四川省眉山市东坡岛开发战略总体策划课件

1、眉山新都心 国际休闲岛 三苏第一城四川省眉山市东坡岛开发战略总体策划报告汇报提纲第二部分：战略定位第三部分：开发构想第一部分：态势分析第四部分：运营策略不谋全局者不足以谋一域 东坡岛要想取得成功，必须对自己所处的宏观态势和区域环境有清楚的判断。今天的东坡岛不仅是眉山的东坡岛、四川的东坡岛，未来甚至可能是辐射中国内陆乃至影响世界的东坡岛。为此，我们对于东坡岛的策划，必先“跳出项目看项目”，我们必须站在眉山市区、大眉山、大成渝、乃至全球化的战略高度，对东坡岛的价值进行重新审视。第一部分：态势分析34一、俯瞰眉山走势拥江发展，融入成都，走向国际4策划东坡岛必先解读眉山的宏观走势（一）眉山的雄心1、跨

2、过岷江，由滨江城市走向拥江城市2、依托城铁，加速融入大成渝经济区3、借助机场，由内陆城市走向国际城市51、跨过岷江，由滨江城市走向拥江城市（1）过去的眉山城市发展重心向西、向北倾斜。漕运时代：依托码头，滨水发展铁路时代：依托车站，西部发展。城市发展格局拉开。高速时代：轴线拓展，南北发展，依托毗邻成都的口岸优势，北部工业区迅速崛起。6619世纪20世纪80年代20世纪90年代21世纪清嘉庆年间眉山县城图轻轨时代（ 1982年总规）（1998版总规）漕运时代铁路时代高速时代（2004版总规）1、跨过岷江，由滨江城市走向拥江城市（2）今天的眉山，正大步跨入“拥江发展时代”近年随着眉山城区快速发展，市

3、委、市政府提出了“完善旧城、繁荣新区、南拓北延、跨江东进、拥江发展”的城市发展思路。这意味着眉山将由“滨江城市”走向“拥江城市”，标志着眉山进入了岷江两岸共同繁荣发展的新阶段！一江（岷江）、一湖（苏湖）、一岛（东坡岛）的开发至关重要！77东坡岛中央服务区行政中心新城中心对外交通中心东坡岛 文化中心老城中心教育中心众星拱月格局东部副中心大学城东坡湖三苏祠火车站市政府2、依托城铁，加速融入大成渝经济区（1）大成渝经济区蓄势待发从珠三角到长三角，再到环渤海，目前中国经济的发展已经不是一个城市与一个城市的单打独斗，而是到了一群城市与另一个城市群的群雄逐鹿。成渝经济区是西部经济基础最好、发展潜力最大的区

4、域，是国家主体功能区规划和西部大开发规划的重点开发区。成渝经济区的开发建设已经上升为国家战略，被列为珠三角、长三角、环渤海之后的中国第四大都市区。它承担着诸多伟大使命：“我国西部大开发的重要增长极，长江上游经济带，全国统筹发展的先进区，国家生态安全的保障区以及国家重要的现代产业基地。”大成渝经济区目前正在形成双核五带格局。也就是说以成都、重庆为核心，形成延长江发展带、成绵乐发展带、成内渝发展带、成遂渝发展带、遂南达发展带。8成渝经济区空间范围备注：成渝经济区，总面积20万平方公里，占四川省和重庆市总面积的35.75%，全国总面积的2.7%，常住人口9960万人。共由35座城市组成，其中包括成都

5、、重庆两座特大城市，16个中等城市和17座小城市，共包含142个县级行政单位。成渝经济区：中国第四大都市区成渝双核五带格局川渝经济合作论坛2、依托城铁，加速融入大成渝经济区（2）依托轻轨，加速融入大成渝经济区完全融入成都290亿投资的“绵-成-乐”城际列车2010年正式通车，未来从眉山乘坐轻轨到成都仅仅20 分钟，眉山将完全融入大成都，眉山这座古典而内秀的文化之城将步入现代色彩分明的“轻轨时代”，一种全新的生活理念与生活方式将揭开序幕！届时，眉山至成都将形成“成乐高速、成昆铁路、城际快线、成都-黑龙滩快速通道”为主的四条快速交通体系。进一步缩短眉山与成都距离，将极大地强化眉山在大成都经济圈的区

6、位优势。快速对接重庆借助轨道交通网络，未来眉山到重庆的交通时间有望缩短至100分钟。9“绵-成-乐”城际铁路成渝经济区城际铁路网规划示意图80分钟未来，依托轨道交通：眉山成都，全程20分钟眉山成都重庆，全程100分钟20分钟25分钟乐山20分钟3、借助机场，由内陆城市走向国际城市随着成都走向世界，眉山有望发挥毗邻成都双流机场、第二国际机场、乐山机场的地利优势，特别是距离双流国际机场仅半小时车程的“结构内、体制外”优势，有望从传统的内陆城市发展成为新兴国际化城市。10国际眉山成都双流国际机场成都第二机场乐山机场（二）眉山的挑战产业发展的挑战产业结构不合理，产业层次低。第一产业比重比全国高13个百

7、分点，第三产业比重比全国低15个百分点。产业科技含量低，产品附加值低。发展方式粗放，节能减排压力大。工业能耗主要集中在电解铝、钢铁合金、水泥、芒硝、化工和焦化六大产业，能耗占工业总能耗的70%，产出仅占1/3，典型的高耗能、低产出。城市能级的挑战经济总量小，运行质量不高。全市经济总量（2008年全市GDP为412.71亿元），仅占全省（2008年四川全省GDP为12506.3亿元）的3.3%，全市财政一般预算总收入占GDP比重仅为7.8%，自身积累能力低，财政增收节支的矛盾突出。城市风貌的挑战城市风貌比较陈旧，缺少城市形象展示的客厅，与地级城市地位不对称。城市动力的挑战面对扩大内需的紧迫现实，

