某知名地产公司标杆研究-知名地产的产品战略（45页）ppt课件

1、万科的产品战略2021年11月1日精品资料网 cnshu目录产品战略 (1) 产品理念：以客户为导向 (2) 产品选择：锁定群众住宅开发为中心业务 (3) 研发体系：努力于住宅产业化研讨和产品规范化 (4) 万科八个产品品类及其中的重点产品系列房地产产品分类规范 延伸产品线，锁定终身客户以档次区分产品：低档、中档、高档根据客户全生命周期的购房行为来进展产品类型区分 初次置业、初次换房、二次换房、退休置业 万科确立了锁定终身客户的战略，就是为特定人群打造住宅产品，顺应他们在人生不同阶段的的需求而做产品细分。万科关注客户的需求差别，并以为目前中国城市消费者70以上曾阅历初次置业，不少正在初次或二次

2、换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实曾经存在。这种针对客户生命周期所作的产品线延伸和产品细分，使其集团各工程之间，特别是同一区域同一城市间的工程不再是孤立的、单独的个体，而成为一个有机整体，工程间互为补充，互为依托，使其集团构成完好充实的产品链。 能否以客户为导向进展产品消费 万科的产品方式是以客户为导向的万科方式：客户需求导向先研讨客户特征，再寻觅适宜地块擅长概念创新，提倡把产品做活整个产品产出过程中，客户需求是一条贯穿一直的主线。过程中引入客户意见，迎合理性消费者需求金地方式：工程为导向先找适宜地块，再研讨客户特征擅长产品创新，主张把产品做精在产品定型后，其买点、热点的打

3、造也是非常重要的万科的对产品的衡量规范是“客户的称心程度，考量工程胜利与否的最重要目的、同时也是考核工程第一责任人的主要目的，就是客户称心度。一旦把质量规范与客户称心度挂钩，那就意味价值观的转变和整个运营思绪的调整。万科产品笼统万科产品笼统产品范围专业从事房地产开发物业管理：万科物业效力是其品牌笼统不可或缺的支柱，万科物业管理不仅成为维持品牌称心度关键驱动要素，也成为消费者购买的关键驱动要素功能特性位置地段不理想小区环境风格典雅亲情、人生的物管运用者白领、高学历职业经理人士质量/价值出色的物管、小区环境给消费者带来了很高的性价比品牌效应所带的品牌声誉给消费者带来较高的附加值产地/来源来自深圳的

4、全国知名品牌营销沟通周刊文化传播产生光环效应王石人格魅力在主流媒体的社会影响前期谋划和销售效力相辅相成的影响物管效力入住后的人性化管理制度社区文化缔结的情感结合品牌效应带来的尊贵感受2005年万科从关注产品转向关注客户，学习帕尔迪，从客户的收入、生命周期、以及价值取向进展多维度细分 根本情况经济务虚家庭(25%)生活形状房屋需求关注晚年家庭(6%) 职业新锐家庭(29%) 彰显胜利家庭(9%) 望子成龙家庭(31%) 任务3-5年，有一定的积存和经济根底，成员比较年轻，学历较高，大部分无孩在意生活的质量和享用生活，文娱休闲活动最丰富对房屋的社会标签价值有认同，房屋的物理特征上强调的是个性特征，

5、好的户型很重要收入程度普通，以孩子为生活中心是这类家庭的最大特点有着剧烈的家庭观念这类家庭对房屋有一种心思上的依赖，注重文化气氛和居住安康性处于社会中高端阶层，高学历，高收入，高社会位置任务忙碌，经常加班，休闲文娱活动的层次比其他家庭都要高很多房屋购买是事业胜利的标志，注重健身场所，硬件设备，物业管理，山水园林，位置等有足够经济实力的退休老人，同时又较为关怀本身的生活。进展老年人喜欢的安静运动房屋是老人安享晚年的地，文娱锻炼场所、医院、小型医疗机构等是看重的要素收入不是很高，对价钱非常敏感，从现有的经济才干，未来事业开展出发来买房价钱敏感型家庭在生活中的著多方面都表现的比较节省购房谨慎仔细，房

6、屋有着重要的投资意义，务虚的购房风格，对房屋物理特征严厉把关新的客户细分使得万科关注客户“初次购房初次换房二次换房退休用房的终身购房方案，终身客户方式使得万科使每类客户需求产品得到专业研讨和提升，也使万科拓展了开发领域从为中产阶级白领、私营企业主开发城乡结合部的中档住宅中解放出来，开发从城市中心区、城郊结合部到远郊的各区域各档次住宅。客户细分带来的客户群扩展大大延伸了其产品线2007年万科调整了细分客户类别 客户类别基础特征购房动因产品需求特征年轻家庭25-30岁，以经济型客户为主。首次置业对价格比较敏感、距离工作单位较近的位置、较为重视户型设计、倾向于购买大型社区；户型面积需求集中于90平米

