酒店式公寓北京ppt课件

1、酒店式公寓专题.研讨框架潜在供应情况分析酒店式公寓专题研讨结论酒店式公寓个案研讨开展历程及现状酒店式公寓根本概念面临的机遇与挑战酒店式公寓市场分析.酒店式公寓根本概念定义特点分类动因.酒店式公寓根本概念定义“酒店式公寓，也称效力式公寓，意为“酒店式的效力，公寓式的管理，是在亚洲兴起的一种只做效力、没有任何酒店运营的纯效力公寓。它是交融酒店设备与家庭特征为一体的自住式单位，并提供低于酒店价钱的长期住宅。 简单定义其概念归结为三点：一致运营售后回租完好产权解释：它普通是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务效力、保洁效力、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样

2、用于自住，又可以交由大厦以酒店的方式出租，获得投资报答。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的效力功能和管理方式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 由此可见，严厉的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓均是“仿冒品，多为提供高档物业效力的精装小户型住宅，其本质与“酒店式公寓存在着本质的区别。.酒店式公寓根本概念特点 酒店式公寓强调的依然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所相对于酒店而言的物业； 酒店式公寓必需有酒店般完善的效力； 酒店式公寓必需具有居家的气氛；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价钱优势；.酒

3、店式公寓根本概念与传统酒店的区别酒店式公寓除了提供传统酒店的效力外，更主要的是向住客提供家庭式居住规划、家居式的效力，真正找到宾至如归的觉得，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。酒店式公寓是既提供了专业效力，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为衔接酒店和私人公寓之间桥梁，又处理了酒店和私人公寓因其运营本质不同所决议的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此备受商务人士的青睐。 .酒店式公寓根本概念分类-按“产权性质划分商住产权的“酒店式公寓只租不售的“酒店式公寓住宅产权的“酒店式公寓顾名思义，其特征是“商住性质的产权。该类物业可对小业

4、主出卖，售后一致或非一致进展“酒店运营。普通可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较普通住宅受更大的限制。 其特征是并不对外出卖产权。普通由水准较高的跨国酒店管理集团一致运营。称其为“公寓式酒店更为适宜，是各类产品中综合质量及管理水准最高的 这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓，但由于其本质是“住宅产权，也决议了它不能够成为真正意义上的“酒店式公寓。更准确的说，这是一种“酒店式效力公寓，以比普通住宅物业更为完善、全面的酒店式效力来吸引客户。其付款方式、贷款方式、买卖手续与普通住宅一样。. 对比因素 项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场

5、认可度服务式公寓 无无酒店式公寓 产权式酒店 酒店式公寓根本概念产品类比分析效力式公寓需开发商持有运营，而产权式酒店须承诺相应报答率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的协作关系和操作才干要求较高，本专题不作重点研讨。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研讨对象。.酒店式公寓开展历程来源开展现状.酒店式公寓真正发扬光大那么是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必需长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。由于酒店价钱比较贵而且没有家的觉得，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打工程。

6、酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立刻被美国驻华大使馆全部租用当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中，成为外交官员公寓。 开展酒店式公寓开展历程.产品市场沿革效力式公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要效力对象。小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品温馨度要求不高。酒店式公寓介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业效力的要求较高，单价较高，后期生活费

7、用较高。产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修规范、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营才干有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。2006年起2005年起 2003年起上世纪九十年代初酒店式公寓开展历程. 亚奥区域中关村区域燕莎区域CBD区域金融街区域三元桥区域北京六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域北京酒店式公寓分布酒店式公寓开展历程.工程分布供应量建筑方式容积率价钱户型装修物业管理客户小结酒店式公寓市场分析.北京在售酒店式公寓分布图酒店式公寓-市场分析亚奥观典锦上国际公寓金澳国际国海广场健翔国际公寓方恒国际中心万国国际公寓元大都瑞士公寓世奥国际中心万科

8、金阳新金山光华国际世界城燕莎CLASS伯朗峰瑞海国际西海2021万科金阳波菲特行政公寓.北京在售酒店式公寓信息列表酒店式公寓-市场分析.酒店式公寓-市场分析区域位置分析从区域位置上来看，受北京奥运的剧烈利好刺激，亚奥板块的酒店式公寓在售工程最多，其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。 这都是北京目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。.酒店式公寓-市场分析市场供应及体量分析从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘工程，在售工程中74%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的工程中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在6

