天心区省府板块商品住宅市场研究成果

1、天心区省府板块商品住宅市场研究1区域房地产市场研究区域概况分析商品住宅市场分析板块市场规划分析省府板块房地产市场研究商业商务房市场分析省府板块案例研究板块商品住宅分析板块客户分析人口社会经济分析区域板块市场研究区域板块环境基础条件综合分析2区域房地产市场研究3区域房地产市场研究天心区-区域概况市中心中央商务区南城红星商圈长株潭融城中央政务区政府“十一五”规划区位：长株潭融城核心区；区域属性：中央政务区省政府、区政府及其他政府机关；规划：“十一五”规划区域为复合型的城市商务副中心；商业：红星商圈规划为长株潭的核心商圈。天心区主要发展在于政务商务天心区4区域房地产市场研究天心区-区域规划“一心两轴

2、三园区”规划布局“一心”指全省行政文化中心，通过省政府机关新院及周边一系列配套，构建一个长沙21世纪形象生态型省会行政文化中心。“两轴”指建设以长沙大道为主体的城市综合功能发展轴和以湘府路为主体的文化产业发展轴。“三园区”指：以长沙大道和湘府路为依托，规划一个以生态新兴产业为主体的生态产业园；建设交通便利、设施齐全、自然风光优美、人文环境良好的生态居住园；以解放垸为核心，规划布局为长株潭核心新区共享的生态休闲园。5天心区功能区分区域房地产市场研究南城总体分区为“三心六区”。三心即是政务文化中心、商务中心、商贸会展中心，而整个南城又按行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业区、现

3、代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局天心区省政府片区占据商务中心、政务中心两个中心点天心区以省政府为核心，划分为经济、政务、生态、商务信息四大功能区。天心区6区域房地产市场研究南城20余条城市对接道路以芙蓉路为主轴，连通了20余条雨花区与天心区的“融区”道路，区域形成稠密的道路交通网。“六纵六横”的路网架业已经形成。南北向的“六纵”包括：书院路、长沙大道、韶山路、石竹路、新姚路、韶高路、只有石竹路尚未动工，其余5条都将在年底完成；东西向的“六横”包括：二环线，友谊路、韶洲路、杉木冲路、环城公路，形成比较合理的纵横交错的网络交通布局。京广铁路和107国道穿境而过，城市一，二，三环线紧紧相

4、绕，距京珠高速公路不足2公里。距黄花国际机场仅20公里。天心区-区域轨道交通7天心区-区域轨道交通区域房地产市场研究1号线一期工程自汽车北站站至尚双塘站，全长23.569千米，高架线长沙轨道交通1号线一期工程走向1.139千米。2010年12月26日开工，预计2014年12月通车，建设期为2010年-2014年。设站20座，自北向南分别是汽车北站站、开福区政府站、北辰三角洲站、开福寺站、湘雅路站、营盘路站、五一广场站、黄兴广场站、南门口站、侯家塘站、南湖路站、黄土岭站、涂家冲站、铁道学院站、友谊路站、省政府站、桂花坪站、大托站、中信新城站和尚双塘站。地铁一号线8区域房地产市场研究天心区-土地市

5、场天心区部分跨越市中心地段，土地供应有限，至09年大幅度供应以后，天心区经营性土地供应量渐少。9区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场2011年8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月芙蓉区11.2110.5917.052.8214.32003.338.5803.235.412.55天心区13.0715.0816.9211.1415.769.824.39.1623.3310.088.6615.356.41岳麓区20.1239.4444.0321.7722.974.7104.2123.579.7825.8227.1731.3开福区26.1224.3328.6616.2

6、822.71.327.733.977.9812.857.331.9916.02雨花区13.5514.9124.3214.4922.3513.421.4725.347.5621.9635.054.0823.14望城11.510.739.0327.1743.487.637.375.7413.710.2319.046.6713.63各区住宅批准预售面积（万平方米）天心区商品住宅新批准预售量一直保持均衡水平，基本放量在20万方以下，其它区域内相比放量在中度水平，区域内放量多少也是影响存量的重要因素。10区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场2011年8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月

7、5月6月7月8月芙蓉区8.266.796.384.752.41.671.533.22.382.623.553.275.63天心区9.996.6313.5210.026.765.353.564.184.777.389.5910.5811.57岳麓区20.2124.4720.7519.4715.8214.4511.2815.6516.8413.0719.0420.6422.8开福区17.914.6418.8918.412.628.429.8410.613.6111.7915.312.6115.73雨花区22.3814.2818.0914.7515.6711.4913.3211.9113.5612.

