住宅物业管理方案制定与管理费测算资料

1、住宅(zhzhi)物业管理方案制定与管理费测算 中海发展(fzhn)物业管理部2011年10月共十五页第 2 页当前此项工作的开展情况通报 第二部分主要(zhyo)内容 浅谈住宅物业管理方案与管理费测算 第一部分住宅物业管理费测算要点解析 第三部分共十五页第 3 页第一部分：浅谈住宅(zhzhi)物业管理方案与管理费测算什么是物业管理方案？什么是管理费测算(c sun)？二者的关系如何？以往普遍存在的情况：以应付政府招投标为目的，管理方案大而空，缺乏实操性，与后期管理严重脱节服务内容与服务标准不清晰，经营意识不足对管理费定价缺乏清晰的权益界定原则，大多以市场调研结果及地区公司营销需要为导向在时

2、间的介入点上，往往以产品营销节点（预售）为主共十五页第 4 页第一(dy)部分：浅谈住宅物业管理方案与管理费测算今后(jnhu)的工作要求：鉴于行业运作特性，标书内容可保留原有风格，但在内部管理上，要在项目入伙前将各项管理措施制定详细、到位。管理服务标准的制定要借助公司各业务线的综合力量，将服务内容与服务标准具体化，且与成本测算紧密对应。物业管理费测算要严格遵循公司的各项规定（鉴于81所属物业公司的属地化管理特性，更要严格遵循上市公司运作规则，完全按照市场化、商业化的关系去处理物业费定价事宜）。在时间的介入点上，地区公司完成项目营销定位报告后，要随即启动。共十五页第 5 页第一部分：浅谈(qi

3、n tn)住宅物业管理方案与管理费测算物业管理方案制定与管理费测算(c sun)工作的重要性 前者是物业公司对于小区实施物业管理服务的执行依据，后者是物业管理可持续发展的基础。共十五页第 6 页第二部分(b fen)：当前此项工作的开展情况通报一、标志性文件： 中海发展第121号“关于加强项目物业管理方案(fng n)与管理费标准申报审批工作的通知”1、中海发展直接发文，体现了集团对住宅物业管理经营状况的高度重视； 2、第一次明确提出了物业管理费定价需要遵循的核心原则“质价相符”； 3、明确了总部对物业管理费定价的审核权与业务指导权。 二、配套测算工具相应出台，各公司已逐步按照总部要求规范项目

4、 物业管理费的测算与上报工作。 1、“7个住宅物业+1个商业物业”均正式通过总部的审核 （含呼市、吉林及合肥的项目）； 2、对未按文件规定执行的地区给予通报批评并责令整改； 三、进一步梳理业务流程、逐步建立物业管理费测算资料库 1、编制完成住宅项目物业管理方案设计与管理费测算工作指引；2、建立项目物业管理费测算申报信息档案；共十五页第 7 页第三部分：住宅(zhzhi)物业管理费测算要点解析 一、住宅(zhzhi)物业管理费的构成 四、各类费用的测算要点 三、住宅物业管理的费用划分 二、住宅物业管理费测算表与传统的管理费测评工具之间的联系与区别 共十五页第 8 页第三部分：住宅物业(w y)管

5、理费测算要点解析 二、住宅物业(w y)管理费测算表与传统的管理费测评工具之间的联系与区别 （中海物业的原创、首创）2、服务标准与费用测算有机结合：客户花多少钱买到什么样的服务，看的清清楚楚，一目了然。3、对各类费用的划分原则进行总结概括，权益界定清晰：为什么别墅的 物业费定价要高于其他业态？难道就是因为别墅区的人有钱？房子卖的贵？ 1、对物业管理各项服务的本质进行了一次全方位的概括：基本囊括物业管理的基础服务和常用的升级服务（特约有偿服务及部分升级服务除外） 共十五页第 9 页第三(d sn)部分：住宅物业管理费测算要点解析 三、住宅物业管理的费用(fi yong)划分 组团间共用的各项费用

6、要先按照“公共承担”的原则，以各组团的 可售面积为基数进行费用划分。 再按照本组团内的业态构成，按照“单组团物业”的费用划分规则， 确定该物业管理区域内各业态应当承担的费用额。 多组团物业：存在两个或两个以上物业管理区域共用部分设施设备、 道路及绿化等情况 单组团物业：公用型设施设备、园区道路及绿化等管理资源均独立， 不存在与其他物业管理区域共用设施设备、道路及绿化等情形） 只存在一种业态形式的项目：各项费用都采用“公共承担”的方式， 按照可售面积为基础进行费用划分。 存在两种或两种以上的业态形式的项目：根据费用类型的不同， 须按照 “公共承担”、 “专属承担”、“按建筑容积反比承担”的方式

7、对各业态间费用承担的权益进行划分。共十五页第 10 页第三部分(b fen)：住宅物业管理费测算要点解析 四、各类费用(fi yong)的测算要点（总原则与分项原则解析）总原则：1、“质价相符”原则：管理及服务标准与管理费收费标准要一致；2、“前瞻性”原则：要充分考虑市场物价水平的逐年上涨因素， 保证项目入伙后三年内在经营上基本无亏损的风险；3、“严谨性”原则：测算表中的数据逻辑关系要对应，各项费用 测算依据须充足，要经得起客户的考量；4、“规范性”原则：要严格按照总部对于住宅物业管理的相关要 求进行测算（如对管理酬金的提取比例规定、对不可预见费 的估算等）各分项原则（住宅物业管理费测算表）：

8、1、道口/门岗服务2、消防及监控中心值班服务逐条讲解共十五页第 11 页第三部分(b fen)：规划图与项目经济技术指标项目(xingm)经济技术指标：共十五页第 12 页第三部分(b fen)：组织架构与人员配置 共十五页第 13 页共十五页二一四年十月(sh yu) 请各位领导(ln do)、同事指正！共十五页内容摘要住宅物业管理方案(fng n)制定与管理费测算。前者是物业公司对于小区实施物业管理服务的执行依据，后者是物业管理可持续发展的基础。1、“7个住宅物业+1个商业物业”均正式通过总部的审核。三、进一步梳理业务流程、逐步建立物业管理费测算资料库。2、服务标准与费用测算有机结合：客户花多少钱买到什么样的服务，。3、对各类费用的划分原则进行总结概括，权益界定清晰：为什么别墅