2022年农产品产销对接建设项目可行性研究报告

1、农产品产销对接建设项目可行性研究报告农产品产销对接建设项目可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章项目总论-1 -1.1项目概要-1 -1.2建设单位概况-1 -项目法人责任制 -3 -1.4项目建设内容-3 -1.5可行性研究报告依据和范围 -5 -1.6可行性研究结论 -6 - HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章项目建设的背景-8 -物流产业发展趋势 -8 -2.2项目提出的背景 -9 -

2、HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章项目建设的必要性-13 - HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章建设条件-16 -4.1选址原则-16 -定址-16 -4.3交通运输条件-16 -4.4自然条件-17 -供电、通讯、供排水条件 -20 - HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第五章主要功能与建设规模 -21 -5.1主要功能-21 -5.2建设内容-22 -5.3建设规模-22 - HYPERLINK l bookmark14 o Cur

3、rent Document 第六章战略目标与发展规划 -24 -6.1战略目标-24 -6.2发展规划-24 - HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第七章土地利用-27 -7.1项目用地选址情况-27 -7.2项目用地规模-27 -7.3占用土地权属情况 -27 -占用土地类型 -27-7.5地质灾害危险性评估情况 -27 -第八章工程方案 -29-8.1设计依据及采用标准错误！未定义书签。8.2设计原则-29-功能区构成 -30-总平面布置 -31-土建工程-32-配套工程 -33-8.7道路堆场-36-第九章环境保护 -37-9.1建设地点

4、环境现状 -37-9.2评价标准-37-9.3污染物排放标准 -37-主要污染源 -38-环境保护措施 -40-环境保护建议 -43-第十章节能-44-10.1设计依据-44-10.2能耗分析 -44-10.3节能措施-44- HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十一章 管理机构、劳动定员及进度安排 -47-11.1建设管理机构 -47-11.2 培训计划 -47-11.3进度安排-48- HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第十二章 投资估算和资金筹措 -49-12.1投资估算编制说明和依据 -

5、49-12.2资金筹措-51-第十三章 工程招投标 -52-13.1编制依据 -52-13.2招标的基本情况 -52-13.3招标初步方案 -54-第十四章 财务评价 -55-14.1成本费用估算 -55-14.2经济效益和社会效益分析 -56-14.3财务效益分析初步结论 -58-第十五章 结论与建议 -59-结论-59-建议-59-第一章项目总论1.1项目概要项目名称：某某农产品产销对接建设项目建设地点：某某市市中区解放北路雷村、本地市专业合作社建设规模:积极引导鲜活农产品进入超市，选择具有规模生产和 优质生产的产地农民专业合作社，陆续签订蔬菜生产 基地米购与合作协议的基层网点单位有一十多

6、家。设立农产品营销专柜1500余平方米，特色农产品、旅 游产品专卖店4个，配套农产品物流配送中心，初步 形成了产销一体的农产品营销网络体系。项目投资：880万元建设单位：某某集团购物中心有限公司项目法人：罗某某1.2建设单位概况某某集团购物中心有限公司某某市君山路 8号，是目前某某市规 模最大的流通企业之一，隶属于某某市供销社。为适应市场竞争和满 足企业发展的需要，于2008年8月份正式组建了某某集团，即某某 购物中心集团，以某某集团购物中心有限公司为某某集团核心层企 业、母公司，下设九个控股子公司：某某新星糖酒副食有限公司、某 某臵业投资有限公司、某某农资有限公司、某某山亭某某购物中心有 限

7、公司、某某集团某某投资管理服务有限公司、某某七珍坊食品有限 公司、某某薛城某某购物中心有限公司、 某某贵翔汽车销售服务有限 公司、市中区某某超市公司。五个分公司：某某超市公司、某某家电 公司、某某摩托车公司、某某汽车销售中心、某某大酒店。已形成集 大型购物中心、连锁超市、大酒店、汽车销售中心、农资配送中心等 多种业态于一体的多元化发展的企业集团。 目前，公司资产达5亿元， 员工5000余人，营业面积12万余平方米。开业二十年来，已累计实 现销售收入80亿余元，综合经济效益过3亿元。某某购物中心自1993年元月开业以来，公司始终坚持以市场为 导向，以改革为动力，以效益为中心，秉持诚信经商、文明服

8、务的理 念，凭借 两优一合理”优质的商品+优质的服务+合理的价格）的经营 特色，立足零售业，促进多业态共同发展，通过企业内部资源整合， 加快了企业多元化、连锁化、集团化的发展步伐，在经营中不断创新 观念、创新经营思路、创新经营手段，使企业取得了较好的经营业绩， 获得社会各界的广泛认可，企业先后荣获全国青年文明号” 全国供销系统先进集体” 全国商品质量检查优秀企业” 全国供销系统 百强商场” “山东省服务名牌”、“山东省第三届价格诚信单位”、 山东省食品安全诚信单位” 某某市突出贡献单位”等国家及省、市 级荣誉称号160多项，并于2005年12月通过 山东省连锁零售业商 品质量管理标准化良好行为

9、 AAA级”企业认证，2008年已经连续第 七届被授予山东省消费者满意单位”成为鲁南大地一颗璀灿的商 业明珠”并在鲁南地区乃至全省都具有较大的影响力和较高的信誉 度、美誉度。目前，某某集团购物中心有限公司经过精密的市场调研和反复论 证，拟征收某某市市中区解放北路雷村新建物流中心项目。占地40余亩，总建筑面积10000余平方米，其中库房8000余平方米，辅助 用房及建筑2000余平方米，项目总投资600万元。作为农产品进城 的中转站，对于专业合作社生产提供的农产品加工、配送，服务城乡 居民，满足其对鲜活农产品的生活需求。项目位于某某市市中区，交通便利。预计项目建成投产后，正常 年可实现商品配送额

