广州万菱汇案列研究

1、万菱汇案例项目基本资料体 育 东 路天 河 路体育中心正佳广场太古汇万菱汇万菱汇位置天河路紧邻正佳广场构成两栋公寓，一栋写字楼，裙楼商场占地面积5万平方米建筑面积23万平方米停车位650个开发商万菱实业（广东）有限公司项目定位复合型主题Mall 品牌专门店 万菱汇地处天河商圈，紧邻正佳广场、太古汇。商场建筑面积58000平方米，项目定位为复合型主题MALL品牌专门店2君临国际公寓 项目包括一栋超甲级写字楼，两栋高级服务式公寓，及一站式购物商场物业类型组合万菱国际中心万菱汇广场定位：一站式时尚消费新领地，复合型主题Mall 品牌专门店面积： 58000平方米层数：-1层至5层楼层初期定位：负一层

2、主要是中档品牌，为“未来白领”们服务； 一层集中一二线国际品牌，为高端白领服务； 二层的时尚品牌相对大众化，普通白领也能消费得起； 三楼是生活家居饰品； 四楼主要是酷锅、上井日本料理等中西式高端食府； 五楼凯悦酒家同样是高端食府。目前主力商家：Zara, 苏宁精品店，Oxygene Monde, 酷锅,so-hip定位：超甲级写字楼位置：西侧塔楼面积： 65000平方米层数：49层标准层：1555平方米实用率：75%现租金：均价170元/平方米物业管理：仲量联行定位：高级服务式公寓位置：中间及东侧两栋塔楼面积： 72000平方米层数：31层单位数目：840套主力单位面积：47-77平方米现售价

3、：均价40000元/平方米物业管理：仲量联行3出入口设置 项目出入口布局合理，但没有亮点，部分入口展示性不佳，没有充分发挥出分流及引导天河商圈客流进入商场的作用万 菱 汇体 育 东 路天 河 路入口1入口2入口3入口4商场出入口入口1 标示性差，不利于分流商圈人口进入 入口1位于万菱汇西端，处于天河路与体育东路交界处。本应是地理位置最佳的入口，是人流最多，最具标示性的地点。但设计上却仅仅是标示为写字楼入口，没有充分发挥出分流天河商圈人口进入商场的作用。入口4标示性差，入口内LED广告屏不合理 入口4位于万菱汇东端，入口本应起到引导客流从东边进入的重要作用，但是入口过小及凹陷进内的设计均让人感觉

4、到不合理之处。另外，在人流最差的入口通道内设置LED广告屏幕同样令人费解。入口3紧邻室外地铁口，布局合理 入口3位于万菱汇中间东侧，外部正对出租车站和室外地铁口，内部连接商场内小中庭，对于引导外部客流进入有积极作用。入口2落地玻璃可拆卸，提高进出便利性 入口2是万菱汇商场的主入口。本入口连接商场大中庭，是商场举办活动的主要地点。外围落地玻璃均可拆卸，提高举办活动时出入口进入性，是商场出入口设计的亮点之一。入口1入口2入口3入口4商场两端出入口设置有不合理之处 万菱汇东西端两处入口并不是作为商场主出入口，但是在东侧的入口位于天河商圈人流最多的两条路的交汇处，却没有醒目的商场入口标识，仅仅标示为写

5、字楼的入口。商场主入口布局合理 万菱汇中间两个主入口处于裙楼商场整个眼界面的中间，而且紧密连接公共交通点，提高客流进入便利性的同时，也具有昭示性。4项目进入性 项目公共交通到达性优越，地铁、BRT多元公共交通接驳，另外还有出租车车道，到达性高万 菱 汇体 育 东 路天 河 路BRT公交站室外地铁口负一层地铁口出租车上落客点公共交通点地铁口（规划）出租车上落客点商圈内仅有 不同于天河城和正佳广场，万菱汇与太古汇均有设置出租车上下客通道。万菱汇这边标准两车道的出租车车道畅通无阻，但是太古汇那边的出租车车道出入口却是被沿街铁马全部封死。可以说万菱汇是商圈内仅有的一个商场具有真正意义上的专门的出租车上

6、落客车道。BRT站紧邻主入口，地铁入口 BRT公交线路交通是广州市内重要的公共交通线路，而万菱汇其中一个主入口正对石牌桥BRT公交站。万菱汇公共交通便利性优越。室外地铁口紧密连接项目，提高进出便利性 除了现有的两个地铁口连接三号线的石牌桥站，在商场西端的地下已经规划了要建造隧道连接一号线体育中心站，除了加强了商圈内的交通无缝接驳，进一步提高客流进入便利性。另外，连接上市内客流量最高的地铁一号线，也有望增加商场人气。多元公共接通接驳，公共交通到达性强 万菱汇公共交通便利性优越，三号线地铁上盖加上BRT公交站正对主入口，公交交通到达性高。 另外值得称赞的一点是，万菱汇规划了两车道出租车车道，是天河

7、商圈内第一个真正拥有出租车上落客点，出租车车道的购物广场。出租车车道室外地铁口BRT公交站5项目进入性万 菱 汇单 行 线 1342体 育 东 路天 河 路 因为项目南部单行线的设立，停车场出入口设计不合理，使得自驾车进入性差已经暂停使用停车场入口11出车方向却是逆行停车场出口22进入车场方向与行车方向相反，而且进入角度窄停车场入口33停车场出入口44车辆需走完整条单行线方可到达公车总站自驾车进入线路1自驾车进入线路2停车场入口自驾车进入不便利 从右图可以看出，主要有两条自驾车线路进入万菱汇停车场。 在线路1中，无论从天河路或者体育东路进入万菱汇均要掉头走万菱汇南面的双车道单行线方可到达万菱汇

