甲方项目管理全过程

1、甲方项目管理全过程目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 一、项目投资决策阶段 3 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 项目调研3 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 既有建筑改造项目可行性研究3既有建筑改造可行性研究特点 3可行性研究的内容 3 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 项目评估 4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 二、

2、工程建设准备阶段 4 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 报建4 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 工程发包5招投标准备阶段5招投标进行阶段5建筑工程评标与合同签订阶段 5 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 三、工程设计阶段 5 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 设计准备阶段6优选设计单位和方案 6编制设计进度计划 6设计管理构架体系 6 HYPERLINK l bookmark20 o Curre

3、nt Document 初步调查阶段 7 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 概念规划设计阶段 7 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 方案设计7 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 初步设计及其审批 7开展初步设计的必备条件： 7业主方主要任务 7初步设计的深度满足一定的要求 7初步设计的审查 7初步设计的审批（报发改部门） 7 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 施工图设计及其审批 8开展施工图设计的

4、必备条件 8业主方主要任务 8施工图设计深度满足一定的要求 8施工图设计的审查 8施工图设计的审批 8 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 四、施工过程管理 9 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document .施工准备管理 9 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 进度管理9项目施工进度控制计划管理 9样板确认、承建商进场、施工图纸交付及甲供材料进场计划的管理10 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 技术管理10图纸

5、管理10设计变更管理 10施工技术管理10 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 成本管理 10 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 质量管理11质量目标11事前控制11过程监控11事后控制11 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 对监理单位的管理 11 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 安全文明施工管理 13 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 文件资料管

6、理 13 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 五、交付使用阶段 13 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 竣工验收13建筑工程竣工验收准备工作 13单位工程竣工质量初验（专家验收组核查） 13单位工程竣工质量验收（质量监督组进行） 15 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 竣工结算与竣工决算 19竣工结算19竣工决算的编制步骤 20 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 项目后评价21项目后评价的编写 21

7、项目后评价参考指标集 24工程保修流程图 27一、项目投资决策阶段项目调研(1)校内调研，收集同学老师意见。派专人负责与校内各方联系(2)配合政府文件制订方案。政府出台关于既有建筑改造的相关文件包括节能、构造等相关要求。为改造工程的项目管理提供政策支持，从政策上确保项目管理工作顺利开展。(3)校内宣传落实，项目部将根据有关政策文件，做好宣传答疑、培训宣传小组、入户宣传等工作。配合建设单位做好设计方案的公示，协助组织公示现场的答疑(政策答疑和设计方案答疑)。既有建筑改造项目可行性研究既有建筑改造可行性研究特点既有建筑改造项目可行性研究的特点，主要包括以下四个方面：(1)项目可行性研究目标的多样性

8、。即改造项目由于其建筑本身带有的人文、艺术、历史特性，在改造后需要满足多目标组合达到的某种综合效益。(2)项目效益和费用研究的显著增量性。既有建筑改造项目属于增量投资行为，增量经济效益是判断项目投资可行性的指标。(3)项目投资和费用估计的特殊性。既有建筑改造项目是在利用原有固定资产的价值前提下，再新增或改造少量设备和工程设施，最大化发挥经济效益。(4)项目经济效益计算和评估的复杂性。对既有建筑改造项目的经济效益评估，原则上应采用有无对比法，即采用有项目和无项目对比的方法，有时也可采用前后对比法， 即改造前、改造后进行对比。1.2.2可行性研究的内容技术可行性改造技术是实现改造目标的前提，其可行

9、性研究要考虑其一般功能实现的可能性，同时要注重技术创新，因为实现技术的简化和改造往往也能降低改造成本和后期的建筑维护成本。通常技术可行性分析是从技术方案的可行性和资源的可行性两部分分析的，分析的主要内容和步骤如下：(1)在当前的限制条件下，该建筑改造的目标能否达到；(2)利用现有技术，该建筑改造的功能能否实现；(3)对人员数量和质量要求，并说明这些要求能否满足。可行性研究的一个重要内容就是从项目的生产与建设条件，项目选用的技术、 工艺、设备以及项目生产规模、产品结构等方面进行技术分析，确定项目的内部条件， 进一步从技术的角度分析项目的可行性。经济的可行性项目经济可行性是根据国家现行财务制度和会

10、计体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，根据财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、 资产回收能力等财务状况， 据此判断既有建筑改造项目的经济可行性。对项目的经济效益要进行静态和动态的分析，不仅要计算项目本身的围观效益，而且要衡量项目对国民经济发展所起的宏观效益和分析对社 会的影响。不确定性分析随着改造完成，建筑投入使用，很多外界环境可能会发生变化，明显不同于建设初期预测时单纯的外部环境假设条件，因此使得方案经济效果评价中所有的投资、成本、产量、价格等基础数据的估算和实际产生偏差，而这些因素也直接影响方案总体经济指标值，导致最终经济效果实际值偏离预测值，给投资方、使用方、 经营方带来