8、9125.8619.6124.26望城11.785.265.255.027.275.083.958.397.925.878.217.599.1各区住宅销售备案面积（万平方米）天心区商品住宅成交量相对于其它区域内成交量并不占优势，这主要因本区域内大部分定位产品的因素所影响，多数高端产品，去化速度较慢。11区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场2011年8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月5月6月7月8月芙蓉区6366653663636647557263635658635867436321688462206832天心区69856933531562516193665373166731

9、68516380652363506295岳麓区5588549558765724707556845772560654775621557454175745开福区7052698383287007815069945817669565656820663870996941雨花区6420616764476952522053185425618063335926495561594278望城3408404245504317406945934240407940874165401043935156各区住宅销售备案均价（元/平方米）天心区商品住宅成交价格保持在中上水平，本区域内部分产品集中在省府板块及市中心板块，高端产

10、品是拉高本区域价格的重要因素。12区域房地产市场研究天心区-商品住宅市场天心区市场在中远期仍然处在波动中，但整体表现出平稳消化局面；经济转暖后，普通住宅存量逐渐被消化后，改善型需求将得到释放。13红星商圈湘府家居建材广场新芙蓉国际家居广场市场用地（规划）省政府天心区政府新一佳红星商业广场新城国际公馆商业泰翔苑商业HOPSKA商业长奥吉之岛/麦德龙新一佳 目前生活配套设施不完善，规划中的商业主要以社区型商业、大型超市为主； 红星商圈是距离项目最近的商业中心，拥有家居、建材、农副产品、超市等各种商业业态；南城商业类型单一，以大超市、社区型商业为主，但商业仍具有突破片区限制的潜质区域房地产市场研究天

11、心区商业市场省府配套商业14未形成集中商务区，主要沿主干道分布，与商圈/酒店区混搭长沙规划的CBD区域芙蓉路韶山路人民路劳动路五一大道沿线：五一广场为核心，五一大道为主轴，商业带动的商务氛聚集芙蓉路沿线：芙蓉路为轴线，以金融证券等金融行业为鲜明特韶山路沿线：五星级酒店+高档写字楼 五一路长沙商务氛围最集中区域：市中心日字型区域主干道沿线分布特征明显（五一大道、芙蓉路、韶山路）商圈或酒店密集区域带动写字楼聚集（五一商圈与东塘商圈之间）除市中心区域，河西的市政府政周边（政府办公用写字楼）、麓谷（工业园区企业自用写字楼）、城南（省府周边政府、国有企业自用写字楼）也有写字楼分布，但市场氛围较淡区域房地

12、产市场研究天心区商务市场15优势机会劣势威胁生态人文环境整体较好，大盘环绕，对片区外人群有一定号召力；道路系统发达，多条大道直接市中心，亦为将来公交系统发展打下坚实基础。整体房地产市场持续火爆，为项目迅速销售奠定基础；政府机关和相关配套，相对成熟，可作为借助；未来区域面市的项目增多，很容易陷入同质化竞争；区域内大规模品牌项目较多，大盘规模效应明显区域项目形象定位及产品同质化严重，存在较大的差异化市场空间。天心区区域内优劣势小结区域房地产市场研究16天心区板块市场研究17板块人口（万人）土地面积（k）人口密度（人/k)南湖板块19816915.7412590省府板块124000225636大托暮

13、云板块6000042.251420南湖板块人口总量较高，是长沙文化商业中心，目前可开发住宅地块较少，商业氛围好，人气旺盛，适合进行商业地产开发；省府板块人口总量为中密度，规划为文化教育中心，人气一般，但生活基础配套完善，人居环境较好，适合宜居型住宅地产的开发大托暮云板块人口总量低，未来规划以工业园区为主，适合打造高端低密度的住宅片区。人口条件 区域版块人口总量及密度南湖板块省府板块大托暮云板块12590人/K高密度5636人/K中密度1420人/K低密度区域板块市场研究18板块行政区划人口（人） 土地面积（k）人口密度（人/k)南湖板块坡子街街道191690.5634230学院街街道19000

