房地产金融行业现状与前景趋势报告

1、房地产金融行业现状与前景趋势报告目录1.房地产金融行业现状51.1房地产金融行业定义及产业链分析51.2房地产金融市场规模分析71.3房地产金融市场运营情况分析72.房地产金融行业存在的问题102.1房地产业融资结构不合理102.2相关政策、法律不健全102.3银行与开发商信息不对称102.4基于房地产上下游企业的供应链金融112.5基于线下场景的金融零售类业务112.6基于业主的个人金融服务112.7行业服务无序化122.8基础工作薄弱122.9产业结构调整进展缓慢123.房地产金融行业前景趋势133.1基于房地产上下游企业的供应链金融133.2基于线下场景的金融零售类业务133.3基于业主

2、的个人金融服务133.4延伸产业链143.5行业协同整合成为趋势143.6生态化建设进一步开放143.7服务模式多元化153.8呈现集群化分布153.9需求开拓163.10行业发展需突破创新瓶颈164.房地产金融行业政策环境分析184.1房地产金融行业政策环境分析184.2房地产金融行业经济环境分析184.3房地产金融行业社会环境分析184.4房地产金融行业技术环境分析195.房地产金融行业竞争分析205.1房地产金融行业竞争分析205.1.1对上游议价能力分析205.1.2对下游议价能力分析205.1.3潜在进入者分析215.1.4替代品或替代服务分析215.2中国房地产金融行业品牌竞争格局

3、分析225.3中国房地产金融行业竞争强度分析226.房地产金融产业投资分析236.1中国房地产金融技术投资趋势分析236.2中国房地产金融行业投资风险236.3中国房地产金融行业投资收益24房地产金融行业现状房地产金融行业定义及产业链分析房地产金融资产投资是指投资者将资金投入到与房地产相关的证券市场，通过拥有房地产金融资产来获得预期的不确定性收益的行为和过程。房地产金融投资具有投资数额大、周期长、流动性差，但通胀抵御性较好等特点。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融

4、资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融包括政策性房地产金融和商业性房地产金融。房地产金融行业是指从事房地产金融相关性质的生产、服务的单位或个体的组织结构体系的总称。深刻认知房地产金融行业定义，对预测并引导房地产金融行业前景，指导行业投资方向至关重要。我国房地产金融行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉

5、不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国房地产金融行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国房地产金融产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。从业态上讲，地产分为好几类，住宅、商业、租赁用房、工业地产、物流地产等等，不同类型有自己的开发运营模式，每类模式中都有痛点，如果和钱有关，那就是地产金融需要解决的问题。地产金融是一种工具，帮开发商解决投融资的问题。开发商是绝对的资源方，基金、信托、银行、资管计划是潜在的资金方，还有很多活跃着的中介。此外服务提供商包括资产评估公司、律所、会计师事务所等。其他打交道的部门也顺

6、便提一下，国土局、规划局、房管局、建筑公司等等。处于哪个角色决定了你的工作内容。房地产金融市场规模分析随着国家政策的进一步利好，越来越多的需求将会被释放，房地产金融行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动房地产金融产业应用的爆发式增长。目前，我国的房地产金融行业发展尚处于起步阶段。2020年全国整体销售规模已经恢复，预计将达到17.4亿平方米、17.2万亿元，同比增长1.5%和7.7%，行业销售规模将再创新高。房地产金融市场运营情况分析房地产金融行业市场运营情况分析主要需要从市场供给分析、市场需求分析、市场价格分析、市场

7、供需平衡、行业盈利能力、行业运营能力等方面进行综合分析。市场供给分析：房地产金融行业市场供给是指在一定的时期内，一定条件下，在一定的市场范围内可提供给消费者的产品或服务的总量。房地产金融市场供给能力分析的时间也应考虑整个项目寿命期，市场范围包括国内市场和国际市场。市场供给分析还可以分为实际的供给量和潜在的供给量，前者是指在预测时市场上的实际供给能力。市场需求分析：我国的房地产金融行业产品及服务结构调整问题不仅仅是对产品进行调整，还是对房地产金融企业分布结构、区域分布结构进行调整。未来一段时间内，行业整合、区域分布结构的调整、企业结构的调整都将是行业结构调整的一个重要内容。随着国家鼓励和规范房地