11、风险。由此可见经济技术分析的结论并非绝对的，即存在不确定性。不确定性分析就是针对不确定性问题所采取的处理 方法。它通过运用一定的方法计算出各种不确定性因素对项目经济效益的影响程度来推断项 目的抗风险能力，从而为项目决策提供更加准确的依据，同时也有利于对未来可能出现的各种情况有所估计，事先提出改进措施和实施中的控制手段。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析指在一定市场、生产能力和经营管理条件下，依据项目成本和收益相平衡的原则， 确定改造项目投入使用后的收入指标。其中，工业技术改造项目可以通过确定项目产量、 销量、价格等指标的多边界平衡点。 敏感性分析时项目经济效果评价 中常

12、用的一种不确定性分析方法，是通过分析、预测改造项目的主要不确定因素发生变化对经济评价指标的影响程度，从而对项目承受各种风险的能力做出判断，为项目决策提供可靠依据。敏感性分析的核心问题， 是从众多的不确定性因素中找出敏感因素，并提出有针对性的控制措施，为决策项目服务。敏感性分析的步骤如下：(1)确定分析指标。如净现值、内部收益率、投资回收期等。(2)设定需要分析的不确定因素和其变动范围。(3)计算设定的不确定因素对经济指标的影响值，找出敏感因素。(4)结合确定性分析，进行综合评价，对项目风险情况做出判断。1.3项目评估工程项目评估的作用是由其特有的结构来保证的。一个好的投资项目应该具备以下特点：

13、需求前景好，即项目提供的产品或服务有足够的有效需求保证；投资主体有能力或办法去实现和经营它，包括有足够的资源和能力去建设这个项目，并且有足够的能力去经营和运作它；能够取得预期的社会经济效果； 能够符合法律及法规要求； 能够得到相关公众的理解或支持。基于这些标准，工程项目评估的结构如下。需求评价：需求性质评价、需求规模评价、需求结构评价、需求增长评价、需求迫切程度评价、需求有效性评价等。市场评价：市场结构评价、市场集中度评价、竞争态势评价、产业分布评价等。资源评价：资源可得性、资源的可用性、资源的可靠性、资源的效益性、资源的持久性、资源的开发价值、资源的可替代性等。技术评价：技术先进性、技术适用

14、性、技术可行性、技术经济性、工艺设备可靠性、技术壁垒等。经济评价：微观经济效益评价、宏观经济效益评价等。社会效益评价：环境影响评价、就业效果评价、地区发展贡献评价、 国家发展战略贡献评价等。二、工程建设准备阶段既有建筑改造建设准备阶段分为（1）规划、（2）获取土地使用证、（3）拆迁、（4）报 建、（5）工程发包与承包。在东南院改造中主要包含的为报建和工程发包两个阶段。2.1报建在报建之前，首先要组建项目法人并获取土地使用证。在工程建设项目可行性研究报告或其他立项文件被批准后，建设单位或其代理机构应向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报告，校验工程项目立项的批准文件。立项文件主要有：(1)项目

15、建议书(2)项目建议书审批意见及前期工作通知书(3)可行性研究报告及附件(4)可行性研究报告审批意见(5)关于立项有关的会议纪要、领导讲话(6)专家建议文件(7)调查资料及项目评估研究材料报建的依据是建筑市场管理条例(地方或国家)；建设工程承发包管理办法 (地方);建设工程报建管理办法(地方)。报建的范围是地方法规规定的建设工程项目；总投资控制；建设项目立项文件批准后30d内。报建的内容是工程名称； 建设地点；总投资、总面积；资金来源、当年投资额； 工程规模；预计开、竣工日期，发包方式，工程筹建情况。报建的程序是领取、 填写建设项目工程报建表； 报审(报建表、工程立项批准文件、 企业法人营业执

16、照)；审批。2.2工程发包招投标准备阶段建筑工程招投标准备阶段是整个环节的最初阶段,要根据建筑工程实际情况， 有效合理分析和制定建筑计划， 并进行相应的准备工作， 组织招标选择工程监理单位、施工单位及设备、材料供应商。在准备阶段，需要对建筑工程合同诸多要素进行界定，包括具体建筑形式、工程造价和招投标方式和服务范围等诸多要素。在这一阶段，建设单位要选择相应的招投标机构，并且通过专业招投标机构制作相应的招投标文件，确定相应的参数。根据建筑工程的不同性质及复杂程度，确定标底，并严格做好相应的保密工作。 建筑工程相应的招投标文件，还要报给相关部门审批。 此外，还要编制资格预审文件，同样需要相关主管部门

17、审批。招投标进行阶段招标人员首先要进行资格预审，对相关投标单位的资质和条件进行审核，在名单最终确定后，将合格投标者的名单进行对外公布。随后，要公布招标书，并且等待招标书和报价单，对于相关人员的具体问题，要给予相应的解答， 并配合进行现场勘查等工作，并将答案和结果向所有投标人公布，不能与某一个投标人进行单独对接。建筑工程评标与合同签订阶段根据我国现有法律法规， 对建筑工程评标有明确的规定，并且十分严格。首先，必须要检查投标文件的完整性， 是否符合要求，这是评标的第一阶段，包括印章是否齐全，投标文 件是否密封好等，投标者还要在规定时间上交相关文件。对于评标专家组，法律也有着明确的规定和要求，评审委