14、0.4245238 书院路街道3.6万0.9637500 城南路街道4.2万2.120000裕南街街道8.2万5.514909 金盆岭街道11万6.217742省府板块新开铺街道7.2万12.85625青园街道2.6万3.67222桂花坪街道 2.6万5.64643大托暮云板块大托镇街道6万42.251420 南湖板块人口主要集中在坡子街、学院街、书院街区域，区域消费能力强，人口密度高，适合商业、商务、公寓、酒店等城市综合体开发；省府板块各街道人口分布均匀，人居环境较好，但人气稍显不足，应以住宅地产进行主要开发；大托暮云板块人口较少，人气不足，更适宜进行低密度的住宅开发南湖板块省府板块大托暮云

15、板块南湖板块省府板块大托暮云板块人口密度3-5万人口密度1-2万人口密度5626人口密度7222人口密度4643人口密度1420区域板块市场研究人口条件 区域版块人口总量及密度19坡子街周边地区是长沙商业、办公、休闲及旅游的繁华中心区，人口密度高，经济基础好，购买力度强。芙蓉中路、韶山北路、韶山中路沿线是长沙中心城区主干道，经济基础好，购买力度强。由于规划新省政府等的入驻，使得该地域未来发展前景普遍看好。芙蓉南路沿线经济基础一般。芙蓉南路芙蓉中路大托镇是天心区唯一的乡镇，距市中心10公里，人口较低，经济基础较差。以物流、新能源制造和光伏产业为主。未来规划将有商贸服务业注入。社会经济条件 经济基

16、础区域板块市场研究20种类南湖板块省府板块大托-暮云板块小学26105中学2743大学20111合计73259备注主要分布在芙蓉中路、韶山北路周边区域主要分布在芙蓉南路、韶山南路区域内分布较为分散南湖板块教育配套成熟，长郡中学、雅礼中学、第一师范等长沙较多重点中高学校汇聚此地，是开发教育地产的有利区域省府板块中小学较少，大学较多，未来毕业生首次置业的需求将逐渐增大，可深挖其需求进行项目定位；大托暮云板块学校较少，教育配套贫乏，不适合教育地产的开发南湖板块省府板块大托暮云板块湖南省第一师范湖南省广播电视大学长沙第二外国语学校长沙商业学校中南大学铁道学院中南林业科技大学湖南有色金属职工大学湖南女子

17、大学金井小学新港小学桂井小学社会经济条件 教育基础区域板块市场研究21社会经济条件 医疗环境区域医院南湖板块（A区）湘雅医院（三级甲等）、省交通医院（二级甲等）、长沙市第二医院（二级甲等）、长沙市中医医院（二级甲等）、长沙市第六医院（二级甲等）、湘雅二医院（三级甲等）、湖南省脑科医院（三级甲等）、长沙市老年康复医院（二级甲等）、湖南省红十字医院（二级甲等）、长沙市传染病医院（二级甲等）等省府板块（B区）长沙市中心医院（三级甲等）、天心区第一医院（二级）、长沙市慢性疾病防治所（二级）、长沙市洞井医院（一级）、博雅眼科医院（私立）、湖南有色地质医院（二级）、湖机医院一级）等大托暮云板块（C区）天心

18、区大托精神病医院（一级）、湖南省浦沅集团职工医院（私立）、大托医院机场口二门诊、湘雅医院等南湖板块医疗配备成熟，众多三甲医院分布于此A区芙蓉中路、韶山北路沿线，能迅速到达，适合要求便利的人群居住；省府板块以二级医院为主，主要分布于B区韶山南路沿线，到达医院有一段距离，但已可以满足社区住宅居民的日常就医。大托暮云板块医院配套少，规划新湘雅医院入驻此地。未来周边居民的日常医疗可得到缓解，但目前医疗配套不够成熟。南湖板块省府板块大托暮云板块三甲医院3家，二级医院8家三甲医院一家，二级医院三家医院较少，以一级为主ABC区域板块市场研究22社会经济条件 商业环境区域商圈主要商户五一商圈平和堂、王府井百货