7、左右的紧凑型两房两厅小小太阳25-30岁,以普通职员和一般管理者为主，经济水平有限。通常夫妻中一人工作轻松首次置业或改善型经济务实型：价格水平、交通状况是其最为关注；需求户型以紧凑两房为主中间收入水平：其对交通状况的关注程度高于对价格的关注；对周边自然环境和教育文化配套较为重视高收入水平：对价格不敏感，注重交通状况和户型布局、以及开发商品牌小太阳35-39岁，以中层管理和个体私营业主为主。通常夫妻中一人工作相对轻松。改善型经济务实型：需求户型以两房及紧凑三房为主中间收入水平：对交通状况的关注程度高于对价格的关注高收入水平：对价格不敏感，注重交通状况和户型布局、以及开发商品牌，户型选择倾向于大面

8、积三房后小太阳40-45岁，以企业中层管理者和个体私营业主为主。通常家庭生活工作压力较大改善型经济务实型：需求户型以紧凑两房、三房为主中间收入水平：倾向于靠近高质量中学购房；需求户型以三房为主高收入水平：户型选择倾向于大面积户型，小高层、高层或花园洋房。空巢家庭45岁以上，以经济型客户为主。安度晚年以经济型空巢家庭客户为主，对价格较为敏感，倾向户型为紧凑型两房两厅。成功人士满足心理需求倾向于市中心的小规模社区，大面积高层、小高层住宅周边环境较好的独栋别墅，对稀缺性资源有较高要求万科中心产品系列下的客户细分 产品系列品类主力细分客户客户描述客户细分家庭生命周期比例年龄购买原因金色家园商务住宅，周

9、边写字楼密集，商业价值高商务人士投资顶级商务人士投资改善居住，配套齐全三代（孩子）10%35-45岁改善后小太阳40%40-45岁改善小太阳40%35-39岁改善中年之家10%45-50岁空巢首次置业，低总价青年之家85%25-35岁首次青年持家15%25-30岁首次城市花园城郊改善居住环境三代（孩子）10%35-45岁改善后小太阳20%40-45岁改善小太阳30%35-39岁改善中年之家5%45-50岁空巢青年持家5%30-35岁改善小小太阳30%30-35岁改善产品系列品类主力细分客户客户描述客户细分家庭生命周期比例年龄购买原因四季花园郊区首次置业，低价青年之家50%25-35岁首次小小太

10、阳20%25-30岁首次青年持家10% 25-30岁首次三代（孩子）10%25-30岁首次老年一代10%45岁以上空巢郊区享受型，改善居住为主三代（孩子）50%35-45岁改善后小太阳50%35-45岁改善高档稀缺城市郊区，资源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺资源万科对客户进展全生命周期的细分，同一经济程度范围内，同类客户需求具有趋同性，因此剔出经济要素对区域选择的影响，将客户按家庭生命周期进展细分，经过家庭生命周期、价值观、支付才干三个纬度11个类别完成的，其目的是希望可以在丰富产品线的同时，效力于更多的人群。为了更好的配合产业化进程的开展，产品一定要保证具有鲜明的特质，以便于客户的明晰分类万科

11、不同目的客群所对应的产品 客户类别需求特征选择产品项目名称年轻家庭首次置业高层金色家园多层、小高层四季花城小高层、高层新里程小小太阳家庭首次置业多层、小高层四季花城小高层、高层魅力之城改善居住多层、小高层、高层城市花园小高层、高层魅力之城高层金色家园小高层、高层万科城小高层、高层新里程小太阳家庭改善居住高层金色家园多层、小高层、高层城市花园小高层、高层魅力之城小高层、高层、花园洋房万科城小高层、高层新里程客户类别需求特征选择产品项目名称后小太阳家庭改善居住高层金色家园多层、小高层、高层城市花园多层、小高层四季花城小高层、高层新里程小高层、高层魅力之城小高层、高层、花园洋房万科城高层金域兰湾空巢