8、城市发展需要投资拉动，尚缺少大项目、好项目支撑。11（三）眉山的出路1、大力发展现代服务业，增加绿色GDP，调整产业机构，培育经济新支柱，提供就业新机会。（需要新引擎）2、招智引资，孵化创意研发，强化科技创新，提升产业科技含量，提高产品附加值，推动城市能级提升。（需要新环境）3、打造城市客厅，提升城市形象，筑巢引凤，以拉动岷江东部片区发展，从而实现“两岸三地”共荣！（需要新窗口）4、打造国际化的商务休闲平台和旅游集散平台，积极对接成渝经济区和成乐黄金旅游带，获得更大的发展舞台和成长动力！（需要新空间）启示：东坡岛的开发能否支撑上述需求？1213二、解读旅游格局旅游大变局，目的地竞争时代来临！1

9、3休闲旅游作为先导性产业对于东坡岛的开发至关重要！1、区域旅游竞争态势（1）交通大发展推动旅游大变局高速公路和轨道交通大发展推进旅游“同城化时代”来临成渝经济区进入旅游“同城化时代”。根据成渝经济区城际铁路网规划，通过城际铁路网，成渝经济区城市之间相互到达的时间缩短到11.5小时。届时“成渝一日生活圈”将由期待走向现实。成眉乐“45分钟旅游圈”即将在2010年形成。2010年绵成乐城际轨道通车后，成都到乐山全程只需要45分钟。国际机场建设新蓝图推进旅游“国际化时代”来临成都第二机场、双流机场、重庆机场是成渝经济区的三支腾飞之翼。三大国际机场的建设和发展将加速川渝地区国际旅游市场的发展。141小

10、时2小时3小时以眉山为中心的1-3小时交通圈示意图1、区域旅游竞争态势（2）区域旅游业进入目的地竞争阶段总体竞争态势竞争激烈，各具特色。进入目的地竞争阶段资源竞争阶段产品竞争阶段产业竞争阶段目的地竞争阶段15资源竞争（旅游资源禀赋竞争)产品竞争（独特旅游产品竞争）产业竞争（旅游产业综合竞争)目的地竞争（城市、社会、 产业等综合竞争）旅游城市竞争四个阶段1、区域旅游竞争态势（3）旅游市场需求结构呈现新特点地缘市场：庞大、多元、重复消费。地缘市场主要指眉山本市及周边紧邻区域，地缘市场最重要的需求是购房、办公与会议、餐饮休闲与游憩等。自驾车比例高。区域市场：眉山与成渝经济区城市间互为客源市场。以眉山

11、为中心的小时交通圈内旅游市场是东坡岛最为重要的市场。包括四川大部分、重庆市区以及临近区域。自驾车比例高。国内市场：潜力巨大、发展迅猛，亟待提升。眉山距成都60公里，距离成都双流国际机场55公里，成昆铁路成乐高速穿境而过。机场、高速和铁路都将为眉山带来大量的国内客源。国内市场增长迅猛，但内向化、消费低、观光游特征明显。来眉山市旅游的国内旅游者人均花费392.36元，消费档次偏低。入境市场：快速增长中的重要的高端增量市场。16市场类型客群分布需求特点地缘市场主要指眉山本市及周边紧邻区域庞大、多元、重复消费区域市场以眉山为中心的小时交通圈内旅游市场是东坡岛最为重要的市场。包括四川大部分、重庆市区以及

12、临近区域。互为客源市场国内市场西安、昆明、贵阳、西藏等西部近程客源地的游客占省外被访问游客的73.25。潜力巨大、发展迅猛，亟待提升。入境市场香港、日本为主，欧美为辅快速增长中的重要的高端增量市场2、眉山旅游业发展滞后眉山的旅游业发展滞后根据2007年的统计数据，眉山与成都、绵阳、德阳、资阳相比，旅游总收入、总接待人次、国内旅游收入、国内游客人次、入境旅游收入、入境游客人次都排名倒数第一。成都经济区2007年主要城市旅游业发展分析表指标地区2007年合计占全省比重（%）旅游总收入（亿元人民币）成都414.49611.4250.23绵阳80.94德阳58.19眉山25.86资阳31.94总接待人

13、次（万人次）成都4327.377642.9440.78绵阳1142.61德阳1036.61眉山531.82资阳604.53国内旅游收入（亿元人民币）成都395.41589.9150.0绵阳79.76德阳57.76眉山25.79资阳31.19国内游客人次（万人次）成都4253.697556.3140.69绵阳1134.56德阳1035.25眉山531.41资阳601.40入境旅游收入（万美元）成都26141.5429475.9657.52绵阳1618.68德阳594.96眉山92.16资阳1028.62入境游客人次（万人次）成都73.6886.63绵阳8.05德阳1.36眉山0.41资阳3.13

14、3、眉山旅游业发展亟需五大转型（1）旅游资源大市旅游经济强市（2）旅游过境城市旅游集散地城市（3）旅游温冷地城市旅游热点城市（4）旅游客源地城市旅游目的地城市（5）本地化旅游城市国际化旅游城市18比重0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%四川重庆北京湖北浙江湖南江苏甘肃第一第二第三第四第五第六第七第八比重2006年眉山市主要客源地分类项目人数（人）比重（%）过夜旅游者平均停留（天）人均花费（元/人）过夜一日游1、观光休闲度假3329.71.13636.61108.932、探亲访友2018.01.33529.1823

15、6.673、健康疗养87.21.00545.00135.004、宗教朝拜87.21.40614.38154.005、商务2421.61.17670.030.006、会议43.61.33586.67316.677、文化体育科技交流1412.61.22558.62111.63眉山的优势：区位优势：位于成乐黄金旅游带上；与成都相邻，只有半小时车程，有巨大的客源市场。资源优势：旅游资源丰富，品种门类齐全；东坡文化、彭祖养生文化、瓦屋生态文化、及青神竹工艺旅游商品是其优势旅游资源；拥有三苏祠、彭祖山等不可模仿性、不可替代性的垄断型旅游资源。眉山的劣势：以静态观光旅游为主，缺少体验旅游，产品粘性不强；缺乏