9、0万平米左右，且后期还会有一定的放量，奥运会前的竞争会不断趋于猛烈。.酒店式公寓-市场分析容积率分析从容积率看，有71%的在售工程容积率在4以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调报答，不强调温馨性。.酒店式公寓-市场分析建筑方式分析从建筑方式上看几乎清一色的都为高层塔楼，且外立面多为具有公建特征 的玻璃幕墙，成为有特征的区域地标性建筑是一切工程的梦想。.酒店式公寓-市场分析装修情况分析一切的酒店式公寓工程都为精装修酒店式公寓的精装修应该是工程定位的必要条件之一，对提升工程整体质量和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修规范不断提高，越来越多的工程是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙

10、缸就能入住的趋势开展。.酒店式公寓-市场分析物业管理情况分析无论是酒店式公寓还是产权式酒店，一项重要目的便是物业的效力管理程度。目前北京的公寓物业虽然都声称为“酒店式、“星级效力等等，但工程的物业管理程度良莠不齐，真正到达星级规范的不在多数，但经过一些知名物业管理公司的努力，整体气氛的成熟，置信会有很大的提高。.酒店式公寓-市场分析产权年限分析目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数工程产权为住宅立项的70年，少部分的为 50年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常的敏感，最关怀的还是位置和工程的质量。.酒店式公寓-市场分析销售价钱分析从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价钱程度在

11、18000元/平米至28000元/平米之间，但此类工程受地段影响非常明显，泛CBD的两个工程瑞士公寓和世界城由于其显著的区位优势均价曾经分别站在了42000元/平米和36000元/平米的高位。.酒店式公寓-市场分析价钱增长分析北京市场的酒店式公寓工程几乎一出场就成为关注的热点，价钱也在旺盛的需求和高烧的大环境下不断上扬，涨幅最小的工程也超越了10%，而部分工程的价钱自开盘以来曾经到达了接近50%的涨幅，而且这样的趋势还在蔓延。.酒店式公寓-市场分析销售情况分析从以上销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接受，销售率都比较喜人。其中亚奥观典和健翔国际公寓开盘时间较早，同时由于主打奥运概念，位置好，

12、均已售罄。而万科金阳的开发商品牌很有优势，也已售完。瑞海国际推出7包租年报答率，投资潜力看好，博得了客户的追捧。但不少楼盘的捂盘情况明显，一定程度上影响了市场供应。 .酒店式公寓-市场分析主力户型分析主力户型面积大多集中在50-80平米之间，户型主流为直套规范间型的一室一厅。这种设计的局限性是只需一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。 不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面规划，不仅呵斥运用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。 .酒店式公寓-市场分析主力总价分析分析图显示，目前北京市场在售酒

13、店式公寓工程随着单价的不断抬升，主力总价也多分布在100-200万之间，不再是百万元以下投资者的乐园，不同楼盘在这个区间的集中度很高,这也从价钱层面阐明酒店式公寓产品的竞争优势在逐渐模糊，而相对低总价的产品稀缺性在不断强化。主力总价区间.酒店式公寓-市场分析配套商业分析目前在售酒店式公寓几乎都是综合体工程，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来工程整体投资环境的提升有很大作用，但普通来说在销售公寓时商业的业态和运营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决议性影响。.酒店式公寓-市场分析置业目的及客户分析由于30 、40平米甚至更小的户型虽然能满足根本的生活需求，但其

14、温馨度远远不如通常意义上的公寓产品和普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。早期的酒店式公寓可以吸引一定数量的自住客源，很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品，没有直观的居住阅历，也是由于低总价的吸引。随着环境和价钱的变化其作为投资的功能完全的表达出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。特别是带有返租合同的工程，几乎完全由投资客包揽。 .酒店式公寓-市场分析分析小结目前北京的酒店式公寓市场曾经进入较理性开展阶段，投资客开场对工程的质量、区位、背景、运营方式、报答率进展综合的分析，虽然总体来说本类产品仍处于供不应求的态势中，但并非一切推出的工程均能获得良好的业绩，一些“性价比较差的楼盘

