土地增值税的会计核算课件

1、7.1 土地增值税概述土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 7.1.1 土地增值税的征税范围及纳税人1.征税范围土地增值税的包括所有有偿转让国有土

2、地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。2.纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。3.特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象；（2）征税面比较广；（3）采用扣除法和评估法计算增值额；（4）实行超率累进税率；（5）实行按次征收。7.1.2 土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率土地增值税税率计算表级次增长额占扣除项目金额比例税率速算扣除数150%（含）以下30%0250%100%（含）的部分40%5%3100%200%（含）的部分50%15%4200%以上的部分60%35%7.1.3 土地增值税的计算土地增值税计算的基本公式：应纳土地增值

3、税税额=土地增值额适用税率应纳土地增值税税额=转让房地产增值额适用税率-准予扣除项目金额速算扣除数其中：土地增值额=转让房地产的收入总额-条例规定准予扣除项目金额1.收入总额的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入；实物收入；其他收入。（1）实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入；（2）无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入；（3）外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。 2.准予扣除项目金额的确定（1）新建房地产的扣除项目的确定：取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：第一，纳税人为取得土

4、地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。第二，纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税。开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），这部分是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：第一，土地征用及拆迁补偿费。第二，前期工程费。第三，建筑安装工程费。第四，基础设施费。第五，公共配套设施费。第六，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房

5、摊销等。开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。第一，利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；第二，其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；公式表示：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款

6、和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。公式表示：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内注意：超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除；土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载

7、金额的0.5贴花）。（三税一费）财政部规定的其它扣除项目：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示： 加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%注意：对取得土地使用权后,未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。 （2）旧房和建筑物的扣除项目的确定：房屋及建筑物的评估价格:评估价格重置成本价成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计

8、5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。取得土地使用权所支付的地价款（未支付或无凭据不扣）和国家统一规定交纳的有关费用（评估费可以扣除，但隐瞒、虚报情形下的评估费不得扣）。转让环节的税金:营业税、城建税、教育费附加、印花税。【例题单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元价款。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订

9、产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（ ）。 A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元 【答案】B【解析】评估价格=1200070%=8400（万元），税金=（10000-8000）5%（1+7%+3%）+100000.05%=115（万元），增值额=10000-8400-115=1485（万元）3.土地增值税的计算土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。 【

10、例题计算题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10 000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。【答案】（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1 000万元（2）房地产开发成本为3 000万元（3）房地产开发费用50050（1 0003 000）5%650（万元）（4）允许扣除的税

11、费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额（1 0003 000）20%800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计1 0003 0006505558006 005（万元）（7）增值额10 0006 0053 995（万元）（8）增值率3 9956 005100%66.53%（9）应纳税额3 99540%6 0055%1 297.75（万元）【例题计算题】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算

12、企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 【答案】（1）评估价格60070%420（万元）（2）允许扣除的税金27.5万元（3）扣除项目金额合计42027.5447.5 （万元）（4）增值额500447.552.5（万元）（5）增值率52.5447.5100%11.73%（6）应纳税额52.530%447.5015.75（万元）【例题单选题】某市房地产开发企业2013年转让一幢新建办公楼取得收入8000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能提供金融机构贷款证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规

13、定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该企业的转让行为应缴纳土地增值税（ ）万元。 A.600 B.681 C.708 D.710 【答案】C【解析】收入总额8000（万元） 扣除项目金额1000300080005%（17%3%）（10003000）10%（10003000）20%5640（万元）增值额800056402360（万元）增值率增值额扣除项目金额100%23605640100%41.84%，适用税率30%应缴纳的土地增值税236030%708（万元）【例题单选题】某服装生产企业2013年12月转让一幢90年代末建造的生产车间，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该

14、生产车间原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的生产车间需800万元，该生产车间经评估还有四成新。该企业转让生产车间应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.16.5 B.22.5 C.25.5 D.14.5 【答案】A【解析】收入总额=400（万元），扣除项目=80040%+25=345（万元），增值额=400-345=55（万元），增值率=55345100%=15.94%，适用税率30%。应纳税额=5530%=16.5（万元） 【案例71】某房地产开发公司转让写字楼一栋，获得货币收入12 000万元，公司为取得土地使用权支付的金额为900万元，开发土地、建房及配套设施支付

15、 2 800万元，开发费用计400万元，转让房地产有关税金40万元。计算公司应纳土地增值税。 【解析】准予扣除项目金额=900+2800+(900+2800) 10%+40+(900+2800)20%=4850(万元)土地增值额=12000-4850=7150(万元)土地增值额占扣除项目金额比例=71504850=147.42%应纳土地增值税=715050%-485015%=3575-727.5=2847.5(万元)【案例72】某企业(非房地产开发企业)2011年度有关资料如下：（1）1月，企业从政府取得A地80亩土地的使用权，支付出让金600万元。当月将其中40亩土地使用权作价550万元作为

16、投资，与另一个企业建立合资企业E(非房地产企业)；（2）3月，将上述剩余40亩土地的使用权，直接转让给附近的一家工厂，转让时价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元；（3）4月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元；（4）5月，企业从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行获得6个月贷款600万元，12月企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖；（5）6月，企业从B地取得10亩土地使用权出租给C企业，每月收取租金5万元；（6）7月，企业从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元；（7）12月，将E企业的股权转让给F企业，获取收入600万元。要求：

