XXXX年江苏泰兴幸福邸前期产品定位报告ppt课件

1、前期市场研讨及工程定位建议德鸿营销.市场环境与分析城市特征市场环境工程报告体系构成客户定位竞争楼盘动态客户构成产品定位规划建议产品户型优优势分析户型面积配比户型面积配比配建景观笼统定位工程笼统预判笼统定位分解营销体系营销战略营销推行客户攻略产品定位规划建议产品户型优优势分析户型面积配比户型面积配比配建景观智能化.市场环境与分析城市特征市场环境.中等规模滨江工贸城市沿江城市密集带节点城市城市定位. 全市总人口128万，城区总人口26万人。泰兴是著名的银杏之乡、教育之乡、建筑之乡，素以教育兴隆、文化积淀深沉出名于外。已延续6年进入全国县域经济根本竞争力百强县市行列。 泰兴先后被评为全国文化先进市、

2、全国科技提高先进市、全国绿化模范县市，2021年，建成江苏省小康县市。2021年，实现地域消费总值400.3亿元，增长14.1%。完成财政总收入71.5亿元，其中，普通预算收入22.7亿元，分别增长40.7%、20.7 %。城镇居民人均可支配收入20026元，农民人均纯收入9338元，分别增长12.2%和14.2%。延续十届跻身全国县域经济根本竞争力百强县市行列，排名上升至第46位，同时被评为中国产业开展才干百强县市，被列为江苏省首批创新型试点城市。关于泰兴 .泰兴区位 泰兴区位优势明显，水陆交通便利。近海滨江的泰兴是长三角经济板块和上海、南京2小时都市圈的重要组成部分。穿境而过并设有互通的京

3、沪、宁通、宁靖盐高速公路和新长铁路，使泰兴与全国公路网和陇海、京广铁路大动脉严密相连；江阴长江大桥成为结合上海、苏南的快捷通道。泰兴拥有24.2公里长江黄金岸线资源和国家一类对外开放通用码头以及化工、建材、液化气等公用码头，“泰兴港的打造正积极推进。 .公路：京沪高速、宁通高速、宁靖盐高速在此交汇，共有5个出入口，可方便快捷到 达全国各地。 铁路：新长铁路穿越泰兴腹地20公里，与国家铁路主干线“陇海线、“京沪线交叉相 连，并在境内设有现代化货运编组站。 航空：距上海虹桥机场、南京禄口机场不到2小时车程，距无锡、常州1小时程。 水运：泰兴经济开发区港口为国家一类开放港口，可直接停靠外籍船只，港口

4、为天然 良港，枯水期水深15米，丰水期水深20多米，24.2公里的长江岸线已建成通用、 化工、建材、液化气、油品等多座码头，其中通用码头最大停靠才干为5万吨， 可开展集装箱和散货的装卸业务；万吨级的公用液体化学品码头，已核准接卸 多种化工原料。 泰兴交通.泰兴市城市总体规划2005年2020年 1将城市东部打呵斥为泰兴市副中心。2将如泰运河进展整体整治，河道修整，两岸进展大面积的绿化。3将城区的西部、西北部、东北部建立成为集中的工业、制造业的基地。4在北二环路和江平路交叉路口、北二环路和济川路交叉路口两块地段建立 成为两个大面积的消费零售市场木材、建材、器材等等。5西三环路、南三环路、东三环路

5、及如泰运河组成的一个长方形城区板块内 不设工业用地，将各个工业区和制造业区的居民全部集中到城区里面来进 行生活，加大城市建立。.城中片区城北片区滨江工业组团城东片区.泰兴市城区功能定位 优先开展中心城市，加快建立东部新区，完善提高主城区，重点改造北部地域，全面提升市区的综合实力与区域位置。 合理规划城区各功能分区，现期加快城市东部新区建立，构成东部城市以开展效力业为主，西部、北部以开展制造业为主的格局，与中国精细化工泰兴开发园区呼应开展，远期与市经济开发区融为一体，建成中等规模滨江工贸城市和沿江城市密集带重要的节点城市，以此提升泰兴在江苏长江经济带中的位置。.房市开展稳定市场需求乐观房市环境.