16、一站式旅游综合服务平台；旅游配套服务设施水平较差。眉山旅游业的竞合策略强化联动：从强势旅游目的地城市引进客源，如北京、上海、广东、江苏等。差异竞争：与乐山、都江堰等旅游目的地城市进行差异竞争，主打三苏文化和商务休闲牌，强化互补。强势竞争：与雅安等城市进行强势竞争，迅速大手笔打造创新产品、提升知名度。19专栏：眉山旅游业的竞合策略20城市旅游资源及发展概况眉山针对性发展战略成都成都的旅游资源十分丰富。市域拥有世界文化遗产1处，即青城山-都江堰；风景名胜区12个，国家级有青城山-都江堰、西岭雪山2个；省级有龙门山（原名九峰山，彭州）、九龙沟（崇州）、天台山（邛崃）、朝阳湖（蒲江）、黄龙溪（双流）、

17、龙泉花果山（龙泉驿）、云顶石城（金堂）7个；市级有五津（新津）、白塔湖（崇州）、烟霞湖（大邑）3个。拥有一批森林公园和自然保护区，国家级森林公园有龙池（都江堰）、西岭（大邑）、天台山（邛崃）3处，省级有鸡冠山（崇州）、白鹿（彭州）2处；国家级自然保护区有龙溪-虹口（都江堰），省级有鞍子河（崇州）、白水河（彭州）2处。拥有历史文化名城5座（国家级：成都、都江堰，省级：崇州、邛崃、新都），其中成都、都江堰、崇州已成为中国优秀旅游城市。积极合作，加强旅游经济联系强度，引都市高消费群体入眉，将其发展成为最主要客源地。大力发展面向成都的家庭度假娱乐、商务休闲会议。德阳市德阳市丰富的自然生态景观和悠久灿烂

18、的古蜀文化遗址，构成了独具西部特色的自然和人文旅游资源。德阳市现有风景名胜景观21处，其中省级风景名胜2处，省级森林公园1处。具体有“五绝”、“四海”（五绝指看日出、观云瀑、赏佛光、品圣灯、逛花山；四海指云海、雾海、林海、花海）著称的蓥华山风景区，有集幽、险、奇、秀于一体的九顶山风景区，有集湖光山色为一体，给人心旷神怡之感的继光湖、西眉湖，有以自然、古朴、风光秀丽，空气清新的云湖森林公园，有现代意识与古老文化交融的石刻艺术墙。德阳市现有人文景观18处，其中，国家级重点文物1处，即文化内涵丰富的三星堆古蜀文化遗址。省级重点文物13处，有以庞统祠、张任墓、诸葛双忠祠为代表的三国蜀汉文化，有我国西部

19、地区保持完整的孔庙中规模最为宏大的一座孔庙，以及丰富多采的宗教文化和民俗文化。走差异化道路，积极打造三苏文化旅游，打造“中国三苏文化体验第一城”。 绵阳市绵阳是以三国文化、李白文化、大禹文化、嫘祖文化为特色的历史文化名城，市境内旅游资源种类齐全，各具特色。自然景观有：蜀中一绝窦团山；林海杜鹃千佛山；溶洞地质奇观猿王洞、白龙宫、佛爷洞、金光洞；秀美俊丽的鲁班湖、白水湖、翠湖、仙湖、二郎峡。独特的人文景观有黄帝元妃嫘祖故里。治水英雄大禹故里，唐代诗仙李白故里，及历代名人杜甫、欧阳修、文同、李调元、沙汀、海灯、两弹元勋邓稼先等留下的名胜古迹；有30多个民族的不同风采，尤其以羌族、白马风情独具特色。文

20、物古迹有历史文化名城(镇)4处，国家省市文物保护单位78处；有64处国家一级文物，如大铜马、摇钱树、说唱俑等为国家珍品。自然保护区的森林公园有国家大熊猫保护区(王郎自然保护区、小寨子自然保护区)和10多处国家、省级森林公园，是中西部地区有名的天然动物、植物博物馆。自然风光与历史文化相结合的风景区有富乐山、西山、富乐堂、南湖、剑门蜀道。九院科学城也构成了重要的旅游资源。整合资源，突出城河及三苏文化资源特色，做足水文章，提升知名度，扩大休闲旅游市场份额。资阳资阳地区名胜颇多，旅游资源十分丰富。主要包括：位于安岳县境内的石刻艺术群，石刻造像总数超过十万尊，被文化部命名为中国民间（石刻）艺术之乡，被国

21、家旅游局评定为AAA级旅游景区；元帅故里乐至县，是伟大的革命家、军事家、诗人陈毅生长的地方，享誉中外的元帅故居一直游人不断；号称成都后花园的简阳市有圣德寺白塔、四川省级旅游度假区龙泉湖和四川著名旅游风景区有“蜀中西湖”之称的三岔湖；资阳市雁江区是旧石器时代晚期“资阳人”头盖骨化石出土地，被世人誉为最适合人类生活的地方。加强特色资源开发，清晰旅游形象。突出地方文化特色，塑造“三苏文化首都”个性。乐山乐山古称嘉州，位于四川省西南部，岷江、大渡河、青衣江三江汇合处，是一座有近3000年历史的历史文化名城，是文化巨匠郭沫若的故乡，以拥有世界文化和自然遗产峨眉山乐山大佛而享誉中外。乐山市拥有丰富的旅游资

22、源，有闻名世界的乐山大佛和风光秀丽的峨眉山风景旅游区，1996年，峨眉山、乐山大佛被联合国教科文组织列入世界自然文化遗产名录。在乐山市境内，还拥有大量的文化名胜和人文景观。有夹江的千佛崖、五通桥区的小西湖、犍为县的罗城古镇、峨边彝族自治县的黑竹沟、沙湾区的美女峰以及郭沫若旧居、沐川竹海等。 乐山是全国首批对外开放重点风景旅游城市，素有“天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州”的美称,境内以峨眉山乐山大佛为中心，呈放射状相对集中地分布数十个国家级、省级风景名胜。高度重视与乐山的旅游联系，实现与其客源共享、优势互补，争取分流大量游客来眉山旅游，把眉山打造成为成乐黄金旅游线的旅游集散平台雅安雅安山水秀丽，自