12、家庭安度晚年高层金色家园多层、小高层、高层城市花园多层、小高层四季花城小高层魅力之城成功人士投资或改善高层金色家园高层金域兰湾高层、花园洋房万科城联排别墅万科蓝山、燕南园独栋别墅十七英里、第五园、兰乔圣菲等目录二、战略篇1、 愿景和价值观2、 商业方式3、 产品战略 (1) 产品理念：以客户为导向 (2) 产品选择：锁定群众住宅开发为中心业务 (3) 研发体系：努力于住宅产业化研讨和产品规范化 (4) 万科八个产品品类及其中的重点产品系列4、 从金域蓝湾、东海岸、17英里，到万科城产品更为成熟、风格日趋细致发明阶段集中力量于面向新兴白领阶层的住宅产品：万科以一种白领文化为中国城市白领阶层做产品

13、最早的天景花园，到荣获“鲁班奖的荔景大厦从围合式、人车分流的城市花园，到四季花城、金色家园、青青家园、水榭花都、西山庭院起步阶段生长阶段90年代中期构成，专注于城乡结合部面向新兴白领的中档住宅区90年代末期构成城区高密度高层中档住宅区03年开场，开展自然人文系列，高端产品个性化处置同时，努力于住宅产业化和定制化产品研讨确定专注于开展潜力大的城市的住宅产品的专业化道路万科的产品构造定位于城市主流产品，群众住宅开发，以城市中产阶级为主要客群，大规模住宅开发为主1993年在对跨区域管理方式的讨论中，产品战略走上 “减法之路，种类集中于城乡结合部的群众住宅开发2000年6月，王石明确指出“商品住宅从面

14、向少数群体的奢侈消费转向普通人的群众消费成为不可逆转的趋势。 万科提出了“规范化 “专业化，要像造汽车一样造房子，即用规范化手段来处理规模化消费和跨地域开发的问题。 万科专注于培育中心产品系列有利于提高品牌的中心竞争力，曾经构成了稳定的主产品、副产品线，产品规范化程度高群众住宅中低端住宅高端住宅万科产品构造表示图兰乔圣菲系列等特点：高端豪宅万科积极寻觅具有优势地段和优势资源的地块，打造高端产品系列，提升品牌笼统两限房、廉租房特点：非盈利性，不纳入产品线，但是对于提升企业社会参与度有一定的推进作用代表工程：北京丰台红狮两限房锁定群众住宅开发为中心业务，平衡两端产品 群众住宅万科开发低端产品的步伐

15、遭到宏观调控政策的影响很大。高端产品的利润较之群众住宅高很多，对哪个有实力的开发商都是一种诱惑低端产品积累社会影响和政府资源 2004年前后，当国内主流开发商集体“向上时，只需万科率先“向下延伸产品线。2006年“国六条和九部委，表态要加大廉租房等政策性住房的建立力度，2005年10月，万科启动关注城市低收入人群住房问题的“海螺方案，成就“新式围屋的廉租房想象。2006年前万科在上海、天津等地便已陆续推出其小户型产品“蚂蚁工房，与后来主管部门力推的“90/70政策，积极开展小户型住宅的精神，不谋而合。高端产品保证利润万科2000年就推出了一批精品楼盘，将产品线向上延伸，深圳彩园、俊园、温馨家园

16、、北京万科星园、上海优诗美地、华尔兹花园、沈阳万科花园新城等充分表现了融环境、土地、住宅和人于一体的风格。2006年11月21日，上海万科经过股权收买正式获取浦东滨江工程，一举进入城市中心地带，实现了上海万科14年来的愿望，首度进入市中心高档住宅市场。在万科区域规划的大部分市场，万科都曾经进入了高端市场。可以把握一轮很好的开展时机，分散风险。但产品体系建立能否能跟上新的方式，还要时间去验证。 万科以城市城郊结合部为重点区域，以中心区的物业走精品道路，以新兴白领为主力消费群，进展大规模开发和复制在城郊结合部拿地的价钱低，难度小各个城市对城郊结合部的大规模开发政策使万科认识到靠规模运营可以降低本钱

17、和构成竞争优势，而规模运营还有一个大的益处是可以有完善的效力设备配套。 上海万科城市花园的胜利，让万科认识到了城郊结合部住宅开发的无穷潜力以城市城郊结合部为重点区域近几年新兴白领开展成为住宅市场的主导性顾客群体。新兴白领受经济才干的制约，中档户型是他们的最正确选择万科面对的更多的是城市的白领，从中高档到高档调整到以中档为主少数高档这样的定位，一直把握主流市场。中心区的物业开展坚持走万科精品道路，同时希望把万科水准提升到一个新的高度，让万科品牌有一个更高的期望值，让万科地产有一个更高的佳誉度。以新兴白领为主力消费群规范化大规模复制降低了本钱，缩短了开发周期中心区物业万科延续几年快速增长，得益于选

