房地产项目立项要求细则

1、项目立项要求细则 9/9项目立项要求细则所有立项上报材料包括立项请示、立项报告、市调报告、规划方案（附带地块的规划设计条件）、立项测算、相关协议以及合同等必须经各公司董事长或总经理签发。招拍挂项目（或合作项目）均应在缴纳保证金（或签订合作协议）前三周上报。立项文件不完整或不符合本细则之规范要求，股份公司将不予受理。现将各立项材料的内容及原则要点，进一步补充并明确如下：一、立项报告本细则对原有立项报告的内容进一步明确如下：1、项目概况描述项目所在区位、规划条件、现状、周边环境、配套设施等，需附带区位图、项目红线图、Google earth卫星图（标出项目红线）、宗地现状图、周边环境图等。2、项目

2、获取方式以招拍挂方式获取，需明确报名截止时间（精确到时点）、竞价时间（精确到时点）、挂牌底价、付款进度、交地时间等；以合作等方式获取，需对项目本身和合作方背景、合作方式详细说明，并评估风险，立项材料中还需附带相关的合同、协议及证件等资料。3、市场分析市场分析是对市调报告内容的精简和提炼，除产品价格和户型定位外，对项目的市场前景、竞争情况、销售计划、去货周期和去货速度也应作出合理预测，具体参照本细则“市调报告”部分。4、产品定位及规划设计方案规划设计方案应明确项目的主要经济技术指标，同时市调报告中的户型定位也应在设计上有所体现；产品定位应明确产品类型、可套用的公司产品线、精装标准等，具体见表1。

3、表1应同立项报告一起上报。表1 项目定位分析规划产品形态产品比例地下室占总建面的比地下室层数地下室单个车位面积不可售面积拟赠送面积比例产品1主要产品类型住宅（多层 小高层 高层 超高层）公建（写字楼 酒店 商业）引用产品线定位香槟系 花园系 林语系 公馆系 无引用主要产品拟规划面积住宅（层洋房万平、层高层万平）公建（层写字楼万平、层酒店万平、层裙楼商业）外墙标准普通平涂 质感涂料 面砖 石材幕墙 玻璃幕墙 其他 外立面门窗标准塑钢 铝合金 中空铝合金 断桥中空 木铝复合其他 精装情况精装修成本单台电梯服务面积产品售价5、经济效益分析严格按照立项测算要求，结合市调报告分析结果，对项目的经济效益指

4、标进行测算，包括总投资、销售收入、税前利润、税前成本利润率等。6、开发计划按照公司下发的项目开发进度管理办法要求，在立项报告中应明确项目的初步开发计划，包括但不限于首期四证的时间、具备开发贷款放款的时间、首期开工时间、首期开盘时间、股东投资收回时间、实现正现金流时间及项目整体开发完毕时间。上述开发计划将作为立项测算中项目开工、销售、资金计划以及现金流编制的依据，具体参照本细则“立项测算”部分。7、现金流分析现金流量分析应包括：（1）项目所需投资总额；（2）股东投资峰值及回报水平；（3）项目资金缺口及解决办法；（4）融资可能与成本；（5）销售及回笼计划；（6）内部收益率及投资回收期。8、优劣势分

5、析客观评价项目优势、劣势。9、结论及建议根据上述分析形成结论，并提出建议供公司决策层参考。二、市调报告现阶段有部分子公司以立项时间紧迫为由未及时上报市场调研报告，或者上报的报告中数据陈旧且出处不明，不利于对项目售价和市场前景的判断。为严肃立项，谨慎对待项目投资，市场调研报告必须随立项材料同时上报，尤其是对新进入城市或区域的市场环境须详细分析。1、市场环境分析（1）政策环境需分析重大的金融、财税、土地政策以及其他调控政策对当地房地产供求关系的影响。（2）经济环境要分析项目所处区域近期的经济发展水平以及长期的经济发展方向。（3）人文环境要重点描述区域或城市的人口特征，如数量和结构、家庭收入、城市化

