无锡市mou地块市场调研报告宏观篇

1、无锡市地块市场调研报告(宏观篇) 2004-11-23目录锡市城市概况-4-81.无锡自然地理条件优越1.无锡是区域性交通枢纽1.无锡的气候资源1.4无锡是全国性的旅游胜地二、无锡市2003年到2004年经济发展情况-8-112.1综合实力增强，GDP突破1900亿元2.2人民财富增长，人均GDP超过5000美元2.3国资、民资、外资三轮驱动，全社会固定资产投资逾800亿元2.4对外贸易强劲增长，进出口总额143.81亿美元2.5经济开放程度进一步加大，协议注册外资力超50亿美元2.6城市建设投入大力度强，城市化水平超过60三、无锡房地产市场概况-11-163.房地产开发概况3.土地供应及价格

2、情况3.商品房销售及价格情况3.房地产行情分析四、无锡市分区基本规划-16-234.1滨湖新城规划4.2蠡溪分区规4.3新区规划4.4城中分区规划4.5山北分区规划4.6锡山区规划4.7惠山区规划划五、无锡重点规划相关介绍-24-285.1太湖广场5.2新运河风光带规划5.3河埒地区规划5.4梁溪河风光带规划六、综合分析-28-29一、无锡市城市概况无锡，别名梁溪，简称锡。距今已经三千多年，是一座历史悠久的江南名城。1无锡自然地理条件优越无锡地处长江下游，属太潮流域范围。东邻苏州，距上海市128公里；南濒太湖，与浙江省、安徽省交界；西接常州，去南京183公里：北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江

3、相望。从地理位置上，全市可分为宜兴地区和锡澄地区两部分；宜兴在太湖西侧，属湖西地区下游，锡澄地区在太湖北侧，在湖西、湖东交汇处，大部分属武澄锡低片，部分在澄锡虞平原区。全市总面积4650.45平方公里，其中山区、丘陵区面积740.44平方公里，占15.92%，主要分布在宜兴南部和无锡市郊沿湖地带，以及江阴市腹部（高程在10米以上，吴淞高程，下同）：平原面积1922.48平方公里，占41.34%，主要分布在锡澄地区东部和宜兴北部（高程510米）；洼地面积782.95平方公里，占16.84%，主要分布在锡澄地区中、西部和宜兴中部（高程在5米以下）；江河湖荡水面积1204.58平方公里，占25.9%

4、。境内有大小河道6288条，总长7024公里，其中骨干河道55条，总长893公里。 人口433万，其中市区人口111万。无锡四季分明，温和湿润，水美土肥，物美丰富，是名闻遐迩的鱼米之乡。1无锡是区域性交通枢纽无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。无锡市距南京碌口国际机场180公里。海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里

5、，距张家港港43公里。无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。 无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划建设中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张

6、、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。 北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。2004年年底前，陆马线、宁杭、沿江等高速公路将逐一竣工，届时，无锡内环、外环、快速连接线将全线“并网”，外联内通的交通格局可真正大功告成。1.3无锡的气候资源 无锡市属北亚热带季风气候区。夏季受来自海洋的夏季季风控制，盛行东南风，天气炎热多雨；冬季受大陆盛行的东北季风控制，大多吹偏北风；春、秋是冬、夏季风交替时期，春季天气多变，秋季则秋高气爽。无锡市气候特征是：四季分明，热量充足

7、，降水丰沛，雨热同季，灾害频繁。年平均气温15.6，极端最高气温38.9，极端最低气温-12.5。年平均降水量1079.3毫米，年平均雨日126天。年平均日照时数1983.8小时，日照百分率为45%。一年中最热是7月，月平均气温28.0，月平均降水量157.7毫米，月平均雨日12天，月平均日照时数216.5小时，日照百分率为50%。一年中最冷是1月，月平均气温2.9，月平均降水量42.3毫米，月平均雨日9天，月平均日照时数134.7小时，日照百分率为42%。常见的气象灾害有台风、暴雨、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等影响，局部地区小气候条件多种多样，具有