18、择了需求空间宏大风险最小的住宅市场资料来源：公司年报万科主要业务目的 20042007三年间，万科主营业务收入快速增长，住宅产业的自主性刚性需求是万科过去和未来业绩稳定增长的基石。城镇化的进程加速决议了未来我国房地产业尤其全国区域的城镇住宅产业将处于迅速开展阶段。我国的住房刚性需求旺盛，供需矛盾短期内无法处理。相对于商业地产，住宅开发也是难度相对较低、周转相对较快、风险最小的房地产细分市场。万科专注于住宅开发，无疑是选择了需求空间最大，风险最小的房地产细分市场。目录二、战略篇1、 愿景和价值观2、 商业方式3、 产品战略 (1) 产品理念：以客户为导向 (2) 产品选择：锁定群众住宅开发为中心

19、业务 (2) 研发体系：努力于住宅产业化研讨和产品规范化 (3) 万科八个产品品类及其中的重点产品系列4、 产品系列构成产品品牌，与企业品牌构成互动式开展方式企业品牌系统子品牌1：产品品牌子品牌2：物业管理品牌城市花园系列四季花城系列金色系列创新产品系列品牌产品子品牌3：企业文化子品牌4：客户关系管理复制扩张互动式开展方式：建立系统的品牌管理构造，在企业品牌和产品品牌的运作上，构成以工程品牌带动企业品牌，再经过企业品牌带动多工程的良性互动式开展一线城市：深圳、上海、广州、北京二线城市：沈阳、南京、武汉、成都三线城市：佛山、苏州、大连、鞍山全国性思想本地化运作2006年开场，随着客户细分而延伸产

20、品线，目前万科产品线的划分规范根本还是按照八个产品品类，根据土地性质来进展的，未来的开展方向将是覆盖客户生命周期的产品线四大产品系列以间隔城市中心远近划分城市花园系列四季花城系列金色家园系列创新系列八大产品品类 结合工程所处位置和客户需求特点进一步归纳细化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市栖居C： 城郊改善T1：郊区栖居 T2：温馨养老TOP1：城市中心高端TOP2：郊区高端Golden系列City系列TH系列Top系列全产品线针对客群：第一次购房第一次换房第二次换房老年用房锁定客户，建立覆盖全生命周期的产品线专业化发明中心竞争力:产品创新战略产品创新战略 在细分客户价值的根底上，构成住

21、宅产品体系，建立万科住宅规范； 经过工厂化消费，提高住宅的质量和性价比； 推进节能省地型产品的研讨和运用； 以调和、自然、生态规范进展未来能够住宅的研发，为住宅产业奉献更多的自主知识产权。产品研发引领行业开展1994年11月，万科设立了一个与设计单位亲密沟通的平台万创建筑设计顾问，开场从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。万创一方面作为开发商与设计单位之间的桥梁，另一方面成为万科规划设计人才的宝库。1994年北京万科城市花园的德国式低层高密度设计，和上海万科城市花园的新加坡式设计，是万科在城郊结合部进展大规模开发的胜利尝试。 1998年，万科成立建筑研讨中心，专责研讨与建筑、住宅、生活亲密相关的

22、前瞻性课题。万科的留意力，开场集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。 2000年万科推出的温馨家园、北京万科星园等楼盘表现了融环境、土地、住宅和人于一体的风格，其中北京万科星园被结合国人居委员会评为2000年全国优秀社区环境金奖。 2002年3月18日，国家知识产权局受理了万科“户户带花园或露台的住宅设计的适用新型专利恳求，标志着万科住宅规范化与产品创新的胜利结合 涵盖住宅的合理功能、性能、可继续开展等方面的与、一同，构成万科设计规范化体系 产品研发引领行业开展续2002年1月投资4000万元的万科建筑研讨中心大楼落成。作为万科对建筑研讨、新资料新技术运用研讨的基地，大楼本身就包含多项新技术

23、产品的运用 研讨中心的义务，是以市场需求为导向，深化了解客户的需求，追踪行业开展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和运用，确保万科在住宅开发领域的技术领先位置。至今，中心曾经就复合式厨房、住宅卫生间设计、渗水地砖研讨、室内空气质量规范等课题进展了详细的讨论，部分研讨成果曾经或即将运用于深圳大梅沙工程、武汉四季花城、沈阳四季花城、南京金色家园等工程研讨中心依托有关政府主管部门、中国建筑设计研讨院、中国建筑科学研讨院以及各大高校建筑系和科研所，建立了专家库，同时与日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大学、香港城市大学等境外科研机构建立了亲密联络。美国麻省理工大学为深圳万科四季花城进展了节能设计；瑞士