6、泰兴市房地产开展情况 近二年来，泰兴城区用于房地产开发土地总量从前几年平均每年600亩猛增到每年1500亩左右，开工面积也大幅上涨，土地市场较为炽热，房屋需求量也随之带动。房屋销售价钱极具上升，住宅平均买卖价钱从原先3000-4000元/平方米上升到目前的7000-9000元/平方米，房价增长2倍左右。另外，从目前在售楼盘情况分析，泰兴楼市需求旺盛，尤其是随着近年来泰兴城建和新区建立的加速，外地开发企业的参与，提升了泰兴城市投资价值的同时也发掘出了许多居民本地置业的欲求，加上居民收入的逐渐提高、城镇人口基数较大等缘由，城市总体市场需求空间可以说是比较乐观。.工程宏观环境 虽然泰兴市与苏常锡地域

7、，甚至与靖江市相比，无论从地理位置、经济实力、房地产开展成熟度等方面来说，都有一定差距。但泰兴市经济开展仍坚持较高增长速度、城市化开展效果明显、人均收入也在不断提高，在整个江苏开展北扩的环境下，泰兴相对于其他苏中、苏北地域同级别城市中，具有较高的开展潜力和竞争力。 泰兴市房地产在近两年得到迅速开展，商品房价钱翻番，区域市场需求也显现出较旺盛形状，这为本工程提供了较好的投资环境。.工程微环境 2021年3月25日，江苏省人民政府赞同调整泰兴市部分镇行政区划：将泰兴市蒋华镇与七圩镇合并设立虹桥镇，即泰兴虹桥工业园。 工程地处虹桥工业园内，位于虹桥工业园区新城中心区,距泰兴市区约15公里。 江苏省泰

8、兴虹桥工业园区，始建于2001年9月，2005年被正式同意为省级工业园区。园区辖蒋华、七圩两镇，总面积111.6平方公里，近期规划面积40平方公里，已建成8平方公里，区内主导产业为船舶制造、生物医药、机械铸造、轻工电子等。园区近海濒江，地处泰兴市西南角，与无锡、常州、镇江隔江相望，水陆交通便利，地理位置优越，经过多年建立，园区根底设备配套齐全，工程投资效力优质高效。 区内现有工业企业346多家，其中外商投资企业40家，实践利用外资2.5亿美圆。 江苏省泰兴虹桥工业园区现有人口8万人，2021年，实现国内消费总值37.72亿元；全区工业总产值75亿元；完成自营出口1.52亿美圆；工商税收1.5亿

9、元；完成财政收入2.1亿元。.工程周边环境序号配套类别配套内容1景观配套江景资源，占据港口优势，处于滨江生态园内2商业配套虹桥商业广场3生活配套虹桥医院、虹桥中学、超市、餐饮、休闲等4生活氛围配套两个大型安置房小区.客户定位竞比楼盘动态本案客户构成.产品定位多样化客户构成阶梯化竞争环境.项目地址鼓楼北路333号物业类型小高层、高层、叠加别墅、独栋别墅占地面积800400总建面积未定销售均价小高层：均价0.7万叠加：均价1.3万独栋：2万面积小高层、高层：80-120叠加：255独栋：420（不含地下）资源/卖点意大利风情的高尚居住小区竞品分析浙江佳源房地产集团：佳源威尼斯城. 该工程位于泰兴市

10、鼓楼北路，东拥两泰官河，南依开发路，西临长征路，北至二环路，离市中心仅800米间隔。工程总占地面积1200余亩，地上总建筑面积约140万，规划建立10000余套住宅，规划居住人口近30000万人，是目前泰兴市商住规模最大的意式风格楼盘。 其中独栋别墅30套左右，叠加别墅70余套，整体别墅百余套，占整体户型中的比例极小。独栋别墅的面积在400左右不含地下赠送部分，叠加别墅面积区间在210-250之间，高层及小高层面积区间在80-130之间。竞品分析叠加别墅255独栋420.威尼斯成交客户类型人群定位客户描述购买目的关注价值点主要排斥点以私营企业主为主，是一群事业处于上升期、品位高、与众不同的中青

