房地产投资与分析课件房地产估价3

1、房地产估价开设(kish):地理与规划学院主讲:王春芝1共八十二页基本方法收益(shuy)还原法市场(shchng)比较法成本逼近法假设开发法长期趋势法基准地价系数法路线价法衍生方法土地估价方法2共八十二页基本方法收益(shuy)还原法市场(shchng)比较法成本逼近法假设开发法长期趋势法基准地价系数法路线价法衍生方法土地估价方法3共八十二页哪处房产更具有(jyu)投资价值？ 某城市，一栋新落成的80平方米住宅楼，位于二类住宅区，售价4000元/平方米，此类地段一般纯租金收益22元/平方米.月。 另一栋三成新的80平方米住宅楼，位于中心商务区,已列入改造计划，售价5000元/平方米，此地段纯

2、租金收益28元/平方米.月。 现行一年期存款(cn kun)利率为3.03%，一年期贷款利率为6.12%。收益还原法假设开发法结论： “三成新”的住宅更具投资价值4共八十二页他（开发商）最多出多少(dusho)钱 竞买这宗地合算呢？ 烟台木钟厂地块为宗地红线外“七通一平”的待拆迁改造的毛地，面积为28570平方米，已得到规划许可，修建30层商务公寓楼1栋,多层住宅3栋，允许最高容积率为2.4，土地使用权年限为:商业用途部分40年,住宅(公寓)用途部分70年，现政府对外招标出让。有一开发商希望(xwng)参与此地块投标，他所能投标的最高地价额是多少？假设开发法5共八十二页第八章 假设(jish)

3、开发法一、假设开发(kif)法的基本原理二、假设开发法的公式三、假设开发法公式中各项的求取四、假设开发法的应用案例6共八十二页一、假设(jish)开发法的基本原理1、假设开发法的概念2、假设开发法的理论依据3、假设开发法的适用对象(duxing)与条件4、假设开发法的操作步骤7共八十二页 1、 假设开发(kif)法的概念 假设开发法，亦称剩余法、减法。 它是指在估算开发完成后的不动产正常交易价格的基础上，扣除(kuch)开发成本、税费、利息、利润等，来求取估价对象（房地产）价值的一种方法。8共八十二页2、假设(jish)开发法的理论依据 预期原理和地租原理。预测未来开发完成的房地产价值、预测开

4、发成本、税费、利润(lrn)等。 地租是每年的租金剩余，而假设开发法中的估价对象价格通常是一次性的价格剩余。9共八十二页3、假设(jish)开发法的适用对象与条件适用(shyng)对象：待开发的土地可装饰装修改造或可改变用途的旧房生地毛地熟地具有开发或再开发潜力的房地产“待开发房地产”在建工程10共八十二页适用(shyng)条件按照合法原则和最佳最高使用原则，正确(zhngqu)地判断了最佳开发利用方式正确地预测了未来开发完成后的房地产价值有一个良好的社会环境房地产政策稳定房地产法规健全土地出让计划持久房地产税费清晰11共八十二页假设(jish)开发法的用途进行房地产开发项目投资(tu z)分

5、析，为投资者提供3种数据测算拟开发场地的最高价格测算开发项目的预期利润测算开发中可能出现的最高费用12共八十二页（1）调查清楚待估房地产的基本情况；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估算开发经营周期；（4）预测开发完成后房地产的总价值；（5）测算开发成本、管理费用、投资(tu z)利息、租售税费和开发利润等；（6）求出“待开发房地产”的价值。4、假设(jish)开发法的操作步骤13共八十二页二、假设开发(kif)法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成(wn chng)后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应

6、负担的税费14共八十二页二、假设开发(kif)法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润(lrn)-投资者购买待开发房地产应负担的税费15共八十二页二、假设(jish)开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值(jizh)=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费16共八十二页二、假设(jish)开发法的公式 1、假设(jish)开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费

7、用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费17共八十二页二、假设开发(kif)法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值(jizh)=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费18共八十二页二、假设开发(kif)法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资(tu z)利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费19共八十二页二、假设开发(kif)法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开

8、发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润(lrn)-投资者购买待开发房地产应负担的税费20共八十二页二、假设开发(kif)法的公式 1、假设(jish)开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费21共八十二页二、假设(jish)开发法的公式 1、假设开发(kif)法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费22共八十二页

