旅游地产项目前期策划提报（130页图文并茂）

1、栾川重渡沟旅游主题地产项目可行性分析1栾川休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项目”这一规律；另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。2内容篇章.认知篇发展环境、存在问题、客群分析案例篇案例介绍、经验借鉴产品篇 产品开发、产品主体与配套、产品价值 销售篇推销策略、营销策略、推广策略思考篇启示附件篇项目展示3Part 1认知篇4发展环境存在问题客群分析5重渡沟位于市洛阳市栾川县境内，因东汉光武帝刘秀二渡伊水至此，摆脱王莽追杀并成就帝

2、业而得御赐之名。神秘的历史传说加上重渡沟的“水、竹、农家旅馆”景区三绝，是重渡沟由鲜为人知名不见经传而一举唱红北国，声震华夏，成为河南省目前最具活力的十大热点景区的最好诠释. 景区位于栾川县潭头镇西南10公里的熊耳山，是国家AAAA级旅游景区，区内竹茂林密，野生动植物繁多，800亩竹林密密层层，可与蜀南竹海相比美。重渡沟被业界权威人士魏小安先生称为“中国农家宾馆第一村”。景区凭借“水清、竹多、落差大”这些自然优势和“茶文化、竹文化、水文化、农耕文化”的有机融合，让游客享受不尽乡村漂流的浪漫和情趣，领略到重渡沟生态旅游和乡村旅游的别样风光景区环境概况重渡沟凭借独一无二的水乡竹韵，独具匠心的开发风

3、格，独辟蹊径的促销谋略，独树一帜的经营理念，短短几年时间，使千百年来“养在深闺人未识”的重渡沟一举唱红中原，声震北国，成为豫西南最具活力的金牌子景区。政府政策环境1:2005年栾川模式和宁波经验、焦作现象并称中国发展旅游的“三大模式”。 栾川模式是河南省国家级贫困县栾川县21世纪初大力发展旅游探索出的经验总结。它是贫困地区发展旅游的经验。“栾川模式”究其经验内容上来讲，它是在科学发展观的指导下，开拓进取，不断创造和探索出的政府主导，市场运作，产业化发展的一个快速发展旅游的工作经验。2005年11月23日，在云南昆明中国国际旅游交易会期间，国家旅游局牵头举办了“宁波经验焦作现象栾川模式”总结推广

4、峰会。2006年8月26日，在中国首届旅游精品推广峰会上，栾川县荣膺“中国优秀旅游名县”称号。2006年、2007年，栾川连续两年从此承办了全国县城旅游经济发展论坛，来自全国的17个中国旅游强县代表及国内旅游界专家学者、全国50多个旅游重点县（市）负责同志及中央、省、市20多家新闻媒体记者参加论坛，会上共同发表了栾川宣言，在国内旅游界引起强烈反响。6政府政策环境 2:栾川县旅游经济发展未来发展之“全景栾川”理念全景栾川是栾川旅游发展的新理念，通过旅游业的引领发展，努力打造宜游、宜居、宜业的美丽栾川、幸福栾川。 目标“十二五”末，把旅游业打造成为加快经济发展方式转变的引领产业，力争实现旅游业“千

5、百亿”目标，即：年接待游客突破1000万人次（其中，过夜游客达400万人次），游客人均消费达到1000元，旅游业总收入达到100亿元，相当于全县GDP的30%左右。总体布局打造生态景观廊道。着力打造洛栾高速栾川段、县道潭卢线庙子至潭头段等八条生态廊道。打造精品度假区。依托重点精品景区，着力抓好老君山道家文化度假区、重渡沟休闲度假区等度假区建设。打造特色庄园（农庄）。鼓励支持各乡镇建设特色各异的生态庄园（农庄），发展特色农家大院。着力抓好庙子南沟玫瑰蓝莓庄园、重渡沟猕猴桃酒庄等建设。7政府政策环境4:河南省“十二五”旅游产业发展规划格局根据河南省“十二五”旅游产业发展规划，河南旅游资源呈现“一区

6、两带四板块”新格局河南省依托交通网络和中心城市,打破行政区划,整合景区资源,以建设旅游目的地和集聚区为重点,构建“一区两带四板块”新格局。 一区中原历史文化旅游区两带黄河旅游带、南水北调中线旅游带四板块文化旅游体验、都市观光休闲、山地休闲度假、乡村旅游8政府政策环境2015年，河南省接待海内外游客4亿人次，其中境外游客370万人次，省外境外游客占游客总人数的一半以上；旅游总收入4800亿元，相当于我省同期GDP的13%左右。“十二五”时期我省旅游发展指标体系表经济指标境内外游客接待量境外游客370万人次境内游客3.97亿人次旅游业总收入4800亿元产业指标旅游产业增加值占服务业增加值15社会指

7、标城乡平均出游2次以上旅游消费占居民消费比重10以上旅游从业人数200万人带动关联就业1000万人3:河南省“十二五”旅游产业发展规划目标9政府政策环境5:河南省“十二五”旅游产业发展规划摘要根据河南省“十二五”旅游产业发展规划，栾川是全省旅游产业重点培育区，依托良好的自然人文旅游资源将成为旅游示范县河南省“十二五”旅游产业发展规划与栾川有关的部分摘要工作目标：创建一批旅游示范县和特色旅游村镇。将登封、栾川、南召、舞钢、辉县、沁阳、修武、西峡、鄢陵、淮阳等培育成为全省旅游产业重点增长区域,培育10个国家旅游示范县。山地休闲度假板块：以伏牛山为中心,南太行、桐柏大别山为两翼，将伏牛山、南太行打造