8、南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。无锡境内河网密布、水美土肥，物产丰富，是我国主要水稻产区和淡水鱼养殖基地，有鱼米之乡的赞誉。地貌属丘陵地带，境内主要山峰有惠山、锡山、军嶂山、马迹山等,主要河流有太湖、京杭大运河；沿太湖有中犊山、三山、拖山等48个岛屿。无锡气候属亚热带季风海洋性属亚热带季风海洋性气候气候。四季分明、气候温和湿润、雨量充沛、无霜期长、日照充足,优越的自然条件为发展农业生产提供了得天独厚的条件。无锡四季花果飘香，盛产水蜜桃、柑桔、巨峰葡萄、杨梅、梨等水果，其中无锡水蜜桃,以色泽鲜艳，汁多甘厚，味浓香溢，入口即化而驰名中外，被誉为果中皇后。无锡太湖水域辽阔，水产资源丰富。湖内太湖银

9、鱼、太湖白虾、梅齐鱼(风尾鱼)为太湖三宝。尤其是通体无鳞、晶莹透明、洁自如银的太湖银鱼，更是受到国内外嘉宾的青睬。14无锡市著名的风景旅游胜地。无锡是中国著名的十大旅游城市之一，素有吴中胜地之称，其风景集江、河、湖、泉、洞、园之美于一体，具有江南水乡的独特风貌。无锡占有太湖风光最美的一角，太湖之滨的鼋头渚公园，蠡园、梅园、锡惠公园景色如画；古运河、东林书院、泰伯墓等人文景观驰名中外，令人驻足寄情，流连忘返。近年来开发的无锡太湖影视城，唐城、三国城、水浒城和无锡马山太湖国家旅游度假区的灵山大佛景区、月亮湾度假中心等，又为无锡增添了亮丽多彩的风景线。 二、无锡市2003年到2004年经济发展情况无

10、锡是中国十五个经济中心城市之一，并跨入了中国城市综合实力五十强，投资环境四十优的行列。2003年到2004年无锡经济发展情况，从宏观层面上看，可以用三个字来概括：“快、好、强”。快，就是经济增长速度加快，多项经济指标增速创近几年之最；好，就是财政税收增加、企业发展增效、城乡人民增收，即经济运行的质量明显提高；强，就是无锡市主要经济指标在全省、长三角乃至全国大中城市中的位置、实力进一步增强。从具体指标来看，无锡经济闪现十大亮点：2.1综合实力增强，GDP突破1900亿元据初步测算，去年至今年4月无锡市实现地区生产总值1901.22亿元左右，年增量320亿元。这一指标在全国大中城市中由上年的第十位

11、跃居第九位， 2003年无锡市GDP占全省的比重达到15.3，比上年提高了0.4个百分点。无锡市GDP不仅总量在扩大，而且速度在加快，反映无锡经济进入了新一轮增长周期的上升阶段。2.2人民财富增长，人均GDP超过5000美元无锡市人均GDP（按户籍人口计算）超过了5000美元，达到5200美元以上。在全面建设小康社会的起步之年，人民群众能享受的财富有了新的增长。从城乡居民收入情况看，城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达到11647元，同比增长16.6，总量居全省第2位，增幅列全省第1位；农民人均纯收入6329元，同比增长8.0，总量、增幅均居全省第2位。城乡居民储蓄存款本外币余额超过千亿元，

12、人均突破2万元，达到2.4万元，比2002年增加0.4万元。2.3国资、民资、外资三轮驱动，全社会固定资产投资逾800亿元去年经济突出的亮点就是投资热潮在锡城大地到处涌动，城市建设投资力度的不断加大与打造国际制造业基地加大工业投入汇成洪流，使得全社会固定资产投资超过800亿元，达到893.32亿元。在全国大中城市中的位次由上年的第13位提升到第10位。投资领域出现了前所未有的国资、民资和外资同时高涨，基本建设、更新改造和房地产投资全面增长的良好局面。从投资构成情况看，实现规模以上投资872.04亿元，其中基本建设投资、更新改造投资分别占56.2、28.6。房地产投资如火如荼，超过百亿元，达到1

13、31.79亿元，同比增长71.1。按经济类型分组，国有投资占23，三资企业投资占22，民间投资占55，三轮驱动，投资拉动经济增长，力量增强。2.4对外贸易强劲增长，进出口总额143.81亿美元2003年，无锡市积极发挥产业基础较好、竞争力较强的比较优势，积极拓展国际市场，对外贸易明显加快。全年进出口总额在上年接近100亿美元的基础上，达到143.81亿美元，其中出口73.25亿美元，分别比上年增长47.6和42.4。出口总额在全国大中城市中名列第13位，比2002年前移了1位。外贸依存度达到62.6，比上年提高11.6个百分点。外贸企业呈现规模群体化发展，2003年获得出口经营资格的企业新增5