15、如波菲特行政公寓也堕入了销售瓶颈。 普通来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数工程中的小面积户型60平米以下均推出即售空，而剩余的多是相对面积较大的户型，可当小户型的总价也突破一百万的时候，投资价值会打折扣。随着奥运会的临近，过去几年中北京对城市根底设备宏大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得的高速开展期，放量也在添加。但必需留意的是如何保证打造工程优良的质量被高端人群接受，必需求在物业管理和整体环境配套环节多下功夫。 .酒店式公寓重点个案研讨.供应市场分析重点个案分析国海广场 地理位置：海淀区复兴路17号开发商：中房京贸房地产开发物业顾问公司:戴德梁行

16、建筑设计单位:北京建筑设计院北京设计院/王大君空间设计(台湾)总占地面积：32600平方米 总建筑面积：260000平方米 容积率：5.5 总套数：321户开盘260户可售，其他均被认购.供应市场分析产品信息建筑方式：4栋塔楼：三栋5A级写 字楼；1栋公寓建筑层数：公寓27层；写字楼19层、22层、23层户型面积：50平米的0居以及80-90平米的1居主要集中在西侧；110平米的2居集中在东南侧；80-90平米为主力户型层高：写字楼C为3.9米；A、B为4米；公寓3.2米国海广场 ACB公寓商 业会 所.供应市场分析产品信息装修规范：精装修3000元/平米，送部分家具家电电梯：5梯15户平均运

17、用率：66%车位： 地上18个；地下1200个租售暂定物业费：5.85元/平方米月开盘时间：2007年10月30日入住时间：2021年3月31日其他：商业约8万平米； 会所约1万平米国海广场 .供应市场分析销售价钱及客户信息销售价钱：估计开盘均价25000元/平米销售进度：写字楼A栋曾经整售；B、C将1000平米起大面积出卖；公寓估计近期即将开盘客户来源：从目前积累客户来看，多为外地客户， 也不乏部分北京客户置业目的：80%为投资型需求 国海广场 .供应市场分析西三环独一在售精装小户型公寓；集写字楼、大型商业及多功能商务会所于一体的城市综合体，区域产品稀缺性突出。北京市政府三环内土地限批规定的

18、出台 ，提高了产品稀缺性的同时，也降低了作为投资的置业风险。.供应市场分析重点个案分析万方国际公寓 地理位置：朝阳区望京广顺大街与阜通西大街交汇口西北角 开发商：北京华松房地产开发有限责任公司物业顾问：北京万方新源物业管理 总占地面积：8382.07平方米 总建筑面积：53400平方米容积率：4.3绿化率：31.6%总套数：224套.供应市场分析产品信息建筑方式：一栋18、12、10、8层高层连体板楼 户型面积：80平方米一居，占总套数的10%左右，84-150平方米二居，占50%左右，-225平方米三居，占40%左右，主力户型为130平米左右二居；150平米左右三居，层高：2.9米万方国际公

19、寓 .供应市场分析产品信息装修规范：精装修 2000元/平米含家电电梯：六个单元分别为一梯两户，两梯三户，两梯四户 运用率：78%-83%车位： 268个全地下开盘时间：2007年11月入住时间：2021年3月1日商业： 面积约50000平方米 ，整租或者整售万方国际公寓 .供应市场分析销售价钱及客户信息销售价钱：开盘起价15700元/平米，均价17800元/平米；其中一居小户型起价20000元/平米销售进度：已售出30套左右付款优惠：全款98折客户来源：主要是望京区域地缘性客户为主，也有一定比例的韩国人。置业目的：投资和自住的比例大致相等。 万方国际公寓 .供应市场分析工程气氛成熟，位于望京

20、中心区，区位优势明显，交通便利，商业配套完善。区域产品稀缺，户型配置也比较丰富，但小户型起价偏高，透支了未来一定的升值空间。.供应市场分析重点个案分析世界城 地理位置：朝阳区东大桥路10号 开发商：北京京汇房地产开发建筑设计：U-TOWN(上城)建筑事务 园林设计：贝尔高林物业顾问：第一太平戴维斯 总占地面积：14344.5平方米 总建筑面积：120217.9平方米容积率：5.5 总套数：719套.供应市场分析产品信息建筑方式：三栋高层板楼建筑层数：28、31层户型面积：总裁官邸48套 C栋4F29F，单套面积 363平方米；酒店式公寓 671套 A、B栋4F29F ，厅室合一单套面积约55平

