物业研究公建配套专项

1、中航两江新区龙兴体育公园项目项目公建配套专项研究重庆中原咨询顾问营业中心 Chongqing.05.2012通过对项目九大配套进行梳理，高尔夫球场、云会所、五星级酒店企业自身具备资源，而城市花房主要作为社区性配套，对此四类不再做阐述，重点将对其余五大配套和项目温泉资源的利用进行论证和深化CEO健康管理中心精品酒店城市花房路虎体验中心国际学校五星级酒店云会所风情商业街两大高尔夫球场精品酒店国际学校风情商业街CEO健康管理中心路虎体验中心温泉资源研究公建配套专项研究作为重庆唯一一家营业的精品酒店柏联温泉酒店主要面向商政客户和部分富豪人群，其房价是重庆酒店标杆，并且入住率保持在7成以上，表明重庆富裕

2、阶层认可精品酒店的消费模式类别房价（元/天）豪华套房5000-5500复式套房6000-6500家庭套房8700-9600总体套房51000希尔顿酒店（五星）780-1800柏联温泉酒店房价表现重庆真正意义上的精品高端酒店柏联温泉SPA是重庆酒店市场第一高价，31个房间全为套房，每晚价格5000元起。入住率：入住率能保持在7080%左右。客户需求：以政府及大型企事业单位的高端商务接待为主，以及部分富豪人群，代表着市场的高端消费标准。因资源突出，功能完备，大多客户均会选择体验2-3天，并以休闲、养生、度假为主要目的。访谈：柏联自2010年上半年试营业以来，入住率稳步提高，至10月份时，几乎是天天

3、爆满，因此从10月份开始，开始收取15%的服务费，目前入住率仍能保持在70%-80%之间。柏联SPA陈经理柏联温泉酒店客户需求表现国际高端精品酒店悦榕庄和云南心景集团高调入渝开发，也印证重庆精品酒店市场未来将持续向好，市场存在精品酒店需求悦榕庄高调入渝申基集团携手悦榕庄将在北碚十里温泉城打造缙云山温泉悦榕庄及悦椿度假村两家酒店，项目已于2011年动工，预计2014年开始营业；其中悦榕庄预计将配置豪华别墅10间，标准别墅30间，总统别墅1间，公寓100套。云南心景汤天下来渝开发由云南心景集团投资20亿元建设，规划占地1000亩， “心景国际温泉度假中心”主要由心景汤天下温泉主题酒店、心景禅佛主题

4、精品酒店、艺术运动公园构成。 “心景汤天下温泉酒店”预计2013年竣工，而“心景国际温泉度假中心”整个工程将于2016年竣工。通过对全国精品酒店案例研究发现，精品酒店主要分为休闲度假型精品酒店和商务休闲型酒店两类休闲度假型精品酒店多位于景区，依托其人文和自然资源，以风情化的住宿体验和特色SPA作为核心竞争力；客户以休闲度假客户为主；悦榕庄心景汤天下天辰上善酒店柏联温泉SPA酒店商务休闲型精品酒店多位于城市区域，自然资源不具优势，多以会员客户为中心，为其提供私密性的商政社交平台。以商界、政界客户为主，满足其社交需求。北京瑜舍上海JIA酒店上海天禧嘉福璞缇客酒店上海壹号码头精品酒店成都中国会所研究

5、案例休闲度假式精品酒店核心竞争力在于景区人文和自然资源，特色业态是风情化的住宿体验和特色SPA，集中于北温泉景区的精品酒店均属于这一方向柏联温泉酒店城市中心区表：精品酒店区位情况心景汤天下悦榕庄北温泉景区集中在北碚4A级北温泉景区自然资源人文资源温泉嘉陵江景乳花洞温泉寺石刻园历来名流云集景区资源强势资源性的休闲度假式精品酒店风情化住宿体验挖掘文化资源，结合自然景观，打造风情化，散落式居住空间，深化度假氛围。特色SPA体验将温泉与SPA结合，打造独具竞争力的健康SPA体验，形成酒店度假配套的竞争力。核心竞争体系商务休闲型精品酒店非景区内，自身不具备强势自然、人文资源；以餐饮、休闲娱乐为特色，以客

6、户为中心，为其打造全天候一站式高端服务；多采用会员制，为其提供私密性高端商政社交平台。类别内容餐饮粤菜厅、王府歌宴川菜厅、君临顶级餐厅休闲娱乐雪茄房、私人歌剧院、红酒廊、泰来画廊住宿与温泉SPA结合的房间10余间总建筑面积3万方，以餐饮、娱乐、休闲为特色，并兼有住宿、商务会议 功能的精品酒店；西南最高端的宴请、娱乐休闲和社交之地；采用会员制，会籍等级需一次性交纳会费从三万元至十几万元不等；中国会所业态内容案例：成都中国会所商务休闲型精品酒店核心竞争力在于以客户为中心，为其提供私密性高端商政社交平台，其特色业态主要为高端餐饮、休闲娱乐，它是非资源型精品酒店的差异化发展方向通过两种发展方向的对比，