9、二、假设(jish)开发法的公式 1、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资(tu z)利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费23共八十二页2、按估价(gji)对象细化的公式（1）求生地价值(jizh)的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费24共八十二页2、按估价对象(duxing)细化的公式（1）求生地价值的公式 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售

10、税费-开发利润-买方(mi fn)购买生地应负担的税费25共八十二页（2）求毛地价值的公式(gngsh) 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费26共八十二页（2）求毛地价值的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润(lrn)-买方购买毛地应负担的税费27共八十二页（3）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买(gumi)熟地应负担

11、的税费28共八十二页（3）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买(gumi)熟地应负担的税费29共八十二页（4）求在建工程(gngchng)价值的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费30共八十二页（4）求在建工程价值(jizh)的公式 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费31共八十二页（5）求旧房价值的公式

12、 旧房价值=修饰(xish)装修改造完成后的房地产价值-修饰装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-修饰装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费32共八十二页（5）求旧房价值的公式 旧房价值=修饰装修改造完成后的房地产价值-修饰装修改造成本-管理费用-投资利息(lx)-销售费用-销售税费-修饰装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费33共八十二页三、假设开发(kif)法公式中各项的求取 （重点）34共八十二页1、开发(kif)期的确定 销售(xioshu)（含预售）的情况图1 开发经营期（a） 开发经营期开发期建造期前期 销售期估价时点35共八十二页出租或自营(z yn)的情

13、况图2 开发(kif)经营期（b）开发经营期经营期开发期建造期前期运营期估价时点36共八十二页2、开发完成(wn chng)后房地产价值销售的房地产通过市场比较法求取出租(chz)或营业的房地产通过收益还原法求取37共八十二页3、开发成本、管理费用、销售(xioshu)费用和 销售(xioshu)税费勘测设计和前期工程费基础设施建设费房屋建筑安装工程费公共配套设施建设费（非营业性的）工资及福利费、办公费、差旅费等广告宣传费、销售代理费等“两税一费”营业税、城市(chngsh)维护建设税和 教育费附加；38共八十二页（1）计息的项目 “待开发的房地产”的价值、投资者购买“待开发的房地产”应负担的

14、税费、开发成本和管理费用（2）计息期（不同项目应区别对待）（难点(ndin)） 开发成本和管理费用（均匀投入）的计息期（图3）（3）计息方式单利和复利4、投资(tu z)利息39共八十二页案例(n l) 某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积为10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。 评估要求：确定该开发公司在该项目中的建筑(jinzh)费及专业费的最高控制标准。40共八十二页 该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为3年，建成后即可全部

15、出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为按年度均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价(zn ji)的18%，不动产销售的税费为不动产总价(zn ji)的6%。41共八十二页 该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为3年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业(gngy)厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为按年度均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。42共八十二页01232

16、.5年1.5年0.5年某房地产开发(kif)项目开发期为3年开发(kif)结束时开发期初图3 开发成本和管理费用为分段 均匀投入时的计息期43共八十二页 该开发(kif)公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为3年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。44共八十二页 该开发公司的市场调查(dio ch)和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后即可开工，建筑时间为3年，建

17、成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。45共八十二页01231.5年某房地产开发(kif)项目开发期为3年开发(kif)结束时开发期初图4 开发成本和管理费用为均匀投入时的计息期46共八十二页 该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得(qd)土地使用权之后（即可）停三个月开工，建筑时间为3年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前

18、贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。47共八十二页 该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该工程在取得土地使用权之后（即可）停三个月开工，建筑时间为3年，建成后即可全部出售。根据目前的市场行情，同类工业(gngy)厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款利率为12%，开发商要求的利润不低于不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。48共八十二页2取得土地(td)使用权后停三个月开工0131.5年开发(kif)结束时开发期初图5 土地取得费的计息期取得土地使用权时3个月3.25年49共

19、八十二页5、开发(kif)利润 房地产估价中的开发利润是指税前利润，是开发商在正常条件下获得(hud)的平均利润、客观利润。 计算公式： 开发利润=成本利润率50共八十二页 1、假设开发法中的几个假设：（1）租金或售价在开发周期内不变；（2）不考虑物价(wji)变动引起的土地价格变化；（3）假设在开发期内各种开发成本的投入是均匀投入或分段均匀投入的。2、土地利用方式必须为最佳利用方式注意(zh y)的问题51共八十二页 烟台木钟厂地块为宗地红线外“七通一平”的待拆迁改造的毛地，面积为28570平方米，已得到规划许可修建30层商务(shngw)公寓楼1栋,多层住宅3栋，允许最高容积率为2.4，土