18、员会要提出自己的意见，选出相应的中标候选人，然后评审委员会进行评定，最终找出得分最高的候选人，选出相应的中标人，中标人产生后要签订相应的合同， 按照合同规定履行相应的义务，并享受相应的权利。三、工程设计阶段设计准备阶段优选设计单位和方案1）直接选择或招标选择勘察设计单位，评审初拟勘察设计工作大纲和设计工作方案，签订 勘察设计协议或合同，并组织管理合同的实施。选择高水平设计单位是实现项目目标的重要途径之一。对于规模较小的项目， 可以直接选择有良好合作关系的勘察设计单位。对于规模较大要求较高的项目，一般选择招标方式确定勘察设计单位。同时， 实行工程设计招标的建设项目必须具备一定的条件，如： 有经过

19、审 定的可行性报告，并已按规定办理工程报建手续；工程建设资金或资金来源已经落实；已取得规划管理部门核发的规划设计条件；具有能反映该地块现状及周边情况的1:500或1 :1000地形图；具有开展工程设计必需的建设条件协议文件；成立专门的招标机构，并有专 人开展工作。业主方可以选择公开招标或邀请招标的方式，编写招标文件，经过投标、评标、中标的过程，最终签订合同。设计施工图招标中要根据对设计方案、图纸深化理解程度及综合报价择优确定设计单位，抵弃低价且方案偏差严重的设计院并要求设计单位派驻现场设计代表。其次，杜绝设计单位某一专业委托分包设计，致使专业间不匹配， 造成工程返工损失。 再次，要求设计人员必

20、须是富有类似经验、创新理念，协作意识，避免中途更换设计人员， 致使对图纸问题得不到解决。 2）收集、提供设计基础资料和建设协议文件。3）组织协调各勘察设计单位之间以及设计单位与科研、物质供应、制造和施工等单位之间 的工作配合。编制设计进度计划设计管理构架体系1)设计管理模式及组织结构的选择建设工程项目设计管理模式主要有如下三种：(1)建设项目业主直接管理或聘请专家协助管理。建设项目业主直接管理模式，即建设项目业主组建工程设计管理机构负责工程设计管理，并可聘请专家或咨询公司协助其进行设计管理。(2)建设项目业主委托咨询公司代表业主进行工程设计管理，即建设项目业主不设立工程设计管理机构，而是委托专

21、业咨询公司代理其进行设计管理，行使设计管理职能并对设计单位进行监督和协调，具体委托管理内容由双方协商确定。(3)建设项目业主委托项目管理公司管理模式，即由业主委托专业的项目管理公司代表建设项目业主对工程设计进行全过程管理。专业项目管理公司具有丰富的项目管理经验，可大大减轻建设项目业主负担。2)设计管理组织分工组织分工通常包括工作任务分工与管理职能分工两部分，考虑到设计管理工作的复杂性和特殊性，将管理职能定为决策、计划、组织、执行、监督、信息六个职能。逐一落实设计管理过程中每个单位(个人)在完成每项工作中所发挥的职能，如根据工程的复杂性、特殊性以及竣工时间已经确定不容更改， 来不及等到全部施工图

22、完成后再开始才施工，以边设计边施工的模式分秒必争保证工期。3)设计管理工作流程组织设计管理工作流程组织就是将设计管理的每项工作路径程序化，制度化，以实现设计管 理的及时、有序、有效和可操作。实现各部门各司其职，这就有效避免了相互推诿、工作效 率低下的情况发生。初步调查阶段业主与勘察设计单位双方协商成立专项设计组，踏堪现场，进行工作会议，讨论项目分期、建筑物构件间界限、视野、建筑场地入口、道路及路面、建筑场地环境等问题。概念规划设计阶段业主提供设计任务书，专项设计组依据此内容进行工作，业主验收阶段成果如：总平面规划构思图、分期规划、基地规划/底层规划、总图/首层平面图、基地及建筑物基本数据、建筑

23、物剖面图、 总平面交通组织分析构思图、总平面景观分析构思图、城市轮廓分析构思图、各组团的建筑概念设计、各单体平面构思图、工作模型(自制)、各建筑组团面积分配表、可供选择的总体规划草图等。方案设计业主方组织审查初步设计大纲和勘察设计大纲，对设计单位初步论证提出的比选设计方案、技术科研试验专题等，确定勘察工作和技术科学试验工作部署。协调设计外部协作关系与工作计划、办理城市规划部门的规划审批文件或政府部门的审批事项等。初步设计及其审批开展初步设计的必备条件：(1)建设项目报告经过审查，并已获得核准文件。(2)建设项目业主取得规划部门提供的规划设计通知书。(3)建设项目业主主要办理各种外部协作条件的取