11、年才俊。对楼盘品质要求高改善居住环境为第一目标，其次为投资。1、小区整体规划； 2、户型设计 3、建筑风格 4、外立面风格1、生活教育配套不齐全（90%）； 2、小区园林绿化投入力度不够（60%）。大部分都不是第一次置业，而且有一半人是第三次置业；他们会花费很久的时间去决策是否购买这个新居所；需要完善的生活配套对于他们，实景（包括样板房和园林）的展示对于购买是决定性的。.竞品分析项目地址泰兴市延令路物业类型联排,小高层,高层占地面积总建面积230000销售均价小高层、高层：均价0.55万联排：均价0.96万（现行优惠95折）面积小高层、高层：95-135联排：200-300资源/卖点英伦风情，

12、重视社区配套。泰兴祥生地产：祥生君城. 该工程泰兴市延令路，占地约23万方，建筑类型有9栋高层、8栋小高层、别墅等。小区规划建有1个U型私家会所，2个面积近2万方的独立商业体，2000平米高尚商业、游泳池以及半下沉网球场和多个活动广场等社区配套。 其中联排别墅90套左右，占整体户型中的比例较小。别墅的面积在200-300左右高层及小高层面积区间在95-之间。如今比较热销的户型的面积在95-120左右。竞品分析联排别墅250地下一层一层 二层.君城成交客户类型客户构成描述购买目的关注价值点主要排斥点项目周边镇区客户、少量城区投资客户；城区客户基本都是小型私营企业主。收入一般，处于社会中游自住为主

13、，以改善居住环境为第一目标，其次为投资。价格及户型面积，是大部分客户最认同的内容，也是吸引客户购买的最主要因素1、目前商业、教育配套不齐全（60%）；2、现阶段交通不方便（35）；周边惯性居住的客户较多大部分有多次置业经历.竞品分析项目地址国庆中路与名仕路交界处物业类型联排、多层电梯洋房占地面积总建面积60000销售均价电梯洋房：均价6500联排：均价8600面积电梯洋房：83-192联排：190-210资源/卖点以人为本，全面回归东方式居住。泰兴市经典房地产开发公司：名仕华府. “名仕华府是一个以现代风格建筑为载体，以中国传统庭院居住文化为内涵，全面回归自然、生态、安康、低能耗的东方式居住，

14、倡导尊贵、科技、安康、温馨的生活理念。名仕华府1.173超低容积率，产品定位以联排别墅，多层电梯洋房。规划有151户，其中联排别墅55户，电梯洋房96户，以联排别墅为主，部分为六层电梯洋房的高尚住宅区。 联排别墅：每户面积在190210之间，每户均有前院、中院、后院，为三院两进式中国传统民居建筑规划。 多层电梯洋房：多层电梯洋房1-5层面积从83115平方米，83为两房两厅户型，103114为三房两厅房型。6楼复式空中别墅面积从192平方米，每户可运用面积不等的空中花园，得房率极高。竞品分析联排别墅电梯洋房.名仕华府成交客户类型客户构成描述购买目的关注价值点主要排斥点项目周边镇区客户、少量城区

15、投资客户；城区客户基本都是小型私营企业主或公司高层、高级公务员。收入较高，处于社会中上游自住为主，以改善居住环境为第一目标，其次为投资。楼盘产品设计和楼盘品质，是大部分客户最认同的内容，也是吸引客户购买的最主要因素1、面积选择度较少（60%）；周边惯性居住的客户较多，城区投资性的客户占少数大部分有多次置业经历.竞品分析项目地址东至老龙河，南至如泰运河，西至济川路，北至运河路物业类型联排占地面积42066总建面积37270销售均价联排：均价11800面积联排：290-350资源/卖点中式风水别墅。江苏中兴房地产开发 ：中兴和苑. 泰兴独一无二的雄居主城中心轴、现代中式风水豪宅别墅，总套数套。面积

16、区间为290-350之间，每户赠送庭院、露台、健身房、保姆房及阁楼约156。竞品分析.人群定位客户描述购买目的关注价值点主要排斥点以泰兴城区企业主、生意人、公司白领等为主，少量周边城市投资客。年龄主要集中于35岁以上40岁左右，二次置业占主要比例，改善性居住为主大部分是自住客户且是多次置业，少量投资客户；1、小区整体规划； 2、户型设计 3、建筑风格 4、外立面风格1、周边环境； 中兴和苑成交客户类型.竞争分析项目规划面积主力户型面积价值点抗性佳源威尼斯城100万小高层、高层：80-120叠加：255独栋：420区位优势明显，离主城只有1.5公里整体规划完善，有大型的商业中心产品设计的品质感较