8、成为我国著名的山地度假品牌。山水度假旅游目的地：重点建设黄河小浪底、尧山大佛、鸡公山、南湾湖、老界岭、白云山、莲花温泉五朵山、重渡沟等一批山水度假旅游区,打造集观光度假、户外运动、自助旅行、休闲养生等于一体的在国内外享有较高知名度的山水度假旅游目的地。伏牛山旅游度假区：整合以西峡、内乡、南召、嵩县、栾川为主体的伏牛山世界地质公园生态景观资源, 以嵩县、栾川、卢氏为主体的伏牛山北麓, 伏牛山北麓区域重点培育高山森林度假、道教休闲体验、山地运动、山乡农家休闲等产业。整合大伏牛山地区漂流资源,打造国内一流的山地漂流品牌。建设尧山大佛、老界岭、白云山、莲花温泉五朵山、重渡沟等旅游度假区。10交通地理环

9、境1：洛栾高速简介 洛栾高速公路是连接古都洛阳和旅游名城栾川之间的“高速经济通道”。洛栾高速全长129.239公里，其中洛嵩段全长62.699公里，嵩栾段全长66.54公里。 洛栾高速与区域内洛阳绕城高速公路、连霍高速公路、郑少洛高速公路、二广高速公路互联成网，与多条省道、县道相连接，有效补充和完善了洛阳地区的高速公路网络，拉动豫西南山区区域经济快速发展，对促进豫西南地区旅游资源、矿产资源等相关产业的快速发展以及对改善和提高沿线人民群众的生产生活水平都具有重要的意义。 洛栾高速沿途经过的主要城市自北至南有：洛阳市、洛龙区、伊川县、嵩县、栾川县等。交通地理环境2：洛栾高速与旅游经济发展一 洛栾高

10、速12年底通车之后，栾川旅游也将随之进入“高速时代”。先前栾川旅游的市场半径可覆盖至周围近600公里，能覆盖太原、西安、石家庄等省会城市，每年的游客总人数可达到790余万人次。高速公路通车之后，市场半径至少会达到1000公里，就能覆盖南京、武汉、合肥等地，省外游客数量会大幅度上涨。 拉近与中心城市的距离，也就拉近了栾川与游客的距离。每年栾川的自驾游游客能占到全部游客的60%，“交通条件改善后至少能达到70%。”人来了，栾川的经济就发展起来了。 交通地理环境13洛栾高速有着指标性的意义，洛栾高速将带动更多的中远途游客进入，自驾游客群覆盖华中、华北、华东地区。配合以洛阳机场，客群覆盖范围延伸至全国

11、，港澳台，乃至海外。2：洛栾高速与旅游经济发展二交通环境设施3：本项目的地理交通区位一本项目属于重渡沟风景区景观带和必经之地本项目本项目地处洛栾高速重渡沟站高速出入口往西500米处，宗地南侧紧邻洛栾高速（西至县城方向），宗地往东区域有一处小山岭，形似鲤鱼，俗称“鱼岭”，宗地以北一路之隔则是几百户民居组成的村落，往北至重渡沟风景区（距离重渡沟风景区约10分钟车程）。14交通环境设施3：本项目的地理交通区位二本项目辐射八大省会城市依托良好的交通，本项目凭借重渡沟丰富的景观资源，可以辐射八大省会城市，分别是：郑州、西安、太原、北京、济南、南京、合肥、武汉。15交通环境设施3：本项目的地理交通区位三洛

12、栾高速、连霍高速及国省县级公路，形成四通八达的交通网16旅游市场经济环境国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变特点是旅游产品的升级观光旅游休闲旅游度假旅游背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。1:国内旅游地产的发展旅游渡假地产，下一个增长期17旅游市场经济环境 2:河南省

13、旅游经济发展河南省经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。河南省旅游业增长迅速，高于全国水平。2011年2013年接待游客以每年0.5亿次增长，旅游收入以每年500亿元增长。20112013年河南省GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年272321800065002012年298102044375252013年3325022283820220112013年河南省接待游客与旅游收入时间接待游客（亿人次）旅游收入（亿元）2011年3.072802.062012年3.633283.552013年4.1386318旅游市场经济环境 3:洛阳旅游经

14、济发展洛阳经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的大发展发繁荣。2011-2013年接待游客以每年近1000万人次增长。2011-2013年的旅游收入比2011年的旅游收入增加了137.02亿元。20112013年洛阳市GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2011年27172016368222012年30012263677772013年333124900855520112013年洛阳市接待游客与旅游收入时间接待游客（万人次）入境游客（万人次）国内游客（万人次）旅游收入（亿元）2011年68705368173482012年776561.287703.72402.