19、、春天百货、新世界百货、友谊商业广场、沃尔玛、万达购物广场等侯家塘商圈平和堂、恒远购物中心、友谊商场、国美电器、苏宁电器、通程电器、贺龙体育中心等省府商圈天虹百货、新开铺建材商贸城、大润发、天剑百货、红星商业广场等大托商圈奥特莱斯购物中心、家润多等五一商圈侯家塘商圈省府商圈大托商圈从商业环境上看，南湖板块两大商圈商业氛围浓厚，购买力强，人流量大，开发商业综合体、投资型住宅优势较大；省府板块的省府商圈处于开发初期，商业发展较迅速，但地域面积大，人气稍显不足，暂时仍不适合大型商业综合体开发；大托暮云板块的大托商圈仍有较大面积区域未开发；由于商业配套匮乏，可适当进行社区商业的开发；区域板块市场研究2

20、3社会经济条件 交通条件区域 主要道路桥梁南湖板块五一大道、解放西路、人民路、劳动西路、白沙路、湘江大道、书院路、黄兴南路、体育中心大道、蔡锷南路、芙蓉路、城南路、建湘南路、南湖路、新建路、南二环线白沙路高架桥、侯家塘立交桥、新中路立交桥、桔园立交桥省府板块湘府路、韶州路、李洞路、书院路、新姚路、芙蓉南路、韶山路、 二环线、三环线、蔡家冲路、新开路、南绕城公路新开铺高架桥、舒家桥、大托暮云板块绕城高速公路、中意一路、长沙大道、火星大道、环保大道、湘江特大桥、黑石铺大桥、南湖板块省府板块大托暮云板块从交通配套来看，南湖板块交通网络发达，区域内部和外部连接通道繁多,适合高密度商住公寓的开发；省府板

21、块交通配套一般，以区域内部道路为主，外部连接通道较少，但未来发展和环境较好，可满足首次置业、改善型购房者的需求；大托暮云板块交通配套较差，以外部连接通道为主，是长株潭融城中心地域，未来将有外地人口导入此区，可从株洲湘潭外地客户需求进行深挖开发。区域板块市场研究24社会经济条件 公共交通板块 现有公交线路南湖板块1、123、142、2、317、406、旅3、130、108、143、145、803、105、150、115、906、159、703、912、915、908、623、804、17等省府板块107、116、63、701、145、915、705、145、801、105等大托暮云板块105、7

22、02、新107等南门口、八角亭、城南路口、长郡中学、侯家塘等站点分别有20趟公交经过新省政府有十几趟公交经过105、702、新107等线路可到达大托镇南湖板块的公共交通十分发达，众多公交线路在此板块内交汇并通往城中其他区域，具备商务、商业、投资的开发优势；省府板块公共交通配套一般，大多以板块内线路为主，区域内行车噪音和废气相对较低，但能迅速到处城市中心区域，是宜居住宅的首选之地；大托暮云板块的公共交通较落后，通往城市中心线路少。项目可定位收入较高的有车人士，选择产品户型较大，低密度高端住宅。区域板块市场研究25区域 历史资源人文环境南湖板块天心古阁、白沙古井、贾谊故居、火神庙火宫殿、老郎庙、湘

23、春园、第一师范、赵汝愚墓、李富春故居、等黄兴南路步行商业街、坡子街民俗名食街、解放西路酒吧街、太平街、新世纪体育文化中心、田汉剧院确立了该区域在长沙商业中心的地位省府板块何绍基墓省府文化会展产业基地、青园创意设计产业基地、桂花坪汽车文化产业基地、新开铺教育产业基地、大托暮云板块暂无湖南钢材大市场物流园、天心环保工业园、解放垸基地、南湖板块是长沙商业、文化、娱乐中心区域，文化底蕴深厚，人气旺盛，商业氛围好,适合要求生活便捷，生活节奏较快的投资型人群；省府板块历史资源较少，政府规划重点区域，未来定位文化教育区，人文环境良好，交通配备较完善，区域环境适宜居住，适合受价格影响的首次置业者或改善住宅环境

24、人群；大托暮云板块历史资源贫乏，新规划项目较多，以物流、制造业 为主,由于人车少，环境幽静，主要客户群体可定位健康养老修养生息型受众。历史资源深厚，是长沙经济文化中心历史资源较少，未来将规划为集文化、教育、商业为一体的中心区域历史资源贫乏，未来规划物流园、工业园为主，形成工业氛围较浓的人文环境区域板块市场研究社会经济条件 区域环境26板块人口因素经济环境商业环境交通条件区域配套基础条件综合评价公交线路便利度机动车可达性轨道交通及快速线医疗教育其他南湖板块3.93.84.04.23.83.73.23.63.43.73省府板块3.02.52.633.33.33.03.03.02.96大托暮云板块1