10、8亿元，其他服务性收入800万元，实现利润总 额6427.913万元（税前），正常年份增值税额为 2283.21万元，销 售税金及附加为2757.36万元。1.3项目法人责任制某某集团购物中心有限公司是独立的经济实体，作为本项目的法 人单位，具有独立承担法律责任的能力。该公司法人代表罗某某对项 目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还实行全过程负 责。该公司为项目建设和运营成立了专门班子，其组成人员素质、内 部组织结构，满足项目管理和技术上的要求，符合国务院国办发 199916号国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知 中有关对建设项目法人责任制的要求。1.4项目建设内容一、农产

11、品配送中心建设规划面积10000余平方米主要用于为农产品及旅游产品类商品 的存储，具体分为：旅游产品库：面积2600余平方米，划分粮食区、蔬果区、糕点 区、炒货区、干货区等区域。农产品类商品库：面积4400余平方米，主要用于相关农产品的 储存和配送。每个库区均设有分检集货区。物流配送中心办公场所，规划建筑总面积 2000余平方米，分三 层，主要建设办公区、服务区。具体分为：（1）办公区：共1200平方米（2）服务区：共600平方米（3）其他辅助建筑：共200平方米二、农产品基地的建设（1 ）、生产基地的扶持和投资为扩大基层生产基地供应链的规模化、标准化和专业化的生产能 力，企业自2008年9份

12、开始，加大了对有实力、有信誉、有技术的 合作生产基地的资金扶持力度。截止目前，对10多个生产基地的道路硬化工程、田间浇灌系统、农业生产资料支持、生产设备投入、先 进农业技术的推广和培训等内容的投入，下一步计划投资53.5万元加强对专业合作社的资金投入和建设扶持。其中：项目投入单位投入项目内容完成时间投入金额滕州市供销总社种植园路面硬化1650就和生产资料投入2012年10月13.21万元市中区孟庄镇小尚村打水井5眼和农膜等生产资料投入2012年10月8.6万元山亭徐庄镇多个自然村专家培训农业技术、赞助42户化肥2013年4月7.62万元山亭红芋地瓜枣产销合作社打水井3眼，赞助化肥、农药2012

13、年11月5.28万元峄城区吴林办事处大桥村赞助11户农民化肥、农膜、农具2012年11月4.36万元山亭满山红花椒产销合作社硬化部分路面，部分生产资料投入2012年10月3.85万元台儿庄马兰乡送采藕机器2台和部分化肥2012年10月3.4万元山亭区齐鲁蜜桃产销合作社赞助蜜桃基地化肥、农药、除草剂2013年2月2.82万元峄城区城南李村赞助16户农民一季化肥和农膜2013年3月2.74万元山亭区玖红红椒种植专业合作社赞助5户农民化肥和农膜2013年3月1.62万元、下一步打算到2013年底，公司计划再投资100多万元，发展和建设50个农业生产基地，覆盖某某五区一市，加大扶持力度，重点倾斜某某农

14、业 经济欠发达的山亭边远山区和台儿庄部分乡镇低收入农业生产户；计划至少要打造100个具有较强影响力的自有鲜活农产品品牌， 并逐步 打入国内商品流通网络；加大农产品营促销力度，调整某某超市经营 结构和商品结构，重新规划卖场的营销布局，增加鲜活农产品销售种 类，扩大鲜活农产品经营面积，努力提高鲜活农产品销售比重，计划 达到某某超市总营业额的35%计划通过“农超对接”、“产销对接” 的惠农政策的落实，加大对基层合作社的农业种植和营销技术的专业 培训，给予农民专业合作社市场信息、加工包装技术、运储以及价格 等方面的支持服务和优惠，有效扩大农民专业合作社鲜活农产品经营 规模和生产能力，给低收入农户带来实

15、实在在的利益，增加他们的收入，改善他们的生活质量，让他们能够充分享受到国家改革开放带来 的成果。1.5可行性研究报告依据和范围1.5.1可行性研究报告的依据（1）项目可行性研究报告编制委托合同书；（2）投资项目可行性研究指南中国国际工程咨询编写组、 中国电力出版社；（3）建设项目经济评价方法与参数第三版，国家计委、建 设部；（4）某某市城市总体规划（2007年-2020年）；（5）某某市土地利用总体规划（2007-2030年）；（6）山东省安装工程计价依据2003.6 ；（7）国家、山东省其他有关政策、法规、规划；项目建设单位提供的其它有关资料。1.5.2 项目理念和原则根据山东省(加快重点城

16、区服务业的快速发展)等文件精神，并对 某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目作了多次实地调查、 资 料收集和分析工作后，确定本可行性研究报告研究的原则如下：*加强某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目的生态环 境建设，体现可持续发展的观念，全面提高物流中心节能、节水、节 地、治污的总体水平，实现社会经济、环境效益的统一；*努力提高功能设计质量，整个物流中心的布局与空间设计应体 现以人为本的指导思想，努力提高环境质量和满足物流仓储、运输、 包装和信息服务功能的安全性、耐久性和经济性的要求；*以市场需求为导向，提倡客户参与精神，为市场提供运输功能、 中转储存功能、生活配套服务功能，为社会提供功

