投资项目评估-项目投资估算与评估课件

1、第九章 项目投资估算与评估项目总投资构成项目建设投资构成及估算方法流动资金的估算投资估算的依据项目设计文件、批准的项目建议书、可行性研究报告及其批文；建设工程造价费用构成、计算方法；行业主管部门制定的投资估算办法、估算指标和定额；设备现行出厂价格及运杂费率；工程所在地主要材料价格实际资料、工业和民用建筑造价指标、土地征用价格和建设外部条件投资估算的依据现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标；工程建设其他费用的计算办法和费用标准、国家公布的物价指数；投资项目各单位工程的建设内容及工程量；资金来源及建设工期；项目总投资指投资项目从建设前期准备工作开始到项目全部建成投产为止所发生的全部投资费用

2、该投资项目有计划地进行固定资产再生产和形成相应的无形资产、递延资产和流动资金的一次性费用总和；反映项目建设期末的投资总额。投资项目总投资是由建设投资、建设期利息和流动资金三部分组成项目总投资构成固定资产的构成项目建设投资中建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费形成固定资产工程建设其他费用中除应计入无形资产和递延资产以外的全部待摊投资费用计入固定资产原值预备费和建设期借款利息，计入固定资产原值无形资产的构成在可研中，属于工程建设其他费用的土地使用权及技术转让费等，作为企业形成无形资产的初始投资计入无形资产价值。对于购入或按法律取得的无形资产支出，一般都予以资本金化，并在受益期内分期摊销。其他

3、资产的构成指不能计入工程成本，应当在生产经营期内分期摊销的各项其他费用；包括开办费临时设施和以经营租赁方式租入的固定资产改良工程支出推销期在一年以上的固定资产修理支出及其他超过一年的长期待摊费用等其他资产的构成在可研中，将下列工程建设其他费用计入其他资产价值生产职工培训费样品样机购置费农业项目中的农业开荒费等其他资产价值亦应予以资本金化，在受益期内分期摊销。流动资产的构成货币资金如库存现金、银行存款和各种其他货币形态的资金短期投资如股票、债券、基金等应收账款和预付账款、存货如生产过程中耗用的原材料、燃料与动力、在制产品和产成品等待摊费用项目建设投资包括工程费用、工程建设其他费用、预备费静态投资

4、和动态投资项目建设投资构成建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费用基本预备费涨价预备费不包括建设期利息建筑工程费为建造永久性建筑物和构建物所需要的费用。如场地平整工程和水文地质勘察各类房屋建筑工程，厂房，仓库，电站、工业窑炉设备基础，工作台，烟囱，水池，水塔，环境绿化、美化矿井、油气井铁路、公路、机场、桥梁、隧道、管线敷设水库、堤坝、灌溉及防洪等工程的费用。设备及工器具购置费为投资项目购置或自制的达到固定资产标准的设备、 工具、器具的费用；由设备购置费用和工器具、生产家具购置费用，以及现场制作非标准设备费所组成。根据主要设备表及价格、费用资料编制安装工程费包括各种需要安装的机械设

5、备（如生产、动力、起重、运输和传动等设备）的装配和安装工程费用；与设备连接的工作台、梯子、栏杆等装设工程费；附属于被安装设备的管线敷设工程费；被安装设备的绝缘、保温、防腐、油漆等工作的材料费和安装费；对单个（台）设备的单机试运转和对系统设备的联动无负荷试动转和调试等费用。按照行业主管部门或专门机构发布的安装工程定额、取费标准和概算指标进行估算。土地使用费建设单位管理费（含建设单位开办费和建设单位经费）勘察设计费研究试验费建设单位临时设施费工程建设监理费工程保险费施工机构迁移费引进技术和进口设备等其他费用（含出国人员费、国外工程技术人员费、引进技术费、分期或延期付款利息、担保费和进口设备检验鉴定

