金地_战略支撑体系开发效率_40PPT

1、科学筑家The Science of LivingGemdale Corporation战略支撑体系-开发效率 技术管理部 2006-101 集团经营10年规划 -节选依据 一、总述2开发效率一、总述结合业务流程开展由人力资源部牵头由子公司主导标准化创新途径 3标准化 1、快速复制 2、保证操作水准均质化； 3、减少犯错率 4、降低管理成本和建造成本创新 1、增加产品附加值 2、提升操作水准提升开发效率一、总述意义 4二、工作建议书 1、管理标准化-流程优化1)三年规划2)06年工作分解5标准化是工业化的基本特征06年规范化执行 持续优化改进卓越流程再造07年08年1、流程优化-3年规划完成全

2、集团的业务流程优化文件成果编制；完成集团范围内的业务流程的推广与执行；建立一套全集团的业务流程监控体系；并完成全集团的流程审核工作；建立产品设计创新机制和新技术应用模式；提出业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制；全集团根据执行与审核情况，进行流程文件体系的持续优化改进；形成具有金地特色的、卓越的标准业务流程。6集团子公司2、2006年流程优化工作分解协助各子公司完成的业务流程优化文件成果编制；协助深圳公司完成“销售示范区策划”等几个优化的流程节点程序文件编制工作。提供产品创新机制和新技术应用模式的指引性样板北京、上海、武汉公司完成业务流程优化文件成果编制；深圳公司完成“销售示范区策

3、划”等几个优化的流程节点程序文件编制工作。各子公司建立起内部的产品创新机制和新技术应用模式；流程完善与管理创新制定全集团的业务流程监控体系框架；集团总部内部的业务流程审核建立各子公司内部的业务流程监控体系；完成各子公司内部的业务流程审核工作。流程审核向各子公司培训和推介集团颁布的重要节点控制程序以及成果标准；（培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）各子公司内部组织培训子公司层面的流程文件及相关作业指导书; （培训计划、培训讲师、培训教材、流程试题库）执行颁布的流程。流程推广与执行7业务操作IT化1）概念及意义2）06年重点工作3）三年规划4）06年工作分解81）概念及意义概念将项目业务流程

4、的流转从传统的手工操作最大限度地转变为网络流转，是一种生产方式的革新。意义消除时空差距带来的负面效率因素；减少重复性的手工工作量，大幅提高人均开发效能；有利于在项目操作中捆绑知识，是对知识管理工作所带来知识价值的体现；92）06年重点工作IT化设计管理系统专业网站将和项目网站结合，其中设计变更系统放入项目网站10一、设计关键节点管理系统将集团目前的设计监控关键节点IT化，便于对项目操作的监控和及时跟踪；（让电脑代替人）根据各设计阶段的成果标准，控制设计操作水平，形成项目备案库。便于各公司操作经验和资料的积累，及全集团范围的知识共享。二、户型信息应用系统：积累户型资料，在策划阶段提取运用，并在概

5、念规划阶段创新性借鉴；三、设计变更与现场签证管理系统：根据流程提供统一的平台，提高工作效率，同时达到对变更涉及成本等的及时跟踪和控制；四、部品应用与供应商管理系统：在设计各阶段提供部品选择，形成部品清单，并完成招投标和供应商管理的功能；五、设计资源管理系统：完成对设计资源的管理工作，包括比选和评价以及积累等功能。2）06年重点工作续11标准化是工业化的基本特征06年启动 推广普及07年08年3）业务操作IT化-3年规划设计关键业务流程IT化率：70其它关键业务流程IT化率：25设计关键业务流程IT化率：85其它关键业务流程IT化率：60建设IT化设计管理平台，设计关键业务流程IT化率：3012