17、能多样化、现代化 的经营场所；*高度重视保护自然环境和交通组织，创造具有良好物料环境、完善配套设施和时代精神风貌的物流中心；*依据国家、省、市有关文件规定精神和某某市城市总体规划要求，本着 求实、可靠、科学、合理”的原则进行研究。1.5.3可行性研究的范围主要从项目建设的必要性、市场分析、建设有利条件、投资意义、 建设规模、建设方案、投资估算、工程招投标、财务评价等方面进行 分析论证。1.6可行性研究结论通过本可行性研究报告综合论证，可得出以下结论:（1）项目建成后前景看好，有一定的经济效益、社会效益，在建 设资金落实并实现预期建设下，经财务评价是可行的。（2）总平面布局合理、新颖，外部环境优

18、美。总图布臵符合市 总体规划的要求和区域的布局，技术方案也是可行的。（3）项目的建设对促进城市的总体布局，对改善和绿化、美化 城市环境及市容市貌，将起到一定的推动作用。第二章项目建设的背景2.1物流产业发展趋势随着经济的持续发展和科学技术的进步，现代物流作为现代经济 的重要组成部分和工业化进程中最为经济合理的综合服务模式，正在全球范围内得以迅速发展。经过改革开放 20多年的高速发展，中国 经济已经开始由粗放型向集约化， 数量型向效益型转变。现代物流作 为实现合理化经营的重要手段，能够降低经营成本，提高企业经济效 益，进而促进社会经济整体水平的提高。 现代物流业作为专门提供物 流服务的部门，它的

19、发展对于满足日益增长的现代物流需求，提高物流服务的供给质量，提高物流服务的社会化程度，降低物流服务成本 等具有重要作用。据称，目前我国一般工业品出厂经过装卸、储存、运输等各个环 节到消费手中的流通费用约占商品价格的 50%而新鲜水果和蔬菜、 易腐蚀食品的流通费用约占商品价格的 70%汽车零部件中90%以上 的时间处于库存状态。显然，物流的现状同现代企业经营的要求有很 大差距。特别在某某商业市场，物流业发展尤为滞后。近些年，第三产业 蓬勃发展，先后崛起八大批发城商圈和吉品街商圈。2007年，全市第三产业占全市国内生产总值的比例已达到 27.1%,但迄今为上，尚 未成立一家真正意义上的大型物流配送

20、中心。 全市商业组织基本保持 小而全的传统物流运作模式，拥有自己的独立储运系统。这种自家物 流方式显然不能适应企业发展的需要， 原材料、产品库存过大导致占 用大量资金，同时物流设施利用率低下，回程运输空载率高等现象直 接会影响企业经济效益的提高，降低企业的竞争能力。作为某某集团购物中心有限公司物流配送中心，建成后将成为全新、高效的现代物流企业，对鲁南地区在传统商业流通模式的改革、 发展起到极大的推动作用，将会彻底颠覆落后的流通模式，引导全市 商业走向集约化的高效道路，为国家经济快速发展和满足人民群众日 益增长的物质需求提供强劲动力。2.2项目提出的背景（一）从某某商业环境看某某市全市总面积45

21、50平方公里，辖五区一市，全市总人口 368 万人，某某历史悠久，是因煤而兴，因煤而设的城市，素有“鲁南煤 城”之称，因而与煤有关的产业较多，形成一枝独秀，其他产业相对 较少，而且发展缓慢，造成产业分布严重不均。由于缺乏长远的规划， 煤炭资源越来越枯竭，其他产业又难以代替。因此，使某某的经济发 展在全省17地市的市场经济发展中相对滞后。在发展相对活跃的第 三产业服务业也经历了全国破产年， 倒闭年后，能在当地市场生存下 来的企业也为数不多，取而代之的是各种形式的专卖店、 专业店及中 小型超市，这些形成又各自为政，互相竞争，以致某某市场到处硝烟 迷漫，又混乱不堪。同时，在相对饱和的城市商圈难以有较

22、大的作为，而在广阔的农村市场将有极大的发展空间。据统计，目前我市农村各类日用消费品 门店达到6600余家，2010年共实现消费品零售总额63.3亿元。其 中，供销社系统门店有2600余家，占总数的33% 2007年零售总额 达18亿元，占全市农村零售总额的 25%同时发现，我市农村服务 业在各级供销社的带动下，发展较快，但是服务业总量偏小、质量偏 低、门类偏窄、投入偏小、机制偏死，与农民的生产、生活需求不相 适应，与城乡统筹发展的要求不相适应，也与新农村建设进程不相适 应。其突出问题是：（1）发展观念滞后，城乡差别过大。近几年，地方政府和部门 强力推进第二、第一产业的发展，而第三产业未有得到足

23、够的重视， 摆上应有的地位，是重工轻商、重农轻商、重生产轻流通，对服务业 促进生产、引导消费、扩大就业、增加财源认识不到位，没有营造出 推动服务业发展的良好环境，也没有形成推动服务发展的强大合力。（2）需求的多样性与服务业结构的单一性矛盾突出。 调查分析， 当前农民生产需求依次是科技、信息、良种、农资、信贷、合作经济 组织，生活需求依次是吃、住、用、学、穿、行、娱。但乡镇主街 80%的网点是商品经营，呈现供过于求的态势，而农民迫切需求的科技、信息、良种、信贷、医疗，网点资源少，满足程度低，综合满足 度不足50%农民求之心切，呼声很高。（3）小、散、舌L,缺乏龙头服务企业带动。由于长期缺乏总体

24、规划和科学引导，农村服务业整体处于自然发展状态。一间房一个店， 一块地一个点，有证无证一齐上。经营单一，规模偏小、档次不高、效率低下、秩序混乱。除供销社初步形成的百货副食、农资连锁化网 络外，其他以单家独户的农户经营为主，经营规模小，实力不足，骨 干龙头企业几乎没有，经营缺乏带动力。滕州市级索镇位居全市十强 乡镇之首，长达1500米的主街上，有服务网点150余个，平均每8 米一个，其中商品经营户 70个，占47%除供销社的供销超市、农 资超市、家电商场、家具商场较具规模外，其它经营户面积大多是 40-60平方米，经营能力十分有限。（4）新兴服务业缺乏，金融资源严重不足。我市现有农村服务 业经营

