写字楼模式初探

1、共三十九页做中国最有价值(jizh)的房地产服务机构Make the most valuable real estate services in the China写字楼模式(msh)初探共三十九页Introduction 商务(shngw)物业的历史起源于产业革命时期，主要行使办公职能，是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。如今写字楼作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在逐步成为社会生产的基础。 目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是信息化技术的飞速发展，更加速了这

2、种变化的趋势。 先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。作为商务类产品的一种，即可以独立出现，又能够与其他产品业态结合，是城市综合体不可缺少的组成部分。共三十九页1. 写字楼理解(lji)Directory 2. 写字楼定位(dngwi)思考3. 写字楼技术服务体系共三十九页写字楼的含义(hny) 广 义：办公建筑是收集、处理和产生(chnshng)各种行政、科研、商务信息的场所，是社会再生产的基础性建筑。 狭 义：写字楼是商务物业的集中代表，就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房。指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房。现代写字楼正向

3、综合化，一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化设施，以及优质的物业管理服务，能够满足当代社会办公的各种需要的楼宇。行政办公写字楼科技产业园写字楼中心商务区写字楼共三十九页写字楼的传统(chuntng)分类不同的分类方式将其划分(hu fn)成不同的类别：按档次划分超甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼按功能划分写字楼商住写字楼综合性写字楼按智能化水平划分3A写字楼5A写字楼既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管，加没隔墙，结构成本投入较多以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层

4、设计目前，我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分，根据区域、交通状况、建筑规模、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定OA(办公智能化)、BA（楼与自动化）、CA（通讯传输智能化）OA(办公智能化)、BA（楼与自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）基本上只有办公一种功能，部分底层或裙楼商业无其他功能共三十九页 甲级写字楼供应(gngyng)主要集中在北京、上海、广州和深圳等一线城市； 全球经济危机使跨国企业扩张的速度有所放缓，但对二、三线城市的影响相对较小，二、三线城市主要侧重的是国内市场，

5、随着中国经济实力的进一步增强，国内企业将成为甲级写字楼市场需求的最大动力，二三线城市甲级写字楼总体供应量将占未来全国供应增长的半数以上，且潜力巨大。写字楼产品(chnpn)在中国主要城市的供应增长状况一线城市活跃区域二、三线城市活跃区域共三十九页城市(chngsh)等级产业结构(chn y ji u)高素质人才基础设施条件商务环境现有及未来供应按照城市的影响范围，城市可以分为全球型城市、地区型城市、区域型城市和本地型城市。城市等级越高，其写字楼市场的规模越大，本地型城市对高端写字楼的需求不高。现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、企业总部机构是写字楼市场的主要需求来源，一个城市现代服务业的发达

6、程度直接影响了对写字楼的需求。包括对外交通设施条件、城市交通设施、电力、电信基础设施等。完善的基础设施是城市写字楼市场发展的基础。高素质人才是写字楼的主要就业人口，同时也是吸引金融业、企业总部、专业服务业的重要条件。城市高素质人口规模及对高素质人才的吸引力是影响写字楼市场的重要因素。商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。现有及未来的供应代表了现有市场的容量及未来新增的供应。影响城市写字楼市场发展的主要因素共三十九页写字楼和传统住宅(zhzhi)物业得差别客户群差别(chbi)决策模式差别物业形态差别销售技巧差别销售控制差

7、别营销手法差别产权及使用权分离差别管理方式差别商务物业有别于传统住宅物业，差异化策略，清晰落位实现产品价值。共三十九页写字楼发展(fzhn)一、经济环境活跃，市场需求旺盛 近年来，全国写字楼处于供应平稳增长，需求旺盛，价格快速增长的发展态势。在住宅市场调控的大背景下，不在限购范围内的写字楼市场迎来了全面发展的时代。 受益于投资资金的挤出、经济结构的调整和投资回报(hubo)的优良，写字楼建设也在如火如荼的进行。二、投资回报率更高，企业融资渠道更广 从投资及融资角度考虑：对于投资型客户，中心区写字楼物业的收益远高于普通住宅，越来越多的客户选择写字楼作为投资产品；对于发展商自身，写字楼物业可作为资