17、好，市场认可度较高整体楼盘的价格偏高，高出泰兴平均房产价格水平。客户面较小。别墅的面积偏大，导致其总价较高，市场对其的消化力度不大。祥生君城23万小高层、高层：95-135联排：200-300户型设计考虑到了市场的主流需求周边生活配套不成熟，与化工厂距离较近，影响了楼盘品质楼盘价格相较于片区价格，相对偏高，并且价格与楼盘品质印象不符，影响了市场的认可度名仕华府6万电梯洋房：83-192联排：190-210周边配套较好，交通便利户型面积较为经济，总价不高，受众面较大产品设计较有特色，提升了楼盘的品质产品的类型比较单一步行街油烟影响中兴和苑4.2万联排：290-350成熟社区生活楼盘设计特点鲜明，

18、对客群有明显的针对性与城中距离较近城市别墅，区位的特点可能会给别墅项目造成影响；有针对性的客群；相较于联排别墅而言，面积偏大，总价较高.市场总结规划：建筑规划主要以南低北高的情势表达，其中高层建筑之间充分思索朝向和日照参数。建筑风格：在目前4个竞争楼盘来看，其中2个是以现代中式的建筑风格为主，另外个是以欧式风格为主；价钱：泰兴的房地产市场还处在一个开展期，同期在售的楼盘不多，且知名开发商或大型的工程也不多。市中心的房价较高，外围楼盘的价钱普遍较低。市场接受度：受城市消费力和购买力的影响，泰兴市市场对别墅的消化力度并不是很大，结合竞品楼盘的情况，别墅产品多数为联排与双拼，独栋别墅所占比例相当少。

19、产品：目前市场没有纯别墅的楼盘，主要是城市购买力的影响，多数为双拼和联排，受总价的限制，主流的户型面积在80-120平米之间的比较热销，但是普遍对高层的认可度不大，相比而言，小高层较为受欢迎。 根据对市场上楼盘的调查，花园洋房这种产品并不多见，其实，乡镇的客户更习惯于居住楼层较低，面积较大的房屋方式，花园洋房具备面积适中，楼层较低，总价不高的特点，是一个可以思索大量开发的产品。客户构成：竞品楼盘的产品多样化导致客户阶梯化严重，不同年龄段的组合，并且区域内产品消化力差。.工程客群来源客群来源所占比例客户属性购买者年龄及收入水平购买动机需求价值点主力户型周边乡镇拆迁移民50%三代同堂年龄：45-5

20、5收入来源：拆迁安置费用及平时积累改善性自住大家庭生活，对户型及生活配套要求较高四房（180-230）五房（240-350）三口之家年龄：35-40收入来源：拆迁安置费用及平时家庭收入。家庭收入：10-15万/年小家庭生活，对环境及小区氛围要求较高三房（100-120）四房（130-150）工业园区内工作者10%私营企业主、驻地企业高层、政府高级公务员年龄：40-50家庭收入水平：50万/年以上改善性自住小区品质、生活舒适度要求较高六房（400-450）30%企业一般员工、基层公务员年龄：25-35家庭收入水平：5万10万/年工作生活便利两房（80-100）三房（100-120）泰兴城市居民7

21、%泰兴市富裕阶层年龄：35-55家庭收入水平：50万/年以上度假性自住、投资、出租小区品质、周边环境、投资前景六房（400-450）五房（240-350）四房（180-230）三房（100-120）两房（80-100）外地投资客3%外地房产投资客年龄：35-55家庭收入水平：50万/年以上投资、出租周边环境、投资前景五房（240-350）四房（180-230）三房（100-120）两房（80-100）.客户定位 本案目的客户需求特征描画：注重生活质量及安静的家居生活气氛；注重户型设计及位置区分；区域市场开展的潜力是未来的物业迅速升值；喜欢田园洋房低密度的大宅生活方式。本工程目的客户群：城市富有