7、中原认为发展商务休闲型精品度假酒店更匹配项目商务平台的定位，也能够与资源型的北温泉区域精品酒店形成错位竞争发展方向区位条件核心竞争力客群范围定位匹配度资源匹配度竞争优势休闲度假型精品酒店具备强势资源的景区内多以风情化的住宿体验和特色SPA作为核心竞争力休闲、旅游、度假型客户，居住体验时间较长商务休闲型精品度假酒店对资源要求低，但距城市距离不宜过远以高端餐饮、休闲娱乐为特色；打造私密性社交平台以商务、政务客户为主，消费次数频繁因城市平台价值逐步提升，面向商务宴请的高端餐饮需求迅速膨胀，近几年高端品牌开始布局重庆市场，呈现快速发展趋势，建议可将高端餐饮作为精品酒店特色业态2011年GDP破万亿，经

8、济增速全国第一，人均消费能力大幅提升；产业结构已开始转型和优化；高等收入群体逐渐壮大，对高端商务消费需求显现重庆高端餐饮市场呈现供不应求的现象：高端商务消费需求不断增大高端餐饮会所项目进入时间人均消费菜系品类重庆首席2010年最低消费400元起川菜 扬子岛百林饭店2010年最低消费500元起粤菜 川菜 陈诚公馆2010年平均800元川菜为主弓奇益寿堂鲍翅燕食府2004年平均850元鲍翅燕粤菜维拓意大利酒窖餐厅2010年平均550元 意大利菜于涂会馆400-3000一位的餐标 川菜 粤菜 棕榈岛前期招商中君顶领袖会预计将落户到陈诚公馆表：重庆部分顶级高端餐饮项目情况案例支撑陶然居：作为本地知名餐

9、饮品牌，从2007年至今，不断研发新型餐饮品牌，向商务化、复合化、品牌化发展，不断升级其餐饮档次重庆首席陶然会馆重庆会馆陶然古镇陶然居2007年1995年2008年2009年2009年首个升级品牌，总面积5000，主营新概念精品重庆菜陶然古镇占地2万方，主城首家民俗文化休闲村，主营特色民间传菜陶然会馆以3000方主题时尚餐饮会所为主体，融合聚会、社交、商务谈判等多元化功能占地1500，仅13个包房，主营极具创意和美味的艺术类菜品，是重庆第一家真正高端酒楼陶然居经过多年努力，已发展成为中国川菜第一品牌。从2007年至今，不断研发新型品牌，向商务化、复合化、档次化、品质化餐饮迈步，不断创新，占领高

10、端餐饮市场。超高档高档中高档中高档案例支撑棕榈岛定位为面对大重庆乃至大西南区域高端人群的商务宴请、休闲、艺术文化展示的高端场所，试图填补重庆顶级商业的空白，完善城市配套功能。棕榈岛由水立方主设计师之一JohnPauline亲自设计；在设计上注入水元素，打通水系，将水与建筑连为一体，让整个建筑像浮岛一般浮在水面；定位为面对大重庆乃至大西南区域高端人群的商务宴请、休闲、艺术文化展示的高端场所；未来入驻商家均为国际顶级品牌。棕榈泉为国际化的重庆加冕顶级商业皇冠基于重庆市场需求，项目发展精品酒店可行，建议走商务休闲型精品酒店方向，并以高端餐饮为特色，带动酒店运营发展精品酒店可行建议走商务休闲型精品酒店

11、方向以高端餐饮为特色业态，并设置棋牌功能重庆柏联温泉的成功运营以及国际性品牌陆续的进入表明重庆富裕阶层认可这一酒店形态，市场存在精品酒店需求；项目发展商务休闲型精品度假酒店更匹配项目商务平台的定位；并能够与资源型的北温泉区域品牌精品酒店形成错位竞争。面向商务宴请的高端餐饮需求迅速膨胀，这一业态能够对商务休闲精品酒店的发展起到带动作用；另外，可结合西南地区客户需求，设置棋牌功能。精品酒店国际学校风情商业街CEO健康管理中心路虎体验中心温泉资源研究公建配套专项研究重庆国际学校中招生国内学生的主要是一中国际部和枫叶国际学校，目前两所学校生源有限，招生规模均较小学校名称创建时间品牌来源招生对象重庆一中

12、国际部2000年公立国内外重庆耀中国际学校2001年国际品牌仅对外籍重庆QSI国际学校2006年国际品牌仅对外籍重庆枫叶国际学校2009年国内私立品牌国内外招生规模小CASE1：为重庆教育部门主导发展的重庆一中国际部占地200亩，建面7万方，在11年间总计毕业人数不到1000人，年均招生规模在100人左右。CASE2：民办性质的枫叶国际学校，占地200亩，计划可容纳3200人就读；2012年初、高中招生计划总规模在400人左右。重庆国际学校中招收国内学生的主要是一中国际部和枫叶国际学校；一中国际部年均招生不足100人，枫叶国际学校一个年级不足200人；整体而言，国际学校生源有限，招生规模难以急

13、剧扩大。表：重庆国际学校情况其原因一方面在于出国留学低龄化趋势加剧，富裕阶层让希望子女脱离尽早初、高中应试教育，获得国外优质教育资源图：中国出国留学人数增长情况（万人，%）20052006学年在美国私立高中读书的中国学生只有65人；而在2010-2011学年，这一数字暴涨100倍至6725人。近两年来北京、上海、南京等城市中放弃高考选择出国留学的学生，以每年左右的速度递增。2011年报考托福的考生中，18岁以下的考生比例增长一倍多。2011出国留学趋势调查报告中国出国留学人数保持高速增长出国留学呈低龄化趋势超过85%的富裕阶层有让子女出国留学的意愿胡润百富榜富豪消费特征访谈：对于社区教育配套，