6、4）2006年工作分解搭建操作平台设计关键节点管理系统;户型信息应用系统；设计变更与现场签证管理系统；部品应用与供应商管理系统；设计资源管理系统；建立鼓励使用各系统的奖励和惩罚办法并实施；完成各系统的推广应用。参与操作平台建设；按照各系统的开发进度，完成涉及到的流程修订和编制工作；负责组织并培训各自子公司相关人员使用系统；执行各系统的推广实施工作；组织实施系统在子公司新项目中运用，完善并维护信息，提出改进建议。（涉及公司深圳、武汉、北京和上海）业务操作IT化集团子公司13二、工作建议书 3、产品标准化-标准化设计1）标准化的意义2）“标准化”概念3）三年规划4）七年展望5）06年工作分解6）操

7、作方案7）标准化体系8）成果标准9）操作流程141）标准化的意义中式快餐vs麦当劳现象：中式快餐占快餐市场份额85%，利润额却不足 麦当劳(中国）的1/160；启示：管理流程化：对生产原料采购及炒、蒸、焖等生产过程统一标准；产品定型化：形成相对固定的产品；152）“标准化”概念标准化前离散标准化中成核标准化后规则标准化 为在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动。 包括制定、发布及实施标准的过程。标准 为在一定的范围内获得最佳秩序，对活动或其结果规定共同的和重复使用的规则、导则或特性的文件。标准化的演变 163）三年规划(20062008)标准化是工业化

8、的基本特征06年推广普及07年08年起步 操作一个项目作样板示范；建立标准化体系；整合区域内通用部品及标准构造并初步应用固化标准化的项目开发模式，实现：标准构造率30%部品通用率30%设计标准化率15%全面实施标准化的项目开发模式：标准构造率60%部品通用率60%设计标准化率30%注：1、设计标准化率：标准化产品的建筑面积/项目总建筑面积； 2、部品通用率：通用部品项/项目总部品项； 3、标准构造率：同2类似；174）7年展望（20092015）考虑到主打产品与个性化产品的比率，标准化成果的比例稳定在7080%之间，较为合理。注：1、设计标准化率：标准化产品的建筑面积/项目总建筑面积； 2、部

9、品通用率：通用部品项/项目总部品项； 3、标准构造率：同2类似；185）06年工作分解建立标准化体系，形成操作流程；制定成果标准、模板；通过技术参与，推动某一项目的标准化进程；整合并推广集团通用的标准化成果-设计资源、部品及构造等；区域内标准户型、构造和通用部品的总结、管理，并在项目中应用及推广-用集团统一的平台及标准；分类产品的产品标准、设计指引的制定；区域内项目在条件类似时须进行借鉴式设计在土地拓展及策划阶段以标准化的思路为导向；区域内形成设计、施工、监理的外部资源库，并在评估基础上形成战略合作伙伴；标准化设计集团子公司负责总体标准化进程的制定与各年度目标的分解负责总体目标下的分工协作与落

10、实196）操作方案方案1-”完全“标准化选取2-3个项目，结合其共性特征进行一体化设计；方案2”借鉴”标准化各个区域内对新项目借鉴其他已建成的类似项目，形成标准化设计；鉴于目前现状，从操作可实现性的角度，建议采用方案2。例如：1、华南地区增城项目的townhouse可借鉴上海格 林世界二期；高层产品可借鉴香密山。 2、华北地区马驹桥项目的小高层可借鉴天津双 港项目。最终如何借鉴由区域公司确定，集团提供操作思路及成果标准。项目1项目2项目2统一定制项目1产品1产品2项目2产品1后者借鉴前者产品x207）标准化体系标准化产品系列华南地区华东、中地区华北地区东北地区西南地区高层公寓情景花园联排别墅多

11、层公寓独立别墅老年住宅218）成果标准 实施方案标准组团底层平面剖面图管理示意图交通分析图标准户型单元组各层平面单元组合剖面典型户型放大平面单元入口放大图结构户型梁板图设备专业户型平面图施工图建筑标准构造图厨卫放大平面核心筒放大平面楼梯间详图阳台放大平面及详图屋面构造做法外墙构造做法门窗构造做法地下室构造做法道路、广场做法总图装置做法通用成果-设计标准产品配置标准施工图设计指导书营销配合资料及产品说明通用部品的技术标准及设计定板通用输入条件通用成果-其他22获取土地产品策划标准产品策划书标准组团设计图标准户型设计图标准构造通用部品定板概念规划阶段实施方案阶段施工图阶段论证阶段户型设计规划设计概