22、阶层/改善自住客户/当地拆迁居民/外地投资客户.工程总结工程优势1、区域内工程的独一性，无竞争工程；2、工程在区域内的价值升值前景大；3、工程属于区域内高质量楼盘，提升工程的口碑。工程优势1、由于是新规划的工业园区，开展的时间较短，周边配套非常的不成熟；2、各类资源稀缺，环境要素会对工程本身的质量产生影响；3、周边两大安顿房工程，导致工程居住质量下降；4、由于城市开展的局限性，泰兴城市对别墅，特别是独栋别墅的认可度和购买力都不高。.产品定位规划建议各产品类型设计建议产品配比比例产品面积配比比例配建景观.产品定位根据以上内容所述，我们对四叶草.幸福邸的规划定位给出以下建议：全景观 风情传世府邸规

23、划设计主题：解读全景观：利用工程现有资源，营造全景观私家园林的效果，突出轻松自然、追求自在和个人享用，提升产品质量和建筑气度，结合了简约、大方、轻松、人性化等亮点。解读风情：退、错、露、院，让人最大程度地捕获阳光、清风，在安静、私密、优美的环境中，享用身体和精神的放松。 庭院生活营造出来的轻松、单纯的邻里关系，使得人与人的交往回复到自然、调和的形状。 .规划规划建议建筑规划：建筑以南北向为主，南低北高的规划方式，充分思索地块四至和景观地域的商业价值，对商业等配套进展合理规划；建筑密度：为了提升工程的质量，控制建筑密度；交通设置：充分思索人车分流，地上行人交通，地下车行交通，可以直接进入单元地下

24、室；景观设计：充分思索绿化率，中心水系和组团小品等设计，特别在高层住宅部分，建议在一层做架空层，设置绿化景观，表达“全景观的卖点；产品方式：防止出现与市场上同质化产品，建议思索双拼和联排、高层、别墅以外，设计叠加式花园洋房产品，来撬动市场。.原规划设计亮点因地制宜，按照工程原有的资源，采用了四叶草设计理念，新颖独特，具有意味意义。利用水系，将工程分为四大组团，各自独立又相互连系。欧式的建筑风格，树立了工程鲜明的特点，提升工程的质量。.对原规划建议A.减少高层的数量，相应添加小高层的数量。B.减少独栋别墅的数量，且集中分布在工程中心湖心岛周边地域。C.营造景观带，提升工程质量，提高工程的封锁性和

25、私密性。D.添加花园洋房的建筑方式。E.添加工程的绿化率，减少建筑密度，并在各组团和建筑方式之间利用大量的绿化植物进展隔离分割。F.实行人车分流，人行道路与车行道路相互避开，并采用不同的出入口。.支撑工程定位的产品要素主题定位：全景观风情传世邸客户定位：注重生活质量及安静的家居生活气氛开发目的：中高级质量社区 规划方式美观、建筑质量高，园林景观细腻、户型产品创新、配套效力完善 低密度产品、景观规划到位、公共设备讲求生活情趣、建筑立面吸引眼球、户型温馨宜居 建筑立面运用欧洲建筑风格元素，营造景观带，景观规划符合开放型、大尺度规范，大面积绿化，种植设计采用丰富树种、强化视觉冲击，制造隐密性。.物业

26、类型定位基于工程开发目的、客户定位，我们建议物业类型如下：产品类别层数别墅2-3层双拼2-3层联排2-3层叠加花园洋房4.5-6.5层小高层9-11层高层16-18层. 大面宽户型高附加值温馨性与人性化低总价类别墅花园洋房 洋房的价值点 市场产品稀缺情况下，创新物业带来的吸引力处理对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求房型面积从上往下逐渐变大，可为客户提供从温馨三房到奢华四房的多种户型选择110平米-170平米 花园洋房能满足对大露台有需求但受总价限制的客户需求洋房的种种价值点可以提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售.花园洋房情景花园洋房情景花园洋房一切的优秀均来自其建筑特点

27、层层退台。 在建筑物向阳面有层层退台的台状构造，以退台空间规划露台，构成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面构成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，构成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的根底上进展退台。以层层退台的方式构成了一个参差有致的空间，并使每户都能享有独立的花园或者露台。底层住户独享70 平米110平米私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活质量堪比别墅生活；2层10 平米的超大露台空间，适宜个人生活兴趣的培育；3、4层近7 平米的精致露台不但能欣赏周边景观，还能打呵斥本人的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，