15、742013年8608.0570.058538485.0219旅游市场经济环境 4:栾川县旅游经济发展-2011至2013年旅游发展情况栾川经济发展和居民收入的增加，促进了旅游业的快速发展。 2011-2013年接待游客数量和收入呈现双增长趋势。2011-2013年接待游客以每年近100万人次增长。2011-2013年旅游收入 以每年5亿元增加。20102012年栾川县GDP与居民收入时间GDP（亿元）城镇居民收入（元）农村居民收入（元）2010年1421442547002011年1691676257382012年15918775677020112013年栾川县接待游客与旅游收入时间接待游客（

16、万人次）旅游收入（亿元）2011年68125.92012年79030.72013年87837.1520212012年底洛栾高速全线通车以来，栾川游客人数同比有较大幅度的提高。2013年一季度游人数同比增长了26%，旅游人数的增加带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到了2860万元，同比增幅达到37.2%旅游市场经济环境5:交通的发展与旅游经济的相互扶持22旅游市场经济环境 6:国内旅游地产的发展-旅游地产是未来发展的热点在时下住宅地产被调控，商业地产仍处于“商住倒挂”的泥潭之际，旅游地产或是调控背景下地产商们另一个可选之路任志强曾直言：“随着中国旅游从观光旅游向度假旅游发展，继住宅

17、、商业地产开发热潮之后，旅游地产将会成为市场下一个热点。” “中国目前已经进入休闲旅游地产时代。”北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎称，根据专家预测，2015年人类将会进入到一个休闲时代。中国房地产协会副会长朱中一表示：在一些省市制订的“十二五”规划中，已经有27个省区市把旅游业作为支柱产业或者第三产业当中的领头产业，这说明各地对这项工作非常重视。本章总结中国旅游地产处于起步阶段，河南省旅游产业发展迅猛，栾川旅游产业发展潜力巨大经济的快速发展，为旅游业发展提供了动力；旅游业也促进了经济发展。河南省旅游产业发展迅猛，高于全国水平。洛阳作为旅游大市，是河南省乃至全国著名旅游胜地。“栾川模式

18、”一改传统思维模式，用科学的发展观，重新主导栾川经济发展的方向。栾川拥有丰富的旅游资源，“全景栾川”的提出让栾川旅游经济未来发展潜力巨大。河南省“十二五”旅游产业发展规划为全省旅游产业发展提供了政策支持，也为栾川旅游业大发展提供了新动力。本项目作为栾川重渡沟景区，依托国内旅游业良好形势，未来发展潜力不可限量。23Part 1认知篇发展环境存在问题客群分析24项目存在问题1：项目现状：高低不平、存在林木、民房、耕地等25项目存在问题2:项目开发难点一难点1：区域荒凉，认知度低本项目距离重渡沟景区10分钟车程，目前该区域较荒凉，短时间内难在消费者心中激起置业热情。难点2：不是净地，拆迁麻烦地块上存

19、在建筑物、林木等，加上村民受其他富裕起来村庄影响及村民素质高低，拆迁存在一定难度。难点3：原始资源，利用困难地块周边存在庙宇、古树等，如何将地块的原始资源、植被、生态等于项目互利共存，并且与重渡沟风景区相协调，从而实现可持续发展难点4：淡季经营，存在难度度假地产（尤其是远离城市的区域）的物业是需要经营的，如何保证经营业绩是最大的难题，经营的难度最终都表现在淡季经营上。所以，在项目之初，就必须充分考虑到淡季的经营问题，尤其在旅游设施的规划上，要有足够的设施和投入，让淡季不淡。26项目存在问题3:项目周边竞争对手竞品：目前栾川已有九龙山温泉、老君山、鸡冠洞等景区度假地产的开发会影响本项目的销售27

20、项目存在问题3:问题解决之道一本项目难点开发的实质是：旅游区非成熟景观区项目如何开发？开发难点的解决之道借势：借政府之手，借百姓之力，借重渡沟之景，通过产品规划及景观打造，融于当地，融于景区造景：利用古树、古庙、鱼岭等制造人文景观，吸引关注度，提高知名度。创新：解决淡季经营的主要方式有：大型活动、会议和培训。28项目存在问题3:问题解决之道二五大开发策略实现本项目的成功开发策略1：景区借势项目属于重渡沟景区边缘，要积极向重渡沟景区 “靠”，分享其成熟区品牌价值策略2：资源嫁接深入挖掘重渡沟农耕文化、自然景观的价值，将文化价值嫁接到项目，吸引游客。策略3：巧用地貌项目具有山地景观资源，统筹规划合

21、理布局，保护资源和项目创新结合，项目易产生层次感。策略4：规划上更多功能赋予住宅的旅游性、休闲性，使业主的生活更加丰富多彩，使住宅成为多功能的生活载体。策略5：较高的附加值创新产品、提高附加值，提供一站式生态旅居功能，强化产品的私密性、尊崇性。29机会：河南省十二五旅游规划提出大力发展栾川和重渡沟。政策：栾川政府提出全景栾川理念，有利于重渡沟景区的发展产品：市场上缺乏合理的度假产品，存在市场空白点机遇 Opportunity资金：旅游地产开发，前期需要大量资金竞品：九龙山、老君山、鸡冠洞等景区度假地产的开发会影响本项目的销售威胁 Threat优势 Strength交通：紧邻洛栾高速重渡沟站出入