21、方米447套一室一厅单套面积约86平方米48套层高：31层的3.0米，28层的3.1米世界城 .供应市场分析产品信息装修规范：精装修送全套家具家电电梯：3梯12户和2梯 2户平均运用率：72%车位： 498个全地下售价25万物业费：7.9元/平方米月开盘时间：2007年1月11日入住时间：2021年6月商业： 面积约30000平方米 B1F3F世界城 .主力户型分析特点：1、方正户型，厅室合一，双开子母门，玄关大理石铺地，落地全景窗，绝佳视野；2、6平米大卫生间，宽阔空间，温馨卫浴；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源

22、，全套装修，交房既可入住。供应市场分析产品信息世界城 .主力户型分析供应市场分析产品信息世界城 特点：1、方正户型，绝佳规划，6.6米大开间客厅，卧室、起居会客、就餐独立分区，动静分别；2、三面采光采景，通透生活空间，全朝阳南向主卧主位，南北；3、专设独立步入式衣帽间，尽显高档生活元素；4、整体高级厨柜，冰箱、洗衣干衣机，配备可视对讲机，入户自动感应光源，全套装修，交房既可入住。.供应市场分析销售价钱及客户信息世界城 销售价钱：开盘均价25000元/平米，如今36000元/平米均价；销售进度：近50%销售率付款要求：40%首付比例客户来源：主要是CBD区域内企业中高管，少量外地和外籍人群，年龄

23、35岁左右。置业目的：大户型自住为主，小户型根本为投资需求。 .供应市场分析工程气氛成熟，位于CBD中心区，区位优势明显，交通便利，配套完善，可借势奥运商机。户型搭配较合理，但产品不够丰富，精装修规范较高，未来升值潜力明显。区域产品稀缺，投资租金报答率高，降低置业风险。.供应市场分析重点个案分析瑞海国际中心地理位置：海淀区莲花池东路53号开发商：北京西友瑞海房地产开发建筑设计：中国电子工程设计院总建筑面积：31621.64平方米 容积率：6.8总套数：300套.供应市场分析瑞海国际中心产品信息建筑方式：连体塔楼建筑层数：14层公寓部分户型面积：50-80平米零居和一居，顶层有少量复式大户型，其

24、中50-60平米的零居占总套数的70%。层高：3.2米产权：50年.供应市场分析瑞海国际中心产品信息装修规范：精装修送全套家具家电电梯：6梯35户平均运用率：70%车位： 500个全地下物业管理：国宾酒店开盘时间：2007年11月入住时间：2021年7月商业： 3.5万平米大型集中商业 .供应市场分析瑞海国际中心销售价钱及客户信息销售价钱：开盘均价18000元/平米，如今20000元/平米均价；销售进度：已开部分100%，整体近50%销售率；付款要求：一次性全款客户来源：主要是外地投资客，股市基金获利的替代投资产品。置业目的：纯投资，不能自住，五年酒店管理公司租约，保证年最少收益率7%。.位于

25、金融街商圈、公主坟商圈的中心区域，比邻西客站，区位优势明显，未来轨道交通便利 。有明确的产权式酒店概念，由专业的酒店管理公司运营，承诺报答率，降低置业风险。供应市场分析.供应市场分析重点个案分析元大都楼盘位置：朝阳区 芍药居甲2号院开发商：北京隆华广厦房地产开发；建筑设计：方略建筑设计有限责任公司；园林景观设计：雷瓦德景观建筑事务所；物业管理：国贸物业酒店管理；占地面积：12000 平方米建筑面积： 25849.34 平方米容积率：2.5.供应市场分析产品信息元大都物业类型：公寓；楼型及数量：一栋6、10、15层塔板结合楼 ；开盘时间：2007年6月9日；入住时间：2021年10月1日；产权：

26、70年；总户数：339含20套商业 ；车位配比：1：0.8约260个，其中地上40个，地下约220个。.在售面积：还有50套左右，约 2500平米规范层： 36层：1、2单元2梯9户，3单元1梯17户，4 单元2梯8户；711层：1单元2梯3户，2单元2梯9户，4单元2梯10户；1215层：2单元2梯5户，4单元2梯6户；运用率：77%；层高：2.9米；物业费：2.6元/平米；装修及规范：精装修带部分家电，2000元/平米左右。供应市场分析产品信息元大都.户型情况户型面积范围（平米）套数价格区间（万元）所占比例零居4050649211520%一居608019213818460%二居90130（