8、。 在线路2中，车辆可以在天河路转右进入，但却是违章逆行。停车场出入口设计不合理 从图中可以看到，本来万菱汇的停车场入口设计与目前的单行道方向的相反的。归根究底，是这条单行线的设立使得停车场入口显得不合理。但从另一个角度来说，当单行道设立后至今的时间里，万菱汇都没有对于停车进出口做出调整，亦可以说是万菱汇管理不当。单行线拖累进入性 万菱汇南边的马路是自驾车进入万菱汇的必经之路。本来设计应是四车道双向车道，但是因为一侧有公交车总站，占用了两条车道，最后使得能进入万菱汇的只有两车道单行车道。从途中可以看到，一旦卸货货车排队，整条道路就被占据一半。自驾车进入十分不便。项目南边单行线6楼层平面图楼层信

9、息B1 负一层L1 一层MF 夹层L2 二层L3 三层L4 四层L5 五层商铺信息女装/男装运动用品家居精品鞋包餐饮个人护理钟表珠宝饰品银行7业态分布餐饮餐饮餐饮休闲休闲零售品牌店L5L4L3L2MFL1B1零售 70%餐饮 25%休闲 5%各楼层业态分布业态具体细项占比餐饮美发 So Hip零售 - Mango零售 - Zara8 万菱汇没有百货、超市、影院，负一层至三层主要是零售品牌店，其中又以服饰为主，餐饮多数分布在负一层和四、五层楼层主题定位 商场定位不能形成差异化，在招商方面并没有能将主题发挥到极致，不能形成有吸引力的目的性消费9Gourmet City/Entertainment

10、Zone美食天地/娱乐地带 L5L4L3L2L1B1Gourmet City美食天地Quality Living时尚品味Fashion World时装世界International Fashion国际品牌Modern Life现代生活3000 平方米5000 平方米11000平方米9000 平方米9000 平方米18000平方米各楼层初始主题设定各楼层现状L4/L5 现状中高档餐饮与商场互动不足 L4/L5 主要由酷锅、凯悦酒家、上井日本料理三家中高端餐饮组成。经营状况都不错，但从商场布局和垂直动线来看，客人都从一侧扶手梯直上直下，与商场互动不足。L1 现状品牌级别高不成低不就 L1虽然打着国

11、际品牌的旗号，但是最具影响力的只有Zara。一些品牌例如打着首次进入中国地区的中东品牌“Oxygen Monde”等，在大众中认知度和受欢迎程度均不高。L2/L3 现状品牌参差，排布混乱，人气冷清 L2/L3主要还是以零售为主，但与初始主题并不是十分切合。品牌多以国内品牌为主，而且三楼还有山寨品牌出现（Osenwisky,从商品到装修均有明显山寨斯华洛世奇之疑）。另外，商铺招商主题模糊，常有出现“时装 内衣 饰品”这种商铺连接组合出现。另外，从L2开始往上的楼层人气直线下跌，十分冷清。B1 现状人流较多，但停留率低零售冷清，靠大众餐饮带动 负一层连接地铁入口，人流较多，但只有少数人流会停留进行

12、购物，更多的是直接进入地铁站，或在层内的大众餐饮店内就餐。 零售方面虽然有苏宁精品店，也有例如Mastermind等中档服装品牌，但不乏经营不知名女士内衣此类中低端商铺。B2/B3Car Park停车场两层合共650个车位B1L1MFL2L3L4/L5大快活ZaraPOLLENELLE劲霸男装酷锅大和寿司Oxygen MondeBenbo芭曲发型凯悦酒家苏宁精品店MangoOchirlySo Hip上井精致日本料理表叔茶餐厅New Balance百丝海马床垫生活经验Costa CoffeeCalfland生态家各楼层主力商家品牌动线分析 鉴于地块特殊性，商场平面动线为单一长条型动线，垂直动线分

13、布比较合理10L5L4L3L2L1平面动线 单一长条型动线 鉴于地形特性，商场内平面动线也是单一的长条型动线，连接两个中庭。垂直动线 三组主力垂直电梯组 商场内主要有三组垂直电梯组，商场内垂直上落交通算便利，但可见垂直电梯组2与电梯组3之间的距离较远。 另外，高端餐饮都分布在4，5层，而且食客可以只通过垂直电梯组3进入和离开，高端餐饮与商场其他部分互动不足。商铺 餐饮 走道垂直电梯组1垂直电梯组2垂直电梯组3经营情况 无论是周中还是周末，商场内二三层人气都十分冷清，另外还存在视角死角商铺，不少商铺结业11二、三层人气冷清，不少商铺结业设计缺陷12 鉴于项目上有三栋塔楼，裙楼商场不可避免有很多承力柱，但住位大多分布得十分不合理，且场内存在视线死角铺位场内柱位多且分布不合理场内视线不通透，二、三层存在视线死角铺位商铺A人在这里视角L2处于视线死角商铺已经结业电梯遮挡视线柱位遮挡视线方能看见对面横移两步前移两步13总结万菱汇地处天河商圈，紧邻正佳广