24、证工作和完成科研、勘察任务，并转交设计单位，作为设计依据(工程设计和概算)。业主方主要任务业主方控制初步设计的工程建设规模、选址、标准、建筑物形式、建设工期和总投资。组织新技术、新材料、新工艺、新设备科研试验研究。协调落实外部接入系统、资源条件、 环境影响与保持评价等。初步设计的深度满足一定的要求(1)多方案比较：在充分细致论证设计项目的效益、社会效益、环境效益的基础上，择优推荐设计方案。(2)建设项目的单项工程要齐全，有详尽的工程量清单和计算书，主要工程量误差应在允许范围内。(3)主要设备和材料明细表要符合订货要求，可作为订货依据。(4)总概算不应超过可行性研究报告投资估算总额的10%。(5

25、)满足施工图设计的准备工作的要求。(6)满足土地征用、投资包干、招标承包、施工准备、开展施工组织设计、以及生产准备等项工作的要求。初步设计的审查业主对初步设计的审查主要包括两方面的内容：对初步设计文件的审查和初步设计图纸的审查。此外，对于一些比较复杂的或有特殊技术问题的建设工程项目应增加技术设计工作。初步设计的审批(报发改部门)(1)建筑设计单位提供的初步设计图纸及概算书。(2)发改部门组织相关专家及单位进行评审，提出意见后修改；相关单位为：发改、规划、财政、国土、消防、电力、环保、审计、人防、燃气、供水、环卫、市政、房管、综合管线等。(3)提供规划部门的建筑设计方案批复和环评批复。(4)发改

26、部门作初步设计批复。3.6施工图设计及其审批开展施工图设计的必备条件(1)建设项目业主已取得上级或主管部门对初步设计的审批核准书、批准的工程建设计划和核发的施工图设计条件通知书。(2)初步设计审查时提出的重大问题和初步设计的遗留问题已经解决，施工图阶段勘测及地形测绘图已经完成。(3)外部协作条件，水、电、交通运输的各种协议已经签订或基本落实。(4)主要设备订货基本落实，基础图资料已经收集齐全，可满足施工图设计的要求。业主方主要任务业主控制实施的设计方案，主要结构布置，控制设计质量、设计进度，组织优化设计，落实设备材料采购并组织厂家向设计单位提供技术资料、审定招标设计文件和审批施工图设计文件与图

27、纸。施工图设计深度满足一定的要求(1)满足设备材料的安排及土建施工、安装的要求。(2)满足非标准设备和结构件的加工制作。(3)施工组织设计的编制，应满足施工的设计安排。(4)设计说明和技术要求应满足施工质量检验、完工验收的安排。施工图设计的审查施工图设计审查的重点是使用功能是否满足质量目标和水平。(1)总体审核。主要审核施工图纸的完整性及各级的签字盖章，工程施工总体布置和工艺流程的合理性，项目是否齐全，是否有子项目的缺漏等。(2)总说明审查。审查重点是所采用的设计依据、参数、标准是否满足质量要求，各项工程做法是否合理，工程措施是否合理，技术标准是否满足工程需要等。(3)图纸审查。主要审查施工图

28、是否符合现行规范、规程及标准的要求，图纸是否符合现场和施工的实际条件，设计深度是否符合要求等。(4)审查施工预算和总投资预算。 审查预算编制是否符合编制要求，工程量计算是否正确，各项费用是否符合规定， 汇率计算、银行贷款利息、通货膨胀等各种因素是否齐全，总预算是否在总概算控制范围之内。3.6.5施工图设计的审批建设单位在施工图设计文件完成后，持以下相关资料，到当地图纸审查中心填报建设工程施工图设计文件审查申请书，申请对建设工程施工图设计文件进行政策性和技术性审查。(1)两套完整的施工图设计文件(总平面图、建筑、结构、给排水、暖通、电气等)。(2)批准立项文件或初步设计批准文件以及审定设计方案的

29、通知书(复印件) 。(3)规划部门核发的建设项目规划许可证及附件(复印件) 。(4)审查合格的岩土工程勘察报告(详勘，一式两份)（5）结构计算书及计算软件名称和相应的数据文件软（光）盘。（6）设计单位资质证书副本（复印件）。（7）建设工程设计合同（一式三份）。（8）外来设计单位的注册证明。政策性审查合格后，当地建设工程施工图设计审查中心或其他具有相应资质的图纸审查机构对施工图设计文件进行技术性审查。建设工程施工图设计审查机构接受委托，对施工图设计文件进行建筑、结构、给水 排水、暖通空调、电气、动力等专业进行技术性审查。施工图设计文件经审查（或复审）合格后，施工图设计审查机构提交建设工程施工图设

30、计文件审查意见书和建设工程施工图设计文件审查报告书。设计管理办公室根据施工图设计审查机构提交的建设工程施工图设计文件审查意见书和建设工程施工图设计文件审查报告书，签发山东省建设工程施工图设计文件审查批准书。建设单位持建设工程施工图设计文件审查批准书，到有关部门办理施工许可等建设手续。四、施工过程管理.施工准备管理完成勘察、施工、监理单位的考察、招投标和合同签定。完成试桩单位招投标和试桩 的施工。场地“三通一平”的实施，施工临时排水、施工路口手续的办理及各种施工许可证的报 批报建工程开工之前，工程部负责监督施工单位进行现场前的“三通一平”（水通、电通、路 通、场地平整），办理场地临时排水及施工路