24、联邦高等工科大学的低能耗住宅概念在万科广泛流传；日中建筑住宅产业协议会向万科引见了日本建材消费厂商情况和住宅产业化研讨成果；东京筑波技术短期大学对老年住宅的研讨令万科受害匪浅；针对深圳金域蓝湾工程，研讨中心专门讨教了香港建筑署对湿地环境设计的见解经过国际交流以较低的本钱，把外国的成熟技术引进到中国的房地产开发工程中来。以领先的技术继续满足和超越客户不断提高的需求，是万科的研讨方向。99年政府建立部等八部委提出住宅产业化, 王石是第一个也是独一一个呼应者2005年10月，万科工业化实验1号楼破土开工2006年4月，高薪聘请外籍专家伏见文明原丰田建立技术总监担任产品技术总监，担任万科住宅产业化事宜

25、；引入原宝洁信息流程管理专家陈东锋，担任万科信息化规范化的任务住宅产业元年起步期生长期2007年11月，集合万科工业化消费资源的第一个市场化工程“上海新里程 进入市场八年的努力，万科住宅产业从理想逐渐变为现实，并开场投入市场未来随着中外精英的参与，万科住宅产业化的步伐将加快99050607万科努力于住宅规范化和住宅产业化，构成产品系列也是住宅产业化的方式和步骤万科不断努力于住宅产业化进程，采取了一系列的手段进展推进时间住宅产业化举措目的及意义1994年成立万创建筑设计顾问有限公司增强设计控制能力，输出设计人才1998年成立万科建筑研究中心进行住宅产业化研究的机制保障2001年启动“合金计划”把

26、各地公司各个阶段比较优秀的开发操作经验融合在一起，提炼出一套性能稳定，可广泛覆盖的执行规范2002-2004年出台项目设计流程、项目设计成果标准、万科生态住宅标准及万科住宅节能标准优化产品设计和生产流程，制定相应的标准体系，提高产品质量和生产效率2005年上半年产品线管理，明晰产品线职能部门的工作搭建一个完整的“住宅工业化”研究和生产平台2005年下半年推出“全面家居解决方案”围绕业主需求设计覆盖不同层面的住宅产品，制定一系列精装标准体系2006年初上海首试住宅产业化“全面家居解决方案”首试住宅产业化2006年4月首次引入外籍高管伏见文明（原丰田住宅中国首席代表）担任产品技术总监高薪聘请国内外

27、优秀人才提高万科住宅工厂化水平2007年11月“上海新里程”开盘，工业化生产资源的第一个市场化项目进入市场标志着万科“搭积木”时代到来住宅产业化与传统开发方式相比，可以保证企业快速开展1000亿的营业收入需求每年1000万平米的消费规模来保证，而传统的方式只能消费100万平米住宅产业化是实现十年千亿目的的重要手段传统住宅开发方式难以实现规模化和规范化，妨碍了企业的快速开展以传统开发方式，万科每年只能建10000套房子，难以满足现有的住房需求传统住宅开发方式的弊端住宅规模化需求建立起产业化体系，住宅开发更要走工业化道路提高消费效率、提高住宅质量、减低消费本钱日本、美国都曾经建立起住宅产业化体系，

28、住宅产业化将是房地产行业的一次技术革命住宅产业化的优势设计规范化规范化实验产品定型化构件工厂化预制现场装配化实现住宅产业化消费工业化消费好像消费汽车一样，配件和安装分开，也就是说，万科根据规划图纸，在“非工地的“配件工厂里消费出建筑所需的柱子、大梁、楼梯、楼板等一切“配件，然后，将这些“配件运输到“工地进展组装 完成住宅产品体系的规范化设计，构成规范化部品体系住宅产业化的实际与最新动向全面家居处理方案，围绕业主需求设计覆盖不同层面的住宅产品，制定一系列精装规范体系 未来趋势第一次革命的数量需求：大户型、面子第二次革命质量需求：高质量、温馨性万科全面家居处理方案单个产品难以满足客户的需求例如：海