27、复式）6320730020%主力户型以一居小户型为主，零居和两居小户型也占相当比例，虽然户型较小，但是从成交客户来看，自住比例还是很高的，主要是由于工程的周边配套和区位优势。供应市场分析元大都.价钱及销售销售情况：自07年6月份开盘以来，319套房已全部销售83%，每月的销售速度还是比较快的，目前已进入尾盘阶段。开盘价（元/平米）18000现起价（元/平米）22000层差（元/平米）300朝向差（元/平米）东西200/南北100现均价（元/平米）23000最高价（元/平米）24000销售速度（套/月）65套/月左右销售率83%供应市场分析元大都.客户分析地域分布：朝阳区客户为主，工程周边客户居

28、多，外地人也有相当比例；年龄特征：2535岁左右的的青年比重最大；职业特征：周边任务的年轻白领，专业投资客；收入程度：中高收入阶层；家庭构造：独身或两口之家；购买目的：户型较小，自住兼投资者居多，约占70%。供应市场分析元大都.工程点评 区位优势，四环以内，位于第二学府区之中，紧邻元大都公园。 交通便利，临近地铁13号步行仅五分钟，东邻京承高速，南临北土城西路。 区域相当成熟，周边配套非常齐全，教育资源优势明显。 受90/70政策影响明显，规划户型比例也被迫重新调整，但设计上也保管了两套连通运用的能够性。供应市场分析元大都.供应市场分析重点个案分析燕莎class位置：朝阳区新源里新东路14号

29、投资商：华盈置地集团开发商：北京泰和基业房地产开发有限责任公物业管理：美国宾至国际全案谋划及营销代理：21世纪不动产，北京中天大业整合推行：今久传媒北京占地面积：4301平方米总建筑面积：15330.9平方米容积率：2.2.供应市场分析燕莎class工程概略物业类型：公寓；楼型及数量：1栋7层塔楼公寓；开盘时间：2006年10月27日；入住时间：2021年6月；产权：50年可注册；总户数：155户；车位配比：1.6：1，地下78，地上18。层高：3.25米；物业费：8元/平米.供应市场分析燕莎class户型情况户型面积范围（平米）套数价格区间（万元）所占比例零居48/50/6213112716

30、485%一居79/87/90/1002420826515%主力户型以零居小户型为主，比例占到了85%，纯小户型以投资为导向的工程。.户型分析户型分析：1、 格局方正，独立厨卫；2、起居室与卧室分开，动静分区明确；3、卧室带步入式衣帽间；4、卧室和起居室均有采光，居住温馨度相对较好。供应市场分析燕莎class.供应市场分析燕莎class价钱及销售 销售情况：自07年10月27日开盘以来，在售的三层共70套房如今还剩5、6套，销售率到达90%。另有三层未开盘，详细时间未定，但该开发商有捂盘嫌疑。开盘价（元/平米）26500现起价（元/平米）25000现均价（元/平米）26500最高价（元/平米）2

31、7000销售速度（套/月）60套/半月（开盘至今）销售率占总体的41%（其中有三层尚未开盘）.客户分析地域分布：北京以朝阳区为主，约占60%，其中燕莎区域及周边居多；年龄特征：根本3040岁；职业特征：外企高管，外国领事，私营业主，专业投资客；收入程度：高收入阶层；家庭构造：独身或两口之家；购买目的：投资客居多，约占80%，小户型自住也有一定比例。供应市场分析燕莎class.供应市场分析燕莎class工程点评 地处燕莎商圈，紧邻使馆区、昆仑饭店、京城大厦、东直门商务区 区域配套成熟，商务分为浓重。 交通便利，紧邻地铁2号线、城铁13号线、机场高速公路和机场城铁 。户型比较单一，零居为主，总价适