6、费等）联合试运转费生产职工培训费办公及生活家具购置费等工程建设其他费用基本预备费亦称工程建设不可预见费系指项目在可行性研究和初步设计阶段难以预料的支出，并需要事先预留的费用主要是由于设计变更及施工过程中工程量的增加所发生的费用或是预防自然灾害所采取措施的费用。涨价预备费对建设工期较长的投资项目，在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用。涨价预备费=静态投资（1+投资价格上涨率 ）-1 例 题静态投资为500万元，建设期2年，第一年投资40%，第2年投资60%，两年内平均价格变动率预期为5%，该项目建设期的涨价

7、预备费为（ ）第一年涨价预备费：500*40%*（1+5%）-1=10（万元）第二年涨价预备费：500*60%*(1+5%)*(1+5%)-1=30.75（万元）则涨价预备费总共=10+30.75=40.75（万元）建设期利息项目投资的借款在建设期内发生并计入固定资产投资的借款利息，亦称为资本化利息。建设期利息应计入固定资产原值。固定资产投资借款利息的计算 一律按年息计算（无论实际上是按季或月计息） 贷款利息如果按实际提款、还款日期计算将十分繁杂，一般可作如下简化：长期借款当年贷款按半年计息，当年归还的贷款计全年利息。每笔借款发生的当年，均假定在年中支付，按半年计息。生产期每年应计利息（年初借

8、款累计）年利率 建设期每年应计利息（年初借款累计 本年借款额 2 ）年利率 流动资金借款利息的计算 流动资金借款及其他短期借款的借款当年均计全年利息。假定流动资金借款在项目寿命期内连续借用，项目寿命期末归还本金。假定项目寿命期末流动资产全额回收。建设投资估算要求在可行性研究阶段，建设方案已具有详细的资料，并要求投资计算精度达到10%时，应按编制概预算的方法对建设投资进行详细估算。在编制项目建议书阶段，由于不具备详细设计资料，对投资估计算精度达到20%时，参照同类企业的工程投资额或造价进行简单估算或匡算。建设投资(不含建设期利息)的估算步骤分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费和

9、安装工程费在汇总各单项工程费用的基础上估算工程建设其他费用估算流动资金估算基本预备费和涨价预备费加和求得建设投资总额建设投资估算方法详细估算法（即概预算估算法）简单估算法（匡算法）单位生产能力估算法生产能力指数估算法比例估算法按设备费用的百分比估算法资金周转率法朗格系数法详细估算法建设投资估算程序首先分别估算各单位工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费，形成单项工程费用；在汇总各单项工程费用的基础上 ，估算项目工程建设其他费用和基本预备费，形成项目建设投资静态部分；最后估算建设投资动态部分的涨价预备费和建设期借款利息，形成完整的项目建设投资。概念介绍单项工程-办公楼单位工程-土建

10、工程、水暖卫工程、电器照明工程分部工程-土方工程、地基与基础工程、砌体工程、地面工程分项工程-钢筋混凝土分部工程，可分为捣制和预制两种分项工程概念介绍单项工程(single construction)指具有单独设计文件的，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目。如工厂中的生产车间、办公楼、住宅；学校中的教学楼、食堂、宿舍等。概念介绍单位工程(unit construction)具有独立的设计文件，具备独立施工条件并能形成独立使用功能，但竣工后不能独立发挥生产能力或工程效益的工程，是构成单项工程的组成部分。分部工程(parts of construction)按单位工程的结构形

11、式、工程部位、构件性质、使用材料、设备种类等的不同而划分的工程项目。概念介绍分项工程(kinds of construction)施工图预算中最基本的计算单位，按照不同的施工方法、不同材料的不同规格等，将分部工程进一步划分。分项工程分部工程单位工程单项工程建筑工程费估算单位建筑工程投资估算法以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算，亦称指标估算法一般工业与民用建筑以单位建筑面积（平方米）的投资、工业窑炉砌筑以单位容积（立方米）的投资、水库以水坝单位长度（米）的投资、铁路路基以单位长度（千米）的投资估算建筑工程费估算单位实物工程量投资估算法以单位实物工程量投资乘以实物工程总量计算。例如，土石方工