25、.5 1.21.51.62.02.21.01.01.81.53依据基础条件综合评估,南湖板块人口密度高，基础设施非常完善，文化底蕴深厚，经济基础优越，人气旺盛，购买力强，但由于地块开发过盛，可开发地块面积较小，环境较为嘈杂，不适宜长期居住，更适宜进行商业、商务、酒店、写字楼、公寓等综合体的开发；省府板块交通和其他配套基本完善，是政府规划核心区域，配套及经济发展迅速，区域面积相对较大，人口密度不高，人车流量不大，区域内交通发达，能迅速到达城中其他区域，环境较好，更适宜长期居住，适合进行标杆住宅项目的打造；大托暮云板块人口密度低，基础条件较差，商业、娱乐等配套正逐步改善，但暂时不太适宜大规模的商业

26、综合体开发，较适合改善型客户群体，进行低密度较为高端的大户型住宅社区建设，同时进行适当的社区商业开发。基础条件综合评估区域板块市场研究27省府板块房地产市场研究28开福区岳麓区芙蓉区雨花区天心区省政府市政府长沙县传统中心区省府板块房地产市场研究省府板块规划省府板块属于城南区域，是长株潭融城的中心区，在长沙“十一五规划”中，本区域定位是“复合型的城市商务副中心”，按照行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局 。29区位优势省政府所在地。该区主要职能为办公文化丶科研教育丶生活居住和绿化休闲 ；随着2004年省政府南迁后，省发改委丶

27、省国土资源厅丶省工商局丶省交通厅丶省劳动保障厅丶省地税局丶审计署长沙特派办丶省建工集团丶铁道学院在该区域内相继建成 ；规划与在建的“三馆一中心”：省科技馆丶省地质博物馆丶省群众艺术馆丶省青少年活动中心 ；省府板块是南城板块最显著的一个板块，而南城板块因为长株潭规划的实施迅速崛起。长株潭核心区域高尚住宅区省府板块优劣势分析配套优势公园：省府文化公园丶园艺公园丶九峰公园丶桂花坪公园丶水库公园四周环抱，时刻呼吸新鲜负离子 ；天际岭国家级森林公园占地140公顷，境内有山有谷，有平坦的草地、开阔的斜坡和碧波荡漾的湖面，森林覆盖率达85以上，位于湖南23个国家级森林公园的前列，成为省府片区的一扇魅力之窗。

28、 省府配套体系包括两轴（芙蓉南路和湘府路）、六纵六横等道路建设已基本完成，诸如标准医院、全日制学校，再就业培训中心等社区公益设施更是一应俱全 省府板块房地产市场研究30省府板块房地产市场研究芙蓉南路湘府路省政府省府板块项目分布31省府板块在售项目情况省府板块房地产市场研究项目名称建筑形态总建面（万m）开盘时间主推产品目前均价博林金谷小高层;高层;44.792011-6-16 现四期40-70平米精装小户型8000鑫远熙山小高层;高层;5.412011-8-2791-134平米3-4房6400星城荣域小高层;222011-1-737165平米的1-5房8300长盛岚庭小高层;202010-1-1

29、752-133平米1-3房6680万芙锦城高层;小高层;1.992011-1-1681-109平米2-3房6300鑫远尚玺小高层;33.772012-4-15 125-250平米3-5房8100青园高层;14.162010-1-2980-120平米3-4房7800剑桥名门高层;5.12011-10-1638-138平米1-3房6900长城雅苑高层;3.642011-5-2280-140平米2-3房6800兴汝金城小高层;小高层;502011-4-1486170平方米2-4房6800天天向上高层;102011-11-1870-105平米2-3房6900克拉美丽山庄高层;702012-4-2630

30、-230平米1-4房5758钱隆学府小高层;18.702010-9-1283-140平米2-4房6000远大花漾年华小高层;4.052011-6-1136-95平米1-3房6800绿地公馆小高层;24.82011-6-1150-160平米1-4房7800时代公馆mini派高层;3.832011-1-2538-79平米1-2房6800鑫远湘府逸园小高层;9.772012-1-1530-180平米1-3房5900兰亭玥岛高层;小高层;11.192012-7-2238-73平米1-3房7000湘水熙园高层;小高层;1.492010-11-2960-147平米1-4房690032省府板块房地产市场研究