32、中，更适宜投资。周边租金程度较高，投资报答可观，很有投资潜力。.供应市场分析重点个案分析世奥国际中心 地理位置：朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米 开发商：北京信远时代房地产开发 建筑设计单位: 广东省建筑设计研讨院总占地面积：8078平方米总建筑面积：110000平方米总套数：500多套.供应市场分析产品信息建筑方式：1栋塔楼，分为东西2座建筑层数：28层； 东座7-28层为酒店式公寓 西座7-18层为写字楼、19-28层为酒店式公寓户型面积：酒店式公寓户型：60平米的0居；85、95平米的2居；100平米小三居层高：公寓3.3米；世奥国际中心 东座西座商 业.供应市场分析产品信息装修规范

33、：精装修3000元/平米电梯：6梯17户平均运用率：70%车位： 340个 租售暂定物业费：5.90元/平方米/月开盘时间：2007年11月18日入住时间：2021年12月 其他：商业1-5层，约1.5万平米； 会所第6层，约3000平米；写字楼约2.3万平米世奥国际中心 .供应市场分析销售价钱及客户信息销售价钱：18000元/平米销售进度：目前在售东座7-11层、18-19层，共推出118套，目前还有约30套未售客户来源：主要以任务生活在亚奥商圈、中关村的客群为主，也不乏部分CBD客户置业目的： 多为自住+投资型需求世奥国际中心 .供应市场分析 紧邻北四环，全石材外装酒店式公寓 ，本身配备商

34、业和办公，努力于打呵斥北四环商务地标建筑； 和同地段的其他工程比，本工程更具价钱优势，性价比较高。.供应市场分析重点个案分析和乔丽致 楼盘位置：朝阳区光华路甲8号； 投资商：和乔集团；开发商：北京奥德房地产开发；物业管理：北京和乔物业管理；销售代理：华远经纪；占地面积：8040 平方米总建筑面积：44427 平方米容积率：4绿化率：30%.工程概略物业类型：酒店式公寓；楼型及数量：一栋17层塔楼公寓；分期情况：共2期；一期销售时间：2004年；本期开盘时间：2007年月1月；本期入住时间：现房入住；产权：70年；总户数：396户本期销售剩余198套；车位配比：1：1.5约600个左右。供应市场

35、分析和乔丽致 .工程概略规范层：6梯28户运用率：80.5%层高：平层3.7米，LOFT5.2米物业费：5.5元/平米装修及规范：精装修带部分家具，家电。户型：以三居大户型为主，占总套数的42%，零居或一居小户型也占相当比例。和乔丽致供应市场分析.价钱及销售 销售情况：自07年1月份开盘以来，196套房在10月底已全部销售终了，销售率到达100%。和乔丽致开盘价（元/平米）28000层差（元/平米）1000朝向差（元/平米）400500结盘价（元/平米）34000销售速度（套/月）套/月（开盘至10月底）销售率100%供应市场分析.户型分析：1、厨房功能空间缺失，不适居住。2、卫生间无自然采光

36、，带淋浴房和浴缸。3、有带采光的生活阳台。和乔丽致地域分布：朝阳区客户为主，CBD区域周边居多 ；年龄特征：35岁左右；职业特征：企业高管，专业投资客；家庭构造：两口或三口之家；购买目的：以投资为主，占95%。供应市场分析.工程点评优势 区位优势，位于CBD中心区，商务分为浓重。交通便利，临近地铁1号线，东侧南侧各有两条主干道京通快速和西大望路通往四环。装修规范较高，室内配套齐全。 周边配套非常成熟，档次较高。优势 以前曾经作为酒店运营过，废品现房，但产权年限较其他公建工程少。和乔丽致供应市场分析.供应市场分析重点个案分析波菲特行政公寓 地理位置：北京市朝阳区东三环霄云里8号；开发商：北京永顺

37、房地产开发；建筑设计：中外建工程设计与顾问、北京翰时国际建筑设计咨询 ；景观设计：阿奇贝斯加拿大设计公司 ；销售代理及运营顾问：仲量联行；总占地面积：4513平方米； 总建筑面积：33746平方米；总套数：304套。.供应市场分析产品信息建筑方式：1栋13层塔楼；户型面积：从50多平米的一居到295平米的顶层复式，共八种户型，主力户型是50平米的一居H2和90平米的两居H1，共180套左右。剩下的六种户型约有120余套；层高：首层大堂9.2米，规范层的3.4米；规范层：6梯29户；平均运用率：71%左右。波菲特行政公寓 .供应市场分析产品信息装修规范：精装修送全套家具家电，4500元/平方米