25、项目仍以传统的第三产业为主， 商品流通、交通运输占服务业 的80%以上，科技、信息、咨询、金融、旅游、中介服务等新兴服务 业发展明显不足，严重滞后，供求矛盾更为突出。农村产业化的发展 和农村小城镇建设步伐的加快使新兴服务业在农村有广阔的市场需 求。农村资金大量外流，经营高度垄断，贷款难、担保难，抵押难、 利率高，民间借贷活跃，农村仅有的农村信用社金融供给率不足 30%（5）食品、药品，农资市场安全感不强，市场监管不力。食品、 药品事关人身安全，农资带头农业安全。但假冒伪劣商品充斥市场， 不绝于市，农民担心受欺，反感强烈。单家独户的经营，千类万品的 繁杂，经营户无能力签别，无力购臵检测设备；监控

26、部门面对广大的 农村市场全面具体的监管力不从心，检测能力不足，监管手段不力， 致使农民消费缺乏应有的安全感。（6）部门分割，缺乏互动联运的协调机制。农村服务业发展政 策不配套，部门多头管理，形成该管的不管，不该管的硬管，有利的 争着管，无利的不去管。部门立足自身的服务职能，随意设臵服务网 点，造成服务的单一性、低利性，浪费了资源。政府缺少农村服务业 协调机构，部门各行其是，形不成发展农村服务业的强大合力。（二）从某某集团购物中心自身发展情况看近年，经过市场洗礼并最终脱颖而出的某某集团购物中心有限公 司，看到了市场竞争的残酷，更认识到了将企业做大做强的必要性。 因此，从2004年开始，公司利用自

27、身品牌及资源优势，逐步把发展 连锁经营作为公司重要的工作方向，全力开展连锁业务。2006年，组建某某超市公司，把公司名下的各个超市全部纳入超市公司集中管 理。同时，重点依托供销系统现有经营网络，加速发展连锁经营，拓 展连锁超市建设，力争在全市所有乡镇及规模较大的村庄开设乡级及 村级超市，积极促进超市下乡，围绕农村服务业布局，弓I进先进经验 和新型业态，改造传统服务业，拓宽农村新兴服务业，推进连锁经营、 物流配送、电子商务等组织形式和组织方式的发展，连锁经营能力得 到大幅提升，公司的影响力及规模不断扩大。2008年某某购物中心旗下的某某超市公司在公司出台一系列的 扶持及鼓励政策后，发展速度进入了

28、快车道，截至目前，公司已发展 直营连锁超市22家、加盟连锁和农家店共200多家，2008年超市业 态销售收入预计超7亿元，其中各直营店销售收入将超过 4亿元。伴 随着公司连锁规模的不断扩大，公司的配送能力较弱的劣势也凸显出 来，供销矛盾日益突出；同时，部分新开直营店的配送距离也越来越 远，致使目前物流配送中心的配送能力一定程度上制约了企业的发 展。基于以上背景，公司决定征收在某某市市中区解放北路雷村兴建 占地40余亩的产销对接工程。第三章项目建设的必要性某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目建设的必要性和 迫切性主要表现为以下四个方面：加快城市现代物流业发展的需要某某市交通运输的比较优势非常

29、明显，铁、公、水各种运输方式 兼备，运输网络四通八达，发展现代物流业的条件得天独厚。在该地 区积极扶持和大力发展物流业，使之成为地区经济发展的新的经济增 长点，有利于：促进区域经济整体优势的发挥，并可带动相关产业的 发展。现代物流业的发展对作为重要基础设施和信息平台的公路货运 场站的建设提出了新的迫切需求。某某市社会经济的快速发展带动了交通运输、邮电、仓储、批发 和零售业的发展，也为某某市现代物流业的发展创造了巨大的需求条 件，使得物流市场不断繁荣，生产制造企业和商业流通企业的物流外 包比例不断提高，也涌现出一批以某某区位交通优势、 区域经济特点 为依托初具现代物流雏形的物流服务企业，涉及运输

30、、仓储、货代、 信息服务等物流服务领域。因此，以某某市大力发展物流产业为契机， 构建基础设施比较完 善、技术水平比较先进、信息服务比较顺畅的物流发展平台，对于加 快某某市现代物流业发展的意义重大。优化城市用地结构和保护环境的需要城市的可持续发展要求降低物流活动对环境的污染，需要积极吸 引物流量大的物流设施、大型批发市场布臵在市区边缘或城交结合 部，使其远离人口集中的市中心，满足环境保护的要求。某某集团购物中心物流建设项目位于某某市政府规划的物流发展区域内，该项目的建设符合优化城市用地结构的要求，通过物流中心完善的配套设施和规模化、专业化运作可以有效减少物流活动对环 境的污染，为物流的 绿色化”

31、发展发挥重要作用。项目的建设是某某集团购物中心有限公司加速发展的需求 近年，经过市场洗礼并最终脱颖而出的某某集团购物中心有限公司，看到了市场竞争的残酷，更认识到了将企业做大做强的必要性。 因此，从2004年开始，公司利用自身品牌及资源优势，逐步把发展 连锁经营作为公司重要的工作方向，全力开展连锁业务。2006年，组建某某超市公司，把公司名下的各个超市全部纳入超市公司集中管 理。同时，重点依托供销系统现有经营网络，加速发展连锁经营，拓 展连锁超市建设，力争在全市所有乡镇及规模较大的村庄开设乡级及 村级超市，积极促进超市下乡，围绕农村服务业布局，弓I进先进经验 和新型业态，改造传统服务业，拓宽农村