14、53家，累计达1250家。各类经营主体出口全面增长，外贸公司出口增幅较高，同比增长50.4，生产企业同比增长36.8，外资企业同比增长42.2。出口产品结构进一步优化，机械、电子、船舶为主的机电产品出口增幅达到47.1，占全市出口比重为59.8。高新技术产品同比增幅达29.6，出口量占全市的份额已达33.9。2.5经济开放程度进一步加大，协议注册外资力超50亿美元无锡市紧紧抓住国际资本和产业向长江三角洲地区转移的历史性机遇，不断优化软硬投资环境，拓宽引资渠道，发挥开发区的聚集和示范带动功能，掀起外商投资高潮。全年全市协议注册外资50.08亿美元，比上年增长72.6，到位注册外资27.01亿美元

15、，同比增长55.2，到位注册外资居全国大中城市第6位。全年新批外商投资项目1007个，同比增加262个。港、日、韩投资全面增加。电子产业仍是吸引外资最集中的领域。服务业、农业外商投资明显升温。江阴总投资3.2亿美元的海伦化学项目和城市建设发展总公司投资2.2亿美元的仲城房地产项目实现了无锡市重大外资项目和城市建设利用外资的历史性突破。2.6城市建设投入大力度强，城市化水平超过60无锡市大力实施城市化战略，加快推进城市化进程，实现了产业结构、城乡结构和区域经济结构调整的互动并进。集中力量重点建设中心镇，改革城镇户籍管理制度和城镇投融资体制，全市城市化水平进一步上升，城市化水平超过60。全面加快城

16、市建设步伐，城建投入力度、推进力度创历史之最。硕放机场已经基本具备开通民用航班的条件。清扬路、兴源路、环湖路、东林立交、蓉湖大桥等相继建成，市区新增城市道路面积约600万平方米。新辟公交线路13条，总数达到105条。全市建成江尖公园、新洲生态园，市区新增公共绿地931公顷。三、无锡房地产市场概况随着城市建设步伐的进一步加快，无锡市城市面貌焕然一新，特大城市形象正逐步树立。城市建设的加快，带动了房地产市场的加速发展，这既改善了居民的居住条件又改变了城市面貌，同时带动了相关产业的发展，对拉动经济增长作出了更重要贡献。房地产市场的不断升温房价的一路攀升，成为广大居民群众关注的热点之一。 3.1房地产

17、开发概况 无锡市现有房地产开发企业273家，其中市区151家，2003年全市房地产开发投资共完成77.01亿元，同比增长71.13%，其中市区完成开发投资55.55亿元，同比增长67.09%。全市房地产施工面积为748.147万平方米，同比增长71.42%，其中市区房地产施工面积为520.75万平方米，同比增长59.43%,全市住宅施工面积为657.71万平方米，同比增长65.63%，其中市区住宅施工面积为454.56万平方米，同比增长54.03%全市房地产竣工面积为290.87万平方米，同比增长74.65%，其中市区房地产竣工面积为176.32万平方米，同比增长56.57%全市住宅竣工面积为

18、254.06万平方米，同比增长79.60%其中市区住宅竣工面积为153.17万平方米，同比增长56.0%。 3.2土地供应及价格情况 土地是房地产发展的基础，土地供应是政府调控房地产市场的重要手段，土地市场的运行直接影响着房地产市场的发展。2003年市区国有土地使用权出让，共推出58幅土地，成交总金额846789万元，出让总面积6372869.84平方米，是2002年的2.94倍，让出平均价格为每平方米1328.74元。 3.3商品房销售及价格情况 从商品房销售情况看，2003年无锡市商品房成交面积为210.19万平方米，同比增长28.98%，成交金额70.58亿元，同比增长66.54%，其中

19、住宅成交面积为192.49万平方米，同比增长28.70%，成交金额55.01亿元，同比增长56.19%。 2003年市区商品住宅总供应量为2695343.30平方米，其中单价为4000元/平方米以上的占14.33%，单价为3500-3900元/平方米的占14.54%，单价为3000-3499元/平方米的占29.16%单价为2500-2900元/平方米的占14.36%，单价为2000-2499元/平方米的占15.86%，单价为1500-1999元/平方米的占10.40%，单价为1499元/平方米以下的占1.36%。 2003年无锡市区(不含锡山、惠山区)商品住宅平均为3191元/平方米，比200