20、地使用权年限为:商业用途部分40年,住宅(公寓)用途部分70年，现政府对外招标出让。有一开发商希望参与此地块投标，他所能投标的最高地价额是多少？52共八十二页最佳开发利用方式是什么？开发期多长？建设期多长？开发完成后商务公寓和住宅的售价是多少？销售税费是多少？开发商期望的开发利润率是多少？目前贷款利率是多少？建安成本是多少？基础设施(j ch sh sh)建设费（大配套费和小配套费）是多少？公共服务设施配套费是多少？回答下列(xili)问题53共八十二页估价(gji)过程 1、测算房地产开发总价值 土地最佳利用分析：待估宗地位于芝罘区南大街157号，南临南大街，宗地面积28570平方米，按照合

21、法原则和最高最佳用途原则，待估宗地上可建成30层商务公寓一栋，总建筑面积69770平方米，其中公寓面积41310平方米，地上3层商场(shngchng)17076平方米，地下1层商场(shngchng)5692平方米，地下车库5692平方米。54共八十二页估价(gji)过程 宗地上还可建多层住宅楼一栋，总建筑面积6155平方米，其中住宅4884平方米，小棚775平方米，阁楼(glu)496平方米；幼儿园1450平方米；广场地下停车库4985平方米，沿街地下停车库1740平方米。 根据委托方提供的资料，地下停车库折合停车位526辆，地上停车位196辆。该宗地规划建筑容积率2.4，建筑密度22%，

22、绿化率37%。55共八十二页估价(gji)过程 （1）房地产销售总价值 自2005年初以来，由于国家一系列规范房地产市场的政策的陆续出台，烟台市房地产市场交易活跃程度有所降低，据调查该区段同类同档次商业(shngy)楼房1层平均售价16000元/m2，2-3层平均售价7600元/m2，地下商场平均售价4000元/m2。商业楼平均售价8800元/m2，公寓售价5200元/m2，住宅平均售价5000元/m2。阁楼平均售价56共八十二页估价(gji)过程 3000元/m2，小棚平均售价1200元/m2，且建成后马上全部售出。据调查，地上停车位一般对外出租，每个停车位净租金130元/月辆，其利用率为8

23、0%，烟台市车库综合(zngh)还原利率为6%；地下停车位一般对外出售，销售价格平均60000元/个。57共八十二页估价(gji)过程商场楼房销售(xioshu)总价值=8800（17076+5692）=20035.84万元住宅楼房及公寓销售总价值=5000（41310+4884）=23097万元住宅阁楼销售总价值=3000496=148.80万元小棚销售总价值=1200775=93.00万元58共八十二页估价(gji)过程地下停车位价值 =60000526=3156万元地上(d shn)停车位价值 =1301280%196/6%1-1/（1+6%）37 =360.47万元房地产销售总价值 =

24、+ =46530.64万元59共八十二页估价(gji)过程（2）销售税费。包括销售税金(shu jn)和销售费用。 销售税金包括营业税、城市建设维护税、教育附加费，根据中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国国务院令（第136号）和中华人民共和国城市维护建设税暂行条例）（国务院国发198519号文颁布）的规定，营业税为营业额的5%、城市维护建设税为营业税的7%、教育费附加为营业税的3%，即销售税率为5.55%；60共八十二页估价(gji)过程 销售费用包括广告、宣传(xunchun)、代理手续费等，通过对房地产行业广告费用正常开支的调查，销售费用合计占销售收入的2%。则有 销售税费=4653

25、0.64（5.55%+2%）=3513.06万元（3）房地产开发总价值=46530.64-3513.06+360.47=43378.05万元61共八十二页估价(gji)过程 2、总开发成本估算 （1）房屋建造总成本 通过估价人员对同类建筑市场的调查以及烟台市建设局提供资料的分析，确定该项目开发周期为三年，获取土地使用权后即可动工(dng gng)建设，结构为框架结构。房屋建造费用主要包括：建安工程费、红线内基础设施建设费、红线内公共服务设施配套费。62共八十二页估价(gji)过程 建安工程费： 包括(boku)土建、安装等费用，按此项目建筑安装标准，根据估价人员调查掌握的烟台市现行同类建筑工程