8、产沉淀长期持有，为日后企业融资提供支持。利用REIT等融资模式将写字楼产品打包，为企业获取更多流动资金，实现持续开发。共三十九页一线城市：深圳写字楼市场(shchng)的发展轨迹起始(q sh)阶段过渡阶段CBD形成阶段办公多核心形成2005年至今80年代90年代20002005年发展轨迹特征80年代，办公类项目以国贸为主要代表，此阶段纯办公楼项目分布零散。90年代，以罗湖地王大厦为主要代表，配套逐步完善，酒店、商业等业态受到客户认可。自2000年开始，福田CBD商务中心区发展，以赛格广场为代表的一批5A级写字楼入市，打造全新的商务区域。深圳商务中心呈带状向西侧发展，形成两个中心。2005年至

9、今，深圳市形成以中心城区为核心，西、中、东三条发展轴和南、北两条发展带为基本骨架的多核心办公模式。城市功能进一步细化，商业、商务圈逐渐开始分离。仅满足基本使用功能案例：国贸中心高智能生态化个性化案例：安联大厦5A级智能化，体现生态案例：赛格广场初步体现智能化案例：电子科技大厦共三十九页一线城市：深圳高品质写字楼区域市场(shchng)分布 深圳商务物业市场由罗湖起步，发力于福田中心，由罗湖、福田中心区沿深南大道一路(yl)向西发展，扩展出华侨城片区、南山及前海中心区等，代表着深圳商务物业市场发展的未来发展趋势，引领深圳商务物业的发展方向。 目前整体市场“多点开花、区域细分升级”的格局表现明显，

10、逐步形成蔡屋围、福田中心区、福田中心西区、前海中心等多个商务中心，总体呈带状发展。罗湖蔡屋围片区老金融中心板块华强片区电子商务板块福田中西区政治核心商务板块中心区高科技企业孵化基地华侨城生态办公板块南山中心区人文办公板块前海宝安中心区西部定向产业办公板块共三十九页二、三线城市(chngsh)：写字楼发展萌芽(mngy)阶段启动阶段发展阶段成熟阶段办公需要住宅改办公草创型企业住宅无改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置价格交通使用成本动 因表现形式产品特征入驻公司特征客户关注点追求形象纯商务形象迅速发展的中小企业初具规模的企业纯写字楼开始出现位置配套硬件商务氛围需求多样化多样

11、化各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓及其他商业配套并存地段服务软环境健康、风景共三十九页1. 写字楼理解(lji)directory 2. 写字楼定位(dngwi)思考3. 写字楼技术服务体系共三十九页从地块性质研判从客户角度研判从客户所属(sush)行业研判从未来竞争格局研判从写字楼等级衡量标准研判问题(wnt)的提出者既为问题(wnt)的解决者！共三十九页写字楼地块(d kui)性质 政策条件(tiojin) 城市发展 经济环境 区位形象 运营成本 共三十九页以客户实际需求为出发点，区别于传统(chuntng)分类，同致行对写字楼产品细分为以下六种常见类别，专业化视角，精准落位写字楼产品

12、。A超甲级写字楼B甲级写字楼C乙级写字楼D园区写字楼ELOFT写字楼F创意产业办公园区写字楼产品全系列写字楼产品(chnpn)定位细分一二线城市开发产品二三线城市开发产品产业化订单式开发产品共三十九页写字楼客户(k h)关注点集合生产工具提高生产力投资工具保值、增值经营效率区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点，如机场、高速公路、地铁站等更近）？形象（面子）写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？必备(b bi)指标：广场立面大堂（含物业管理公司）电梯间电梯品牌公共走道洗手间；可选指标：

13、室内层高、浩华视频会议室、俱乐部、商务会所经营成本这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等。共三十九页写字楼客户所属(sush)行业分析四线三线(sn xin)二线进驻企业说明：区域性知名企业地方性支柱产业进驻企业说明：国内知名企业区域性知名企业地方支柱企业进驻企业说明：国际知名企业国内知名企业区域性知名企业一线进驻企业说明：世界500强企业国际知名企业国内知名企业创意文化产业需求面积行业类型公司规模资金实力使用性质100-300设计、装饰、电子加工处于创业期的中小规模公