29、尔的全面家电处理方案特点毛坯房产品成品房开发成本低高开发难度低高产品品质低高产品的可复制性强弱产品竞争力弱强随着房地产市场的逐渐成熟，产品趋于同质化，废品房在提高产品质量和产品竞争力方面明显优于毛坯房万科利用其较完善的产品体系和本钱控制上的优势，全面推行废品房，将提升其在住宅市场的产品竞争力万科全面家居处理方案不同于单纯的精装修/全装修，是涵盖不同层面的住宅产品，构成覆盖开发全过程的一系列规范体系装修对象：毛坯房没有完好的产品体系装修与室内设计脱节设计只是起到美化的作用，在功能改造上无能为力精装修/全装修全面家居处理方案装修对象：成型的户型具有完好的产品体系建筑设计、室内设计和景观设计并行设计

30、的重点是适用性，设计的复杂性和技术要求更高承建商供应商监理公司 设计师共赢万科的作用系统和平台的搭建者资源集成者全面家居处理方案“共生体系全面家居处理方案将构成八大功能系统，未来产品以废品房为主八大功能系统玄关空间系统卫浴空间系统收纳空间系统家政空间区域家居智能化系统 厨房空间系统 厅房空间系统公共空间区域2007年：工程装修房开工面积到达50%2021年：工程装修房开工面积到达80%除别墅2021年：工程装修房开工面积到达100%50%80%100%在未来2-3年将全面实现全家居解决方案，提升万科产品的质量和市场竞争力目录二、战略篇1、 愿景和价值观2、 商业方式3、 产品战略 (1) 产品

31、理念：以客户为导向 (2) 产品选择：锁定群众住宅开发为中心业务 (3) 研发体系：努力于住宅产业化研讨和产品规范化 (4) 万科八个产品品类及其中的重点产品系列4、 产品系列核心价值品类金色GOLDEN系列(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,关心产品服务及品质G1（商务住宅）追求居住改善和品质G2（城市改善）低总价优势G3（城市栖居）城花CITY系列(城郊住宅) 舒适居住（第一居所）追求舒适居住C（城郊改善）四季TOWN系列(郊区住宅)低价格价格务实T1（郊区栖居）舒适居住（第二居所）考虑父母养老或休闲T2（郊区享受） 高档TOP系列自然人文占有稀缺资源销售价格在市区均价2倍以上TOP1

32、（城市豪宅）TOP2 （郊区豪宅） 万科目前产品系列可以大致归集到八个产品品类中，实践上八个产品品类最本质的还是根据地块属性来确定金色GOLDEN系列(城市住宅)品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品类型产品核心价值点G1 （商务住宅）1)商务属性高,周边写字楼密集，交通高度发达2)地块可能有不利因素影响，如交通噪音以及人群复杂等3)商业价值高、居住价值一般*商务人士*投资单房（2535）一房（3545） 高层商务服务海晟名苑万科X路X号顶级商务人士投资大户型：有高端倾向二房160-170三房180-200高层北京US联邦公寓G2

33、（城市改善）1)周边配套完善，交通便捷，通常较为安静2)适宜居住110%孩子三代3545改善四房（180220）小高层高层大家庭生活成都金色万科金XXX240%后小太阳40-45改善三房（150180）小高层高层功能完善340%小太阳35-39改善三房（150180）小高层高层凸显主人功能410%老年一代45-50空巢二房（100120）小高层高层凸显自我功能G3（城市栖居）1）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）周边有较完善的生活配套3）居住价值一般170%青年之家2535栖居一房（3050） 二房（6580）高层功能紧凑武汉C8-B8成都加州湾万科XX汇、万科XX阁、万客XX苑、万科XX

34、工房215%青年持家2530栖居三房（8090）高层功能紧凑315%小小太阳3035栖居三房（8090）高层功能紧凑城花CITY系列(城郊住宅)品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品类型产品核心价值点C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到达；离城市成熟区域比较近2）相对市中心居住密度低3）地块所在区域居住氛围良好（水质、空气质量好）110%孩子三代3545改善四房（150190）四房（200240）情景洋房TownHouse享受功能水晶城 西山庭院 万科XXX园 220%后小太阳4045改善三房（130150）情景洋房情趣功能三房（1

35、80200）TownHouse330%小太阳3539改善三房（130150）情景洋房炫耀展示三房（180200）TownHouse45%老年一代45-50空巢二房（90100）多层小高层凸显自我功能55%青年持家30-35改善三房（110130）注重父母630%小小太阳30-35改善三房（110130）功能合理四季TOWN系列(郊区住宅)品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品类型产品核心价值点T1（郊区栖居）1）距离目标客户原有居住（工作）地点较远2）交通不便利，公交线路缺乏或基本没有3）项目周边通常无配套，依赖小区内部解决4）要有