14、希望有知名幼儿园入驻，对初、高中需求不大，今后打算送小孩出国读书。李女士 奥园业主我有个朋友别墅就住了他母亲、保姆和两只狗,小孩在国外读书，现在重庆有钱人都普遍把孩子送到国外念书了。钱凤，购买悠山郡别墅，江与城洋房另一方面由于重庆公立名校师资实力雄厚，也是富裕阶层子女教育的重要选择；国际学校的生源面临两大渠道分流，规模难以在短时间内扩大学校名称百强排名重庆南开中学8重庆巴蜀中学23重庆一中33重庆八中86表：重庆中学全国百强排名由于重庆重点中学竞争力强，一、三、八、巴蜀均排在国内前100，大量富裕阶层优先选择将子女送入公立名校就读。对社区教育配套不看重，倾向子女就读公办名校访谈：小孩7岁，教育

15、配套要有的话不一定要是贵族学校，平常一些比较好，学校里社会各个层面的学生都有万先生（南普华泰设计院老总）访谈：小孩3岁，不会让小孩就读项目内的学校，认为私立名校虽有名校的招牌但是师资力量很难保证，师资力量是个长期积淀的过程。但是幼儿园还是接受。、张先生，蔡家管委会工作访谈：更希望以后孩子上公立的学校。虽然私立学校有些做得不错，但是还是觉得公立学校各方面更正规一点。唐总（上行传媒集团总裁）房产:别墅2套访谈：教育配套方面目前不作为主要的考虑因素，目前没有小孩，以后有小孩的话最多也只需要幼儿园配套，中小学的话不会考虑社区的学校。何先生，棕榈泉洋房业主，线外有三层写字楼重庆市场引入名校并实现热销的均

16、为面向刚需和首改客户，以高层物业为主的大盘，而别墅客户由于选择面广，对社区教育配套则相对不敏感，其需求集中在幼教项目占地3000亩，容积率为3；主要面向主城刚需和首改型客户；引入重庆南开中学；融侨半岛引入南开中学鲁能星城引入巴蜀中学总建筑面积320万方，容积率3.5主要面向主城刚需和首改型客户；引入重庆巴蜀中学；项目名称引入学校名称龙湖蓝湖郡蓝湖郡幼儿园棕榈泉伊顿慧智国际双语幼儿园保利高尔夫花园宋庆龄国际幼儿园表：重庆别墅大盘教育配套重庆引入全程教育配套获得热销项目访谈：一般来说都需要幼儿园，接送比较方便，大点了更多的家长会选择外面好一点的学校，特别是条件好一点的家庭更重视教学质量而不是交通。

17、苗总苗品记御茶园老板别墅项目的配套要有幼儿园、买菜的、卫生站江总，从事建筑设计行业，中安翡翠湖业主社区若幼儿园好的话可以让小孩上。（认为投资的比较多的话暂时学校作用不大）。陈总拥有富力海洋广场、奥山别墅、天津多套房产若项目因规划因素必须配置全程教育体系，建议采用开发商同公立名校“联姻”，在教育主管部门的管理下共建新校办学模式优势劣势项目契合度傍名校模式：公立名校周边的房地产项目开发，业主子女可获得直接进入优质学校的机会本项目周边无品牌学校政府引进模式：政府为新建设片区引进优质学校的教育资源，由优质学校创办分校办学由政府主导，减少引入优质学校的难度谈判难度大；项目业主就读学校无免试入学或费用减免

18、等优惠措施；校企共建模式：开发商同公立名校“联姻”，在教育主管部门的管理下共建新校项目与学校合作的空间更大；为项目争取更多利益；可参与学校后期运营的分成前期有较大的投入；引入名校有难度政企合作模式：开发商自己在社区内建设教育配套设施，由教育主管部门安排教育资源进行配置减少引入学校的难度前期有较大的投入；不能完全保证是否为优质学校；重庆开发企业主流办校模式研究不建议项目设立国际学校，引入一所国际知名幼儿园即可，若因规划因素必须设置全程教育，建议引入公立名校不建议设立国际学校建议引入一所知名国际幼儿园若规划所需，建议采用校企合作模式，联姻公立名校由于别墅客户教育选择面广，对社区教育配套不敏感，销售

19、带动作用不佳重庆国际学校生源面临公办名校和国外教育的分流，招生规模有限，后期运营有很大风险。别墅客户主要对幼儿园有需求；建议幼儿园：新加坡才儿坊、哈佛之星国际幼儿园、伊顿双语幼儿园。若项目因规划因素必须配置全程教育体系，建议采用开发商同公立名校“联姻”，在教育主管部门的管理下共建新校。精品酒店国际学校风情商业街CEO健康管理中心路虎体验中心温泉资源研究公建配套专项研究商业为必选配套，建议商业总体量4万方左右，其中集中式风情商业街3万方，其余商业体量分散布局于各组团配套体系风情商业街社区商业类型人均商业面积内向型社区商业0.1-0.5中间型社区商业0.7-1.0外向型社区商业1.2-1.8表：社