14、司，人员较少大多选择按揭付款，资金实力较弱作为公司对外形象展示窗口300-500贸易、律师行、物流处于发展期的企业，规模扩张急需置业资金实力一般，大多选择按揭方式自用兼投资，注重投资回报500-1000实业、物流、科技、服装展示处于成熟期，企业规模较大资金实力较强提升公司形象，置业保值1000以上投资、基金、实业投资、基金、实业资金实力强，对价格敏感度相对较弱自用兼投资共三十九页写字楼等级(dngj)衡量标准衡量标准甲写字楼超甲级写字楼发展商背景具备良好的市场声誉的专业开发商具备良好声誉的专业开发商，有丰富的商业地产开发经验以及在目标客户群的口碑位置核心商业区域，与公共交通系统直接连接核心商业

15、区域，与公共交通系统及地铁口接驳物业管理国际化物业管理公司，丰富的甲级写字楼管理经验国际化物业管理公司，丰富的甲级写字楼管理经验，丰富的服务国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求标准体量30000以上50000以上产权单一产权，只租不售单一产权，只租不售楼层平面整层可出租使用面积超过1000，使用率超过70%，采用无柱型设计，单层平面最好是长方形或方形整层可出租使用面积超过2000，使用率超过75%，采用无柱型设计，单层平面最好是长方形或方形，考虑可拆卸楼板设置室内净高2.6米2.8米楼板承重250公斤/350公斤/架高地板70mm150mm进深8米12米目前，一二线城市仍是写字楼发

16、展(fzhn)主要区域，配套完备的甲级、超甲级写字楼为主要趋势，其评级衡量标准如下：共三十九页衡量标准甲写字楼超甲级写字楼走廊宽度电梯前室：不低于3米公共走廊：比低于1.5米电梯前室：不低于3米公共走廊：比低于1.5米卫生间男女各一，每个按照不低于楼层适用面的1:10配置男女各一或二，每个按照不低于楼层使用面积的1:8配置，拥有行政人员卫生间及残疾人卫生间等空调系统四管制风机盘管系统或VAV系统新风量：30m/人/小时（按照10/人密度计算）四管制风机盘管系统或VAV系统夏季：可达2250%（相对湿度）冬季：2240%（相对湿度）新风量：40m/人/小时（按照10/人密度计算）24小时机房冷冻

17、水/冷却水系统具备具备24小时热水供应具备具备电力系统双路供电，应急发电机，电力负荷达80VA/sqm-90VA/sqm，提供备用的发动机组双路供电，应急发电机（公共使用）（租客使用），电力负荷达100VA/sqm-120VA/sqm，提供备用的发动机组，保证供应量为500千伏安，预留租客发电机位卫星天线安装位置预留具备具备写字楼等级(dngj)衡量标准共三十九页衡量标准甲写字楼超甲级写字楼电梯系统（客梯）分区设置平均等候时间不超过40秒载重量：不低于1350公斤/部梯速：2.5-4.0米/秒配置比例：不低于5000/部设置有电梯空调系统分区设置平均等候时间不超过30秒载重量：不低于1350公

18、斤/部梯速：3.5-5.0米/秒配置比例：不低于4500/部设置有电梯空调系统电梯系统（货梯兼消防）载重量：不低于1350公斤/部梯速：2.5米/秒（视高度而定）载重量：不低于1600公斤/部梯速：3.5米/秒（视高度而定）电梯系统（车库至首层）载重量：不低于1000公斤/部梯速：1.75米/秒载重量：不低于1350公斤/部梯速：1.75米/秒停车位不低于0.9个/不低于1.2个/照明系统公共区域：350lux租赁区域：500lux公共区域：350lux租赁区域：500lux垃圾处理设置地下垃圾房各楼层设有垃圾手机放，分类回收，地下垃圾房干湿分离，湿式垃圾房装有空调无障碍设计可以予以考虑必须予

19、以考虑环保要求ISO14000认证ISO14000认证，国际LEEDS认证写字楼等级(dngj)衡量标准共三十九页1. 写字楼理解(lji)directory 2. 写字楼定位(dngwi)思考3. 写字楼技术服务体系共三十九页写字楼写字楼核心打造(dzo)要素财务模式为商务物业打造核心要素，在土地条件符合的基础上，选择适合(shh)的租售模式，打造满足客户需求的产品。产品打造地段要求财务模式租售模式客户需求共三十九页产业链规 模交 通区 位政 策 目前中国整体投资环境呈良性发展，地方政府未来35年规划(guhu)中涉及招商引资等加快经济增长的信息，为商务物业选址讯号； 城市中心区、城市副中心