22、口，交通便利地段：地处洛栾高速重渡沟站高速出入口往西500米处，是来往栾川县城和重渡沟风景区的必经之地，区域地理位置十分优越景区：距离重渡沟景区10分钟车程地块：地块只有百亩，面积不大拆迁：地块内部存在大量民房、菜地、树林，拆迁 不方便地差：地块有高低落差，平整土地成本增加区域：距离重渡沟风景区步行距离较远，客户存在认知抗性劣势 Weakness30项目SWOT分析Part 1认知篇发展环境存在问题客群分析31项目客群分析买它，能代表什么？身份和地位的象征人生价值体现少数的高富人士所占有去那玩，能代表什么？中高档消费场所，富人行为度假与养生结合可以休闲, 可以私有一 谁会买本项目的产品？32项

23、目客群分析二 客群来源本项目的目标客群主要来自以栾川为中心的周边县市。如栾川、卢氏、灵宝、洛宁、嵩县等县级市以及三门峡、南阳、平顶山、洛阳、郑州等地级市。33项目客群分析非体力劳动者，主要是:大中型私营业主，公司高层管理者大学教授、艺术从业者、律师、医生等知识分子政府机关的高级领导三 客群职业34项目客群分析四 客群消费特征不讲究性价比，讲究性能比。区域中消费者一般不很关心价格，但很 关心产品品质及功能。需要绝对私密性。消费者非常独立，所以对产品的私密性要求很高，其较注重产品的个性，喜欢独一无二、惟我独尊的感觉。不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位。崇尚自然、原生态，追

24、求静雅。追求健康，懂得享受生活。 35项目客群分析五 客群心理需求享受恬静、舒适、高尚的居住生活对独特、稀缺的自然财富的领先占有安逸性、私密性高度的私人家庭享受和社交需求对生理、心理健康、安全的注重与要求独特的价值观及生活哲学的高度契合客群心理36六 客群置业需求休闲度假型心理：中产阶层的压力越来越大，传统的观光旅游必然被度假旅游所取代。投资型心理：旅游地产依赖优美的自然环境和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。炫耀型心理：通过入住这些稀缺不可再生的环境中，获得一种炫耀性的满足感。未来养老型心理：退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。商务交际型心理：商务谈判如果放在风景

25、优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。礼品型心理：随着经济的发展，旅游度假成为一种时尚，旅游房产也将成为一种礼品。 客群置业需求主要用于投资和自住项目客群分析37项目客群分析七 客群度假习惯5+2模式：5天工作在市区，2天大休在郊区。11+1模式：11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、“五一”、国庆这四周加起来，差不多一个月）跑到另外一个城市休闲。38七 客群定位他们渴望回归自然的理念健康的生活方式放松心灵的属地自由的居住体验有钱、有闲的上层消费者项目客群分析39Part 2案例篇40案例介绍经验借鉴【1】中国最美最奢华的休闲度假酒店丽江悦榕庄以全球高端人群为目标客户

26、，提供集休闲、度假、商务、体验为一体的中国最美最奢华的休闲度假酒店案例介绍41案例介绍发展条件丽江悦榕庄丽江悦榕庄主要发展条件休闲产业快速增长旅游形式从观光型向休闲、度假、商务型转变丽江高端客群的增多中国成为世界舞台的中心，受到全球关注，国外游客对中国越发感兴趣丰富的旅游、人文资源项目周边香格里拉、玉龙雪山的美景和丽江风情的为项目提供了丰富的文化内涵丽江旅游资源基本能适应客人来休闲、度假、商务、旅游和探险需求的条件 成功的度假品牌悦榕庄作为悦榕集团顶级度假酒店品牌已得到世界认可马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店为丽江酒店作了品质保障悦榕庄客户会为项目提供了丰富的客源政府的大力支持丽江市

27、政府全力支持旅游产业发展、升级在政府的支持发展下，丽江已成为中国休闲旅游度假的理想之地，产业基础雄厚，城市发展需要提升品位42案例介绍规划理念以丽江古城的建筑风格融合五星级的现代化酒店设施，营造优雅浪漫的度假风格，让客人沉浸在欢愉中，离开的时候确保得到“元气”的补充。 丽江悦榕庄43案例介绍运作模式顶级度假酒店品牌导入，占领中国顶级休闲度假酒店地位，形成品牌影响力，后期开发推出产权式酒店。世界顶级酒店品牌导入打造中国顶级休闲度假酒店地产项目开发悦榕庄国际顶级度假酒店品牌马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄酒店形象招牌中国国内顶级度假酒店花园式别墅酒店室外温水按摩浴池、私人泳池、护疗亭丽江悦榕

28、Spa会所等 二期产权式酒店别墅开发（丽江悦榕庄二期将推出产权式酒店）丽江悦榕庄44案例介绍【2】长三角地区综合性纯休闲度假社区项目区位温泉1858，位于苏州市太湖国家旅游度假区，处于太湖2006年新规划的核心区域，紧邻太湖湖岸，是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一。温泉185845案例介绍温泉1858整体规划项目整体建筑风格以中式为主，规划开发度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假酒店以及水上运动项目，打造休闲度假社区。项目经济指标总占地：12万平方米总建筑面积：约9.6万综合容积率：0.8度假别墅酒店式公寓产权式酒店五星级度假酒店46案例介绍温泉1858建筑设计规划文化与建