31、口手续的工作，同时，根据项目发展计划并按协助相关部门的其他工程报照政府有关之规定及程序办理各项施工许可证的报批报建手续。建工作。施工组织设计审查在施工单位中标后，工程部应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报的施工组织设计，并一式二份报工程部及监理单位审查。双方审查完成后形成施工组织设计审查意见表将审查意见表交施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，并需总经理最终批准。开工报告的审批主体工程开工前，工程部应要求施工单位向监理单位提出开工申请报告，具备下列条件方可批准开工：A施工许可证已办妥；B施工图已会审；C施工组织设计已审批；D施工现场的准

32、备已具备开工条件。进度管理项目施工进度控制计划管理总施工进度控制计划的编制，工程部根据项目发展计划及扩初设计图纸，充分考虑施工工艺、做法要求等，按照项目施工进度控制计划编制指引完成总施工进度控制计划的编制。必要时可以将总施工进度控制计划分解为年度施工进度控制计划和季、月度施工进度控制计划。关键线路上的关键点可另行编制详细计划以便更好地组织和监控施工。总施工进度控制计划的评审施工进度控制计划编制完成后，工程部应组织公司相关部门对计划给予讨论和评审，并填写项目施工进度控制计划评审记录，以保证计划的可行性 和严肃性。评审完以后应交工程部经理批准后发公司相关部门执行。总施工进度控制计划的调整除非项目发

33、展计划或销售计划发生重大变化，否则一般不对项目总施工进度控制计划给予调整。若调整，也应作好相关的评审工作，并且分计划要作相应的调整。施工进度控制计划执行情况的检查监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时报批报建、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。样板确认、承建商进场、施工图纸交付及甲供材料进场计划的管理项目总施工进度控制计划审定后，工程部工程师根据项目总施工进度控制计划完成项目的样

34、板确认计划、 乙供材限价计划、 承建商进场计划、 施工图纸交付计划以及甲供材料进场 计划的编制工作，并分别抄送设计部、 成本管理部等，以便各职能部门根据项目时间要求和 工作本身周期安排部门工作计划。在每月的工程月报中对下月需要职能部门完成的工作列出时间清单，前瞻性地敦促和协助职能部门完成相关的工作。技术管理图纸管理图纸的发放：图纸的发放由设计部统一归口管理，工程部负责监理和施工单位图纸 的发放。图纸的保管：工程部应有专人负责管理图纸，填写工程图纸清单以及设计变更清单，并定期进行整理。一般来说，工程部图纸至少应有 2份。图纸会审：图纸会审至少应有两次，第一次为扩初设计阶段公司内部（销售部、设计部

35、、成本管理部、工程部及设计院等）的会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由设计部主持；第二次会审为开工前的会审（设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等）主要解决施工工艺上的问题，由监理单位主持。会审结束后，主持部门应形成图纸会 审纪要。图纸会审纪要由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件及有效的结算文件。详见施工图审查管理程序。设计变更管理设计变更的提出：设计部及公司其它部门可以直接提出问题，并归口到AAAA设计变更通知单。工程部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工中出现的问题提出疑问。后者由工程部负责归口汇总并审核。特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会

36、审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，工程部应注意认真核对。 工程部将上述问题汇总后，再以公司部门工作联系单或图纸会审纪要的形式督促设计部或设计院解决。在紧急情况下，也可以先电话或口头通知，再补公司部门工作联系单。施工技术管理施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责审核，工程部进行监督。对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于工程部监督监理单位处理，必要时请工程管理部组织外围专家召开专题会议。（详见工程技术咨询管理制 度）成本管理根据公司付款程序，负责工程进度款的初审，注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付的风险。根据有关规定，办理工程结算和保固金支付。

37、根据成本管理部有关规定，及时进行设计变更、现场签证的造价审核。根据工程和物资合同，及时收集有效资料和证据，与工程部和成本管理部一起对施工单位和供货商或者进行理赔、反索赔和索赔的工作。根据工程投保合同，收集足够有效证据和资料，与工程部和成本管理部一起向保险公司及时进行索赔。详细条款详见集团成本管理组有关成本管理文件。质量管理质量目标工程部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。在评审招标文件和合同条款中，注意有关质量和现场配合的条文的审核，确立明确的质量目标。 在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。事前控制根据工程特点、质量目标编制工程指

38、导书，对容易出现投诉的质量问题，要编制有效预防措施。根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查监理规划，以便监督监理质量管理行为。根据合同要求，与工程部及监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关 质量保证措施进行审核。过程监控测量及定位放线的监控：工程部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验。重要材料、设备的质量监控：由于许多重要的材料、设备均为甲供，因此必须严格审核招标文件和合同条款。对于乙供材料，必须在施工合同或限价过程中给予必要的质量要求描述。所有进