20、区、未来政府规划新区核心区域等都是商务物业选址(xun zh)的重要考虑因素； 与公共交通系统直接连接的商业区域或地铁口接驳、人流货流路线通畅、步行路线组织合理； 商务物业多为地标性建筑面积在3000050000左右，高端物业面积在50000以上； 同类行业高度聚集，催生商务物业新区域的崛起。写字楼选址要素共三十九页写字楼选址要素具体(jt)规划指标确定项目用地性质、本体条件、自然环境明确项目用地所在区域的近期、中期、长期发展规划明确项目用地与城市中心区域的关系、及与周边环境的关系明确项目用地的地址条件：土质、地耐力、断层等明确项目用地周边环境：如噪音、煤气、电波干扰、污染等确定项目用地的主要

21、规划指标：总高度、地上总建筑面积、用地面积、容积率、建筑密度、绿化率、停车位、干道口开口(ki ku)位置等适应城市规划要求：综合利用地上、地面、地下的土地资源；合理组织交通，对机动车、非机动车、人流货流及步行路线进行组织；贺李实际城市公共空间；并与周围建筑物保持和谐统一等。共三十九页写字楼财务(ciw)模式 波士顿REIT融资模式：高端写字楼全部持有租赁，以自行开发为主，BPLP的“普通或优先有限(yuxin)合伙权益”，收购和合并外部项目为辅，利用权益换资本的形式，极大地缩减了公司的现金开支，实现公司的持续快速扩张，财务线稳步上升。 传统租售结合模式：前期投入资金较多，必须依靠销售部分物业

22、快速回款，持有部分物业未来能够实现溢价。 SOHO(中国)速销模式：快速开发、快速销售，以保证资金的快速流转，提高资金使用效率和收益。“像卖住宅一样卖商业地产”。资金流前期投入资金较多销售部分快速回款连续培育调整期，收益较低，需要三年左右的时间调整导入期开盘期强销期平稳期目前商务物业市场正处于转型期，部分物业前期空置率较高写字楼开发财务线开发运营周期连续期收尾期共三十九页行业特定需求关注点行业划分关注点物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集金融类和服务类公司比较关注行业行馆客户群的进驻情况服务类关注舒适的办公环境实业类是否经济实用不同行业(hngy)对物业的关注点也不同，其中普遍需求有：写字

23、楼客户(k h)进驻需求不同行业对物业的关注点也不同，除特殊需求外，同致行对商务物业的承租客户及购买客户进行市场化细分。企业功能产 业CBD现代服务业高科技贸易市场金融业管理生产制造业物流业支持物业形象及档次对网络、空调等设置具有行业要求标准是否满足日后公司经营共三十九页硬件价值保证(bozhng)写字楼品质硬件(yn jin)配置视觉感知体验感知电 梯层 高候梯厅外立面空 调洗手间大 堂结构感知智能化核心筒标准层地下停车场走 廊高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）建议将做挑高大堂，高度在8.412.6米采用高档大理石+不锈钢

24、材质打造，与大堂风格统一，开间不小于3米3.2米3.2米4米，舒适度高，体现商务品质正常开间1.8-2米，明确的导视系统，细节与品质感知名品牌；设计等候时间小于30秒；大尺度轿厢；100米以上写字楼建议分区（低区速度2.5m/s，中区速度：3.5-4.5m/s，高区速度：6m/s）高速电梯建议进口原装中央空调，VRV分户计量系统，24独立网络调控尽量预留在核心筒内，设备品牌数量完备；装修色调一致5A级标准（楼宇、消防、保安、通讯、办公）核心筒面积占总建筑面积的28%左右，提高得房率面积区间在12001500，满足车辆使用要求，配备越460个车位写字楼打造KPI体系共三十九页软件价值提升(tsh