28、可以举行小型party。.户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖，区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由厅进出，方便运用。花园和露台可以使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，随便享用全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。花园洋房.面积控制；-144平米，复式向下，送半地下室和前后花园花园洋房户型建议1F：双向私家花园.花园洋房户型建议面积控制：125-平米，送露台2F:L型观景露

29、台.花园洋房户型建议3-4F:采光阳台和露台面积控制：120-125平米，送阳台和露台.顶层复式面积控制：150-170平米，送超大露台花园洋房户型建议5F+阁楼复式:超大露台、跃层阁楼.面积段 户型 楼层 套数比例 赠送150-170平米 四房 5层 20% 露台 +阁楼 120-平米 三房 2层-4层 60% 露台或阳台-144平米 三房 1层 20% 前后花园或地下室花园洋房，比多层质量更为高端的创新建筑花园洋房与普通多层的容积率接近，为区别于周边安顿房的多层产品，建议本工程全部采用花园洋房作为多层产品的替代品。花园洋房面积配比.别墅 别墅产品的优势在于用来支撑工程的质量感，打造开发企业

30、的品牌效应，改善工程的景观气氛，提升工程的价值潜力。别墅产品的叠加 根据本工程的地势特点，建议规划三种别墅产品：奢华独栋、温馨双拼、联排多拼.别墅奢华独栋建筑基地面积在700平方米左右，其中集中花园的面积至少在200平米以上。地上建筑面积350平方米到400平方米。地下建筑面积160-200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。地上两层，地下一层。室内车库，双车位。4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。户型设计要点.留意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多运用落地窗以保证采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜

31、，在保证良好的采光和观景的同时留意私密性。地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进展整体的空间规划，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间构成通而不透的空间联络。楼梯的位置要留意，务必防止一入户即撞上楼梯的情况。客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅能够的话包括门厅应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。在一层应设计一间带独立卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人运用。一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分别，但可以不包括洗浴空间。 家庭室与西厨、早餐室结合布置，在厨

32、房一侧设计后门，朝向后院作为独立工人出口。户型设计要点别墅.二层为休憩区，主要的功能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。主卧区应做到南北通透，宽阔、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可思索设计双露台。两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，能够的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。在剩余的公共空间可结合吹拔的位置设置小型的家庭室，做到楼上楼下空间有交流。从降低本钱和施工角度思索，地下室面积根本上为地上一层的面积减去车库的面积。地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间包括锅炉房、洗衣房、工人房包括独立的卫生间、公共卫生间、酒窖、桑

33、拿房等。地下室采光运用下沉庭院采光，下沉庭院要保证一定的面积。户型设计要点别墅.分层功能空间面积()总面积()首层门厅10200-240客厅40-60餐厅15家庭室15-20西厨、早餐室15中厨10-15公用卫生间5次卧室（包括独立卫生间）20车库 35别墅首层功能空间面积建议.分层功能空间面积()总面积()二层主卧区主卧室20-30150-160主人卫生间10-15步入式衣橱*2（510）* 2书房10次卧室（包括独立卫生间、衣橱）* 220-30家庭室10-15地下室康体娱乐空间（包括家庭影院、健身房、桑拿、多功能厅等）100-120160-200设备间/锅炉房10-20操作区域（包括储藏

34、室、洗衣房、工人房及卫生间）30-40其他（包括酒窖、公共卫生间等）20二层与地下室功能空间面积建议别墅.产品的细节别墅室外空间室内空间内外空间关系建筑排布大面积庭院、多重庭院、精装修庭院客厅、客厅挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间大面积观景窗、多房间景致保证私家庭院面积.别墅细节提升质量大面积会客厅高级别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽能够的宽阔、阔绰，因此客厅面积应到达70-80平方米的规模。.别墅细节提升质量客厅挑空处置根据对客户的调查，客户在对比过不同客厅处置户型后，明显倾向选择有挑空的客厅。挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 .别墅细节提升质量厨房与餐厅操作台面临窗

35、而布经过落地窗与后院联通的厨房厨房和餐厅，是女性的“地盘；客户访谈显示，有别墅居住阅历、特别是海外生活阅历的女性，对餐厅和厨房的关注度极高。有中式厨房与西式厨房，且各自独立；中式厨房的面积不应过小，20平方米较为适宜；餐厅与起居室应有明显的分隔；.别墅细节提升质量大面积落地采光窗、采光井起居室采光落地窗客户以为在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽能够保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院，多运用落地窗以保证采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保证良好的采光和观景的同时注意私密性。地下一层的采光井