12、按每平方米投资乘以土石方工程量求得建筑工程费。概算指标投资估算法按照设计概算方法进行分部分项工程详细估算设备及工器具购置费估算国内设备和进口设备应分别估算国内设备原价是指国产标准设备、非标准设备的原价出厂价、合同价价值高的设备应按单台估算购置费价值较小的设备可按类估算设备及工器具购置费估算设备运杂费主要包括运输费、装卸费、采购和仓库保管费，以及设备成套公司服务费等工器具及生产家具购置费保证生产初期正常生产所必须购置的、未到达固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用。按设备购置费为计算基数，按照行业（部门）规定的工器具、生产家具的定额费率计算国内设备购置费估算表进

13、口设备购置费进口从属费用=国外运费+国外运输保险费+进口关税+进口设备增值税+外贸手续费+银行财务费+海关监管手续费+消费税FOB进口设备购置费估算表安装工程费估算设备价值百分比法按安装工程费占设备费的百分比计算常用于价格波动不大的定型产品和通用设备产品安装综合吨位指标法常用于设备价格波动较大的非标准设备和引进设备安装工程费估算计量单位的概算如工业炉按每台安装费指标计算按平方米建筑面积的概算指标计算通风、动力、照明、管道采用每平方米建筑面积的安装费用概算指标计算安装费用估算表工程建设其他费用估算土地使用费（土地出让金）建设单位管理费可行性研究费勘察设计费环境影响评价费工程安全质量监督费工程建设

14、监理费土地使用费建设单位管理费（含建设单位开办费和建设单位经费）勘察设计费研究试验费建设单位临时设施费工程建设监理费工程保险费施工机构迁移费引进技术和进口设备等其他费用（含出国人员费、国外工程技术人员费、引进技术费、分期或延期付款利息、担保费和进口设备检验鉴定费等）联合试运转费生产职工培训费（生产准备费）办公及生活家具购置费等工程建设其他费用土地使用费土地补偿费征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的610倍；征用其他土地的土地补偿费，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的标准规定；征用城市郊区的菜地，用地单位应当缴纳新菜地开发建设基金。土地使用费安置补偿费征用耕地的安置补助费，按照

15、需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的46倍。每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。征用其他土地的安置补助费由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标淮规定执行。土地使用费地上附着物和青苗补偿费被征用土地上的房屋、水井、树木等地上附着苗的补偿标准，由各省、自治区、直辖市规定。土地使用权出让金建设单位为取得有限制的土地使用权，依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例向国家支付的土地使用费。建设

16、单位管理费建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。根据“基本建设财务管理规定”（财建2002394号）估算建设单位管理费的总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数，并按投资总概算的不同规模分档计算建设单位管理费总额控制数费率表按照工程费用来计算可行性研究费根据“国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”（计价格19991283号）估算按建设项目估算投资额可研分档收费标准按建设项目估算投资额可研分档收费的调整系数工程咨询人员日费用勘察设计费根据工程勘察设计收费标准2002年修订本规定估算工程勘察和工程设计收费根据建设项目投资

17、额的不同情况，分别实行政府指导和市场调节价。建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察和工程设计收费实行政府指导价；建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察和工程设计收费实行市场调节价。环境影响评价费根据国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知计价格2002125号估算建设项目环境影响咨询收费实行政府指导价，从事环境影响咨询业务的机构应根据本通知规定收取费用。具体收费标准由环境影响评价和技术评估机构与委托方以本通知附件规定基准价为基础，在上下20的幅度内协商确定。建设项目环境影响咨询收费标准环境影响评价大纲、报告书编制收费行业调整系数工程安全质量监督费根据“关于发布

18、建设工程质量监督费的通知”（1993价费字149号）估算质量监督单位依照规定对已实施工程监理的建设工程项目进行质量监督，按不超过建安工作量的0.5收取工程质量监督费。具体标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。工程建设监理费根据国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知”（1992价费字479号）规定估算工程建设监理收费标准研究试验费为本建设项目提供或验收设计参数数据、资料等进行必要的研究试验，以及设计规定在施工中必须进行试验、验证和交付国内专利、技术成果一次性使用费所需费用。建设单位临时设施费建设期间建设单位所需临时设施的搭设、维修、摊销费用或租赁费。临时设施包括临时宿舍