17、计算本年该企业应缴纳的土地增值税。 【解析】（1）1月企业以土地（房地产）作价入股对外投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。（2）3月转让土地使用权取得收入400万元。允许扣除的税金=22.2万元扣除项目金额合计=300+22.2=322.2万元增值额=400-322.2=77.8万元增值率=77.8322.224%应纳土地增值税=77.830%=23.34万元（3）4月取得土地使用权不需要缴纳土地增值税。（4）抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税，以贷款额作为收入600万元。允许扣除的税金=6005%(1+7%+3%)+6000.5=33.3万元扣

18、除项目金额合计=60(800100)+33.3=513.3万元增值额=600-513.3=86.7万元增值率=86.7513.316.89%应纳土地增值税=86.730%=26.01万元（5）6月出租土地使用权不需要缴纳土地增值税。（6）7月以土地使用权换取房产视同销售需要缴纳土地增值税，收入是300万元。允许扣除的税金=3005%(1+7%+3%)+3000.5=16.65万元扣除项目金额合计=30(800100)+16.65=256.65万元增值额=300-256.65=43.35万元增值率=43.35256.6516.89%应纳土地增值税=43.3530%=13.005万元（7）以土地使

19、用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税，收入为股权转让收入600万元。允许扣除的税金=6005%(1+7%+3%)+6000.5 =33.3万元扣除项目金额合计=40(60080)+33.3=333.3万元增值额=600-333.3=266.7万元增值率=266.7333.380.02%应纳土地增值税=266.740%-333.35%=106.68-16.665=90.015万元【例题计算题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让

20、土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税

21、税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%.）【答案】（1）土地成本=（6000+60003%）70%80%=3460.8（万元）（2）开发成本=580080%=4640（万元）（3）开发费用=30080%+（3460.8+4640）5%=240+405.04=645.04（万元）（4）税金=140005%（1+7%+3%）=770（万元）（5）扣除项目金额=3460.8+4640+645.04+700+（3460.8+4640）20%=11136（万元）（6）增值额=14000-11136=2864（万元）（7）增值税率286411136100%=25.72%（8）应缴纳的土地增值税=28643

22、0%=859.2（万元）【例题计算题】某房地产开发公司2013年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率25%：1.按转让产权合同取得收入4 000万元；2.支付取得土地使用权的金额800万元；3.开发成本1 500万元；4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。 【答案】公司计算应缴纳的有关税金如下：（1）应缴纳营业税=4 0005%=200（万元）（2）应缴纳城市维护建设税=2007%=14（万元）（3）应缴纳教育费附加=2003%=6（万元）（4

23、）应缴纳印花税=4 0000.5=2（万元）（5）应缴纳土地增值税：扣除项目金额=800+1 500+（800+1 500）10%+220+（800+1 500）20%=3 210（万元）增值额=4000-3 210=790（万元）增值率=7903 210100%25%应缴纳土地增值税=79030%-3 2100=237（万元）（6）应缴纳企业所得税：应纳税所得额=4 000-800-1 500-250-220-237=993（万元）应缴纳企业所得税=99325%=248.25（万元）7.2 土地增值税的会计核算7.2.1 房地产企业土地增值税的会计处理1.房地产企业，或兼营房地产业企业计提时

24、： 借：营业税金及附加 贷：应交税费应交土地增值税2.实际上缴时： 借：应交税费应交土地增值税贷：银行存款【案例73】某房地产公司某月有偿转让高级住宅楼一栋，建筑面积5000平方米，单位售价每平方米6800元，共取得销售收入3400万元，开发房产的实际成本费用为1800万元，缴纳营业税金及附加204万元，计算企业应交土地增值税，并做相应会计处理。土地增值额=3400(1800204)=1396万元增值率=1396(1800204)100%=69.66%应纳土地增值税=139640%-(1800204)5%=558.4-100.2=458.2万元计提土地增值税时： 借：营业税金及附加 4 582

25、 000 贷：应交税费应交土地增值税 4 582 000实际缴纳时： 借：应交税费应交土地增值税 4 582 000 贷：银行存款 4 582 000【案例74】某房地产开发公司开发建造商品住宅楼一批，在工程未全部竣工结算前已预售一批商品房，按规定预缴土地增值税150万元。工程全部竣工结算后，该批商品住宅全部转让收入共计3500万元，核定的扣除项目金额为2000万元。计算其应缴土地增值税、应补缴（或退回）税款及会计处理。【解析】（1）房地产未全部竣工办理结算前，预缴土地增值税时： 借：应交税费应交土地增值税 1 500 000 贷：银行存款 1 500 000（2）工程竣工结算后，计提应缴土地增值税时：增值额=3500-2000=1500万元增值率=15002000=75%应纳税额=150040%-20005%=500万元 借：营业税金及附加 5 000 000 贷：应交税费应交土地增值税 5 000 000（3）补缴土地增值税时：应补税款=500-150=350万元