23、然景观、人文景观、民俗资源丰富。现有雅安、芦山2个省级历史文化名城；安顺场、上里2个省级历史文化名镇；蜂桶寨(国家级)、喇叭河(省级)2个自然保护区；蒙山、碧峰峡、夹金山、田湾河、二郎山、灵鸳山大雪峰6个省级风景名胜区；周公山、龙苍沟2个省级森林公园5天河、双龙峡2个地级风景名胜区；国家级、省级、县(市)级重点文物保护单位分别有2处、11处、95处；省级烈士建筑物保护单位2处。雅安烈士陵园于1995年被国家民政部确定为首批爱国主义教育基地。此外，雅安还是“熊猫故乡”。这里是世界上第一只大熊猫的发现地和命名地，野生大熊猫现存量和密度居世界之冠。策划旅游精品，营造“文化旅游和商务休闲游”亮点；以“

24、河湖岛” 特点吸引游客，突出参与性。专栏：眉山旅游业的竞合策略4、东坡岛是眉山打造新兴旅游目的地城市的超级平台推进“强心战略”：在东坡岛上打造旅游门户和特色目的地，通过东坡岛的休闲旅游开发推动眉山城市复兴、文化繁荣、旅游振兴。实施文、旅、城一体化发展：将东坡岛打造成为眉山文化旅游第一引擎，使文化旅游产业成为眉山的战略产业、先导产业、支柱产业和品牌产业。加速推进品牌创新和产品升级：大力进行产品和品牌创新，将眉山文化旅游、仿古旅游、观光旅游提升到休闲旅游、度假旅游、体验旅游的高度。2122三、挖掘三苏文化开拓新空间，全面、深度体验三苏文化！22三苏文化的挖掘对于东坡岛的开发意义重大！1、解读三苏文

25、化三苏文化的七大元素诗词、散文、书法、绘画、养生、美食、茶道23232、东坡文化开发在全国1.0时代2.0时代3.0时代24城市名称品牌代表性开发项目开发规模主要特色运营模式效益眉山东坡故里三苏祠博物馆、三苏湖、中国诗书城三苏祠100亩（一期投资3500万），三苏湖约9平方公里祠堂、建筑、诗词政府投资，景区运营门票郏县三苏园文物景区三苏坟、广庆寺、三苏祠、东坡碑林、苏轼布衣塑像、东坡湖、苏仲南夫妇墓和梁氏墓等景观组成占地14万平方米，投资3000万坟墓政府投资，景区运营2002年以来，三苏园景区年均游客量超过3万人次，收入在20万元以上，并于每年不低于15的速度递增。惠州-东坡园（苏东坡纪念馆

26、、朝云墓、六如亭）投资2700万纪念馆政府投资，景区运营门票杭州 宋城苏东坡纪念馆、苏堤-纪念馆政府投资，景区运营门票黄冈-一景（赤壁风景管理区）、一园（遗爱湖公园）、一节（东坡文化旅游节）、一会（苏东坡研究会）、一剧（“苏东坡在黄州”舞台剧）88公顷节庆、演出政府投资运营门票、演出收益、节庆诸城-重建超然台、流杯亭、盖公堂、苏公祠、西园超然台恢复工程总投资4000多万元，建筑面积7000平米建筑政府投资，景区运营门票徐州-苏东坡文化艺术节华厦生态公园占地80多亩、耗资1.8亿以苏东坡在徐州的事迹为主线，分为黄河泛滥、铜牛镇河、国泰民安三大部分；东坡汉白玉雕像，结合雕塑、碑林等形式政府主导，企

27、业运营，结合地产开发文化地产开发收益、节庆常州-东坡公园4.3公顷名胜古迹与自然风光相结合的江南园林政府投资，景区运营门票儋州-儋州东坡国际文化节、东坡书院366公顷书院、节庆、“东坡书院”特种邮票政府投资，景区运营门票、节庆25杭州苏东坡纪念馆郏县三苏园文物景区儋州东坡书院惠州西湖苏东坡紀念館黄冈苏东坡相关景区徐州华厦生态公园眉山三苏祠常州东坡公园2、东坡文化开发在全国节庆活动公园纪念建筑主题旅游区面积（公顷）投资（千万）周边产业郏县有有有143惠州有有3.22.7杭州有有黄冈有有有88诸城有有1.54徐州有有有5.618一日游、美食常州有有有4.3儋州有有有366高尔夫26 小结： 苏轼足

28、迹所至的十余个城市均在城市建设中对东坡文化非常关注，全部建设了以苏轼遗迹事迹为主题的公园和纪念建筑。其中两三个城市有常规性的大型节庆活动和相关的舞台演出计划。个别城市投巨资在近郊建设了大型的主题风景旅游区，并依托东坡文化，因地制宜进行了高尔夫、酒店等周边产业的开发。 总的来说，对东坡文化的发掘还很浅；以静态观光旅游为主，缺少系统性、有深度的综合类项目；普遍附加值较低，门票收入为主，主要靠政府投资维持；对区域价值的提升作用发挥不够。2、东坡文化开发在全国3、三苏文化开发在眉山静态观光旅游为主导。代表性景区如：三苏祠、远景楼、诗书城公园等。目前主要以政府主导、政府投入为主要模式，收入主要靠门票收入

29、。代表性景区照片27274、东坡岛：三苏文化体验新平台眉山对三苏文化的挖掘与开发，必须摆脱单纯静态景区、观光旅游的尴尬局面，而应另辟蹊径，寻找新的空间和平台，发展体验旅游，对三苏文化进行全面、深入的展示。东坡岛位于三苏文化旅游区的核心地段，是难得的留白地，如果精心打造、操作到位，完全有可能成为三苏文化体验旅游的新平台。2828案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起（1）一个城市边缘组团曲江新区曾是一个位于西安中心城区西南角的边缘组团。29案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起（2）区域竞争下的崛起战略战略定位：高举“唐文化”复兴大旗，打造世界上首个唐文化主题城市。核心项目：大唐芙蓉园大雁塔

30、北广场大唐不夜城曲江池公园唐城墙遗址公园30案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起（3）文化遗产的保护与开发开发思路依托文化遗产大力发展文化旅游业。在具体文化遗产利用上依托文化遗产在周边地区大力发展文化旅游展示业，并通过标志性景观带动城市新区文化产业与房地产等服务业的发展。代表项目：大唐芙蓉园总体定位：大唐芙蓉园以秦、汉、隋、唐曲江池遗址为摹本,依据历史水系和文物勘探成果,建设而成的一座大型皇家园林式文化主题公园。演出节目：大型梦幻诗乐舞剧梦回大唐是大唐芙蓉园的主题演出节目。自2005年4月推出，共演出1000多长场，观众达45多万人，门票收入4500多万元。主要贡献：促进西安旅游业由观光时