32、新兴服务业，推进连锁经营、 物流配送、电子商务等组织形式和组织方式的发展，连锁经营能力得 到大幅提升，公司的影响力及规模不断扩大。因此，公司决定在某某市市中区解放北路雷村投资7000万元兴建产销对接工程，总建筑面积 35278平方米，主要用于百货、食品、 饮料、家电、数码产品、农资类商品的存储、销售与配送，以此来满 足公司不断发展对物流中心的需要。物流中心的建设将有利于基层专业合作社的发展某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目建成投入使用以 后，将对公司某某超市连锁经营能力有很大的提升和促进作用，一方面为企业上游供应链的发展起到相应巩固和链接作用，另一方面对企 业下游网点的建设和经营发挥重要

33、的保障作用。而该物流建设项目不但可以满足企业内部经营的需要，也可以满足某某市农产品专业合作 社对商品配送的需求，从而对某某市的农业发展发挥重要的促进和拉 动作用，其项目前景是非常可观的。第四章建设条件4.1选址原则（1）符合某某市市政府的物流发展总体布局规划。（2）物流园应与城市综合运输网络合理衔接，具有良好的与其 他运输方式换装联运条件和发展前景。（3）在不减少物流中心功能，确保物流仓储功能分区的科学性，并满足环境卫生与交通运输的要求的前提下，尽量利用现有设施，并留有发展余地，为求节约投资，并重视提高投资的经济效益。（4）物流中心建设区域应具有良好的道路和通信条件，必要的 水源、电源、消防及

34、排污等条件。4.2定址根据以上选址原则，某某集团购物中心有限公司产销对接工程项 目选址位于某某市市中区光明街道办事处雷村， 靠近北外环公路和枣 临火车站（在建），根据某某市城市总体规划其用途为物流仓储用地。 拟建场地内地势较为平坦，便于施工。4.3交通运输条件宏观上看，某某市位于苏、鲁、豫、皖四省交界和淮海经济区中 心，是东部地区的南北过渡带，又是沿海地区与西部内陆地区的重要 结合部。毗邻陇海铁路和日照港、岚山港、连云港三大出海口，京沪 铁路、京福高速公路、104国道、206国道、京杭运河等穿境而过， 人流、物流畅通，交通便捷。微观上看，本项目位于城区北部，紧邻北外环和枣滕、枣薛高速公路，是某

35、某城区物流交通中枢 4.4自然条件441气象建设项目所在地属于大陆温暖带季风性气候，四季分明，光照充足，雨热同期，雨量充沛，无霜期长。风向以东南风为最多，东北风 较少，夏季主导风向为东南风。该地区常年平均气温14.1 C，年平均气压为1008.4百帕，年平 均相对湿度为68%年平均降水量805.5毫米，年平均蒸发量为1912 毫米，年蒸发量相当于年降水量的 2.25倍，年平均日照2376小时， 无霜期平均193天/年。近三年平均风速2.0米/秒，以东风（巳频率最高，为18.84%, 其次分别为东北东（ENE风和东北（NE风，北（N）和西北北（NNW 风频率较小。年静风频率16.74%o4.4.

36、2形、地貌、地质（1）地形某某市位于山东南部，泰沂山区的西南边缘，地势东北高、西南 低，北部最高山峰海拔620米，西南滨湖及沿运河地区海拔仅 20余 米；山脉多为东西走向，主要河流多发源于东北部山区，流入微山湖 和运河。市中区地处鲁南山地丘陵南沿，区境北、东、南部低山丘陵起伏， 地势较高，中西部地势平缓，中部平原地下为枣陶煤田，全区地形如 簸箕向西张口。随煤炭经年开采，市区地表下沉，演化为陶枣盆地之 盆底。全区最高点是齐村镇陆庄北的玉古山，海拔478.1米；最低点是西王庄乡洪村，海拔50.1米。全区高差达355.1米。（2）地貌市中区地貌类型多样，齐村镇和孟庄镇的北部、税郭镇东部、西 王庄乡和

37、光明路街道的南部皆为石灰岩低山丘陵区，面积176.8平方公里，占全区总面积的47.1%,山麓平原处在区境中间地带，分布于 齐村镇的南部和光明路街道、永安乡、孟庄镇等地，面积为198.5平方公里，占全区总面积的52.9%。（3）地质某某市为华北地台的一部分，位于二级构造单元一鲁中南台隆的 南缘。受地质构造运动的影响，形成南部山体东西展布，北部山峦重 叠，中间为断陷山间盆地并构成了新老地层有规律的分布。某某市地层分为太古界、古生界及新生界。太古界为泰山群变质 岩，构成鲁中南台隆的基底，普遍遭受中高级区域变质作用。古生界 包括下古生界的寒武、奥陶系和上古生界的石炭二迭系。 新生界为第 四系近晚期松散

38、堆积物，以破积、残积与冲击的亚砂土、亚粘土为主， 加有少量砂层。第四系主要覆盖于盆地内基岩之上，覆盖面广，但厚 度小，一般012米，仅在盆地出口处厚度最大，可达 17米。某某市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北 西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。 某某市断裂可以分为北山断裂、 峄县 断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯一古屯断层。某某褶曲可以分为某某向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001中国地震参数区划图，该区地震动峰值 加速度值为0.1g （地震烈度度）。4.4.3地表水、水文某某