36、被独具匠心的做成儿童游乐设备，既保证了房间充足的采光，又合理的运用了空间，给生活增添了乐趣。.别墅细节提升质量大型卫浴空间中国人的传统观念，以为卫生间是排污之所，应该隐蔽狭小，不做注重。现实上随着人们生活程度的提高，生活压力的逐渐加大，卫浴系统在人们生活中的位置日益重要，更成为人们纾解压力，放松心境的场所。干净整洁，大空间，设备体恤的卫浴空间更受消费者的欢迎，甚至奢侈的，更有SPA设备。.别墅细节提升质量私人衣帽贮藏室本人的衣橱太小，贵重衣服无法存放，首饰饰品四处都是，鞋子收放不便，如今这不是仅仅困扰女性的问题，许多男性也为没有私人的衣帽贮藏空间而烦劳。经过调查显示，许多客户宁愿舍弃独立卫生间

37、，也要衣帽间的需求，因此有无好而精致的衣帽间，也是凸显产品质量的重要细节部分。有的客户甚至对衣帽间的面积都有一定的要求，小的不低于3平米，大的甚至需求十多平米。.别墅细节提升质量多重庭院多重庭院包括：前院后院侧院内院入户院客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，曾经不再局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米。.前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐美丽，具有迎宾的礼仪功

38、能，展现主人的笼统和档次，就好像主人敞开襟怀接纳远方的来客，既表达主人的匠心独运，又有很强的包容性。前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅相互借景，构成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处置，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。主人与街上的行人有了一段恰当的间隔，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人觉得上都很温馨。入户前院.庭院功能：有别墅居住阅历的客户极为关注庭院内能否有上下水、煤气等可进展灌溉和烧烤活动的条件。后花园普通都较宽阔，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭文娱休闲空间。功能性后院院墙可采用植物+

39、栅栏的自然隔离方式，既能向外展现美丽的私人花园、又利用植物构成的天然屏障保证生活隐私。.别墅双拼别墅产品特点：拥有联排别墅的经济特点又有独栋别墅的居住质量产品特征：1.降低了社区密度，添加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 2.是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的根底上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境交融社区大环境，也改动了兵营式陈列的呆板面孔。 3.双拼别墅根本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，普通来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。.双拼别墅的传统和演化别墅传统的双拼别墅两户共用一道墙，两户同住一栋楼内，有一样的出入口，构成一个共同的居住体系

40、。地下一层一层二层三层.双拼别墅的传统和演化双拼别墅的演化：对拼别墅“对拼别墅私家院落得到强化，突破传统物业方式，发明溢价居室采光充分，可以构成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价钱上线。别墅.别墅联排别墅产品特点：有天有地，每户独门独院。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层结合在一同，每几个单元共用外墙。产品特征：1、比较注重工程选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特征。.联排别墅的传统和演化别墅传统的联排产品大多采用“山墙并联的方式，虽然具有较高的土地利用效率

41、，但容易构成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里气氛的发明此类产品，面积相对较小，总价较低，而且可以享用独门独院的生活，因此比较受中产阶级的欢迎。.“错联增大中间单元的采光面与观景点首层：89平米二层：80平米地上建面：169平米 错联使每户均有完好的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看，外墙面积添加，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住质量明显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变，突破行列式的雷同格局。双拼别墅的传统和演化双拼别墅的演化：错联别墅别墅.联排、双拼别墅的价值细节别墅大面积花园赠送大面积的花园不仅可以提升工程质量，并且在产品设计上增添了亮点和卖点特征花

42、园层在产品中起到了画龙点睛的作用，使人一件便心生喜欢。.联排、双拼别墅的价值细节别墅添加空间感的设计下沉式庭院加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类运用功能于此；下沉式庭院对支付才干有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。添加地下室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，用途广.面积段 类型 楼层 套数比例 赠送180-230平米 联排 3层+地下室 25% 花园及地下室 250-320平米 双拼 3层 65% 花园及地下室350-420平米 独栋 3层 10% 花园及地下室别墅，提升工程笼统的催化物建议中间面积的双拼占有主要比例。别墅的面积配比.高层产品的互补高层高层住宅作为中档产品，