36、小区环境5）地块条件通常只有三通（水电路）*50%青年之家2535栖居二房（7585）多层小高层高层功能实用上海假日风景一二期深圳四季花城一到五期万科XXX城20%小小太阳25-30栖居二房（7585）功能实用10%青年持家2530栖居三房（90110）功能实用10%孩子三代25-30栖居三房（90110）功能实用10%老年一代45以上空巢二房（7585）功能实用T2（郊区享受） 1）有自然资源2）距离城市较远,但有快速道路可达3）没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配套(或有条件可做到)150%孩子三代3545空巢三房（200240）TownHouse资源拥有杭州良渚深圳东海岸 以资源命名

37、250%后小太阳3545改善一房两房（50-90）情景多层资源拥有高档TOP系列自然人文品类土地属性主力细分客户构成产品典型项目项目命名结构价值排序比例家庭生命周期年龄购买动机主力户型产品类型产品核心价值点TOP1（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景观资源高资源占有俊园TOP2 （郊区豪宅） 位于郊区,占有稀缺景观资源资源占有十七英里经过几个阶段万科曾经构成几个主流产品系列，尤其是为外界熟知的四大产品系列第一代产品：起步阶段时间：1988-1998特点：处于产品开发初级阶段，并没有构成规模化、规范化开发的产品系列代表工程：天景花园、荔景大厦获“鲁班大奖第二代产品：生长阶段时间：199

38、9-2002特点：集中于住宅领域，构成关注群众住宅的产品系列代表工程：GOLDEN(金色家园)、CITY(城市花园)、TOWN(四季花城)等三大产品系列第三代产品：创新阶段时间：2002年至今特点：在原有产品系列的根底上，不断创新，产品更成熟，设计更加注重客户需求代表工程：金域蓝湾、东海岸、17英里、万科城从1992年开场构成城郊住宅CITY(城市花园)系列：90年代末构成城市住宅GOLDEN(金色)系列：1999年开场构成郊区住宅TOWN(四季)系列：2003年开场构成高档TOP(自然人文)系列：万科构成了相对稳定的产品系列：城市花园、四季花城、金色家园和自然人文系列举例产品特征产品线构成时

39、间产品系列深圳万科四季花城、万科东海岸、武汉万科四季花城地处城市郊区或城市结合部；规模大，通常成片开发；中档低密度高层或小高层建筑；大面积绿化景观；配套商业街、商业广场。四季花城系列1999年开场上海万科城市花园、深圳第五园、成都万科城市花园城市中心区外围住宅产品，地处城市边缘地带；能顺应城市开展要求，融入成为城市的一部分；中高档郊区低密度住宅，以小高层大户型为主；大面积绿化景观城市花园系列花园新城系列1992年开场深圳万科金色家园、成都万科金色家园、万科金域东郡城市中心区高密度高层住宅；土地有限；高容积率；绿化带狭窄，没有足够的空间营造园林。金色家园系列90年代末期构成深圳万科17英里花园、

40、上海万科兰乔圣菲、深圳天琴湾、北京西山庭院、天津水晶城特别地块，特别处置；高端客户定位；住宅购买已超越“住的意义，追求的是高尚生活方式。自然人文系列2003年开场四个主流成熟产品系列城市规划过程城市花园金色家园四季花城92上海北京天津沈阳深圳939495969798990102030405060700成都长春武汉大连广州鞍山92939495969798990102030405060700南昌成都武汉上海沈阳深圳北京在售92深圳939495969798990102030405060700南京沈阳成都佛山天津宁波在售苏州在售武汉在售共11个工程，269万平米共7个工程，260万平米共9个工程，16

41、8万平米城市花园系列是最早形废品牌的系列，最能代表万科产品特点四季花城系列曾经覆盖一线城市，规模化程度高金色系列主要在二线、三线城市规划四个主流产品系列的中心特征：归属于哪个产品系列取决于地快属性属性系列名称特点目标客群相关的楼盘名称成熟产品系列金色系列市区高层高密度住宅城市白领金色家园城花系列城郊的中低密度住宅白领、金领城市花园、假日风景花城系列大规模郊区低密度住宅向往郊区生活的城市中产阶级四季花城创新产品系列自然人文系列位于特殊地段或拥有稀缺资源的住宅高端客群十七英里、万科第五园、金域蓝湾、东海岸金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：30公里主流成熟产品系列要素分析系列名