29、筑的结合，是温泉1858的核心规划理念。利用“合院”和“天井”空间形态，将江南独特的苏派建筑、院落文化、传统村落，都融入到整个社区规划中，让生活回归本质。47案例介绍功能设置度假村主要设施周边配套设施五星级度假酒店温泉水上运动度假居所五星级度假酒店温泉度假商业水街太湖国际高尔夫俱乐部水星游艇俱乐部太湖、新天地生态公园吴宫校战纪念园主题娱乐中心 中信文化论坛休闲度假健康度假娱乐运动居住体验休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假功能匹配纯休闲度假社区休闲度假群独享尊贵分享太湖温泉185848案例介绍【3】千岛湖内顶级大型度假酒店公寓群总体定位以为消费者提供“享受另一种人生”为目标

30、，在目前国家最大的森林公园千岛湖内，打造一个真正顶级的大型度假酒店公寓群绿城千岛湖度假公寓49案例介绍项目区位绿城千岛湖度假公寓位于淳安千岛湖镇东北部，是千岛湖景区内极具稀缺性的西、北、南三面临湖的优质地块。千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内，地处长江三角洲的腹地，被称为是上海和杭州的“后花园”。 绿城千岛湖度假公寓50案例介绍整体规划项目占地13.8万平方米，总建筑面积近30万平方米，由八座小高层、高层建筑组成，建成后将是华东地区，乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体。与国际顶尖的度假酒店管理集团喜来登联手打造精装修度假公寓；整个度假建筑群更包括了超过30000平方米的度假配套区以

31、及大面积的水上运动区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施。房型设置：一房70-120平方米 二房175-200平方米 三房350-430平方米 少量带私家游泳池的豪华别墅户型绿城千岛湖度假公寓51案例介绍功能设置五星级度假酒店度假公寓游艇俱乐部水上娱乐区休闲娱乐中心-健身中心、医疗保健、乒乓球室、桌球室、棋牌室、室内游泳池、水疗(SPA)、足疗等等设施 精品商业街千岛湖国家森林公园项目主要设施休闲度假健康度假娱乐运动文化体验自然体验生态体验商务度假居住体验功能匹配功能丰富、自成体系的大型休闲度假综合体绿城千岛湖度假公寓52Part 2案例篇53案例介绍经验借鉴经验借鉴项目名称深圳华侨城产品特点

32、主题公园、酒店、商业、休闲度假、高尚居住等配套设施. 对于本项目的机会点1.主题公园带动人气.2.项目设置威尼斯水景主题酒店3.高尚居住区成为利润收益爆发点项目名称芙蓉古城产品特点以川西文化为灵魂，开发休闲度假旅游，进而开发高档旅游地产对于本项目的机会点1.特色休闲餐饮街、手工艺品街、商业购物街2.生态豪华会所、星级宾馆、博物馆3.打造中国各地民居风格形式高端物业项目名称李公堤产品特色依托国内最大城市内陆湖金鸡湖、打造国际风情商业水街、滨湖休闲娱乐时尚特区、休闲商务领地等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点1.开放式的商业休闲水街2.依托金鸡湖资源打造休闲度假区3.项目设置精英企业会所、商务会馆

33、，精品酒店突出商务休闲功能4.针对青年白领的特色业态（如豪华KTV、迪厅） 借鉴价值1、开放式的商业休闲风情街（包括特色餐饮、商业购物等）2、配套精英会所、商务会馆突出商务休闲功能3、特色民俗文化社区，农家乐果园采摘，鱼塘钓鱼等以积聚人气旅游休闲地产，产品价值借鉴54经验借鉴项目名称绿城千岛湖度假公寓产品特色内部高尔夫果岭岛 ,三座主题会所,一对一英式管家服务.对于本项目的机会点1. 大面积的水上休闲区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施2. 喜来登酒店管理公司+精装修酒店公寓项目名称温泉1858 (苏州环太湖)产品特点中式风格联排别墅,温泉入户,豪华酒店配套.大型水上运动等对于本项目的机会点

34、1.项目设置国际豪华酒店,2.依托阳澄湖资源打造休闲度假区项目名称富春山居产品特色依托度假酒店、私人别墅、高尔夫球俱乐部、富春阁周边等高尚休闲娱乐配套对于本项目的机会点 1. 与高尔夫球场联动形成高挡别墅区.2.专属设计师Jean-MichelGathy规划 重现中国南宋建筑风格3.项目设置国际豪华酒店,产品价值借鉴1、精品酒店公寓2、打造滨湖休闲区3、打造高档别墅区度假产品，价值借鉴成功项目经验的一致趋同都说明本项目前期酒店公寓及别墅的先行是正确的选择，但旅游地产其基础依然在于当地旅游业的发达与认可55Part 3产品篇56产品开发产品主体与配套价值提升产品开发【1】 根据旅游地产的功能开发

35、模式本项目属于旅游度假地产和旅游住宅地产类型概念描述特点典型案例是否适合本项目旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅

36、游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第二居所”为主要目的，依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等产品开发资源类型核心产品典型案例是否适合本项目滨湖类酒店、别墅、公寓、游艇千岛湖开元度假村、绿城千岛湖度假公寓滨海类酒店、别墅、公寓、高尔夫、游艇半山半岛、雅居乐清水湾温泉类酒店、别墅、公寓、休闲养生项目九华山庄温泉度假酒店、中山温泉宾馆高尔夫高尔夫球场、酒店、别墅等深圳观澜湖高尔夫社区、南京中山国际高尔夫【1】 根

37、据旅游地产的功能开发模式本项目属于旅游度假地产和旅游住宅地产产品开发【2】开发理念城市新休闲主义 Urban New Leisure Doctrine当中国人均已超过了美元时当一个城市的私人汽车拥有量突破万辆的时候休闲早已经成为城市主流人群的一种生活状态，一种方式，一个追求目标主张旧生活倒塌，新主义竣工风范与休闲互动的优生哲学气质描摹生活的细节之美高度一座城市超越与升华境界其终结，是将不同趋于一致 59栾川重渡沟墅苑休闲度假山庄六星级度假区内，服务于峰层人群的集居住 旅游 休闲 度假、疗养为一体的高尚地产60产品开发【2】开发理念Part 3产品篇61产品开发产品主体与配套建议产品价值提升产品

38、主体与配套建议【1】建筑风格建议：与自然相融，体现休闲特色风格一：北美风格北美地处温带，北美森林瀑布雄伟壮丽，北美风格也体现了北美风格别墅色彩丰富，线条流畅，简单大方，处处体现着美国文化追求活力和力量的自由性和开放性，更加充分地表现了对自然和人性的尊重，风格二：托斯卡纳风格低错落的层面，凹凸有致的墙体，以及用天然材料，如石灰、木头和灰泥勾勒出来的外墙是这类建筑的典型特征，斑驳不匀的墙壁，深绿色的百叶窗，褐红色的陶瓦屋顶也是这类建筑的标志。风格三：中式古典风格制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。 中式古典风格主

39、要特征：【特征】 1、北京四合院式的灰色坡屋顶。2、筒子瓦及一定高度的院墙围合方式。3、院落式或园林式布局。4、材质多选用地域色彩浓厚的灰砖。 。从资源特点出发，演绎建筑风格从项目环境 自然资源为出发点，强调风格与森林、气候、景观相融合，使项目建筑风格与自然和谐共生。本项目旅游度假、山景坡地两大特征，周边森林貌密、湖水清澈。产品主体与配套建议【2】产品建议： 度假物业与普通居家物业的不同特征体现度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上强化即可。区别于传统物业的使用上的特异化舒适性提升，与外部景观的搭接与可达性，是度假物业追求的基本性原则空间尺度感大松散

40、空间，少隔断；强调灰空间的利用功能分区明显，空间区隔多；灰空间较少利用空间布局注重公共空间与卧室的区隔，强调多套间和私密性强调主卧的套间设计动线设计开放共享，动线丰富动静分区，互不干扰功能导向弱化部分生活功能，别墅尤其强调室外功能突出居家使用的空间趣点营造强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户弱于度假物业要求度假物业居家物业63产品主体与配套建议【2】产品建议： 四大原则产品建议原则1：丰富产品线，追求产品多样化，满足中上层人士多元需求产品建议原则2：控制户型面积，保持市场竞争力产品建议原则3：户型强调舒适休闲、突显个人空间，追求高价值产品建议原则4：面积适中，不宜过大，总价得到合理控制，适当提

41、高单价，提升销售利润。主体类产品度假别墅电梯洋房（小高层）酒店公寓产品建议配套类产品商业街商务会所旅游接待中心民俗特色农家乐64产品主体与配套建议产品构思产品形态单位面积（）比例主体多层洋房电梯小高层80-12050%别墅独栋200-26010%联排180-20010%度假公寓高层酒店式公寓40-7030%总计40-260100.00%65【2】产品建议： 主体类别因此在各类产品的面积段控制上，其实也可以是多样化的灵活组合满足不同需求产品主体与配套建议【2】产品建议： 度假别墅度假别墅建议尺度舒适感私密性观景性灰空间的利用交错排布分区设置赠送庭院、露台大面积落地窗挑空处理大尺度开放空间豪华主卫

42、系统大横厅设计多套间设计66项目定位置身大自然中享受空气、阳光、流水、乡村、原野所带来气息单位面积：180260平方米/套建筑立面：欧式或中式风格定 位：奢华享受，融于自然67【2】产品建议：度假别墅产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:A 尺度舒适感尽量不用隔墙，部分室内功能空间融合或简化，增强空间尺度感局部采用挑空处理增强了空间尺度的变化感，强化的采光性能，增添了情趣性68产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:A 尺度舒适感起居厅、餐厅及厨房并排布置，两层通高，空间恢宏69产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:B 私密性多套间设计和豪华舒适的主卧共同组成的生活空间，极大的体现度

43、假生活舒适享受麓山国际别墅二层三层步入三层下至花园次卧1次卧3次卧3主卧观澜高尔夫别墅二层生活空间多套件设计，保证了生活的私密和便利；每个套间均有步入式露台或阳台，增添舒适度和情趣性；放大主卧的卫浴空间，景观浴室和卫生间是对度假生活舒适度的提升。70产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:B 私密性建筑主体采用分离式设计，相互之间通过连廊或泳池相互连接，保证主、客、佣人活动空间相互不干扰，实现完全的主客分区、动静分区主人活动区客人活动区公共活动区保姆活动区一层二层一层二层71产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:C 观景性赠送大露台，整合户外景观资源增加度假情趣，同时增加采光、通风性大面