12、念规划成果单体深化立面设计部品调研实施方案成果基础设计总图、建筑、设备配合设计施工图成果9）操作流程（简图）构造设计部品定型标准成果一般性操作规划调整注：项目完整的成果标准23二、工作建议书 4、战略采购1)三年规划2)06年工作分解241)战略采购-三年规划标准化是工业化的基本特征06年提升成熟07年08年扩大采购量4-6项；完成05年采购项在项目中的实施形成系统的战略采购工作流程；巩固构建全面及层次化的战略采购模式逐步实现网上招投标管理；集中采购率：30%;（集团采购及区域采购）252）06年工作分解完成46项部品的集团采购对子公司战略采购与供应商管理的培训协调集团采购与区域采购的关系战略

13、供应商的管理与评估集团子公司配合制定部品技术标准、工程安装标准等技术文件区域化采购的实施2-3项05年3项集团采购部品在06年新项目中的落实26三、开发成效预测1、设计周期缩短2、设计变更率降低3、采购成本降低4、人均开发面积提高5、平均售价提高271、设计周期缩短-现状及历史数据注：1、拿地时间的确定： 深圳樊震东提供，上海吴立平提供；其他根据地价款支付开始时间； 2、施工数据及设计时间数据咨询子公司相关人员； 3、历年平均值：约300天，05年平均值：246天；最高值：210天；210281、设计周期缩短集团06年基准（上图）理想状态的标准化：项目中所有产品的户型平面、构造、部品均相同。注

14、：1、预测参考了行业内现状数据，并考虑了行业的整体发展及企业的内部积累。 2、周期均为自然天。-0608年预测292、设计变更率降低深圳北京上海武汉香蜜山 一期：3.3% 二期：2%小镇 一期：10-13% 二期：5-6%国际花园：5.6%春岸一期：6.81% 二期：3.48%春晓一期：12.68% 二期：5.4%A地块一期 住宅：4% 公建/联排13%注：1、因各公司计算方法有异，此次统计分母以工程结算额为准。 2、平均值为7.8%！注：参照了万科的有关数据，并结合发展趋势所做的预测。设计变更率：设计原因导致的签证总金额/总包工程合同金额现状及历史数据0608年预测303、采购成本降低注：1

15、、项目采购的金额及节约金额统一按2000元/M的建安成本考虑，并已根据集 团经营十年规划考虑了面积增长率。 2、06年08年单项材料节约的百分比是按市场状况及其它公司经验所推导， 05年由于所选战略采购材料的特殊性，其成本节约值低于市场平均水平。314、人工效能提高-现状及历史数据注：1、各项统计数据为截至06年2月的即时值。 2、设计部总人数包括经理、秘书和各专业 人员,及项目中及项目公司的建筑师、工程师。324、人工效能提高 其他公司设计系统人工效能（下表） 0608年预测33北京锋尚国际公寓”住宅科技“理念；全球可持续发展联盟(AGS)组织在中国唯一提供技术支持和跟踪监测的房地产项目，在国内第一次执行欧洲发达国家住宅性能标准。 低能耗公寓：保温隔热外建筑围护结构，配合置换式健康新风系统和混凝土采暖制冷系统、中央吸尘系统等三十余项建筑新技术。 自02年4月26日开盘，其售价、均价创京城西部最高记录，均价10260元。5、平均售价提高花园洋房比普通多层售价提高万科普遍提高：30%；金地武汉小城提高：约500元；北京风尚公寓万科武汉花园洋房34综合一览表注：1、差值均为与现状值的比较； 2、周期缩短对IRR的影响