31、代进入体验旅游的时代，带动了周边地区经济的发展，促进了城市的快速发展。31案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起（4）文化旅游先导下的曲江速度在2002年以前，曲江新区规划区域内，城区面积仅3平方公里，只有唐大雁塔、寒窑、秦二世陵等几个旅游景点，规模小、设施旧，年接待游客不足120万人次。与此同时，唐青龙寺、唐曲江池、唐城墙等一批极其珍贵的旅游资源，却是“养在深闺人未识”，少有游人问津。”新区从2002年起步，短短6年，曲江新区已经嬗变为一个异军突起、产业繁荣的城市新区。2007年8月11日，西安曲江新区被文化部首批授予“国家级文化产业示范园区”，为全国其他城市发展文化产业园区提供了范本。

32、如今，曲江新区已成为一个年吸引游客1500万人次，旅游收入达3.8亿元，年投资额165亿元的文化强区。这几乎与一个中等城市的经济规模相当。 32休闲经济案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起（5）政企合营下的曲江奇迹曲江开发模式：政企合作，城市运营，一级开发带动市场力量的二级开发。曲江奇迹：土地拍卖价格6年间增值了10倍。曲江新区的土地2003年还只是30万元到50万一亩，而到2009年，最底出让价格是300万元一亩，最高的600万一亩。区域品牌的提升：国家级文化产业示范区。33曲江新区如今是西北唯一的旅游度假区，国家级文化产业示范基地，享受省级旅游度假区优惠政策和管理权限，拥有完善的服务和

33、支撑体系。曲江新区拥有丰富的旅游资源，区内有秦二世陵、汉宣帝杜陵、唐城墙遗址、大慈恩寺、大雁塔、曲江寒窑等文物古迹；建成开放大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋馆等旅游项目；拥有西安曲江水厂、西安南郊水厂等西北稀缺的水资源；拥有科教文化、商贸会展等众多城市资源。她不仅是陕西省和西安市振兴旅游的重大工程，也是未来西安城市发展的重点区域。 案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起（6）对眉山的启示激活文化资源三苏文化之于眉山，正如大唐文化之于曲江。大力发展体验旅游借鉴曲江打造大堂芙蓉园、大唐不夜城等项目的经验，打造三苏文化主题公园，发展体验旅游。文化外交推动招商引资眉山可以借鉴曲江“梦回大堂”全球巡

34、演的经验，打造一台三苏文化主题演出，进行全国乃至全球巡演，以文化外交推动城市招商。34从曲江新区发展过程可以看到其基本特征：以“文化立区、旅游兴区”为立意，以盛唐文化为特色，提升城市资源价值，促进区域整体开发，以大策划大项目为带动，以“文化旅游商贸”的模式，实现了城市基础设施建设、区域基础产业开发、文化产业发展三个体系的并进发展和跨越式发展。这个基本特征，实际也是她的成功经验。35四、发现东坡岛35一个承载眉山城市理想的片区；一个推动区域发展的超级引擎！1、东坡岛发展的两个阶段东坡岛从古代生态岛到如今的休闲岛，她的功能从防御到排污防洪运输发展到今天的生态居住、生态休闲的功能。36生态岛休闲岛防

35、御功能引水/排水/运输生态居住，星级酒店，农家乐古代上世纪九十年代以来时代功能2、东坡岛的优势区位优势：东坡岛位于成乐旅游带的中部地带，“大眉山”核心位置，属于都心岛，人流、商流集聚，土地价值、业态潜力远远超过一般景区。河湖优势：东坡岛是川渝地区显有河湖双重优势的岛屿。东坡岛西侧的苏湖宁静，具备打造城市内湖的潜力；东坡岛东侧的岷江江面开阔，沟通长江，并具有运河、景观河等功能，具备打造高端体验区和城市形象区的潜力。文化优势：东坡岛毗邻三苏祠，属于三苏文化旅游辐射区。37眉山中心城区眉山市域3、东坡岛的困惑定位不清晰：是生态岛？还是东坡文化旅游区？定位不清造成发展目标不明，粗放式开发，业态总体比较

36、低端，酒店与农家乐、自然村落、菜地共存。特色不明显：环境杂乱，缺少亮点项目。模式太陈旧：缺乏统一规划的粗放式开发。目前主要靠政府投入，市场化运作程度不够。如何在生态保护、旅游开发与可持续发展之间寻找到盈利平衡点，是东坡岛目前面临的严峻挑战。遭强势竞争：不仅受到本市现有旅游景点的竞争威胁，而且面临着周边强势旅游城市的竞争威胁，未来成渝一体化后还受到更大范围的景区的竞争。此外，还受到全国十个城市的东坡文化主题旅游区的同质化竞争。38菜地自然村落低档农家乐4、东坡岛的出路（1）东坡岛的保护和开发需要高举高打，大手笔推进。提升到眉山城市战略的高度，不仅是河道整治工程，生态建设工程；还是繁荣三苏文化，发

37、展体验旅游，打造旅游目的地、构筑旅游集散地工程；而且是改善商务休闲环境，吸引创意研发等高端产业的重大举措，而且有可能成为眉山全球城市营销工程的重要篇章。东坡岛不仅扮演传统眉山、文化眉山的角色，更将扮演起休闲眉山、旅游眉山的角色，未来还将扮演起生态眉山、国际眉山的角色，成为眉山繁荣三苏文化，打造旅游目的地城市的一张王牌。394、东坡岛的出路（2）东坡岛应成为眉山旅游的国际化、高端化和多元化的战略支点。国际化：国际化旅游目的地、国际化商务休闲岛。高端化：集聚高端设施、发展高端休闲、服务高端人群。多元化：文化旅游、商务休闲、滨河度假、时尚娱乐、地域风情。（3）东坡岛应成为眉山现代服务业的超级平台。以