25、ng)写字楼内涵，树立优质产品形象软件(run jin)配置软件指标外延指标交通便利度商务、政务办公环境商务配套物业管理已入驻企业情况自身或周边文化内涵依托项目具体情况，提供专业化服务多功能综合会议厅、员工食堂、茶水间区域行业聚集氛围营造片区交通高通达性，地铁接驳物业更优根据项目实际情况落位写字楼打造KPI体系共三十九页综合体写字楼注意(zh y)要点 作为商务类产品，写字楼的的功能逐步完善，建筑高度也随之提高。目前，各大城市中心区土地供应(gngyng)紧张，这就催生涵盖办公、酒店、公寓、展览、会议、娱乐、商业于一体的建筑物，我们把这种建筑也称之为综合体写字楼。在设计方面，应着重考虑以下几个

26、要点：公寓及酒店商业会议及展览同样人数的大会议厅及展览的内容页和商业意向安排在地面层上下为宜。商业服务业方面肯定是最下面接触地面上下的头几层及地下一、二层的范围来安排，人流较大。而且大量的货物后勤，最好安排在地下解决。如果外部景观资源较大，酒店及公寓建议设置在高层，溢价能力更强。酒店、公寓的人数比写字楼的人数要少，如果将电梯用的少的部分放在上部，对核心筒的面积可以节省，在人流的安排方面也不叫合理。共三十九页综合体写字楼案例(n l)金中环3.5米层高主楼（824层）“金中环1号”酒店式商务(shngw)公寓-15层品牌商业区主楼（25-48层）“金中环空中office”高层写字楼附楼（715层

27、）“金中环王座”酒店式公寓共三十九页写字楼租售模式(msh)开发企业在不同时期对收益模式的选择也有所不同，同致行可根据项目综合(zngh)条件，选择最佳的组合方式，实现短期盈利及未来物业溢价。混合经营持有经营出售经营收益模式 持有经营模式：开发集团物业自持，整体以租赁收益方式进行经营，获取长期收益回报。 出售经营模式：早期商务物业选择的主要收益模式，即将项目进行预售回现，其中包含整体出售和拆分出售两种。 混合经营模式：部分进行租赁收益，部分销售回现，此模式的出发点为企业有短期资金回收需求，同时希望兼顾长期收益；另外，也有个别情况属于项目土地出让条件中对于出售比例有所限制，无法全部销售。代表：波

28、士顿REIT 嘉里建设广场 卓越皇岗商务中心代表：SOHO(中国) 卓越时代广场 金中环商务大厦 代表：NEO企业大道 中国凤凰大厦共三十九页写字楼营销(yn xio)管理NO.1：写字楼出售经营一般(ybn)划分为四个阶段，其中第三阶段为重中之重。重要工作：项目前期公关人员主动接洽大客户，寻找适合进驻企业，定制产品，精准落位。重要工作：确定大客户名单，尽量满足大客户对于企业冠名、工程构造等方面需求，迅速成交，降低开发企业资金压力。全面销售阶段（开盘期、强销期）散售为主、租赁为辅、消化尾房（连续期、收尾期）寻找大型客户实现整售（项目导入期）寻找客户订单式出产（项目导入期）重要工作：已取得预售证

29、，项目以准现楼姿态推向市场。高密度广告宣传提升品牌形象，形成速销。重要工作：项目内外装修基本完成，此阶段主要做租赁业务及后续尾盘消化业务。第三阶段第二阶段第一阶段第四阶段共三十九页NO.2：写字楼持有经营比例增加，揭示了开发企业综合(zngh)能力及资金平衡水平的逐步成熟。这种只租不售的物业多为高端写字楼，未来，单一业权物业将逐渐发展成为商务物业市场的主流模式，且优势突出。 写字楼营销(yn xio)管理产权的统一与完整性得到保持，有利于日后写字楼统一管理与维护，使物业形象得到良好的维护与提升。 物业具备一定的面积调配弹性，能够以迎合客户业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业因无法在原有楼层或邻近楼层扩租带来的办理现象。 避免一栋物业，因数量繁多的业主，彼此恶性竞争、竞相压价导致楼宇租金水平的参差不齐。与售价在市场调整期的大幅变化相比，租金变化相对较小，收益稳定。 通过REITS，或银行抵押等多种融资渠道，可拓宽企业融资渠道。持有经营初期可能会出现空