44、积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势大露台可以增加情趣的观景活动空间露台、阳台实现观景的同时，也是赠送面积的常用手段，有助于提升项目性价比72产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:C 观景性以大面积的落地窗，强调景观视野开放，满足采光与空间通透的要求充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透利用大面积落地窗，增大景观面，最大化实现与景观连接73产品主体与配套建议【2】产品建议度假别墅:D 亮点设计1、无界限，越奢华越简单大开间、大尺度、大面宽、大赠送空间2、通透留白，超大阳台创造“空间之肺” 3、围合环视，空中花园，屋顶泳池，户户不同的观景角度 74项目定位面向大众的快

45、速去化物业墅景度假酒店公寓单位面积：4070平方米/套建筑立面：简洁明快定 位：便捷，舒适 75【2】产品建议酒店公寓:A 格局产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:A 格局户型以精装修为主，设计酒店化，弱化功能的齐备，强化空间的舒适，增加景观的视野购房者以投资为主，一般不会在公寓中长期居住，所以一般开发商都会选择以精装的形式把房子交给购房者，做到拎包入住，并便于后期经营出租。酒店公寓是给人们在度假旅游时提供居住服务的项目，则舒适度是产品首先要考虑到的。所以一般的酒店公寓在户型设计上采用酒店化的设计，弱化厨房、储藏空间，强调卧室客厅的舒适度和增加景观视野76产品主体与配套建议【2】产品建议

46、酒店公寓:B 宽景观景观视野最佳的位置可设少量观景套房户型，强化舒适度，弧形设计，彰显度假氛围设计上尽量增大景观面，减小进深，此外，尽量减少空间的分割，74平米的一方一厅两卫，充分体现度假产品的舒适要求大面积的观景露台，主卧与客厅直接与观景台连通，采光很好开放式西厨结合餐厅干湿分离的洗手间强化卧房的舒适与奢侈，强化主卧卫生间的景观大浴室观景台观景台77产品主体与配套建议【3】产品建议酒店公寓:C 便利于私密两房产品双入口、全套间设计保证了各自生活的便利性与私密性卧室套间设计，既方便度假生活，也保证卧室的私密性主卧次卧主卧次卧双锁设计卧室1卧室2连廊主/次卧双入口设计、卧室间用连廊连接，保持各自

47、私密性78产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:D 度假性卫生间可与洗浴分开，使浴室、阳台全部观海或酒店园林，增强度假氛围露台浴室卫生间79产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:E 公寓返租销售模式酒店公寓采用公寓返租销售模式针对小户型不长期居住的客群特性，在客户自愿的条件下，可以引入酒店式公寓的销售模式，将公寓返租给酒店，每年可享受30天免费入住外，还可拥有每年超高的经营红利目的-给到更多丰厚条件，吸引投资客好处-可以大幅增提升开发商利润。可以达成快速销售，大大缩短销售周期，降低开发成本，是目前旅游地产营销的黄金模式。举例：以户型面积为50平米的公寓为例，售价为3000元/，总投入为

48、15万元，每年 返租总房款的10-12%作为固定回报，则8-10年时间就可收回全部投资后坐享收益。80产品主体与配套建议【2】产品建议酒店公寓:E 公寓返租销售模式公寓面积在40-70平米，低总价，超高利用率，每套公寓售出后，若不长期居住，则可交回度假酒店管理，用作客房，业主每年还可享受部分分红收益。81产品主体与配套建议【2】产品建议多层电梯洋房:格局82单位面积：80120平方米/套建筑立面：欧式风格定 位：低密度，高品质产品主体与配套建议【2】产品建议多层电梯洋房83内部的格局分布，及投资理念与酒店公寓相同产品主体与配套建议会馆主要功能：企业家总部同事员工聚会、同乡会、商业联盟聚会、名校

49、校友、名流聚会场所商务合作交流场所会议召开84【3】配套建议：A 商务会馆产品主体与配套建议总体规划面积在2000M2;分布项目入口;人工湖边每个单位面积控制在 800-1000M2;可临时出租，亦可长期包租85【3】配套建议：A 商务会馆产品主体与配套建议会馆外围民俗文化主题景观；内部庭院，突出中式水景营造特色；会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能；86【3】配套建议：A 商务会馆产品主体与配套建议重渡沟民俗文化商业街区；从洛栾高速下来至项目500米,商业街呈两端布局.局部建筑拔高,突出建筑的标志性；参照豫西民俗风情建筑为主题,商业与景观相结合, 设置各类民俗商品、旅游纪