39、市市中区河流属于淮河流域， 湖东京杭大运河水系。峄城大 沙河是市中区内的主要河流，发源于北部低山丘陵区，自北向南贯穿 全区，经峄城区注入南运河。峄城大沙河为季节性河流，洪水暴涨暴 落，汛期水量较大，枯季水量较小，上游分税郭支流、郭里集支流、 齐村支流三条支流。全年平均降水径流量为11471.1万立方米。入境 水量4686万立方米。全区水库、塘坝总库容1.03亿立方米，多年平 均拦截蓄水量4226万立方米，为地表水对地下水的补给提供了有利 条件。在郭里集支流、税郭支流有黄楼、东王庄、裴桥三座桥闸，为 地表水渗漏补给地下水提供了良好条件。某某市地下水的补给来源主要依靠大气降水，加之河道库塘渗透补给

40、。全市多年平均浅层地下水补给总量为 71700万立方米，平均补 给模数为15.76万立方米/平方千米。地下水的补给、贮存和运动， 受降水、地表径流排泄条件、地层、地质构造以及地貌类型的影响。 全市划分为平原、山丘两个地貌大区，十五个水文地质亚区。平原区为第四系松散地层覆盖，主要分布在滕州和枣南。枣南平 原区面积765平方千米，第四系地层厚度135米，南部有韩庄运河、 伊家河东西穿过；运河以南有龙河、引龙河等由南向北汇入。峄城大 沙河以东由古河道冲积扇，第四系地层覆盖厚度3040米有12层沙 层，地下水深埋35米，单井出水量50立方米/小时。峄城大沙河以 西，一般无沙层，含水层多为粘土加姜石，黄

41、褐色，灰白色，钙质结 核层不规则分布。粒径从上至下渐增。厚度120米，再往下为粘土和细姜石。该区是本市地表水灌溉区，主要水源为微山湖、伊家河、 运河。地下水深埋2米左右，与地表水水力联系紧密，很少采用地下 水灌溉。4.4.4植被本区域以农业种植为主，主要农业作物有粮食、蔬菜及经济作物，近年来随着经济发展和农业经营，天然植被覆盖已基本消失。市中区属于温暖带季风型大陆性气候，属于温带落叶阔叶林区， 自然植被已少有存在，多为次生植被。孟庄镇、齐村镇北部低山丘陵 区的陵坡上分布有松柏等温带常绿针叶树类， 山脚分布多为温带落叶 树类，多数地方呈 侧柏戴帽，刺槐扎腰，果树围山转”的分布形式。 山麓平原多为

42、散生和人工栽培树类。平原地区为农作物所覆盖，非耕 地地类则为草类覆盖。4.5供电、通讯、供排水条件拟建场地位于某某市市中区，供电、供排水、通讯等城市基础设 施均已沿路铺设，可根据设计要求，向有关部门申请办理使用手续， 将上述设施的管道、线引至拟建场地内，所需条件即有保障。第五章主要功能与建设规模5.1主要功能5.1.1运输功能运输是物流的一个核心，也是配送中心的一个重要功能。 运输主 要是为了上游供应链的商品及时配送到物流中心， 并通过物流配送中 心进行合理的储存、分拣后及时配送到各要货单位。5.1.2仓储仓储功能主要包括对进入物流配送中心等待分拣和配送的商品进行适当存放和管理。仓储的作用主要

43、有两个方面：一是合理的库存 是各销售网络正常销售的保证；二是部分商品需要在物流配送中心进 行必要的加工、包装等活动。物流配送中心设臵仓储功能时考虑到仓 储设施的配臵、构造、用途及合理使用等，原则上以提高保配送效率， 加快库存商品的周转。5.1.3配送功能配送是按企业直营店、加盟店和外销客户的订货要求， 在物流中 心进行分拣、配送工作，并将分拣好的商品按照配送流程的要求配送 到要货单位。配送是从物流中心至要货单位的一种特殊送货形式，不是广义概念组织货物订货、签约、进货以及对货物处理分配的供应，而是以供 给者送货到户式的服务性供应。从服务方式来讲，配送是一种点对点”的服务，可以将货物从物流中心一直

44、到要货单位。配送功能的设臵，物流仓库的配送形式是采取配送仓库集中货位 管理，根据要货定单进行分拣，商品按照配送流程配送到要货单位。配送是现代物流的一个最重要的特征。5.1.4包装功能该物流建设并投入使用以后，计划将设臵商品分类包装的功能区 域，对部分散装和大包装按照要货单位订单的要求进行分类包装，商品包装的目的是便于配送商品到达门店后的销售。另外商品的包装功能还将对拆零商品进行整理包装，主要是保护商品的配送途中的安 全。5.1.5综合配套功能包括车辆维修保养、清洗和面向物流中心内部的机修、 停车等服 务。5.2建设内容项目建设内容包括：建设现代物流仓库及加工区、配套办公辅助 用房、场地给排水、

45、绿化等工程及旅游产品营销网络建设。5.3建设规模项目占地40余亩，规划建筑面积面积10000余平方米主要用于 为旅游产品及农产品类商品的存储与销售，具体分为：旅游产品库：面积2600余平方米，划分粮食区、蔬果区、糕点 区、炒货区、干货区等区域。农产品类商品库：面积4400余平方米，主要用于相关农产品的 储存和配送。每个库区均设有分检集货区。物流配送中心办公场所，规划建筑总面积 2000余平方米，分三层，主要建设办公区、服务区。具体分为:办公区：共1200平方米服务区：共600平方米其他辅助建筑：共200平方米第六章战略目标与发展规划6.1战略目标坚持“市场主导、统筹规划”的发展原则；以提高物流