43、将成为住宅未来的主流形状。其优势在于除了可以拉高工程容积率之外，还可以带动一系列的快速消化，这决议了工程必然有一定的高层住宅。建议本工程的高层住宅，全面引进私家花园的概念，将“入户花园“空中庭院等创新设计引入高层。 根据本工程的地势特点，建议规划两种高层产品：9层小高层、16层高层.高层花园小高层花园小高层的价值细节 客厅和卧室相错，在小高层也可享用空中庭院生活.顶层复式,享用大宅范的别致生活高层花园小高层的价值细节夹层户型的创新.高层花园小高层的价值细节入户花园及空中花园,在紧凑的户型中增添生活情趣。.高层全景高层全景高层的价值细节超大观景窗，尽量扩展观景面弧线落地窗发明了延续的270度开阔

44、视野，加上小高层的高度优势，无敌湖景尽收眼底。窗台不落地，不计面积，可以小坐，可以摆放摆设，具有很大的运用价值，实惠又适用。.高层全景高层的价值细节景观电梯，全方位的体验景观社区价值带有观景平台的采光电梯厅社区景观一览无余，使得每一次升降犹如赏景之旅以观光电梯作为观景小高层亮点，进一步强化产品的创新性和中高端定位景观电梯较普通电梯本钱添加约30%左右。.高层全景高层的价值细节边角户型的采光窗放大成为景观卫生间.面积段 户型 套数比例 80-100平米 两房 25% 110-120平米 三房 35% 120-平米 三房 35% 140平米 四房 10% 高层，带开工程消化的动力建议三房户型占有主

45、要比例。高层的面积配比.工程占地面积约49万平米，总建筑面积约56万平米。物业 所占比例 土地面积 套数约别墅 1万平米 2.5万平米 30套复式住宅 1万平米 0.83万平米 50套花园洋房 5万平米 4.16万平米 380套高层住宅 17万平米 6.8万平米 1400套合计 24万平米 14万平米 1860套各种产品的建筑面积配比建议.工程配套规划建议泛会所车库园林商业物业管理.泛会所工程配套规划建议 根据调研的结果，住户更情愿会所设有文化运动设备 排在前四位的分别是： 一、篮球场室外 二、泳池 三、羽毛球场室内 四、室内综合馆会所定位“文化和“运动双主题.功能性质功能泛会所泛会所突出“文

46、化”和“运动”双主题，具备艺术文化氛围营造、邻里聚会闲聊、老年活动、儿童活动、休闲健身等功能。 引入泛会所概念建议在首层开放空间及过渡空间中增设园林式泛会所的功能，补充会所配套，提高工程附加值；工程配套规划建议健康运动主题的配套1、针对年轻人设置：篮球场、单双杠、攀岩墙、乒乓球、单双杠、户外健身器材等2、针对儿童设置：亲子布道、儿童游乐场、绿野迷宫等3、针对老人设置：太极草坪、慢跑步径、养足道、棋亭、鸟语林等.工程配套规划建议园林、水系利用工程周边的自然水资源，给工程设计了大型的水系景观建议在此给工程做大型的景观延伸带，既可提高工程质量笼统，亦可起到隔离分割的效果。.营造层次丰富的五重垂直绿化

47、工程配套规划建议园林第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木第二重：高4-5米，大灌木、小乔木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等.营造浪漫气味的主题园工程配套规划建议园林建议：别墅区的绿化率要到达55%，洋房区的绿化率到达40%，高层区的绿化率到达35%。高覆盖的立体绿化曲径通幽的景观小道贴合主题的情景化小品.工程配套规划建议车库洋房车位比1：1，从车库可以直接进入单元门；高层建地下停车场，车位比0.6-0.8：1；独栋别墅设置可供停放两辆车的车库，联排和双拼分别设置可供停放 一辆车的车库；建议设置地下车行流线，车辆可以直接从地下入库或车位，方便的同时还具备平安性。.商业工程配套规划建议建议商铺方式：单层沿街商铺或1+2双层沿街商铺；面积区间：单层商铺在30平米50平米之间； 1+2商铺在60平米80平米之间。面宽范围：46米进深范围：单层商铺10-12米；1+2商铺1214米；主营方式：思索到商业面积并不多，主要满足小区的生活配套，因此以餐饮、