26、概（预）算和造价资料，及烟台市开发办对建筑工程的测算，框架结构高层商务公寓楼房建安工程费为1750元/建筑平方米，框架结构多层住宅楼房建安工程费为800元/建筑平方米。63共八十二页估价(gji)过程 红线内公共服务设施配套费用： 包括红线内公共服务设施配套费用投资(tu z)及各项管理费、政府收费，根据估价人员调查掌握的同类项目建设费用构成情况，确定为80元/建筑平方米。64共八十二页估价(gji)过程 红线(hn xin)内基础设施配套费： 根据烟台市同类项目建设状况，确定该项目基础设施配套费为90元/建筑平方米。 红线外城市基础设施配套费 烟政办发200486号文中的规定，城市基础设施配

27、套费为253元/建筑平方米。 65共八十二页估价(gji)过程 商务公寓楼房建造成本(chngbn)=建安工程费+红线内基础设施建设费+红线内公共服务设施配套费用+红线外城市基础设施配套费 =1750+90+80+253 =2173元/建筑平方米 66共八十二页估价(gji)过程 地下车库建造成本=建安工程费+红线内基础设施(j ch sh sh)建设费+红线内公共服务设施配套费用 =1750+90+80 =1920元/建筑平方米67共八十二页估价(gji)过程 住宅楼房建造成本=建安(Jin n)工程费+红线内基础设施建设费+红线内公共服务设施配套费用+红线外城市基础设施配套费 =800+9

28、0+80+253 =1223元/建筑平方米 68共八十二页估价(gji)过程 建造(jinzo)总成本=2173（41310+17076+5692） +1920（5692+4985+1740）+12236155 =13924.15+2384.06+752.76 =17060.97万元69共八十二页估价(gji)过程 （2）管理费 管理费包括开发商管理人员的工资及福利费、办公费和差旅费等，一般取建造(jinzo)总成本的1%3%，考虑到该建设项目规模等，取建造(jinzo)总成本的3%，即为： 17060.973%=511.83万元 70共八十二页估价(gji)过程 （3）专业人士费 专业人士费

29、包括项目勘察费、设计(shj)费、科研费、评估费等，一般取建造总成本的2%5%，考虑到该建设项目的建筑结构和设计(shj)要求等，取建造总成本的3%，即为： 专业人士费=17060.973% =511.83万元71共八十二页估价(gji)过程 （4）不可预见费 不可预见费占建安费、红线内基础设施建设费和公共服务设施配套(pi to)费（简称建造成本）的2%-4%，考虑到本项目开发正处在国家进行房地产开发行业调整时期，存在的不确定因素较多，又考虑到待估宗地上建设项目规模较大、建设周期较长，故不可预见费取建造总成本的2.5%，即为： 不可预见费=建造总成本2.5% =17060.972.5%=42

30、6.52万元72共八十二页估价(gji)过程 （5）财务费用（包括投资利息和融资费用） 根据(gnj)烟台市有关建筑工程规模和相应工期以及同类规模房地产开发项目的开发周期等资料，确定本项目开发期为三年，且取得土地使用权后即可动工；假设建造成本、专业人士费用和管理费用等在建设期内均匀投入，地价款在开发初期一次性投入。根据(gnj)2007年3月18日中国人民银行公布的一至三年期贷款利率6.57%，并按复利计算，则投资利息（不包括地价款的利息）为：73共八十二页估价(gji)过程 利息=（建造总成本+不可(bk)预见费+管理费+专业人士费）（1+6.57%） 3/2 -1 =（17060.97+4

31、26.52+511.83+511.83）（1+6.57%）3/2 -1 =18511.150.100151382 =1853.92万元 据调查，融资费用一般为利息的10%。则财务费用为： 1853.92（1+10%）=2039.31万元建设期的一半为计息期74共八十二页估价(gji)过程（6）房屋(fngw)总开发成本 总开发成本=建造总成本+不可预见费+管理费+专业人士费+投资利息等 =17060.97+426.52+511.83 +511.83+2039.31 =20550.46万元75共八十二页估价(gji)过程 3、开发商购买土地应负担的税费 按国家相关规定，购买土地应负担的税费主要(zhyo)为契税，为