20、区商业经验值项目名称总建筑面积商业配置奥林匹克花园250万方集中式商业13万方，社区配套性商业2万方龙湖蓝湖郡73万方集中式商业3万方保利高尔夫30万方集中式商业1.8万方，社区配套性商业0.3万方表：重庆中低密度大盘商业体量配置商业客群辐射范围高球客户休闲客户商务客户社区业主项目商业客群辐射范围商业客群复合，建议项目定位为外向型社区商业，项目居住人口约为2.3万人，参照人均商业面积和重庆类似项目商业配比：建议商业总体量在4万方左右，其中集中式商业3万方，其余分散布局于各组团。对于项目风情商业街发展方向，可对重庆传统富人区金山片区进行研究，避免重蹈其商业无法满足住区人口需求，消费大量外溢的覆辙

21、项目名称物业形态奥林匹克花园洋房、别墅、高层龙湖蓝湖郡别墅融科蔚城别墅、高层首钢美利山别墅保利高尔夫别墅、高层和黄逸翠庄园别墅复地社区别墅、高层表：金山片区部分高端项目图：金山片区居民消费调查 我对居住小区的商业配套不满意。金山片区的地理位置很好，那么多的高档住宅小区很适合做商业副中心。我希望能多做和奥特莱斯类似的高档购物广场，最好能多引进几个大型的商场，形成北部新区的商业副中心。复地天玺鄢女士金山片区请客吃饭、美容美发都找不到像样的地方！我觉得应该开一个高档超市，但是要区别于一般超市，卖的蔬果应该绿色有机的，主营高级进口的商品。另外小区附近应该开一个大型的超市，满足日常生活所需。龙湖蓝湖郡业

22、主陈女士金山片区业主访谈金山组团是重庆传统富人区，聚集大量以洋房、别墅物业为主的高端居住项目。但目前区域商业无法满足住区人口要求，区域消费需求大量外溢，目前的商业配套现状与金山片区的高端居住区显得极为“格格不入”究其原因，金山片区商业档次与消费人群需求的错位以及购物性业态缺失是消费外溢的主要原因，富人区所需引进的商业档次、商业业态与大众社区有很大差异档次差异金山片区目前业态档次业主需求业态档次访谈：重庆精品超市最集中的区域是观音桥，OLE和BHG都开设了门店，从目前消费情况来看，客户主要来源于三北区域，其中新牌坊和金山片区比较多，这两个地方都是重庆的富人区，虽然区域有社区超市，但是有钱人还是会

23、选择品质更好的产品。 江北BHG门店经理区域业态目前以小型社区超市、餐饮、美容美发等大众日常生活消费为主，消费档次偏低以及购物性消费的缺失是消费外溢的主要原因；政府也认识到片区商业不足，通过引进宜家，改造升级现有商业等方式进行调整。案例支撑由于区域就近消费诉求明显，原定位城市近郊奢侈品购物中心的奥特莱斯正成为金山片区商业的重要补缺者，除扩张其购物型业态规模外，餐饮、休闲业态也得到一定发展近郊购物中心休闲性近郊购物中心2007年2008年2010年2012年区域购物及消费中心区域性消费需求旺盛保利高尔夫业主访谈这两年，除观音桥之外，奥特莱斯成为我们家最常去的购物中心，那里专门有一层儿童中心，二楼

24、是一层餐饮中心，周末带小孩过去可以购物也可以休闲下；商业辐射力强奥特莱斯餐厅经营者访谈自我一年多前来这里工作之后，每天都要接待很多客户，几乎天天爆满，节假日基本都要排队或预定才可以在这消费，多数是周边的一些居民和在这里上班的人。主要功能：近郊购物环境承载产品：购物中心为核心辐射范围：重庆主城，客户未形成明显聚集咖啡厅儿童室餐厅连廊休息区名品店主要功能：近郊购物环境、休闲娱乐中心；承载产品：无忧购物，儿童中心辐射范围：重庆主城；三北区域为主主要功能：近郊购物中心，区域消费中心承载产品：餐饮等休闲功能发力辐射范围：重庆主城；北部新区为核心从富裕阶层消费模式分析，其单位消费支出额度高，追求产品品质，

25、具有强烈的品牌忠诚度，多为目的性消费，对卖场区域相对不敏感，住区需要有能够满足其消费特征的商业供应富裕阶层消费构成富裕阶层消费特征奢侈品消费位列富豪支出第二，子女教育排名第三，礼品消费、收藏和娱乐分别为第四、第五和最后；全国来看，富豪们平均拥有手表的数量为4.4块，平均拥有车的数量为3辆。 富豪对奢侈品牌忠诚度高，消费有很强目的性，对品牌卖场所处区域相对不敏感；单个客户购买能力强，全国富豪年均消费在170万/年；注重生活品质，愿意为高品质产品买单。访谈：我和家里的人每年都会去欧洲两次，主要是购物，每次消费金额在20万左右。重庆某传媒公司老总数据来源：胡润百富榜调查案例：重庆LV专卖店，VIP客