38、；车位： 304个全地下，只租不售，租金800元/月；物业费：7.8元/平方米/月；供暖及制冷费：2.5元/平方米/月，3.5元/平方米/月； 开盘时间：2007年5月；入住时间：2021年5月31日；商业：集中在一层两侧，主要为中西餐厅、便利店、书吧、茶吧、美容美发等效力设备。 波菲特行政公寓 .主力户型分析供应市场分析产品信息波菲特行政公寓 特点： 书房、卧室双面正南翻开窗，充分享用阳光的暖和，这是此户型主要的一个亮点。 开放式厨房，对话开放式起居室，参与制造美食的过程更高兴。卧室方正，面积适中，充分保证私密性。 户型缺陷：虽向南朝向，可南北不通透，无法保证自然流通的空气；书房在起居室的对

39、面，独立的安静温馨环境很容易遭到影响；部分不规那么的建筑构造使空间规划的难度加大。 .主力户型分析供应市场分析产品信息特点： 传统的方正户型构造，在一切户型中运用率最高。开放式厨房，可以减少小户型中的空间拘谨感。户型缺陷：北面朝向，十一米多的进深，很难感遭到阳光；卧室和卫生间在房间两头，影响运用方便，类似于酒店的功能运用格局，使居住温馨度大打折扣。波菲特行政公寓 .供应市场分析销售价钱及客户信息销售价钱：开盘均价23000元/平米，目前均价26000元/平米；销售进度：销售率30%；付款要求：30%首付比例；客户来源：客户不限于北京地域，区域分布较散，还有少量外籍客户，主要是多次置业者，对工程

40、质量和区域升值潜力要求很高 ；置业目的：投资为主，占到90% ，少量自住客户。 波菲特行政公寓 .供应市场分析本工程所在的燕莎、丽都商圈，以及第三使馆区域土地资源非常稀缺，而这种高档小户型精品公寓的定位，具有较强的不可复制性和投资价值，得到了市场一定的认可。总体看，波菲特行政公寓的开盘价钱在本区域内已属中高价位区间，因已处高位，开盘以来涨幅不大，上涨3000元/平米，目前价钱和周边同类型的公寓相比稍低，有一定价钱优势。US联邦公寓：均价28500元/平米 ；置地公寓：31000元/平米；泛海国际29000元/平米。包含供暖和制冷的综合物业费高达13.8 元/平米，这个价钱即使在高档工程中已属高

41、位，会对投资本钱产生一定影响 。产品方面主推100平米以下的小户型，类似产品在所在区域内还是比较少，具有一定的稀缺性，但运用率低是一个普遍的缺陷， 71%左右运用率，对投资运用价值有一定影响。 工程点评.潜在供应情况分析.名称地址开发商占地（平米）建面（平米）容积率物业类型产权年限（年）建筑类型国海广场（未开）海淀区复兴路17号中房京贸房地产开发有限公司3260026万（公寓部分3万左右）5.5综合体70高层塔楼西海2008（未开）海淀区苏州桥东北角北京中基宏源房地产开发有限公司2000093700（公寓部分1.5万左右）4.5综合体50高层塔楼伯朗峰（未开）昌平区八达岭高速13C出口东，西关

42、环岛东，区政府西400米北京盛世原华房地产开发有限公司 20000100000（公寓部分6万左右）4综合体40高层塔楼潜在供应市场分析短期内酒店式公寓的潜在供应主要以西部板块为主，总体量在12万平米左右，物业类型也是以综合体为主。从定位看国海广场和西海2021还属于金融街和中关村的传统中心商务区，但伯朗峰在昌平的出现也预示着酒店式公寓产品逐渐向城区周边的城市副中心转移。.项目名称开盘时间开盘价（元/平米）主力户型主力总价区间（万元）物业管理（顾问）公司物业费（元/平方米月）商业类型商业体量装修标准国海广场2007-12-125000左右8090平米200-225戴德梁行5.85集中商业约8万精

43、装修（3000元/平米，送部分家具家电）西海2008预计2008年初24000左右5060平米120144戴德梁行5底商未定精装修（标准未定）伯朗峰预计2007年12月底9500左右5060平米4757美国戴斯酒店未定集中商业1.2万精装修（1500元/平米全套家具家电。）潜在供应市场分析此类物业的价钱照旧会维持在高位，在东部商务中心区土地不断稀缺的情况下，西部会成为新的热点，价钱还有继续走高的趋势。主力户型仍旧在80平米以下居多，投资性低总价还是首位。物业和装修规范照旧很高，在这方面的竞争会日趋猛烈。.潜在供应市场分析小结 产品会根据市场细分化原那么构成差别化竞争，从户型的大小到装修规范的高