20、2年上升7.62%。市区一级地段商品住宅综合平均价为4075.18元/平方米，二级地段商品住宅综合平均价为3953.33元/平方米，三级地段商品住宅综合平均价为3793.62元/平方米，四级地段商品住宅综合平均价为3086.80%元/平方米，五级地段商品住宅综合平均价为2612.93元/平方米，六级地段商品住宅综合平均价为1625.84元/平方米。 3.4房地产市场行情分析2003年，国家继续采取积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大固定资产投资，激活房地产市场，拉动内需，房地产业成为国民经济新的增长点，因此2003年的无锡房地产市场，是极为不平常的一年，良好的经济和政策运行环境为无锡市的房地产

21、业发展带来了无穷的机遇。房地产市场呈现以下特点， 第一，随着国家房改政策的继续深入，货币分房制度的到位实施，以及已购公房交易、房屋租赁、公房使用权交换等市场的逐渐放开，房屋销售已经进入零售时代，私人购房需求的大量释放促进了房地产价格的上升。 第二，市场需要持续旺盛。有三个特点，一是拆迁安置需求，近几年来无锡市城市道路等基础设施建设和旧城改造量较大，2003年实际拆除房屋建筑面积为159.72万平方米，拆除户数9794户，从而引发了大量因拆迁安置所产生的住房消费需求。二是新增需求。城市化的持续推进和城乡一体化进程的加快将使更多的村镇农民演变为城市社区的居民，无锡市城市化水平不断提高，城市人口不断

22、增长，新增的住房需求也不断上升，三是改善居住条件的需要。随着居民生活水平的提高，改善居住条件是一个持续的需求。对住房市场旺盛的需求是推动无锡市房地产价格上升的主因。预计市辖区范围内商品房和二手房成交量将分别达到250万平方和180万平方。(无锡房地产管理局) 第三、土地开发成本的上升。土地是房地产开发的基础和前提，为保持房地产开发的连续性，房地产开发商对土地购置的需求具有长期性的特点，开发商对房地产消费有着良好的预期，纷纷加入了对土地的投资。2003年市区(不含锡山、惠山区)共出让土地面积6.121万平方米，出让总金额达82.6亿元，各项指标均创历史新高，特别是区位优、环境美、配套齐的地块更是

23、受到众多开发商的追捧。土地出让的市场化程度越来越高，土地的价值得到充分的体现，同时房地产开发的成本也大幅增加。第四，开发投资增势强劲。房地产开发投资成为无锡市扩大投资需求的重要推动力。从2003年年初始，房地产投资始终保持良好的增长势头，从而为全年无锡市经济各项指标的冲高奠定了良好的基础。不管从历史发展还是与相关城市比较，无锡市的开发投资增速令人瞩目，全年完成房地产开发投资额92.82亿元，比去年增长67.09%，创历史新高。第五，居民预期房价上升的推动。无锡市房地产开发首先是老城区改造，高成本产生了高价格。大量对住房的实际需求，对房地产仍会继续上升的预期，加上“买涨不买跌”的消费心理促使居民

24、加入购房行列，另外，房价的上涨与购物投资者极大的热情是密不可分的，购房用于投资的比例从2002年的不到5%增长到目前的10-15%。第六，房地产开发商开发水平的不断提高。随着住房销售的中心逐渐转向个人，住房的个性化消费需求成为房地产开发商的研究重点。他们在开发时开始以市场需求为导向，注重房屋套型、配套设施和环境的改善；同时也不断引进先进的建筑和销售理念，提高住房的科技含量，加大广告宣传力度。房地产开发商开发水平的提高伴随的是开发成本的增加，这也是导致房地产价格上升的一个因素。另外，2003年建筑材料的上涨幅度也是史无前例，主要材料的涨幅达到了60-70%，有的竟然超过了100%。第七，经济适用

25、房建设的推进将对房价有所平抑。四、无锡市分区基本规划分区规划是大城市、中等城市为进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，进一步安排人口分布，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上编制的，以便与详细规划更好地衔接。无锡市城市总体规划确定，主城区形成“七片一带”的总体布局结构，构筑“山水城林”一体的城市总体框架。“七片”为城中、蠡溪、东亭、滨湖新城、新区、山北和锡北七个片区；“一带”为“Z”字型环太湖、五里湖的自然山水风光带。各片区以京杭大运河、太湖大道、锡澄运河、惠山、五里湖、梁塘河等为边界，以湿地、山体、林地、河湖水系、田园等空间要素作为分隔，通过“三环”快速交通网络相联