38、休闲旅游为先导，带动休闲商务，孵化创意研发。通过发展三产，推动二产。（4）东坡岛应成为三苏文化体验新平台东坡岛的开发，应该激活三苏文化,积极发展文化体验新平台。（5）东坡岛应成为提升老城、带动东部、服务西部、辐射北部的新都心。打造城市新都心，城市形象展示的新客厅，提升老城的活力、动力，带动岷江东岸的开发，并为西部工业区和北部行政区提供科技研发、商务休闲方面的服务支撑。4041城市生活新区高端功能拓展区生态旅游区新兴产业区文化核心区东坡岛四、国外城市岛屿开发借鉴他山之石，可以攻玉！42欲谋划东坡岛，必须站得更高，看得更远，通过借鉴国内外的成功实践，探寻岛屿开发的经验与规律。济州岛是世界文化旅游岛

39、开发的典范！新加坡的圣淘沙岛则是国际商务休闲度假岛开发的典范！下面，我们将通过总结上述两个岛屿的开发经验，从中探寻它们成功的奥秘，并为东坡岛的开发提供有力的借鉴。431、韩国济州岛世界级文化旅游岛（1）概况韩国济州岛是一个国际性的休闲度假胜地，被誉为“蜜月之岛”、“浪漫之岛”、“休闲天堂”。在此可以观赏名胜古迹、欣赏自然景。在这里观，还可以登山、骑马、兜风、狩猎、冲浪和打高尔夫球等。每年来此观光的游客达500多万人次，预计2010年将会达到1000万人次，旅游收入有望占济州岛总收入的90%。（2）自由城市计划为更好地利用济州岛的旅游资源，韩国政府在2002年开始实施了“济州国际自由城市计划”。

40、计划利用10年时间，把济州岛开发成以文化体验旅游和国际休闲度假为核心，集科技研发、金融、物流、自由贸易等功能于一体的国际自由城市。441、韩国济州岛世界级文化旅游岛（3）七大功能区域休养度假豪宅区：集休闲、疗养、康体、居住等功能于一体的世界级休养型居住区。中国文化观光区：建造专门商街、购物专柜、西餐厅等商业设施，以及包含海洋水族馆、海洋展示厅等的海洋公园，使之成为济州岛上最具代表性的娱乐园地。 西归浦港旅游区：将西归浦港开发成与周围秀丽自然景观融合在一起的美丽港口，一个海洋观光与休闲娱乐相结合的综合性观光地。 历史文化体验公园：以自然生态与文化遗产为背景的具有国际性竞争力的主题公园。国际购物休

41、闲中心：为满足各国游客的购物需求，以世界品牌为主、特产为辅的购物中心。 高新科技园区：利用济州岛的清洁环境和各种生物资源，建设以生命科学相关的教育、研究、创业功能相结合的高科技园区。机场自由贸易区：以国际航空港来促进商品、高科技产品加工出口，对入驻企业实行租税减免。 汉拿山国立公园生态旅游区：汉拿山国立公园是世上濒于灭绝的珍稀植物的地上乐园，以其从温带至寒带的垂直植物生态分布系统而闻名。这里有着1800多种植物和4000多种动物（昆虫类3300多种），有着很高的学术价值。同时也是探险旅游的好去处。休养度假豪宅区高新科技园区国际购物休闲中心历史文化体验公园机场自由贸易区中国文化观光区西归浦港旅游

42、区汉拿山国立公园生态旅游区济洲岛“国际自由城市”总体规划示意图1、韩国济州岛世界级文化旅游岛（4）案例启示韩国济州岛走得是一条“反弹琵琶”的发展之路，也就是以休闲旅游产业为先导，然后带动会议会展、国际贸易、高科技产业、文化教育和出口加工业的发展。对于眉山东坡岛的开发具有重要的借鉴意义。休闲旅游先导驱动模式2、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛47（1）概况旅游业是新加坡重要的支柱产业，2007年收入达138亿新币，占新加坡GDP的4%，并提供15万个就业机会，成为推动经济增长的重要动力。圣陶沙是新加坡最为迷人的度假小岛占地390公顷，有着多姿多彩的娱乐设施和休闲活动区域，被誉为欢乐宝石。而它曾经只

43、是一个小渔村，被英国占领以后改造成为其军事基地，而后于1972年再次改造成一个悠闲美丽的度假岛，每年接待外国游客在600万人以上。圣陶沙岛距离新加坡本岛南岸只有0.5公里,沿岸还有3.2公里长的白色沙滩。岛屿面积的70%被次生雨林覆盖，栖息着巨蜥、猴、孔雀和鹦鹉等动物以及各种其他当地的动植物群。2、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛（2）战略定位世界级的休闲度假岛（3）功能定位亚洲顶尖的家庭度假胜地世界级商务休闲岛482、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛（4）空间布局49（5）核心构成圣淘沙岛主题公园海水浴场酒店/度假村蝴蝶公园世界昆虫馆海底世界海豚乐园海之颂演艺中心二战遗址公园西乐索海滩浴场巴拉湾

44、海滩浴场丹戎海滩浴场香格里拉大酒店百富大酒店国际会议休闲中心圣淘沙名胜世界新加坡环球影城海洋生物园顶级居住区珊瑚岛（Coral Island）天堂岛（Paradise Island）珍宝岛（Treasure Island）珍珠岛（Peral Island）仙地岛（Sandy Island）高尔夫球场实拉蓬高尔夫球场丹绒高尔夫球场世界级会议中心安曼纳度假村喜乐度假村迈克尔酒店美星豪华酒店 节庆酒店新加坡硬石酒店 Equarius酒店Spa别墅 酒店502、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛1个世界级会议休闲中心迄今为止，新加坡已连续第23年被国际会议协会评选为“亚洲最佳会展城市”，而且一直是世界各地