31、省府板块未来住宅市场项目情况项目名称建筑形态总建面（万m）预计上市时间主推产品现代湘江印象高层17.592013公寓，高层住宅融源及第小高层;7.85201240-60平米公寓，80-130平米小高层住宅长城水郡小高层31.54201219一房，78-120的N+1户型、140复式、170楼王平层豪宅维多利亚花园高层、小高层34.092013 75-90平米2-3房广铁湘府雅苑高层、小高层22.562013高层住宅富瑞星座高层2.102013高层住宅33-130平米1-三房33省府板块房地产市场研究省府板块住宅市场分析省府板块区位特征湖南行政领地新型生态健康城市，融城核心。资源优势生态、行政、

32、商务。产品供应主体特征新增供应量持续加强，销售一直走高，区域主流产品为80140平方米。市场需求总体趋势以小高层、高层为主，洋房和多层产品相对较小，两房至三房的投资需求大。综合评价楼盘品质高，区域规划好，可持续发展强。34板块供应产品特征分析省府板块房地产市场研究区供应量最大的户型是二房，所占比例高达40%，其次是三房，占到所有房源的34%, 一房户型供应较少，仅占20%；主力面积段处在60-120，其中90-120的供应最多，占到整个区域供应的34%，60-90的也占到29%，而大于120-150的供应占到整个区域市场的22%。35板块去化产品分析省府板块房地产市场研究今年以来省府板块成交户

33、型段主力成交户型是二房、三房，主要是市场刚需性产品，改善型的大户型及投资型的单间公寓均很少；主力成交面积段处在90-150，而150的大户型成交所占比例很小。36板块楼市价格分析从最近一年在售项目均价来看，价格波动幅度不大，整体呈上升趋势，目前在售商品住宅整体均价在6300-6600元/平方米波动。省府板块房地产市场研究37省府板块房地产市场研究省府板块由于楼盘品质、区位、交通、配套等因素影响，区域内楼盘目前大多均价在7000 元/平左右，而从板块市场情况来看，区域板块最大卖点在于融城和省府南迁，还有即将开通的地铁，也强调了升值潜力，所以部分楼盘均价在8000元/平以上。板块内产品主要以大户型

34、为主，而目前二房和中小面积的三房一直都受刚性需求所追捧，所以区域内目前大户型产品去化较慢。未来即将上市项目大部分总建面都在20万方以上，且产品同质化较重，以两房、三房为主，但也多以紧凑房型出现，而同时开始多出现公寓产品，这与本区域未来发展潜力相契合。省府板块住宅市场特征38省府板块房地产市场研究板块客户分析客户特征分布来源特征置业特征关注因素老师来源于铁道学院、林科大、电大等普通级别老师、中等收入、年终、福利较好换房、价格承受能力一般、反复比较生活便利、教育配套、性价比、环境高级别老师，年龄40岁以上，经济实力强，多有车，接受网络信息渠道强，有学识和修养多次置业、追求舒适社区、喜中低密度物业、

35、习惯纯粹的居家环境、对产品品质要求高、理性对比密度低社区、社区品质及环境、产品及户型医生来源于长沙市中心医院等实际收入很高，经济实力较老师强，工作繁忙、压力大、需要放松换房改善居住条件、月供能力比老师更高、易被舒适、轻松氛围打动社区环境、教育配套、生活配套公务员、事业单位等区政府、省政府等数量有限，经济实力强，多有车，信息资源多，熟悉区域发展避免群居、习惯住低密度的社区密度低社区、社区品质及环境、生活配套其它企事业单位等经济实力较强，多有车注重居住品质、对社区和周边环境纯粹居住要求高、多二次置业社区品质及环境、教育生活配套、产品及户型其它居民（生意人为主）以靠近红星商群，紧邻东塘商圈、侯家塘商