26、户需年消费达到60万以上。重庆美美百货LV专卖店创下单月销售2500万元记录，是西部地区最高记录。部分低密度大盘亦看到这一趋势，利用其坐拥庞大规模的富裕阶层的优势，发展名品购物商业，既满足业主购物型消费需求，又能通过复合奢侈品牌提升项目价值感海南万宁华润石梅湾项目基本情况：总建筑面积210万方，容积率为0.6，打造容纳5万富裕阶层居住的度假天堂；商业配套：项目将打造石梅湾西岭购物中心，建筑面积约24万平方米,是海南最大的奢侈品免税店。广东清远狮子湖项目项目基本情况：项目总占地1.2万亩，将打造为泛珠三角国际化商务政务休闲旅游交际平台商业配套：商业街占地3万，将引入LV、古琦、菲拉格慕等国际一线

27、品牌，打造奢侈品名品街，让业主出户就能进行购物消费。项目坐拥数万人规模的富裕消费群体，风情商业街业态档次和结构设置要符合富裕阶层消费特征消费能力强的高球球手项目坐拥规模庞大的城市顶级消费人群流量庞大的高端商务客户2.3万城市富裕阶层聚居于此坐拥庞大规模的顶级消费人群风情商业街业态档次要匹配富裕阶层的消费需求。风情商业街业态结构要符合富裕阶层的消费模式，需设置一定规模的购物性消费业态。建议引入奢侈品牌，打造名品购物街，满足其品牌购物性需求，且其标签作用对于项目高端低密度大盘形象传递有一定价值提升奢侈服饰：引入4-5家名表珠宝：3-4家名车展示：12家在引入超市时可考虑引入精品超市，其目标客群为注

28、重生活品味，崇尚国际化都会生活的中产和富裕阶层，能够满足其对产品品质的追求高端定位，针对小众化高端群体的个性化服务互动体验，小资情调集休闲、娱乐、购物于一身目标人群：注重生活品味，崇尚国际化都会生活的中产和富裕阶层。高级白领陈岚下班后在BHG高级食品超市买菜回家。喜欢BHG优雅的购物环境，信赖产品的高品质。白领ANNIE经常背着父母悄悄的在BHG高级食品超市买新鲜蔬果，虽说有点贵，但ANNIE觉得方便、健康、味道好！很值！.张渊（已退休）BHG高级食品超市柔和明亮的黄色，感觉很温馨很舒服，而且货物在黄色灯光的照耀下，也显得比较好看。加藤太太加藤太太每天都会到楼下OLE超市转一圈，像中国家庭主妇

29、每天都去菜市场买菜一样。服务小众化富裕阶层，专为都市高级白领、财富新贵、外籍人士、海归群体等城市高收入群体提供定的个性化服务。进口商品占60%80%份额，售价是普通超市同类商品的3-4倍。店面装修现代、时尚、简约，产品陈列充分考虑到顾客的购物习惯，配有专业的导购人员，购物环境舒适。定期举办各类主题活动、美食节、品鉴课堂等消费体验活动。目前国内一线精品超市品牌已经完成了对一线城市的布局，越来越多的品牌开始布局重庆，未来下沉至高端社区的意愿强，项目具备引入可能精品超市在中国内地的发展现状中国内地主要精品超市品牌名称母品牌面积位置（首店）扩张布局Ole华润万家2000-6000深圳万象城B1楼200

30、4.深圳、北京、重庆等BHG Market Place北京华联2000-5000北京新光天地B1楼2007.北京、上海、重庆等TASTE和记黄埔1000-5000中华广场3楼2010.广州/2011.上海CitySuper香港city super2700国金中心负二楼2010.上海JUSCO supermarket日本永旺4000高德置地广场负二楼2010.广州精品超市的独特之处精品超市主要分布在北京、深圳、上海等一线城市，最近Ole、BHG等品牌开始进驻重庆、沈阳、济南、杭州、宁波等二线城市。各精品超市品牌扩张策略鲜明，JUSCO计划未来5年内开设30家分店，Ole计划2011年新开10家店

31、左右，其他各品牌也有相应的扩张计划。主要位于CBD周边，高级公寓、高档社区内，选址多为商场的负一楼。面积控制在在1000-6000之间，其中单店面积2000-4000居多。人流量大，盈利水平高，毛利率可达30%。个案分析：Ole精品超市高投入高产出，能够聚集大量的人气，带来效益可观的收入，满足高端人群日常性消费Ole基本信息Ole延伸信息Ole2004年首家店在深圳万象城开业，Ole现共有21家门店，覆盖深圳、北京、重庆等城市。经营近20000种商品，进口商品约占总商品的70%。食品占比较高，食品中生鲜产品占比30%-50%。人流量大，销售收入可观。Ole深圳万象城店日均人流量9000人左右，

32、周末销售额可达70万元，每年产出可达1亿元。精品超市总体的毛利率普遍会高于超市业态12%的平均水平，毛利率一般达到20%以上。Ole的门店前期投入基本是1平米1万元左右，这要比普通超市的投入高20倍到30倍。Ole单店面积主要集中在2000-5000之间。商业为项目必备配套，建议商业档次和业态类别须匹配富裕阶层的消费习惯，可重点打造名品购物街和引入精品超市商业为必备配套，建议风情商业街体量在3万方左右业态档次与结构与需求须对应可打造名品购物街和引入精品超市商业为必选配套，建议商业总体量4万方左右，其中集中式风情商业街3万方，其余商业体量分散布局于各组团；商业档次要匹配富裕阶层的需求；商业业态结