39、场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。发现不合格品时，予以退货，若甲供材料对进度等造成影响，与工程部一起向供应商索赔。对隐蔽工程及重要和关键工序的监控：工程部应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的硅浇灌、钢筋绑扎、防水工程、装修工程等）要会同监理单位到施工现场进行检查。工程质量检查情况如实记录在监理单位相应的质量保证表格上，工程部工程师签字认可。在需要进行中间验收的分部工程完工后，工程部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。在单位工程完工后，工程部通知工程

40、管理部按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。事后控制对于重要分部分项工程，如防渗漏的有关工序，在完工后交工前要督促监理单位100 %检查验收。在移交给物业公司时，针对各分部分项要再次与物业、监理、施工单位联合检查。对于质量问题投诉的维修要有记录和统计、分析。对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，报公司和集团设计工程部。对监理单位的管理监理是现场质量、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位，并协助开发商进行成本控制。对监理单位监理行为的监控必须得到有力控制。控制依据监理合同、经审定的监理规划、监理细则及建设工程监理规范（建设部2000

41、版）等有关法规和监理条例。对监理工程师的资格审查工程部应对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、 资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。在核对无误后，再将监理工程师的姓名、性别、专业、技术职称、资格证书名称、证书号码等登记在监理工 作人员登记表上。督促监理单位向承包商移交施工场地，发布监理配合要求，向承建商明确现场管理规定和程序。参加由监理单位组织的施工组织设计评审，由监理监督承建商根据审核意见完善施工组织设计。参加由监理单位组织的施工图纸会审，配合设计部催促设计院完善设计图纸，解决设计问题。督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，

42、监督监理单位对现场实体质量的检查、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施。监督监理单位完成上墙资料：晴雨表、监理单位各种规章制度、监理架构、监理人员岗位职责，每月工程进度照片、工程进度形象表、各阶段总平面布置图等。监理的文件管理监督：监理月报工程部应要求监理单位每月上报监理月报，并对其中所反映的质量、进度、安全文明等情况形成反馈意见，填写监理月报审核意见表。对于其中存在的问题以及工程部平时巡视所发现的问题，应要求监理敦促施工单位予以整改， 并将整改结果再上报工程部核实。监理例会或其它专题会议督促监理单位每周召开监理例会对各施工单位工序、质量、进度进行监控和协调。必要时，工程部也可以

43、组织监理单位和施工单位召开质量专题会议。各会议应注意作好相应的记录并予以保存，所有的会议纪要必须经工程部审核通过，监督监理和施工单位落实纪要内容。监督监理的其他质量记录和质量文件管理，督促监理单位对不合格工程质量发不合格报告和整改通知等质量文件，并监督监理在施工单位整改后的验证与文件的封闭。按照国家有关基本建设程序的法律法规规定，应由建设单位参加并签署的各种中间 隐蔽验收、各种质量保证表格等，工程部有责任在签署之前予以核查。监理与承建商的关系协调在施工单位刚进场时，工程部应首先与之取得联系，并将其介绍给监理单位。由监理单位向其发放有关配合监理管理的配合要求，在施工过程之中，当承建商与监理单位发

44、生由其自身不 能解决的矛盾时，工程部有责任及时发现并给予妥善解决。承建商之间的协调各承建商之间的相互进度配合、成品与半成品的相互保护等易发生矛盾的地方，原则上由监理单位负责解决。但当矛盾较大时，工程部也有责任根据监理单位的要求从中给予协调 解决。另外，工程部也可以通过书面文件的形式来协调上述单位之间或与上述单位之间的关 系。监督监理对施工单位报审的进度款、签证、变更等的审核工作。工程初验后督促监理单位提参加由监理单位组织的分部分项工程验收及工程初验。交监理档案资料，由监理检查施工单位的竣工资料，协助整个竣工资料验收工作。监督监理单位在入住验收阶段配合物业进行入住验收，在保修阶段留置23人,配合

45、物业及施工单位进行维修并对存在问题进行汇总和提交报告。安全文明施工管理在施工合同中对现场硬地化、安全网、施工机械、脚手架、围墙、标牌、围护、场地清洁等安全文明施工措施作出明确的规定。对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。审定不同施工阶段的施工现场平面布置。督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。对于存在的严重隐患要以整改通知单的形式发监理公司，责令施工单位限期整改，并负责验证和封闭。对于政府及公司检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。文件资料管理工程部文件按

46、工程文件管理制度进行管理，在完工后向公司档案管理机构移交有关项目质量记录。档案管理见工程档案管理程序。工程物业移交工程移交物业管理部门应具备的条件建设工程已通过竣工验收。承包商已将竣工验收中发现的质量问题全部整改完毕，建设工程已移交工程部。建设工程竣工资料齐全。工程移交物业管理部门程序工的建设在竣工验收完成后，工程部以书面形式通知物业管理部门准备接收已竣工程，并知会工程管理部等相关单位。组织由物业管理部门、监理单位、施工单位参加的建设工程物业验收移交，逐户逐房检查，对卫生间等部位必须100 %进行盛水试验，必要时物业工程人员可提前检查有关准备移交的物业质量。填写工程完工移交书，对检查的房间的各