26、系。4.1滨湖新城规划以教育、科研、体育和旅游等公共服务设施和高品质住区、高新技术产业园为主的综合区，规划建成主城区南翼的居住新城和二级中心。规划范围北起梁塘河，南至太湖，西邻大浮镇，东至京杭大运河，面积约115.9平方公里，规划总人口约50万人。布局结构为，由青祁路、蠡河、大运河两侧绿带，形成三条南北向开敞空间带，分隔成西部的大学城、中部的滨湖新城生活区和东部的高新技术产业园区三大组团。4.2蠡溪分区规划以居住、商贸、旅游服务、体育活动为主的城市综合功能区。规划范围东至京杭大运河，南至梁塘河，西至胡埭、藕塘交界处，北至钱桥、山北交界处，面积约70平方公里，规划总人口约45万人。布局结构为一个

27、旅游配套区、两个商业中心区、三个工业组团、四个公园和六个一级社区。4.3新区规划无锡市的高科技产业中心，是我市国际制造业基地的龙头，是主要的空港综合物流园区。规划范围北起太湖大道，南至望虞河一线，西至京杭大运河、古运河，东至梅村镇，面积约140 平方公里，规划总人口约50万人。功能结构为“三廊（京杭大运河绿廊、沪宁高速绿廊及雪梅路生态绿廊）三区（商贸服务区、无锡高新技术产业开发区和空港综合物流区）两点（以梅村为中心的东部科技产业综合发展配套区，以及以硕放为中心的南部科技产业综合发展配套区）”的布局结构。4.4城中分区规划以居住用地和生活服务设施为主，承担行政、商业、文化、金融等综合职能的主城区

28、一级中心。规划范围东至广益乡、沪宁铁路，南至太湖大道、古运河与新运河交汇处，西至新运河，北至春申路为界，面积约39.72平方公里，规划总人口约55万人。规划对城中分区的功能结构和用地性质进行调整，进一步加强城市中心区的商贸功能，改善居住环境，完善道路系统，形成“一条风光带（古运河）、两个中心（解放环路以内的商业中心和以太湖广场为中心的行政文化中心）、八个居住片区（五爱、曹张、清扬、五星、羊腰湾、广丰、上马墩和广益居住片）”的布局结构。4.5山北分区规划以居住、工业为主，兼有物流功能的分区。规划范围西临胡埭、杨市，北以京杭大运河及广石路为界，东至寺头港，南至锡山、惠山及十八湾山系，面积约平方公里

29、，规划总人口容量约47.2万人。布局结构为五个工业组团、四个居住片、三条绿化走廊、一个物流园和一个历史街区；同时，依托山体和河流形成一个中心、三条廊、六根轴的绿化系统。4.6锡山区规划无锡市的大型交通枢纽、区域贸易及物流和农业基地，是主城区疏解提供重新集聚组合空间的重要地域，是工业集群区和具有良好环境的人居适宜地区，为主城区生态环境提供绿色屏障。锡山区辖14个建制镇，面积454.36平方公里，现状户籍人口42.66万人。规划建设用地177.4平方公里，规划总人口约82万人（其中农业人口4万人）。布局结构为“一主一副三片”，即东亭、东北塘和八士组成的主中心区，查桥、安镇、羊尖和厚桥组成的副中心区

30、，港下东湖塘张泾片、荡口甘露片和后宅鸿声三片，其中东亭主中心区和后宅鸿声片为中心城的组成部分。4.7惠山区规划 无锡主城区工业企业北移的重要区域，重要的交通枢纽和商贸物流集散地，是重要的都市农业观光区和示范区。惠山区辖10个建制镇，面积328.8平方公里,现状户籍人口37.3万人。规划建设用地165平方公里。布局结构为 “一城四组团”，即惠山新城，钱桥藕塘组团、玉祁前洲组团、洛社杨市组团和陆区阳山（胡埭）组团。五、无锡重点规划相关介绍5.1太湖广场太湖广场的建成已形成以市民活动为主，兼顾旅游，集文化、娱乐、体育、健身、观赏、集会和休闲为一体的高品位城市广场。太湖广场地区包括太湖广场以及围绕太湖广场的办公设施、会议中心、展览中心、文化中心和商业中心等建筑，规划形成城市公共活动中心，总用地面积约67公顷。5.2新运河风光带规划新运河是无锡特色景观主轴线，是城市公共空间景观体系的重要组成部分，规划范围沿京杭新