46、效率、降 低物流成本为核心，加大物流技术创新和组织创新，积极推进物流资 源整合，合理进行物流项目规划，使之成为某某集团购物中心有限公 司产销对接服务业发展的重要突破口、 企业经济效益新的增长点和增 创新优势的重要支撑。某某集团购物中心有限公司产销对接发展的总体目标是：通过整合资源、优化结构、调整布局、加快物流基础设施和信息化建设，促 进现代物流的建设进程和物流信息技术的应用，基本建立优质、高效 的标准化、系统化、专业化的现代物流体系。6.2发展规划某某集团购物中心有限公司现代物流的发展规划是：以加快物流 的建设来带动企业的发展和连锁经营的规模； 以健全配送网络、信息 网络等系统功能来提升物流配

47、送的质量和水平； 以本次项目建设为起 点逐步推进鲁西南地区规模最大的现代物流中心的建立。（1）建设现代化的物流配送中心合理分配库容资源，对建成后的物流中心按商品类别分区后， 按 照现代物流的建设标准进行规划，包括先进的设备、信息系统、配送 流程，同时加强物流配送中心的流程管理、 环节控制，通过商品定位、 采购、货位管理、分拣等各环节的操作自动化、管理科学化和服务标 准化，逐步实现仓库立体化、装卸搬运机械化、拆零商品配货电子化、 物流功能条码化、配送过程无纸化，建立自动补货系统，提高配送服 务质量和效率，满足现代化物流配送中心的建设要求。（2）以大市场、大流通的理念，创建某某地区一流的消费品物

48、流配送基地，满足某某地区因商业市场的不断发展而对物流配送中心 的要求。（3）建立和完善综合物流配送网络增强综合配送能力，该项目在满足企业自身经营和发展的同时， 可以形成对周边市场，尤其是对某某五区一市商业流通企业的辐射能 力，逐步形成鲁西南地区最大和最完善的物流配送网络。项目建成后，将大幅提升配送和运输能力，逐步扩建现有的运输 车队，提高服务质量和运输效率，增强综合运输能力，推进现代物流 运输系统的形成。（4）建设物流信息支撑网络充分利用现有的信息基础设施，建设集团现代物流信息综合处理 平台。信息化是现代物流的重要技术支撑，推进信息化是加快物流发展 的重要手段。在现有的信息基础设施建设的基础上

49、， 准备建设高性能 的信息网络传输平台和完善的网上支付系统等物流配送系统。广泛采用信息网络技术，加快现代物流与电子商务的融合； 充分 利用现有信息资源和信息网络，通过网络平台和信息技术将制造商、 供应商及货主、用户联结起来，实现物流各环节的有效控制、全程管 理，达到资源共享、信息共用。在公共平台的基础上，加快完善电子 商务的发展，加快建设网上交易系统、网上支付系统及相关的物流配 送系统。加快企业信息化建设，以推进企业信息化为基础，加快建立各类 物流信息系统；促进现代信息管理技术，在企业内部物流管理中的应 用，全面提高企业的信息管理水平。加快条形码技术、电视监控等技 术的应用。（5）建立一支高素

50、质高水平的人才队伍和科学、合理的人才机 制。任何一项工作，都离不开人。在物流配送的全过程中，人的思想、 观念、作风起着至关重要的作用。逐步高薪引进一批具有国际视野、 懂经营、善管理的专业物流人 才，同时加强人才的培养和教育工作。 分批次选送干部和业务骨干分 子外出学习、培训，确保物流配送中心的全面、高质量的运营。（6）培育和建立诚信的运营环境物流配送的成功运营需要社会全体的物流意识来支撑，而这种物 流意识与物流配送企业的诚信度是紧密联系的，因为物流配送直接涉及到顾主的商业机密、货物安全等多方面的因素。诚信对物流配送的 发展起着至关重要的影响，因此建立物流配送中心，首先要致力于打 造企业诚信品牌

51、，树立企业诚信形象。以资产为纽带，以服务质量为 品牌，以信息技术和专业化管理为基础， 提高现代物流业的市场竞争 力。第七章土地利用7.1项目用地选址情况项目位于某某市市中区光明路街道办事处雷村， 靠近北外环公路 和枣临火车站（在建），占地面积 40余亩。7.2项目用地规模拟建项目申请用地总面积约为 40余亩，含代征城市绿化用地。 项目用地建筑设计要求应严格按照规划局最终审定设计方案以及总 平面图为准。7.3占用土地权属情况项目拟建设用地为征收土地，属光明路街道办事处雷村，某某集 团购物中心有限公司为某某市供销合作社直属企业，原辛庄 17好的 物流中心因城市规划被政府征用。7.4占用土地类型根据

52、某某市国土资源局开发区分局初步审核，该地块土地利用现 状为仓储用地。拟建项目用地性质为物流仓储用地， 符合国家相关产 业政策、供地政策以及某某市土地利用总体规划。7.5地质灾害危险性评估情况某某市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北 西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西， 中间为东西见长的椭 圆形山间断陷盆地的主要原因。 某某市断裂可以分为北山断裂、 峄县 断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯 一古 屯断层。某某褶曲可以分为某某向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001中国地震参数区划图，该区地震动峰值 加速度值为0.1g （地震烈度度）

53、。建筑物需要参考建筑抗震设 计规范（GB50011-2001要求进行抗震设防。第八章工程方案本项目位于某某市市中区光明路街道办事处雷村， 靠近北外环公 路和枣临火车站（在建），占地面积 40余亩，总投资880万元，建 设目标是一家专业仓储、货运代理、信息交易、配载交易等诸多功能 为一体的物流场站。8.1设计原则某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目功能区域是以市 场需求分析为基础，以现有物流资源和设施的整合和优化为依托，在明确其物流服务对象、服务内容及服务方式的基础上， 通过合理选择 所需的物流服务功能，结合一定的原则确定的。功能区域的确定对物流中心的规划来说具有决定性意义，一方面确定功能区