8、产金融行业发展的政策相继出台，行业正逐步规范，全社会消费意识的不断提高，众多机构和社会资本不断进入房地产金融领域，有力的促进了该行业市场的快速发展，房地产金融行业发展前景广阔。市场价格分析：在经济全球化的趋势下,房地产金融行业经济融入世界市场的广度和深度越来越大。与房地产金融行业规模增长相对照,用户需求也呈稳定增长趋势。市场需从实际情况出发制定合理的房地产金融行业价格,有利于行业规模不断增长和需求不断扩展,有利于保障行业正态良性发展。从长远的趋势看,房地产金融行业市场价格应该维持在较高的合理价位上。价格上涨和回落的过程，主要受人力资源、产品及服务优化、市场竞争、出行运输等各类因素影响，导致房地

9、产金融行业价格产生一定波动，但是供求长期趋于增长稳定状态，长期向好。市场供需平衡：供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均衡。实际上房地产金融行业的市场供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市场有待挖掘，供应端产品参差不齐。行业盈利能力分析：房地产金融行业的盈利能力主要受到行业的投资回报周期、行业服务周期、行业竞争程度、用户粘性等的影响。部分产品和服务存在投资大,回收慢,竞争激烈,用户粘性不高等现实问题。这些问题的存在使得房地产金融行业的盈利能力有待提高。为了行业的长远发展,房地产金融行业的盈利能力急需改善。行业运营能力：房地产金融行

10、业进入精品化、产业融合的新时代，行业的下半场真正开始了，未来考验的是用户运营能力和产业运营能力。企业之间竞争的并非仅仅是产品能力而是更多的在于运营能力。而嗅觉灵敏的房地产金融企业早已开始转型，立足城市，不断提升其运营能力。房地产金融行业存在的问题房地产业融资结构不合理全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。相关政策、法律不健全房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量 无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做

11、法会给银行带来更大风险。银行与开发商信息不对称开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业空手套白狼向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利;如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。基于房地产上下游企业的供应链金融地产商上下游优质项目的存量资源和未来的增量资源都十分可观，他们可以通过互联网金融平台为自身产业链上下游企业提供融资服务，使服务闭环更近一步。类似的模式不少制造业巨头已经玩儿的风生水起了，比如美的、海尔等企业都在发展自己的供应链金融业务。从已有的案例来看，产业链上的巨头在资金

12、链上掌握主动权并不是一件难事。基于线下场景的金融零售类业务许多地产企业掌握用户和数据，拥有良好和多样的金融服务场景，直接面对消费、商铺贷款等直接金融需求。尤其是线下资源，房地产企业的优势远超过许多互联网巨头公司。基于业主的个人金融服务与互联网企业相比，房地产企业与用户的接触更直接、掌握的数据也更真实，而且从线下场景切入可以覆盖更广泛的用户，为他们提供更长的生命成长周期的服务。以碧桂园的互金平台“碧有信”为例，他们的目标人群是为碧桂园的业主、员工和社会投资者提供社区金融服务，通过线上线下的互动和服务，甚至可以形成一个包含信用、借贷、担保等多层次的小金融生态闭环。 行业服务无序化 房地产金融行业标

13、准不成体系。服务质量很大程度上依赖于从业人员等个人能力，难以形成规模化管理与复制。房地产金融行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。监管缺失，严重影响用户体验。基础工作薄弱房地产金融标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，房地产金融管理能力还不能适应工作需要。产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于房地产金融的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对房地产金融主要服务和产品的生产及推广使用收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外

14、资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的房地产金融行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。房地产金融行业前景趋势基于房地产上下游企业的供应链金融 地产商上下游优质项目的存量资源和未来的增量资源都十分可观，他们可以通过互联网金融平台为自身产业链上下游企业提供融资服务，使服务闭环更近一步。类似的模式不少制造业巨头已经玩儿的风生水起了，比如美的、海尔等企业都在发展自己的供应链金融业务。从已有的案例来看，产业链上的巨头在资