19、、文化福利及公用事业房屋与构筑物、仓库、办公室、加工厂以及规定范围内的道路、水、电管线等。新建项目一船按建筑安装工程费用的1计取，改、扩建项目按建筑安装工程费用的0.6计取工程保险费建设项目在建设期间根据需要对建筑工程、安装工程及机器设备进行投保而发生的保险费用。包括建筑工程一切险和人身意外伤害险、引进设备国内安装保险等不投保的工程不计取此项费用。不同的建设项目可根据工程特点选择投保检种，根据投保合同计列保险费用。编制投资估算和概算时可按工程费用的比例估算。 联合试运转费新建企业或新增加生产工艺过程的扩建企业在竣工验收前，按照设计规定的工程质量标准，进行单个车间的负荷或无负荷联合试运转发生的费

20、用支出大于试运转收入的亏损部分。费用支出包括试运转所需的原料、燃料、油料和动力的费用，机械使用费，低值易耗品及其他物品的购置费和施工单位参加联合试运转人员的工资等。联合试运转费不包括应由设备安装工程费项下开支的单台设备调试费及试车攒。联合试运转费一般根据不同性质的项目按照试运转车间的工艺设备购置费的百分比计算。生产准备及开办费新建企业或新增生产能力的企业，为保证竣工交付使用进行必要的生产所发生的费用。包括生产人员培训费，生产单位提前进厂参加施工设备安装、调试等，以及熟悉工艺流程及设备性能等人员的工资、福利、差旅交通等费用。一般根据需要培训和提前进厂人员的人数及培训时间按生产设备费指标计算。办公

21、及生活家具购置费为保证新建、改建、扩建项目初期正常生产、使用和管理所必须购置的办公和生活家具、用具的费用。一般按照设计定员人数乘以综合指标计算。市政公用设施建设及绿化费项目建设单位按照项目所在地人民政府有关规定缴纳的市政公用设施建设费，绿化补偿费等.按工程所在地人民政府规定标推计列；不发生或按规定免征项目不计取。绿化工程费单列计算，绿化工程费指厂区总平面绿化费用，不可因为公用设施建设费免计而漏计绿化工程费。基本预备费估算涨价预备费估算以建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程之和为计算基数估算例题建设期借款利息估算通常假定项目借款均是在每年年中均衡发放借款第一年按半年计息，其余各年份按全年计息

22、资金的时间价值不同时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的，即资金的价值会随时间发生变化。不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。可理解为：资金增值 对放弃现期消费所做的补偿影响因素：投资收益率 通货膨胀率 风险补偿利息和利率利息是指占用资金所付的代价（记作In）利率是在一个计息周期内所得的利息额与借贷金额(本金)之比（记作i）计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“月”等，用下标n表示本利和Fn=本金（P）+利息（In）单利和复利单利计息：仅用本金计算利息，利息不再生利息。本利和计算公式：Fn=P（1+in）复利计息；是用本金和前期累计利息总额之和进行计息，即除最初的

23、本金要计算利息外，每一计息周期的利息都要并入本金再生利息。本利和计算公式：Fn=P（1+i）n金融机构人民币存贷款基准利率 项 目年利率（%）2011.04.06一、短期贷款六个月以内（含六个月）5.85六个月至一年（含一年）6.31 二、中长期贷款一至三年（含三年）6.40三至五年（含五年）6.65五年以上6.80三、贴现同前四、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）4.20五年以上4.70 金融机构人民币存款基准利率年利率（%）2011.04.06活期存款0.50三个月2.85半 年3.05一 年3.25二 年4.15三 年4.75五 年5.25名义利率和实际利率名义利率（r）等于每一计息周

24、期的利率与每年的计息周期数（m）的乘积名义利率是单利计息时的年利率每月计息一次，月利率为1%，年利率12%实际利率单利计息时就是名义利率复利计息时不等于名义利率设名义利率为r，一年中计息次数为m则一个计息周期的利率为rm，一年本利和为P（1+rm）m实际利率不同计息周期的实际利率计息周期一年内计息周期数年名义利率各期利息年实际利率年112%12.00012.000半年28.00012.360季43.00012.551月121.00012.683周520.230812.736日3650.032912.748连续-12.750建设期利息估算注意事项建设期内用自有资金支付利息，可直接用名义年利率按单