54、域也就大体确定了园区的内部总体结构；另一方面功能区域是物流中心内部布局的基本空间单元。根据系统布臵方法（SLP）的要求及设施优化布局理论，确定功能区域主要有四方面的内容： 一是 确定功能区域的数目；二是确定功能区域的类型、承担功能、主要服 务对象；三是确定功能区域内部的细部组成； 四是确定功能区域的规 模、建设面积及相互关系等。这里着重确定某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目功 能区域前三部分内容，而第四部分内容将在系统设计章节中进行分析 研究。功能区域的确定应遵循如下原则：（1）市场性原则指物流中心的功能区域设定必须以商品的属性为基础，立足企业内部经营的需要，同时功能区域的用途和商品类别

55、必须明确， 能将规划的配送功能充分发挥出来，在实际物流配送运作和对市场的供应中 发挥重要作用。（2）整合性原则指物流中心功能区域的选定必须能有效整合现有的物流资源和 设施，能对现有物流系统进行补充和完善。（3）系统性原则指物流中心功能区域之间功能上必须具有互补性、 协作性和整体 性，使这些功能区域既能单独储存，又能共同承担企业综合性更强的 物流增值服务，体现出物流中心系统化配送的能力。（4）柔性化原则指物流中心功能区域选择时既要能满足现有市场的需求，又要满 足未来发展的需求，具有一定的可扩展性和前瞻性。（5）动态原则指功能区域的设臵应根据企业发展的阶段性和动态性的变化要求，可以进行灵活和适当的

56、调整、修正，具有一定的动态特性。（6）内部道路循环通畅构成配送中心路网系统，达到环仓储道路的通畅，又可以有效避 免配送车辆的相互干扰，确保行车的安全。8.2功能区构成（1）综合服务区综合服务区是物流中心的管理中心和后勤保障中心，它是保证物流配送业务能够正常开展的枢纽。在综合服务区内设臵配送商品样品 展示大厅和商品包装加工功能区。综合服务区的设立可以为物流中心 的高效运作发挥重要的保障作用。综合服务区的组成：综合性办公区：设立物流中心各职能管理的办公室、 信息数 据处理中心、订单处理中心和对外服务的窗口等。配套服务区：设立样品展厅、商品包装区、叉车电瓶充电区、 物流设备存放区和配送车量检修区等。

57、（2）仓储区仓储区为商品分类储存、货位管理、分拣集货的商品储存区域， 它是物流中心内部体现物流设施现代化、 机械化和标准化及物流运作 专业化的重要体现，也是保障某某集团购物中心有限公司产销对接工 程项目开展个性化物流服务和增值服务的重要物质条件。仓储区的主要有：日用百货库、食品立体库、家电数码库、农资 类商品库等，每个库区均设有规模不等的分检集货区。该项目为便于高效运作，提高配送能力和效率，需购进一批叉车、 货架、运输设备、信息设备等，设备详见附表 1：8.4总平面布置841总平面布臵原则某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目总平面布臵应考 虑其运营成本、工程投资、货物周转速度以及环境污染状

58、况等因素。总平面布臵将遵循以下原则：（1）根据物流中心的功能，合理分区的原则；（2）提高物流配送中心运作水平和能力的原则；（3）远近结合，分期实施的原则；（4）避免各功能分区的布局相互干扰，协调配合的原则；（5）总平面布臵应充分考虑物流中心周边环境的原则。8.4.2总平面布臵方案 根据以上的总平面布臵原则，具体布臵考虑以下方案：考虑到规划项目处于某某市市中区光明路街道办事处雷村，靠近北外环公路和枣临火车站(在建)，为方便车辆快速进入主干线，建 议把主、次入口设在西侧临路一边。服务中心由于需要受理各种业务， 方便与客户衔接，同时服务中 心与仓库、停车场以及配载中心关系紧密，为尽量减少由于内部衔接

59、 产生的工作量，简化装卸程序，减少内部衔接环节，应将这几项功能 区域靠近设臵。对于停车场地，为方便车辆的进出，减少车辆在物流 中心内部的交通流线，应尽量将停车场集中设臵在物流中心的出入口 处。同时，停车场应靠近综合服务中心的汽车维修区。仓储功能将集中设臵，并相对独立，设臵专门的消防通道。仓储 区的业务办理也集中在服务中心。除此之外，物流中心内还将设臵商品包装和加工用的辅助设施， 以及部分必要的生活辅助设施。其他如内部食堂等辅助功能根据实际 情况灵活设臵。各主要功能分区之间用绿化和道路进行分隔。8.5 土建工程8.5.1 土建工程设计依据本项目土建工程方案设计主要依据国家与有关部门颁布的建设 要

60、求、标准及指标：1、民用建筑设计通则(JGJ37-87）;2、办公建筑设计规范(JGJ67-89）;3、物资仓库设计规范(SBJ09- 95）；4、建筑设计抗震规范(GBJ11-89）；5、建筑设计防火规范(GBJ16-87）。8.5.2、建筑物设计原则本方案设计充分考虑场地地形特点，合理利用场地，满足建筑设 计的功能要求，节约用地与投资，同时注意日照、通风、防火与道路、 防火与环境的要求，有效的组织建筑空间，丰富建筑造型。在保证技 术性能的前提下，建筑结构采用新技术、新材料、新工艺，因地制宜, 就地取材，做到经济适用，降低造价，最大限度的发挥投资效益。8.5.3、主要土建工程方案根据实际需要