36、圈为主在本区域生活时间长，熟悉区域环境，认可省府区域居住环境二次置业居多、换房来改善目前居住条件、价格承受力较好生活便利、教育配套、性价比浙江、广东等湘籍返乡客及周边地级客户外省及周边中产阶级、眼界开阔、回馈父母、希望享受省会综合配套价格承受力较好、父母家人喜好为主、社区品质、品牌、接近周边地级市居家要求纯粹、社区品质、产品、品牌、地缘位置39省府板块未来发展优势： 新省政府已然成为全省核心区。长株潭的融城，引发长沙南新省政府周边地产开发热潮。芙蓉南路直通株洲、湘潭腹地外，长株潭城际铁路将成为三市往返的便捷交通工具；地铁一号线、正在规划建设，三号线、四号线也临近本区域。 各大品牌开发商云集省政

37、府板块。省府周边房地产开发早就已异常火热，建筑风格亦五彩缤纷，产品类型一应俱全。众多地产开发商早已把目光瞄准这片区域。 大长沙格局下核心居住区域。新省府比长沙市区享有更高一级的配套和资源，居住优势也更为明显。省府板块房地产市场研究40省府板块案例研究41项目基本信息/项目区位图省府板块案例绿地公馆绿地公馆项目位于长沙南城，天心区省政府板块桂花坪区域。东临芙蓉南路，北靠桂花坪路，西接广场东路（规划），南依时代阳光大道。42基本概况开发商湖南绿地天成置业有限公司物业类型 住宅、商业、酒店公寓、办公建筑形态 板塔结合、小高层最早开盘时间2011.6.11占地面积 7.9 7建筑面积25.75万容积率

38、2.37总户数1289户绿化率38.05%装修情况 毛坯/精装车位配比1:0.8销售报价毛坯均价7800元/平（近期）精装均价9000元/平（近期）建筑设计中机国际工程设计研究院物业管理长沙新里物业服务有限公司绿地公馆项目占地面积约119.56亩，规划总建筑面积约24.75万，总投资约9亿元，由商业、办公、酒店公寓、住宅等多种物业形态组成，将打造成长沙南城的城市新地标，也标志着绿地集团正式进军长沙市场。 绿地公馆省府板块案例43规划分析绿地公馆省府板块案例绿地公馆分四期开发，目前已开发两期，一期容积率为2.13，二期容积率为2.57，全部为10层至11层的小高层建筑，物业类型包括精品全装修住宅

39、、LIHO公寓和集中商业，面积从49-160平米不等，商业包括临街商铺、地铁商业和大型集中商业。 44营销推广、推售节奏及价格走势一期导入期（2010.6-2011.6）一期推广期（2011.6-2011.8）一期二批推广期（2011.9-2012.2）一期三批推广期（2012.3-2012.4）推量与销售信息1、10年6月9日项目公开2、10年11月底营销中心开放3、11年6月5日起VIP诚意登记 1、2011年6月11日载誉开盘，主推49-166平户型2、推广持续50左右精装小公寓，均价9000元/.1、12年3月17日推出10栋香寓毛坯47-76平一房变两房房源，均价7000元/时期1、

40、11年9月3日将推一期二批海派全装修房源，主推 56-160全装修房源，均价9500元/二期一批导入期（2012.4-2012.5）1、绿地公馆二期一批4月29日Vip全城招募，3万享5万2、12年5月5日二期一批开盘，主推90-140毛坯臻品，均价7000元/ 二期二批推广期（2012.5-2012.6）1、二期二批6月22日加推90-110平11层纯板式毛坯新品，均价7000元/ 二期三批推广期（2012.6-2012.8）1、二期三批 6月30日认筹，3万享5万。2、8月31日加推楼王，共125套房源，主推90-144平米毛坯三房、四房，毛坯均价7800元/平，精装均价9000元/平20

41、10.06.11项目第一次开盘（精装均价9000元/左右）2011.9.03海派全装修房源开盘（精装均价9500元/左右）2012.03.17一期三批香寓开盘（毛坯均价7000元/左右）2012.05.05二期一批开盘（毛坯均价7000元/左右）2012.06.22二期二批加推（毛坯均价7500元/）2012.08.31（毛坯均价7800元/ ） 二期三批开盘（精装均价9000元/ ）绿地公馆45省府板块案例绿地公馆建筑风格绿地公馆以吸收湖湘地域文化，借鉴国际主流建筑文明，注重新材料、新工艺、新技术的运用，建筑立面以ART DECO风格为设计方向，建筑体形简洁，同时立面注重凸现材质感，以有力度