33、构须考虑富裕阶层消费习惯，可适当设置购物性业态；精品超市能够满足富裕阶层对产品品质要求，且具备引入可能；项目坐拥数万人规模的富裕消费群体，名品街消费基础有保障。精品酒店国际学校风情商业街CEO健康管理中心路虎体验中心温泉资源研究公建配套专项研究中国作为世界第一的人口大国，正在步入老龄化社会，同时接近7亿人的亚健康群体，健康产业需求规模庞大图：中国人口结构及老年化趋势图中国三代婴儿潮第一代婴儿潮是1953年到1957年出生的人，这部分人开始步入老龄了；第二代婴儿潮是文革期间的；第三代婴儿潮是80后的小婴儿潮，是第一代婴儿潮的孩子。我国0到14岁的人口占到了16.60%，比上一次人口普查下降了6.

34、29个百分点；60岁及以上占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点；其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。图：中国健康人群比例图中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15，与此同时，有15的人处在疾病状态中，剩下70的人处在亚健康状态。70的亚健康人通常没有实质病症和缺陷，但是自我感觉不适，疲劳乏力，反应迟钝、活力降低、适应力下降，经常处在焦虑、烦乱、无聊、无助的状态，自觉活得很累。 重庆富裕阶层快速增长，且其有闲有钱，崇尚健康生活方式，愿意为健康消费买单重庆千万富豪 人数全国排名18位增加1800位2010年9700位201

35、1年11500位重庆亿万富豪 人数全国排名20位增加1800位2010年650位2011年730位增加80位数据来源：胡润百富榜富豪有闲有钱，崇尚健康生活平均拥有假期16天半数富豪人群青睐养生保健方面服务1/3的富豪不喝酒，近一半的富豪不抽烟七成富豪有定期体检的习惯1234但由于国内健康产业与国际失衡发展，使富裕阶层健康需求因无法得到满足而大量外溢国内富豪阶层国内健康疗养设施缺乏国内健康需求人群流出国际疗养胜地迪拜健康城瑞士达沃斯疗养胜地健康产业不仅仅通过住院治疗解决，更是特定环境下的集合医疗、放松、养生为一体的全套服务，世界逐渐掀起了新一轮的健康旅游热；国内中高端人群根据自己的经济承受能力选

36、择以健康疗养为名的休闲旅游，实现健康保养及旅游娱乐的双重功效；目前国内香港、国际的迪拜、日本、瑞士均兴起了一股医疗健康旅游热。国内企业看准健康产业巨大需求，亦开始进行投资，但尚处起步阶段，项目若抢先占位，有机会补足重庆乃至西南片区富裕阶层健康消费的短板，成为城市级配套项目名称健康特色目前状态成都国际医学城引进美兆集团世界三大体检中心之一，拥有世界唯一自动化健检系统，以会员制服务于中高端人群。为客户量身订作更多具体而量化的健康促进对策。规划建设中北京燕达国际医疗城设立了燕达金色年华健康养护中心：规模最大、设施最先进的高龄人群健康养护、健康管理及慢病康复服务机构。 已营业武汉中国健康谷健康科研、医

37、疗康复、养老健身、学术交流、养老服务、休闲度假于一体的健康园，2平方公里的合众人寿健康社区，包括国药科技园、养生城、养老城、国际医学研究城四部分2011年开建重庆汉藏宫集私府养生餐饮典范、早期预警医学检测、能量养生、医学抗衰美容于一体，推行“1+364天”健康管理模式，为会员提供整体健康解决方案已营业表：国内代表性健康服务机构重庆案例投资近亿元打造的养生健康殿堂，引进国外先进设备，为会员提供养生餐饮、医学检测、抗衰美容等健康解决方案，其价格亦相当不菲，也印证重庆高端健康养生需求广泛存在收费标准服务内容汉藏宫简介定制式服务医学设备配置地址：重庆北部新区米兰山；定位：中国首座身心灵智慧养生殿堂；规

38、模：单店投资近亿资金，建筑面积达一万多平方米。引进俄罗斯七轮能量检测系统 日本全息细胞血液检测系统美国人体代谢热成像检测系统国际医学界最先进的功能医学抗衰老检验技术汉藏宫全程提供专属定制服务。汉藏宫的个性化养生套餐还深度介入进会员的家庭和生活，针对会员的体质特性，培训家政人员、搭配日常食谱。采用会员消费制度，储蓄卡金额从2万-10万100万不等根据会所身体健康状况制定不同消费套餐，单项目消费680-2000多元不等。私府养生餐饮典范、早期预警医学检测、能量养生、医学抗衰美容于一体；推行“1+364天”健康管理模式，为会员提供整体健康解决方案。项目发展CEO健康管理中心存在坚实的需求基础，并可通