45、著名企业和机构首选的会奖旅游地。代表性项目：圣淘沙名胜世界耗资43亿美元兴建，是新加坡最大的综合娱乐城，将拥有东南亚独一无二的新加坡环球影城以及全球最大规模的海洋生物园。它还会推出六家风格各异的酒店，提供1800间客房，并有可容纳7000多人的大型宴会厅和多个会议中心，连同户外场地，可同时接待12000名宾客。另外还提供其他现代化支援设施，例如合适的商务与媒体中心以及豪华贵宾室。在圣淘沙名胜世界举办大型会议，不但能为来宾提供“寓工作于娱乐之中”的全新会议体验，更是彰显企业实力的绝佳目的地。512、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛三大海水浴场“西乐索海滩”（Siloso Beach）：滩长约800

46、米，离岸约150米处有4个小岛礁，形成天然屏障，设有“水上浮台”（Floating Pontoon）从岸边连接其中一个岛礁。 “巴拉湾海滩”（Palawan Beach）：滩长约700米，离岸约50米处有一个小岛礁，形成天然屏障，设有“绳索吊桥”（Suspended Rope Bridge）从岸边连接它。 “丹戎海滩”（Tanjong Beach）：滩长约480米，离岸约130米处有一个小岛礁，形成天然屏障。Siloso BeachPalawan BeachTanjong Beach522、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛六大主题公园蝴蝶公园（Butterfly Park）:这一活的博物馆，人们

47、可以漫步于美丽的花园中欣赏超过50种，1,500只活的蝴蝶。 世界昆虫馆（Insect Kingdom）:有超过三千种美丽而稀有的来自世界各地的昆虫，包括160毫米大的巨犀金龟甲虫。 海底世界（Underwater World oceanarium）:容纳着250种2,500只鱼，包括海星，魟鱼，巨龟和小鲨鱼。 海豚乐园（Dolphin Lagoon）:印度-太平洋驼背海豚的家,游客们可以在这里看到他们在水中的技巧和智力。 海之颂星光水火海上大汇演(Songs of the Sea):音乐喷泉以舞蹈的水柱、激光和音乐介绍圣淘沙的历史。激光从不同方向射入水中的折射和反射效果产生三维立体的图像。

48、二战遗址公园:岛的西面安置着在二战中西乐索炮台的大炮。游客还可以探索一下碉堡，地道和炮台的组合。 532、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛多个酒店、度假村、高尔夫球场多个五星级酒店和度假村：香格里拉圣淘沙大酒店（Shangri-Las Rasa Sentosa Resort）：位于岛的西岸； 百富大酒店（The Sentosa A Beaufort Hotel）：位于岛的中央部分 ；安曼纳圣淘沙度假村 Amara Sanctuary Resort 喜乐圣淘沙度假村Siloso Beach Resort 两个高尔夫球场：岛的北部有“实拉蓬高尔夫球场”（Serapong Golf Course）；

49、岛的南部有“丹绒高尔夫球场”（Tanjong Golf Course）。 香格里拉圣淘沙大酒店百富大酒店安曼纳圣淘沙度假村喜乐圣淘沙度假村实拉蓬高尔夫球场丹绒高尔夫球场542、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛五个顶级居住区圣淘沙岛的东岸有五个湖中小岛屿：珊瑚岛（Coral Island）、天堂岛（Paradise Island）、珍宝岛（Treasure Island）、珍珠岛（Pearl Island）、仙地岛（Sandy Island），它们周边建有约两百多幢顶级豪宅。 Paradise IslandCoral IslandTreasure IslandSandy IslandPearl I

50、sland552、新加坡圣淘沙岛世界级休闲度假岛（6）案例小结打造多种特色交通方式三大登岛方式：轮渡、缆车、桥梁岛上单轨电车集聚大量高端休闲设施高尔夫、游艇、SPA、五星级酒店汇粹各式体验旅游项目自然、人文、动物、海洋主题公园三个海滩浴场，一台大型演出特色地域风情深度体验东南亚乡村主题餐厅南国风情景区家庭度假、商务休闲两相宜563、国际案例启示（1）休闲旅游业是现代服务业发展的先导性产业，它在工业城市向服务城市转型的过程中，有着不可替代的突出作用。第一，休闲旅游业是提升城市魅力、塑造城市品牌、扩大城市知名度和影响力的最有效手段之一。第二，休闲旅游产业，有利于带动会议会展、酒店购物、餐饮娱乐等相

51、关产业的发展，促进现代服务业的发展。第三，休闲旅游业是实现“招智引商”的关键环节。营造良好的休闲环境和氛围，有助于吸引投资者，尤其是高素质的商务人群。（2）城市岛屿开发，可以将文化体验旅游、家庭度假旅游和商务休闲旅游有机结合，相得益彰。（3）东坡岛的开发，不仅应该为眉山打造一座生态之岛、文化之岛、体验之岛，而且还应成为一座国际之岛、商务之岛、科技之岛，一座繁华之岛、欢乐之岛、精彩之岛。57战略决定成败，思路决定出路 定位是否科学，是区域开发能否成功的关键。东坡岛只有定位准确，才能有效地把握住发展机遇，从激烈的区域开发竞争中脱颖而出，获得自己的发展空间，进而实现既定的开发目标。第二部分：战略定位

52、58一、总体思路思路决定出路！591、抢占高端，提升眉山抢占高端高端产业高端休闲高端人群60提升眉山城市魅力产业动力经济活力文化感召力国际影响力2、变“被动外溢”为“主动对接”主动对接：成渝经济区、成都大都会、成乐发展带结构内，体制外：由大成都经济区的商务边缘地，走向重要的商务休闲区；积极融入成渝旅游网络，由旅游过境地走向旅游目的地。盘活存量，做强增量：挖掘文化内涵，发展体验旅游；利用河湖资源，发展水上休闲；发挥综合优势，吸引科技研发。613、“错位发展”与“抢位发展”并举错位发展：区别于乐山的佛文化旅游、青城山的道教文化旅游，致力于发展“三苏文化体验”和“湖岛商务休闲”。抢位发展：积极打造成

53、乐黄金旅游带的“旅游集散平台”，泛成都的“休闲创意基地”，成渝经济区的“家庭度假娱乐中心”。62二、定位东坡岛给眉山鱼跃的力量！631、总体定位中国西部首个国际休闲度假岛6464内涵：将东坡岛打造成为中国西部首个以湖岛风情为特色，集三苏文化体验、家庭度假娱乐、高端商务休闲功能于一体的国际化休闲度假区。2、功能定位中国西部国际商务岛成渝休闲创意新领地三苏文化体验第一城国际眉山城市会客厅家庭度假娱乐新中心653、产业定位主导型产业：文化旅游、商务休闲辅助型产业：文化创意、都市娱乐基础型产业：房地产战略型产业：科技研发664、市场定位（一）市场策略：瞄准中高端，以高带低、以外促内、以新带旧。以高带低

