：TCL华中配送中心，贰仟家物流园，宏达汽车物流产业园，传化公路港，普洛斯物流园，华丰钢铁物流园，中原联通数据基地，朝虹科技产业园，新亚钢铁物流园，台湾友嘉精密机械产业园信息管理中心交易中心运输中心仓储中心物业经营部信息管理中心：运用信息技术，为入驻的物流企业提供信息平台，促进物流企业的业务拓展和运营成本的降低。交易中心：第三方物流企业提供运营平台，货源、运输、仓储等信息在信息系统整合处理后进行发布和交易。运输中心：设置大量停车场地为基地内的第三方物流企业、专业仓储中心、流通配送中心、转运中心提供专业的运输服务。仓储中心：为工商企业提供完全个性化的专业仓储服务，获得租金收益。运营部门

15、盈利方式物业出租物业管理信息平台土地增值物业增值传化物流港模式基金管理部门基金物业开发部门物业管理部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定土地储备，以“定制开发+标准化开发”两种模式完成工业园区建设项目封顶，移交出租率通常已达60%进一步招租和服务完善使出租率达90%以上，租金回报率达7%以上。成熟物业置入物流地产基金由于持股比例不足50%，置入过程相当于一次销售，提前兑现开发收入和开发利润，资金回笼委托物业管理置入基金所得用于项目投入开发发起基金物业管理投资管理资本管理收益分配基金管理费基金收益普洛斯的物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环普洛斯模式地产开发部门收入占60%左

16、右，是最主要的来源，贡献30%的主营业务利润，地产运营管理部门收入占30%，贡献50%以上收益。地产基金管理部门收入在主营业务收入中占6%，但贡献14%的主营业务利润客户主要分为三类：一是第三方物流方：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。扮演物流地产中的物流供应链平台的角色。二是上游制造业：通用汽车、大众、雀巢等。扮演仓储设备提供商，物流设备提供商，仓储管理服务商。三是下游零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。扮演运输资源集聚平台，配送服务提供商，供应链咨询提供商。全部自持，不对外销售模式产业地产开发规律1、企业主导：一般由

17、企业主导开发运营，除企业自用部分物业以外进行出租，以便形成完整的上下游产业链集聚2、企业实力：对企业的实力要求较高，行业内的号召力强3、业务经营：企业自身经营园区主导产业的业务，并提供技术、平台、信息上的共享4、适用范围：物流地产一般适用于物业全部自持的盈利模式 ，盈利除了基本的经营和租金，还有服务平台、资金运作等方式5、城市区位：物业全部自持的产业地产项目区位一般远离城市中心，土地成本较低郑州市产业地产盈利模式发展演变第一阶段第二阶段第三阶段富人区第四阶段私享阶段特征产业地产的最早时期，主要靠工厂经营业务盈利产业运营不足，单纯的房地产开发模式，销售是主要的盈利模式销售部分物业获取现金流来维持

18、后续开发，租售结合，有一定的产业集聚和产业运营能力综合性的盈利模式，物业的合理比例租售，以运营产业收入为主，还有投资入股，资产运作等代表项目工厂总部企业基地联东U谷普洛斯物流园业务经营为主租售结合为主综合盈利模式单纯销售为主工厂工厂集群政府主导开发传统地产商模式企业主导开发产业地产商开发政府、企业、地产商综合开发郑州产业地产盈利模式的发展 郑州市目前处于第二阶段向第三阶段过渡发展时期郑州增加园区运营服务平台的收益1、探索适合园区产业需求服务2、筛选、设置相关服务平台3、良好运营服务平台盈利融资性服务法务咨询服务培训服务信息服务政府关系服务孵化性服务知识服务媒体服务网络通讯服务物流服务人力服务软件和服务业外包车辆业务服务保险业务服务商务采购服务手续代办服务广告代理服务法务咨询服务展示服务技术性平台收益增值服务方向一提高土地增值、物业出售、物业增值、物业出租的整体收益方向二确