39、过这一城市级配套，补足重庆乃至西南片区富裕阶层健康消费短板，从而提升项目层级，放大辐射客群范围CEO健康管理中心市场需求市场供应价值提升庞大的人口规模和亚健康人群为发展健康产业提供需求基础；重庆富裕阶层快速增长，并崇尚健康生活，愿意在健康服务方面进行消费。目前国内市场高端健康产业尚处于发展起步阶段，并且由于国内外健康产业失衡发展，大量需求外溢。全国高端健康服务机构稀缺，项目若能在该板块进行抢先占位，将能够成为重庆城市级配套，补足重庆乃至西南片区富裕阶层健康消费的短板，将放大物业辐射客群范围，提升项目层级。精品酒店国际学校风情商业街CEO健康管理中心路虎体验中心温泉资源研究公建配套专项研究路虎能

40、很好适应重庆山地地形并且其主张的品牌价值观与重庆人豪爽、拼闯的性格匹配度高，因此路虎在西部销量远高于其他地区，重庆保有量一直高速增长，其中柴油版发现3是全国销冠；在重庆建立路虎体验中心有庞大需求基础重庆唯一青藏高原与长江中下游平原的过渡地带，地势跌宕起伏，素有山城之称；路虎作为全地形SUV车型能够很好适应重庆山地地形。山城重庆富有探险精神的重庆人重庆人开放、包容、豪爽、豁达；刚闯敢拼，勇往直前；这种性格与路虎所倡导探险、超凡、胆识的品牌价值观不谋而合图：路虎重庆保有量据路虎中国总裁透露，路虎在西部的销量甚至远远大于其他地区；2007年重庆地区路虎保有量达到400台，2011年保有量超过2000

41、台，4年增长5倍；重庆惠通路华2011年单店销售目标810台；在重庆，柴油版发现3受到广大消费者追捧，成为全国销量最大的城市。重庆是中国路虎的重要市场基于重庆市场庞大需求，路虎公司高度重视重庆市场的拓展，大力布局销售体系，并设立全国第五家配零备件配送中心，位于日月光的路虎VIP会所也开始面向车主开放在重庆2007成立第一家销售中心，2008年增加到了3家；预计在明年将增加到5家；在重庆开设全国第5家零备件配送中心，为西部的消费者提供更优质的服务；路虎中国高度重视重庆市场重庆路虎VIP会所2010年底设置在解放碑日月光的重庆路虎VIP会所开业；俱乐部分为上下两层，面积共200多平方米。下层主要为

42、改装、配件、精品和品牌文化历史展示；上层是为车主提供休闲娱乐、交流的会所。路虎车主凭会员卡，就能免费享受各项服务。路虎体验中心是其体验式营销的平台，以路虎全球统一的运作模式进行运营，全国仅有两家，项目成功引进能够对车主进行有效圈层营销，将其转化为潜在置业客户全球拥有授权的连锁式路虎体验中心在30家左右。发展模式：采用路虎全球特许授权，总进口商投资兴建模式，并以路虎全球统一的运作模式进行运营。长城路虎体验中心：中国首家路虎体验中心，成立于2006年；占地面积约200亩。毗邻王家元水库。根据当地的自然条件及地势依山而建，就地取材；北京广州南昆山体验中心：中国第二家路虎体验中心，成立于2010年。位

43、于南昆山的山地公园内，是路虎体验式营销服务平台又一延伸。综合以下四方面因素，项目发展路虎体验中心可行性高1234市场需求市场供应及经营情况对物业销售带动作用打造及运营风险路虎体验中心重庆路虎保有量在全国领先，并一直呈高速增长，路虎车主和越野爱好者对路虎体验中心潜在需求庞大。全国目前仅广州、北京有路虎体验中心，重庆尚未建立；路虎体验中心是由路虎公司授权成立，是其重要的体验式营销平台，稳定经营能得到保障。能够集中性对路虎车主或对越野有兴趣的高端客户开展圈层营销，将其转化为潜在置业客户。体验中心采用路虎全球特许授权，经销商投资兴建模式，并以路虎全球统一的运作模式进行运营，企业运营难度相对较小。路虎公

44、司高度重视重庆市场的拓展，进入可能性较高。精品酒店国际学校风情商业街CEO健康管理中心路虎体验中心温泉资源研究公建配套专项研究平台1：资源和需求基础重庆温泉具有丰富的资源优势和强劲的市场认可度，温泉旅游已成为重庆旅游的支柱重庆温泉项目已供应“五方十泉”已形成重庆休闲旅游收入细分温泉比重最大细分特点景点数接待能力（万人）实际接待人数（万人）实现旅游收入（亿）农业旅游自然生态旅游为主4803001501.2以森林为主2404802701.8园林旅游1501890.12以水面旅游为主18022.5130.15以农家乐为主6000140010001.2养殖场为主901260.03以设施旅游为主6031

45、.50.015以农田旅游为主105650.75温泉旅游“五方十泉”100270298.32.13古镇旅游江津中山古镇113.60.082酉阳龚滩古镇19.60.26石柱西沱古镇1500.75项目位置占地面积开发商东温泉小镇巴南区东泉镇2平方公里巴南区政府和项目业主统景温泉渝北区统景镇4.18平方公里重庆泉世界旅游开发有限公司南温泉小镇巴南区南泉镇政府和业主共同投资庆隆南山温泉南岸区茶园新区300亩重庆庆隆屋业发展有限公司天赐温泉九龙坡区含谷镇约500亩重庆金谷集团金剑山温泉璧山县城3000亩重庆金谷集团贝迪颐园温泉九龙坡区白市驿284亩重庆贝迪农业发展有限公司国旅颐尚温泉缙云山1500亩中国国