47、有关部位质量问题进行统计。通知监理单位组织承包商对验收提出的问题在规定的时间内处理完毕。监理单位督促施工单位整改完毕并检查后，通知物业单位对质量问题的整改结果进行复验，直至通过移交验收。移交竣工资料一套、住宅装修控制要点、住宅质量问题处理程序给物业单位，其中有关设备的资料必须十分齐全，竣工图中的设计变更必须详实，有关户内管线的走线必须绘制竣工图。五、交付使用阶段竣工验收建筑工程竣工验收准备工作工程竣工预验收（由监理公司组织，建设单位、承包商参加） ：工程竣工后，监理工程 师按照承包商自检验收合格后提交的单位工程竣工预验收申请表，审查资料并进行现场检查；项目监理部就存在的问题提出书面意见，并签发

48、监理工程师通知书（注：需要时填写），要求承包商限期整改；承包商整改完毕后，按有关文件要求，编制建设工程竣工 验收报告交监理工程师检查，由项目总监签署意见后，提交建设单位。单位工程竣工质量初验（专家验收组核查）（一）组建专家验收组1、竣工验收组织机构必须包括下列人员：建设单位：项目负责人及相关管理人员；监理单位：项目总监及相关专业监理人员；设计单位：项目设计负责人及相关专业设计人员；施工（含分包）单位：项目经理及相关专业施工技术人员；其它有关单位（如检测鉴定单位）：项目负责人及相关技术人员。2、参加竣工验收人员必须具备相应资格并备齐委托手续：项目经理及项目总监应与施工许可信息相符；设计单位项目技

49、术负责人应与设计文件信息相符（负责人变更时按项执行）；建设单位及其它有关单位法定代表人或主要负责人证明书、法人授权委托书及项目负责人任命书。（二）单位工程竣工初验程序1、单位工程质量经施工单位预验自检合格后，填写工程竣工报验单上报项目监理部，申请工程竣工初验收。2、总监理工程师组织对工程资料及现场进行检查验收，并就存在的问题提出书面意见，签发监理工程师通知书 （注：需要时填写），要求承包商限期整改；3、承包商整改完毕后合格后，总监理工程师签署单位工程竣工预验收报验表及建设工程竣工验收报告，提交建设单位；4、勘察、设计单位检查并符合勘察、设计文件的要求后，勘察单位填写勘察文件质量检查报告，设计单

50、位填写设计文件质量检查报告；（三）单位工程初验要求1、单位工程初验由监理单位组织，施工、设计和业主等单位参加。2、对于商品住宅的，由建设单位组织专家验收组成员进行商品住宅分户竣工质量验收核查；3、参加初验的人员应当按照各自的专业分工对工程实体进行认真检查，尤其是对一些常见的质量问题要重点检查。 针对检查中发现的问题提出整改要求，明确整改方案和整改期限，并形成初验会议纪要。初验后，施工单位应组织力量对初验发现的问题逐条进行整改，整改完毕后，写出整改报告。监理单位应对整改过程认真进行监督，并确认每个问题都已整改落实后，方能在整改报告上签署意见同意竣工验收。力争使工程实体质量问题在初验阶段得以全部解

51、决。（四）单位工程竣工质量初验应具备的条件1、单位工程完工经施工企业预验合格，工程基本达到竣工验收条件；2、所含（子）分部工程的质量均验收合格。3、工程质量控制资料完整。4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。5、有关安全和功能的检测资料应完整。（五）填写相关资料1、单位工程质量经检查后，填写单位（子单位）工程竣工验收记录，单位（子单位）工程质量控制资料核查记录，单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功 能抽查记录，单位（子单位）工程观感质量检查记录，分部（子分部）工程验收记录初验质量核查情况；2、对于商品住宅的，并由监理单位在住宅工程分户质量验收表中签署验收意见；3、施工单位编制建设工

52、程竣工验收报告报送监理单位、建设单位签署意见。3、监理单位编制工程质量评估报告提交建设单位；4、勘察单位编制勘察文件质量检查报告提交建设单位；5、设计单位编制设计文件质量检查报告提交建设单位；5.1.3单位工程竣工质量验收（质量监督组进行） 一、验收程序（一）单位工程竣工验收申请1、单位工程经监理单位初验、商品住宅分套竣工验收以及通过专项验收后，由施工单位向建设单位提交竣工验收申请表及竣工验收报告；提交工程技术资料（验收前 20个工作日）-监理公司（5个工作日内）-建设单位。2、建设单位收到工程竣工报告后，对竣工验收条件、初验情况及竣工验收资料进行核 查，经核查符合竣工验收要求后，组织勘察、设