42、称所在区域（距市区的距离）交通条件及出行方式规模（m2）容积率产品组合户型区间（m2）配套核心价值点金色家园成熟区域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30万2-6以小高层、高层为主，辅以洋房70-130主要依靠周边配套城市中心区高品质生活城市花园城乡结合部（11-30公里）交通较便捷，出行依赖地铁不定20-30万1.2-1.9以多层、小高层为主，辅以高层和洋房70-130主要依靠周边配套，内部以生活配套为主城乡围合式住宅生活四季花城近郊区（大于30公里）交通较便捷，通勤时间较长25-70万1-1.5以多层、花园洋房为主，配以少量小高层65-140内部生活配套相对完善大社区小围合成熟产品系

43、列准确定位了区域客群的需求，构成了稳定的产品开发方式，成为万科进入新城市的先锋，实现了快速复制、快速盈利的目的以二居、三居为主，户型面积区间逐渐增大多层产品占总开发规模的80%间隔市区越远，但是城市未来发展的重点区域万科2007年开发工程中的十四个产品系列产品系列规划建筑面积占地面积07 年开工面积07 年竣工面积累计竣工面积魅力之城系列 4,184,0932,771,2881,147,528348950790009万科城系列 3,675,0782,493,715665,417290,284634,679金域蓝湾系列 3,100,3691,047,796634,562189839365130四

44、季花城系列2,325,3821,875,256331,406335,3861,619,210城市花园系列1,274,199960,78539,915253,3181,196,569金色家园系列 1,259,897494,593525,08182903148937高尔夫系列 1,151,481921,331167,703175,406372,728其他金域系列 1,093,608327,390466,47400假日风景系列872,162588,085273458168,569299,458蓝山系列 622,405653,83821,43786,946273,462兰乔圣菲系列 601,18090

45、2,723122,800110,828214,032其他金色系列 409,902202,679240,64900金御系列 404,657195,887259,00840,34540,345金色城品系列 190,96377,313598544415344153总计21,165,37613,512,6794,955,2922,126,9275,998,712万科产品系列按建筑面积排序在万科2007年开发的工程中，按规划建筑面积计算有50%的工程可以归入14个产品系列中。其中，又以魅力之城、万科城、金域蓝湾、世纪花城、城市花园系列为重点。万科产品线广但集中度高魅力之城、万科城、金域蓝湾、四季花城系列

46、占系列产品总建筑面积的63%万科产品系列概略1产品线项目名称 位置占地面积规划建筑面积万科权益所属区域假日风景系列北京假日风景 丰台区 224,254421,97851%环渤海区域 天津假日风景 西青区 228,534296,57355%环渤海区域 大连假日风景 甘井子区 135,297153,611100%环渤海区域 高尔夫系列昆山高尔夫 巴城镇 484,000330,00085%长江三角洲区域 东莞高尔夫花园 寮步镇 301,711429,374100%珠江三角洲区域 武汉高尔夫城市花园 东西湖区 135,620392,10749%其他 金色家园系列广州金色家园 越秀区 7,71634,9

47、87100%珠江三角洲区域 佛山金色家园 南海区 86,007280,607100%珠江三角洲区域 长沙金色家园 雨花区 12,76853,135100%珠江三角洲区域 苏州金色家园 沧浪区 134,771242,36055%长江三角洲区域 无锡金色家园 新区 122,206295,98155%长江三角洲区域 天津金色家园 南开区 58,400105,325100%环渤海区域 鞍山金色家园 铁东区 48,87497,884100%环渤海区域 武汉金色家园 江汉区 23,851149,618100%其他 万科产品系列概略2产品线项目名称 位置占地面积规划建筑面积万科权益所属区域金色城品系列杭州金

48、色城品 上城区 3,58413,593100%长江三角洲区域 南京金色城品 雨花区 42,31897,18570%长江三角洲区域 上海金色城品 浦东新区 19,38944,153100%长江三角洲区域 武汉金色城品 江汉区 12,02236,03255%其他 其他金色系列广州金色康苑 荔湾区 6,57657,823100%珠江三角洲区域 广州金色荔苑 荔湾区 5,73440,152100%珠江三角洲区域 宁波金色水岸 鄞州区 190,369311,927100%长江三角洲区域 城市花园系列广州城市花园 黄埔区 117,198192,817100%珠江三角洲区域 鞍山城市花园 铁东区 161,444180,885100%环渤海区域 成都城市花园 锦江区 322,196479,627100%其他 武汉城市花园 武昌区 359,947420,870100%其他 万科产品系列概略3产品线项目名称 位置占地面积规划建筑面积