46、旅联合股份有限公司缙云山国际温泉度假区北碚区澄江镇运河片区8平方公里云南睿和鑫投资有限公司北温泉柏联SPA缙云山云南柏联集团中央温泉南岸区南滨路49.79亩重庆浦辉房地产开发有限公司融汇国际温泉城沙坪坝区梨树湾1300亩香港融汇集团平台2政策支持，温泉项目即可融入重庆“世界温泉城”的发展战略高度，同时享有相应政策支持开发一批温泉旅游资源，推出一批温泉旅游项目，打造一批高品质的温泉旅游产品，解决一批影响温泉产业发展的 规划建设管理等制约性的突出问题，开展一次有效果的温泉旅游招商会，策划一个有影响力的温泉旅游营销活动，制定一套温泉旅游行业管理和市场监管的法规与办法，培养一批温泉行业专业人才。 温泉

47、标准化体系建设、实现温泉产品的转型升级：加快温泉景区标准化建设：评定一批温泉星级景区加快温泉景区提档升级：将功能性“洗澡”向主题性“泡泉”转型、休闲性“玩水”向保健性“养生”转型、物质性“养生”向感悟性“养心”转型、粗放式“开发”向精致化“利用”等“四大转型” 重庆旅游局总体目标：2015年，全市实现有一定规模效应的温泉项目50个，年接待1500万人次.近期目标：2012年冲刺“世界温泉之都”称号。提升“五方十泉”、打造“一圈北泉”、拓展“两翼多泉”创建“世界温泉之都”的目标 二是定量目标，创品牌年度总投入100亿元，投入运营的温泉达到100个，接待温泉游客1500万人，收入60亿元。树品牌年

48、度总投资100亿元，投入运营的温泉150个，接待2000万人，收入100亿元。成品牌年度总投入100亿元，投入运营的温泉200个，接待2500万人次，收入150亿元。一是定性目标，2011年到2012年创品牌，2013年到2014年树品牌，2015年成品牌。12谭栖伟副市长对于重庆温泉提出“八个一”工程目前重庆温泉主要以与酒店结合的发展模式，迎合大众市民与商务会议的休闲度假需求，效果佳；未来将逐步与地产融合发展，更多携温泉并依托区域旅游资源打造旅游度假物业重庆目前已供应典型温泉项目发展分析项目名称打造设施介绍经营情况贝迪颐园温泉温泉度假酒店、温泉中心、温泉别墅区、温泉汤屋区、网球中心、智能农业

49、观光温室区酒店价格已经与城市五星级酒店基本相同。平均入住率70%，节假日周末基本爆满，工作日入住率能达到60%。客户：酒店吸引会议为主的商务客户，以及以家庭、朋友为单位的休闲、度假客户柏联SPA温泉酒店设置有书吧、餐厅、会议室、茶室、客房、江景及山景SPA、瑜伽室、温泉中心等功能。柏联自试营业以来，入住率稳步提高，几乎天天爆满，目前入住率仍能保持在70%-80%之间。节假日基本爆满。客户：政府及大型企事业单位的高端商务接待为主，部分富豪人群。少量中产客群。重庆潜在温泉项目分析项目名称规模区域资源分析项目规划设施悦榕庄24万方北碚缙云山自然生态历史人文资源酒店、度假村心景汤天下1000亩北碚缙云

50、山自然生态历史人文资源打造荟萃温泉度假、文化寻根、康体养生、运动休闲、展示交易、滨水游乐、小镇旅游、养生居住等多功能、多形态于一体的国际级休闲度假旅游目的地。 温泉谷约1000亩腊梅文化深度开发温泉接待中心、温泉博物馆、温泉度假酒店、汤谷别院、温泉特色文化商业街等休闲娱乐设施贝迪颐园酒店柏联山景SPA温泉与地产结合两类发展模式：1.温泉配套模式，2.温泉水入户模式温泉与地产结合温泉水入户模式温泉配套模式模式定义：项目利用温泉资源让业主私享，通过引温泉水入户方式增大项目卖点和增强度假性温泉之于项目价值：作为业主私享资源存在温泉与住宅的关系:利用温泉入户，作为可以返租的“度假型物业”，以别墅式温泉

51、汤屋为主，包括迷你温泉汤屋（大约50120平米），总价格不高，但是休闲功能齐全；温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场。模式定义：项目包括温泉和住宅两项，温泉作为景区设施，并对外开放温泉之于项目价值：作为项目公共配套存在温泉与住宅的关系：一般适用于大盘项目，公共的温泉中心作为项目配套来使用，住宅业主以年票的优惠或俱乐部会员卡模式来运作典型案例：巴里泉乡沈阳世界温泉部落（一期）美国郡保利温泉新城重庆海棠晓月重庆融侨半岛重庆融汇温泉城典型案例：富力南昆山温泉养生谷碧桂园清泉城 汤墅王朝、七仙瑶池重庆保利小泉、中安翡翠湖温泉配套模式一：温泉仅作为公共设施配套，业主享受相应优惠的模式对非度假型楼盘推动作用有限项目名称项目规模物业类型温泉打造情况业主优惠措施海棠晓月近110万方普通住宅 高层自