42、的垂直线条突出单体的庄重和挺拔，以横向线条的装饰凸现宁静和典雅。46省府板块案例绿地公馆园林风格绿地公馆的ART DECO建筑风格与宫廷园林映衬成趣，天然的石材砌起庄重的城堡，多绿色的银杏或合欢树的植物形成海派园林风格。园林规划有特色喷泉、木制道路、坐椅、有乐趣等，功能性与自然景观有机结合，更强调舒适实用性。47户型面积配比(8月31日开盘)省府板块案例绿地公馆面积户型面积段（平方米）套数配比N+1两房94-1026048%N+1三房121-1456552%合计94-145125100%48户型位置分析绿地公馆省府板块案例面积户型面积段（平方米）N+1三房121-145N+1两房94-102合

43、计94-14520#21#19#122N+1三房144N+1三房100N+1两房94N+1两房94N+1两房99N+1两房49绿地公馆省府板块案例户型分析优点：全透明板房，南北通透，采光效果佳高赠送，入户花园，空中花园，面积实用多变7.2米大横厅，大气阔绰不足：厕所门正对客厅，干湿分离不佳入户门次卧正对餐厅，私密性不佳50绿地公馆省府板块案例户型分析优点：多窗，采光通风好高赠送，两房变三房餐厅客厅融会贯通，采光更佳不足：次卧入口处短过道空间浪费51绿地公馆省府板块案例户型分析优点：多窗，采光通风好高赠送，两房变三房餐厅客厅融会贯通，采光更佳不足：入门对卫生间门餐厅开间进深都较小52绿地公馆省府

44、板块案例户型分析优点：多窗，采光通风好高赠送，两房变三房餐厅客厅融会贯通，采光更佳不足：入门对卫生间门餐厅开间进深都较小53博林金谷省府板块案例项目基本信息/项目区位图博林金谷紧邻城市主干道芙蓉路，位于南二环浦沅立交桥段，踞1号线地铁口，是中心城区与南城区重要的交界地带。54博林金谷省府板块案例基本概况开发商长沙汇丰置业有限公司物业类型 住宅、商业、公寓建筑形态 板塔结合、小高层、高层最早开盘时间2007年10月20日占地面积 348.58亩建筑面积60万容积率2.5总户数3500户绿化率47%装修情况 毛坯/精装车位配比1:0.8销售报价（近期）精装均价8000元/平建筑设计德国PRW建筑规

45、划设计事物所物业管理深圳中行项目占地面积为348.58亩，总建筑面积约60万，总户数约3500户，绿化率45%，容积率2.49，是长沙市真正的花园式低密度坡地住宅。规划分析省府板块案例博林金谷博林金谷整个占地分三块，科学规划商场、酒店式公寓及高层，建筑群呈围合式拥抱原生山林，德国知名规划大师皮特鲁格与国内设计大师联手。目前三期规划用地面积约58亩，建筑面积近10万平米，容纳近2000人的优质生活。是继一期、二期尖端品质之上的跃级产品。一期二期三期56省府板块案例建筑风格博林金谷博林金谷由德国PRW建筑规划设计事务所全程规划设计，德国知名大师彼特 鲁格倾力打造，集德式现代风格、超现实主义公建与山

46、谷自然生态于一身，是07年度最为瑰丽的规划与最为纯正的德国设计作品。57省府板块案例园林风格博林金谷博林金谷力邀西班牙景观大师侯赛阿龙索、国内著名景观公司中森水立方联合操刀，保留既有的山水原野气息，力求还原自然的本色。4万平米的原生态山林，不可复制的四条山谷，简约明快的包豪斯建筑穿插在青山绿野中，成为自然的一部分，与原生态环境完美相融。58户型面积约(m2)套数套数比二房72-90 10017%三房90-140 33057%四房150-180 10017%复式200-300 509%合计72-300 580100%三房为主 主力面积90-140省府板块案例博林金谷户型面积配比59省府板块案例博林金谷户型分析优点：户型周正，动静区分，科学规划设计，舒适度好卧室靠近客厅阳台，采光较好60户型分析优点：户型周正,动静区分,干湿分离客厅餐厅相连，采光好大阳台，阔绰舒适缺点：塔楼, 通风不佳主卧次卧大小不分客厅餐厅走廊过宽省府板块案例博林金谷B型 三房两厅两卫 建筑面积138m61省府板块案例博林金谷户型分析优点：户型方正，功能分区合理南北较通透，书房大阳台，采光好