25、利计算利息；建设期内不支付利息，在运营期内逐年偿还，从建设期开始每年采用实际利率计算利息；多种借贷资金来源，可分别计算每笔贷款利息，或计算加权平均年利率，计算全部借款利息；对于分期建成投产的项目，按各期投产时间分别停止利息资本化，投产后发生的利息不计入固定资产原值，而计入总成本费用。例 题某新建项目，建设期为3年，每年平均均衡发放贷款分别为：第一年300万元；第二年600万元；第三年400万元。年实际利率为12%，采用复利计算。请计算到第三年末共需支付建设期贷款利息是多少？现金流量把各个时点上实际发生的资金流出或资金流入称为现金流量。现金流出-流出系统的资金现金流入-流入系统的资金净现金流量=

26、现金流入-现金流出注意！考察现金流入或流出的角度和范围。例如：税金 在企业的角度考察是现金流出 在国家的角度考察既不是现金流入也不是现金流出现金流量图横轴是时间轴，时点表示该年年末（或下一年年初）向下箭头表示现金流出，向上箭头表示现金流入。箭头长度根据现金流量的大小按比例画出，还要注明每一笔现金流量的金额。30000元10000元/年01234567815000元时间（年）资金的时间价值不同时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的，即资金的价值会随时间发生变化。不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。可理解为：资金增值 对放弃现期消费所做的补偿影响因素：投资收益率 通货膨胀

27、率 风险补偿资金等值的概念在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金具有相等的价值。资金等值计算：将一个时点发生的资金金额换算成另一时点的等值金额“折现”或“贴现”：把将来某一时点的资金金额换算成现在时点的等值金额将来时点上的资金折现后的资金金额称为“现值”与现值等价的将来某时点的资金金额称为“终值”或“将来值”折现率：资金等值计算中使用的反映资金时间价值的参数一次支付终值公式n年后的终值0 1 2 3 . n-1 n年F=?P F = P(1+i)n= P（F/P，i，n）(1+i)n =（F/P，i，n）_一次支付终值系数（Compound amount factor , si

28、ngle payment）斜线右边字母表示已知的数据与参数，左边表示欲求的等值现金流量一次支付现值公式0 1 2 3 . n-1 n年FP =？P = F(1+i)-n= F（P/F，i，n）(1+i)-n =（P/F，i，n） 一次支付现值系数（Present Worth Factor, Single Payment） 等额分付终值公式0 1 2 3 . n-1 n年F=?注意现金流量图特征：在每一年年末出现等额现金流，最后一年年末出现较大现金流。第1年末至第n年末有一等额的现金流序列，每年的金额均为A，称为等额年值。等额分付终值公式0 1 2 3 . n-1 n年F=?FAAAA=+)(i

29、+1)(i+1()i+1n-2n-1L=AF(1+i)n -1i= A（F/A，i，n）(1+i)n -1i=（F/A，i，n） 等额支付系列终值系数（compound amount factor,uniform series） 等额分付偿债基金公式A A A . A A=？0 1 2 3 . n-1 n年F(1+i)n -1i =（A/F，i，n） 等额支付系列偿债基金系数 （Sinking Fund Factor） =(1+i)n -1iA= F（A/F，i，n）F等额分付现值公式0 1 2 3 . n-1 n年P=？A A A . A AP(1+i)n -1i (1+i)n = A（P/A，i，n）=（P/A，i，n） 等额支付系列现值系数 （Present Worth Factor,Uniform Series） =(1+i)n -1i (1+i)n An P=A/i等额分付资金回收公式0 1 2 3 . n-1 n年PA A A . ？=A A=（A/P，i，n）_资金回收系数 （capital recovery factor） (1+i)n -1i (1+i)n i=(1+i)n -1A(1+i)n P流动资金