50、念品、餐饮等。87【3】配套建议：B 重渡沟民俗文化商业街产品主体与配套建议“栾川豫西”窗口民俗文化商业总建筑面积：5000平方米商业单体面积50200平方米不定氛围营造：栾川重渡沟新天地，热闹的氛围凸现 业态建议：小型精品零售：当地土特产店、古玩店、书画店等生活服务类：私房菜馆、小吃等88【3】配套建议：B 重渡沟民俗文化商业街产品主体与配套建议产品主体与配套建议【3】配套建议：C 渡沟休闲度假山庄接待中心（销售中心） 接待中心为游客提供信息、咨询、游程安排、讲解、教育、休息等旅游设施和服务功能的专门场所。向游客提供有关旅游和风景名胜区的信息，同时提供必要的服务和帮助，有些甚至包括住宿及娱乐

51、设施。同时也是本项目投资销售接待中心。89产品主体与配套建议产品主体与配套建议【3】配套建议：C 渡沟休闲度假山庄接待中心（销售中心）总体规划面积在1000M2;分布项目入口处;高速公路入口处90产品主体与配套建议产品主体与配套建议【4】配套建议：D 果园采摘、垂钓形式的农家乐利用附近鱼岭梯田果树采摘及人工湖鱼塘垂钓的方式的农家乐服务提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。91产品主体与配套建议产品主体与配套建议92【5】主体及配套设施分布Part 3产品篇93产品开发产品主体与配套建议产品价值提升产品价值提升产品价值二次提升竞争策略核心：提高产品竞争力给消费者一个心动的理

52、由！ 94产品价值提升 价值提升1:美化社区出入口美化社区入口：项目入口虽然临路，但是面宽较窄，不容易引起注意，建议用巧妙设计、灯光或大规模景观美化入口，更好地展示项目高端社区形象。95产品价值提升 价值提升2:引入“全方位养生”理念引入专业医疗机构+国际养生机构，定期为业主进行养身保健服务，倡导本项目的九大养生理念：【山林养生】+【饮食养生】+【文化养生】+【医疗养生】+【气候养生】+【空气养生】+【日光养生】+【山泉养生】+【翠竹养生】96产品价值提升 价值提升3：嫁接古树、古庙，鱼岭，制造文化景观利用项目周围的古树、古庙、鱼岭，制造人文景观，吸引游客，提升项目知名度和价值97总结：游客旅

53、游路线图（合理的安排游览路线，通过塑造更多的人文与自然景观、休闲项目， 让旅客停留，进一步的提升项目价值。98下洛栾高速旅游接待销售中心商业风情街公寓酒店（项目本体） 古树、古庙游览农家乐（人工湖垂钓、果园采摘） 公寓酒店重渡沟总结：产业链定位一个核心体、四大产业系统、三项价值提升互动99景区旅游接待中心别墅，洋房，公寓农家乐果园、鱼塘民俗商业风情街高档商务会所美化社区入口理疗设施养生服务文化景观Part 4销售篇100推售策略推广方案营销策略推售策略进行多次少量认筹和开盘，持续制造市场声音吸引各方关注，营造一房难求之势，揽尽市场客户。采取小步快跑策略，以小涨幅多频次实现价格逐步抬升。推售策略

54、1：长拳短打 一房难求101推售策略利用度假别墅把项目形象与品质做高，塑造高端生活方式与品位；价格上以低开高走，成为区域内价格引领者。推售策略2：高预期低实现 塑造高品质好价格102Part 4销售篇103推售策略推广方案营销策略营销策略营销策略1【坐销+行销】旅游地产，守株待兔、等客上门注定要失败主动出击，开辟战场向栾川县出发，向洛阳进军，向项目周边县市冲锋，向郑州迈进（建立起郑州、洛阳销售咨询点并逐步向周边地市拓展）走进项目周边3小时车程的各个角落，深耕各个行业各个领域中高端客群资源守株待兔注定失败104营销策略营销策略2【事件营销】策划、组织新闻事件，名人效应，争议热点利用事件、新闻热点

55、，吸引眼球，炒热景区和项目炒作项目，提高项目知名度吸引目标客群聚集项目，最终促成销售营造有利于销售的新闻事件如项目新闻发布会、高峰论坛、举办旅游节活动、成立青少年教育基地等等重磅炸弹例如：500岁古树经考证是明太祖亲手栽植、东汉光武帝字碑等105营销策略营销策略3【体验式营销】时尚大气的营销中心、五星级的服务标准可口的饮料、优雅的笑容、甜美的声音、靓丽的顾问精美的家具、多彩灯饰、翠绿的植物利用营销中心、导视系统、样板间、置业顾问、景观示范区等让客户眼见为实组织潜在客户体验这里的美景、飞瀑、翠竹、民俗、养生等休闲度假体验打造视觉、味觉、嗅觉、触觉、听觉组成的五味体验营销身临其境 亲身体验 眼见为实106营销策略营销策略4【圈层营销】高端人群的影响永远圈内大于圈外，本案必须进入金字塔尖人群小圈子通过成熟渠道（商会、豪车俱乐部、高档会所、星级酒店客户资源等）以独特品牌形象、意趣活动、高素质sales的直接接触客户走进他们的圈子，融入他们的圈子与他们做朋友，与他们把酒论道，与他们谈文化，让圈层营销发挥到极致前期通过一对一的圈层营销，组团销售，树立项目的阶层性、高端性为项目建立稳定的资金链和良好形象和知名度打好坚实基础高端场所的交际花107营销策略营销策略5【政策营销】利用全景栾川、重渡沟风景区等资源利