15、金链上掌握主动权并不是一件难事。基于线下场景的金融零售类业务许多地产企业掌握用户和数据，拥有良好和多样的金融服务场景，直接面对消费、商铺贷款等直接金融需求。尤其是线下资源，房地产企业的优势远超过许多互联网巨头公司。基于业主的个人金融服务 与互联网企业相比，房地产企业与用户的接触更直接、掌握的数据也更真实，而且从线下场景切入可以覆盖更广泛的用户，为他们提供更长的生命成长周期的服务。以碧桂园的互金平台“碧有信”为例，他们的目标人群是为碧桂园的业主、员工和社会投资者提供社区金融服务，通过线上线下的互动和服务，甚至可以形成一个包含信用、借贷、担保等多层次的小金融生态闭环。 延伸产业链房地产金融行业近年

16、来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势 房地产金融行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当房地产金融行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，房地产金融需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口

17、和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态房地产金融行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。服务模式多元化我国的房地产金融服务模式相对比较单一。在城市，房地产金融公司一般不外乎行业巨头、上市公司、创业型科技公司、外包公司等几种，目前的房地产金融服务模式只能说是处于一种初级发展阶段，从西方发达国家的经验来看，它的发展必将在服务功

18、能与类型上进一步细化、专业化、规范化、标准化和体系化。呈现集群化分布目前各地都在推房地产金融项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的房地产金融项目。随着各地房地产金融建设风生水起，中国房地产金融建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国房地产金融建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级房地产金融项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全

19、国房地产金融建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展房地产金融建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧房地产金融建设。未来一段时间，中国中西部地区房地产金融建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的房地产金融水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的房地产金融相对来说会更加成熟一些。但目前中西部房地产金融打造势头也十分强劲。需求开拓随着人们生活水平的提高， 在房地产金融行业，越来越多的用户对行业较为重视并提出了较多的需求和建议，因此满足用户需求将是行业立根之本。行业发展需突破创新瓶颈房地产金融发展的一个趋势是智慧与生态将成为新标准和新亮点。

20、这种趋势可以从三个层面上来看，一是客户的要求，从业人员对房地产金融的要求越来越高，对服务要求越来越精细化；二是政府的管理目标，原来只是为企业做好行业铺垫就行了，现在不行了，除了高品质的基础设施载体，还需要对行业规范、行业前景、行业趋势等方面有明确的方向指导，管理要求在不断提高；三是投资人的期望值，低端技术的产品价值现在很难提高，所以很多企业都在进行腾笼换鸟，通过产业升级来提高品质，来提高价值。因此房地产金融需要不断的提高自身的创新能力，突破行业瓶颈，实现高质量发展。房地产金融行业政策环境分析房地产金融行业政策环境分析国家从大的政策方向上对房地产金融行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业

21、做了好的发展指引。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。房地产金融行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的房地产金融产业，国民经济的平稳较快发展是保证房地产金融行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了房地产金融行业对宏观调控具有一定的防御性，因

22、此行业受国内经济波动的影响相对较小。房地产金融行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，房地产金融业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的房地产金融行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对房地产金融产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。房地产金融行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高

23、技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为房地产金融行业发展提供了强有力的保障。房地产金融行业竞争分析目前，我国房地产金融领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局房地产金融相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的房地产金融产品。房地产金融行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。房地产金融行业竞争分析对上游议价能力分析房地产金融作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传

24、统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。 激烈的行业竞争使得价格接近成本，房地产金融企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析房地产金融行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。房地产金融企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析房地产金融行

25、业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。房地产金融行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是房地产金融行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是房地产金融行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是房地产金融行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析房地产金融行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素

26、：1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国房地产金融行业品牌竞争格局分析中国房地产金融行业竞争强度分析（1）中国房地产金融行业现有企业竞争情况目前，房地产金融行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国房地产金融行业上游议价能力分析房地产金融行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、房地产金融材料等，该类产品多为通用、标准化产品，供应商众多，竞争充分，因此，房地产金融行业对上游议价能力较强。（3）中国房地产金融行业下游议价能力分析房地产金融行业下游应用主体包括个人、企业和政府机构，应用领域包括金融、安防、教育、交通、社交娱乐、社保等，由于下游用户数量多，房地产金融行业对下游议价能力较强。（4）中国房地产金融行业新进入者威胁分析新进入者在给行业带来新生产能力、新资源的同时，将希望在已被现有企业瓜分完毕的市