44、低，将越来越符合所处地段的独特特征； 开发商由原来更多的销售变为更多优质物业的持有，从而保证物业和效力的质量，提高专业化程度和资产运营的收益； 由散销变为整体销售，吸引国内外基金的收买将成特征； 国内外著名酒店管理集团将更多的介入北京市场，整体管理程度不断提升，出租率获得有效保证，产品的效力晋级； 2021年后酒店式公寓供应会有小幅下滑，市场表现主要为消化存量房； 望京因第四使馆区的规划以及被扩展的金融街带动的西部板块将成为酒店式公寓市场的新热点区域。.酒店式公寓的机遇和挑战.城市开展机遇2002-2021 年，城市根底建立投入1800亿元人民币，其中900亿元用于建筑地铁、轻轨、高速公路、机

45、场等，450亿元用于环境治理，300亿元用于信息化建立，其他150亿元将用于水电气热等生活设备的建立和改造。这将对北京整体城市容颜、城市笼统和城市位置产生深化的影响。.机遇-北京奥运整体趋势2021年奥运会对整个北京楼市都注入了强劲的推进力。由于酒店效力式公寓与酒店相比具有很强的优势：一致集中管理，提供专业24小时酒店式效力，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣效力相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租效力公寓或者短期月租公寓，期限比较灵敏，并且相对于高档酒店更实惠的价钱，这都将为酒店式公寓带来充足的开展时机。 .市场价钱走势目前北京的酒店效力式公寓租金从8美圆平方米月50美圆平方米月不等，与去年

46、相比酒店式公寓租金每平方米出租价钱上涨到了2-3美圆。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右，投资价值明显。机遇-北京奥运.客户需求受奥运利好要素的影响，酒店式公寓的客户明显添加，除固定租客外，一些外企的重要客户和高级管理人员的亲朋也成为近期北京酒店效力式公寓的需求方。部分酒店效力式公寓为了更加灵敏的保证奥运期间的租金收益，在三季度开场就对签署长期租约的客户上调了租金报价，估计四季度不断到明年优质酒店式效力公寓租金将继续上涨。 机遇不断增长的需求、逐渐提高的供应质量和日益透明的地产市场正逐渐推进中国效力式公寓市场的开展。2005年和2006年的买

47、卖情况阐明，中国主要城市的效力式公寓市场异常活泼。国际投资商，特别是美国的时机基金与阅历丰富的业主-运营商看中此类投资退出方式的多样性，构成了效力式公寓主要的买方群体。.外资看好北京机遇2007年度全球酒店买卖额将达1100亿美圆，较2006年的历史记录725亿美圆增长52%，投资者对于酒店行业的热情空前高涨。 虽然限外政策接二连三，但由于对于中国宏观经济和房地产市场的继续看好，境外资本对于投资中国房地产的兴趣依然浓重，估计今后进入房地产优质物业持有领域的比例会大幅提高。 外资收买北京的商用型物业，以写字楼、酒店式效力公寓、购物中心、酒店为主，物业现状为处于运营形状，或者即将完工。热点区域照旧

48、为CBD、燕莎商圈、金融街、和中关村。.冬天来了么？挑战1-10月北京房地产市场运转情况 来源：北京市统计局 楼市调整期普通分为三个阶段：初期价钱微跌，成交量大降；二期价钱急跌，成交量进一步放大；三期价钱下落速度和成交量同时放缓。 从十月以来北京的期房成交量就迅速减少，宏观调控政策对房地产热的抑制造用曾经开场逐渐显现，居民买房志愿不断下降，广州不少高端楼盘的价钱都出现了松动。北京目前对于高端房产的需求也出现较为明显的下降，北部和东部地域高总价房产抛售景象初显。同时，房地产投资比例明显大幅度下降，从占整体购房比例的18%，下降到13%左右。.投资还思索温馨吗？挑战问题：传统的酒店式公寓多是标间方式的直套零居室，单面开窗采光，