53、计、施工、监理等单位和其他有关方面的专 家组成验收组，制定验收方案进行组织竣工验收；并邀请如下单位一起参加工程竣工验收：环保局、技术监督局、建设局规划处、供电局、消防大队、市政工程管理局、卫生防疫站、 城建档案馆、燃气办、防雷办、建委、质监站、排水办、供水集团、电信公司。3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。4、竣工验收申请需向质量监督站提供如下竣工验收资料：1）已完成工程设计和合同约定的各项内容；2）工程竣工验收申请表；3）工程质量评估报告；4）勘察、设计文件质量检查报告； TOC o 1-5 h z 5）完整的技术

54、档案和施工管理资料（包括设备资料）；6）工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；7）地基与基础、主体硅结构及重要部位检验报告；8）施工单位签署的工程质量保修书；5、建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。6、监督站在审查工程技术资料后，对该工程进行评价，并出具建设工程施工安全评 价书（建设单位提前15日把工程技术资料送监督站审查，监督站在5日内返回工程竣工质量安全管理资料退回单给建设单位）。7、监督站在收到工程竣工验收的书面通知后（建设单位在工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通知监督站，另附工程质量验收计划书），对照建设工程竣工

55、验收条件审核表进行审核，并对工程竣工验收组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，并出具建设工程质量验收意见书。8、单位工程竣工质量竣工验收应具备的条件：1）完成工程设计和合同约定的各项内容；2）有完整的技术档案和施工管理资料；3）有工程使用的主要建材、构配件和设备的进场试验报告；4）有勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件；5）有施工单位签署的工程保修书；6）有重要分部（子分部）中间验收证书；7）有结构安全和使用功能的检查和检测报告；8）初验时建设各方责任主体提出的责令整改内容已全部整改完毕。9）、各专项验收及有关专业系统验收全部通过。规划部门出具的规划验收合格证；公安、消

56、防、环保、防雷、燃气、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；10）、建设单位已按合同约定支付工程款；11）、有施工单位签署的工程质量保修书；12 ）、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；13）、有规划部门出具的规划验收合格证；14）、有公安消防出具的消防验收意见书；15）、有环保部门出具的环保验收合格证；16）、有监督站出具的电梯验收准用证；17）、有燃气工程验收证明；18 ）、建设行政主管部门及其委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成;19）、已按政府有关规定缴交工程质量安全监督费；20）、有单位工程施工安全评价书；21）、有造价站出具的工程竣工结算书。（二）验收组组织单位

57、工程竣工验收验收会议上，工程施工、监理、设计、勘察察等各方的工程档案资料摆好备查，并设置验收人员登记表，做好登记手续。1、由建设单位组织四方（业主、监理、设计、施工 ）进行单位工程竣工验收，并主持验收会议（建设单位应做会前简短发言、工程竣工验收程序介绍及会议结束总结发言）。2、建设、施工、监理、设计、勘察单位分别书面汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。3、验收组审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。4、验收组和专业组（由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位、监督站和其他有关专家组成）人员实地查验工程质量。5、专业组、验收组发表意见，分

58、别对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价；6、验收组形成工程竣工验收意见，填写建设工程竣工验收报告并签名（盖公章）（注：参与工程竣工验收的各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。）7、竣工验收中重点检查如下资料的完整性：1）单位工程预检记录2）单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、 单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、单位（子单位）工程观感质量检查记录3）单位（子单位）工程质量竣工验收记录4）涉及安全和功能的试验、检测资料5）建设工程竣工档案预验收意见6）单位工程室内环境检测报告7）规划验收认可文

59、件8）建筑工程消防验收意见书9）勘察、设计、监理、建设单位出具的对工程的评价或验收文件10）法规、规章规定必须提供的其他文件11）工程其它必备资料：单位工程质量综合评（核）定表质量保证资料核查表（施工单位、监理单位各一份）单位工程质量分部汇总表地基与基础质量评（核）定表主体工程质量评（核）定表屋面工程质量评（核）定表工程结构质量抽样检测报告公共建筑使用、维护说明书、建筑工程保修书无使用功能质量通病住宅工程评定表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。十八项使用功能检测表工程竣工报告，工程主体结构质量自评报告（施工单位、监理单位各一份）（三）核查验收组分为三部分分别进行核查验收。1、监督核查工程实体质

60、量。执行强制性标准检查：重点核查与安全和使用功能相关强制性条文，如公共和居住建筑的无障碍实施情况、儿童活动场所的栏杆构造、宿舍建筑的楼梯及走道总宽度，上方有阳台的住宅公共出入口防护、 住宅窗台防护措施、门窗工程安全玻璃的使用、铝合金窗的限位及防脱落装置等；相关法律（法规、规范性文件）及设计文件执行情况检查：重点抽查与社会投诉热点、安全和使用功能、建筑节能相关法律（法规、规范性文件）及设计文件执行情况检查，如住宅工程质量通病防治技术措施二十条、商品住宅建筑质量逐套检验管理规定、关于加强建筑门窗质量管理的通知、民用建筑室内环境污染检测暂行规定、关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知、建筑安全玻璃管