6、水平、消费者预期等。（4）区域规划项目所处区域未来的发展方向及特点。2、房地产市场分析以商品房供应、商品房销售、商品房价格、产品特征为维度，从目标地块所在城市和所在板块（或行政区域）两个层面进行分析。3、竞争项目分析（1）周边项目销售情况除了解目前的现实房价，也要对其历史价格进行调研，具体可参照表2。表2 竞争项目历史价格扫描在售项目统计指标首次开盘时间：*年*月二次开盘时间：*年*月三次开盘时间：*年*月时间：*年*月项目1销售价格成交量去化率项目N销售价格成交量去化率（2）周边土地成交信息一是位于目标地块周边近期成交的地块，分析内容参照表3；二是目前在售竞争项目当时的土地取得价格。表3 目

7、标地块周边项目获取土地价格情况地块位置占地面积（万平方米）容积率规划建筑面积（万平方米）获取时间获取楼面地价（元/平方米）竞得人地块1地块2地块N4、项目定位（1）产品定位根据地块的规划指标与竞争项目的产品特征，对项目的产品进行定位描述。同时应明确项目是否可套用公司已有产品线。（2）目标客户定位根据项目所处的地理位置以及竞争项目的成交客群，对目标地块的客户进行定位描述。（3）户型结构根据竞争项目的产品户型及本项目的目标客户定位，明确户型结构及占比。（4）价格预测结合以上分析，通过市场比较法得出各可售产品类型“现实可走货的市场价格”，同时对项目的销售预排、去货周期和去货速度也应作出合理预测，上述

8、将作为项目开发计划及现金流编排的基础。三、规划设计方案根据市调报告，结合地块规划设计条件，形成项目规划方案，公司要求规划方案不得偏离市调报告结论，并优先套用公司已经成型的产品系列，对档次、户型等要有准确的规划。项目规划方案应明确以下内容：1、建筑布局；2、建筑层数、高度；3、产品类型（如独立商铺、公寓、写字楼、联排别墅、情景洋房）；4、建筑单体选型：住宅主力户型应提供标准层平面选型，主要商业建筑单体要提供单层建筑面积及层数、高度等。规划设计条件应连同规划方案一同上报。四、立项测算项目经济效益测算应统一运用股份公司下发的测算表。其中成本数据应严格按照规划方案和产品定位，参考经验成本，确保数据真实

9、可靠；销售价格应严格按照现实可走货的市场价格，不打任何预期。在此基础上公司进一步明确和要求如下：1、开发、销售、资金计划为加强项目开发的计划管理，公司要求在今后的测算中应严格编制项目的开发、销售和资金计划，并对现金流量进行分析，公司今后将根据上述计划下达项目考核指标。（1）项目开发计划对取得开发权后即可正常进行开发建设的住宅项目，原则上要求首期在取得半年内落实开工，取得10个月内完成“四证”办理具备信贷融资条件，取得一年内实现开盘预售，预售条件较严格（如高层主体2/3以上）的地区，开盘预售时间不应晚于18个月。（2）项目销售计划应严格依据市调报告结论，以项目实现持续稳定销售为目标，合理确定开发

10、周期内各年的销售均价和去货水平，保证货量的持续供应。项目的年度开工计划也要以上述销售计划为基础，根据“以销定产”原则进行编排，合理确定每年的开工量。（3）项目资金计划各子公司应首先根据自身资金平衡情况，评估包括土地价款在内的项目启动资金能否实现自筹，并以此作为项目贷款规模（含股份公司支持）以及融资计划编制的依据。现阶段原则上除新成立、尚未实现销售的平台公司外，其他公司的拓展资金应主要依靠自身解决。2、车位成本分摊车位成本分摊应根据股份公司下发的保利地产车位（库）成本分摊办法所确定的原则进行分摊，对于能够销售的车位，其收益按照实际销售额计算；对于不能销售的车位，应按照上述办法确定的分摊原则，将成本