54、。以高收入阶层带动中等收入阶层，以大众市场为辅。以外促内。通过外部市场特别是外部高端市场，带动地缘市场。以新带旧。以新型体验旅游产品市场带动存量的文化旅游市场。（二）市场范围：立足地缘，深耕成渝，拓展全国，兼顾海外。近期： 一级市场为眉山地缘市场。 二级市场为成渝经济区市场，特别是成都、重庆等市场，以及西安、昆明、贵阳、西藏等西部近程客源地市场。 机会市场和补充市场：全国市场和入境市场（港台、日韩为主）。中远期： 基础市场：眉山地缘市场 一级市场为川、渝、云、贵、藏市场，以西部地区为主。二级市场为全国市场特别是珠三角、京津冀、长三角及全国其他主要城市市场。海外市场由港台、日韩拓展至东南亚地区。

55、674、市场定位客 群锁定范围项目对其影响力特 征针对策略基础客群成都本地及项目周边县市人群强自驾出行及公交出行各占约50比例，出行时间以周末及小黄金周为主，出行距离为车程3小时内，大部分当天返程，消费力一般成都与川渝周边地区文化相通、属性相同，较易对项目产生共鸣与认同，可重点以眉山地域文化为主要传播概念，辅以高端商务休闲、家庭湖岛度假为特色，针对双休及小黄金周，以及企业的商务奖励旅游和会议旅游市场。主力客群川渝两地及部分周边省市人群较强自驾出行比例较公交出行稍小，出行时间以小黄金、大黄金周、及调休时间为主，出行车程控制在58小时左右，出行时间23天左右，需在当地留宿，消费力较强延展客群国内其

56、他区域游客一般公共交通为主（飞机、列车、长途汽车）自驾偏少，出行时间以大小黄金周、春节假日、以及少量调休时间出行，出行时间35天，对项目综合消费要求高，住宿、餐饮、购物、娱乐等，消费力强以三苏文化为依托积极调动对蜀汉地域文化的兴趣，力推大黄金周及重要节假日。机会客群国际游客较弱出行时间长，消费力极高，时间无明显界定，出行为飞机为主以三苏文化为依托，以休闲度假特色文化旅游为概念进行推广，诠释三苏文化的体验之旅685、形象定位69推广语：眉山新都心，国际休闲岛，三苏第一城中国眉山东坡岛备选：三苏文化体验圣地、家庭度假娱乐中心、国际商务休闲天堂中国眉山东坡岛科学规划，有机生长，精明增长 科学合理的规

57、划布局，富有特色的引擎项目策划，是塑造区域开发亮点的关键要素。第三部分：开发构想7071一、开发理念开发理念决定开发品质711、“三区合一”实施“休闲度假区”、“文化产业区”、“城市生活区”三区联动开发。休闲度假区是历史文化展示、外来游客市民旅游体验、本地居民的休闲平台；文化产业区复兴眉山历史文化，推进产业转型与升级的文化创意产业园区；城市生活区打造高品质滨水城市生活居住片区。72园区城区景区2、“水陆并进”河、湖、岛开发相结合将整个东坡岛的河湖水面视为东坡岛开发的重要组成部分，营造出“城包水，水绕城”的氛围，形成水陆并进，河、湖、岛共荣的局面。733、推动“文、旅、商”复合发展文化为旅游业发

58、展提供内涵；旅游业带动商业、商务发展；商业、商务的发展又反哺文化、旅游产业。74旅商文东坡岛复合发展模式4、东做高端、西做繁华、北做时尚、南做生态充分考虑到东坡岛周边开发现状，以及四个方向的关联资源，建议：东做高端：高端商务休闲、企业会所、星级度假酒店、高档居住区。西做繁华：借助三苏祠的人气，发挥三苏湖的水面资源优势，打造水上休闲和滨水商业娱乐。北做时尚：呼应北岸新建商品房小区的现状，发展时尚休闲，文化创意。南做生态：打造生态居住社区和生态休闲公园。75三苏祠大学城岷江新建商品房居住区76二、项目构建761、总体布局一心两片三园四区一个国际度假中心两片企业公馆群落三座主题体验公园四大高档居住社

59、区77步行桥空中索道车行桥车行桥车行桥车行桥游船码头2、核心构成78国际度假中心休闲商务区度假接待中心SPA养生酒店庭院式企业休闲公馆群落别墅式企业休闲公馆群落国际会议中心高端商务酒店休闲公园区休闲居住区三苏文化体验公园 湖岛别墅居住区情景洋房居住区滨河景观公寓社区九省文化餐厅高档四合院居住区国际学校国际医院休闲购物中心运河商业娱乐公园四季商务休闲公园东坡岛国际休闲度假区2、核心构成（1）一个国际度假中心以三苏文化风情为主题，以会议和休闲度假功能为核心，打造面向成渝双核经济区的国际会议和休闲度假于一体的多功能国际度假中心。核心构成：度假接待中心运河商务酒店奢华SPA度假酒店国际休闲购物中心79

60、度假接待中心运河商务酒店奢华SPA度假酒店国际休闲购物中心2、核心构成（2）两片企业公馆（Cotel）群落庭院式企业公馆群落别墅式企业公馆群落国际会议中心：满足商务花园群落内企业的会议会展需求，并可作为会议型度假的配套设施。九省文化餐厅：苏东坡工作生活过的十个城市，分布在全国9个省份。以这9个省份的会馆建筑为形态，以当地特色餐饮为特色，打造高端商务餐饮旗舰。眉山（四川）、凤翔（陕西）、郏县（河南）、杭州（浙江）、黄州（湖北）、诸城（山东）、徐州（江苏）、常州（江苏）、惠州（广东）、詹州（海南）80国际会议中心九省文化餐厅庭院式企业休闲公馆别墅式企业休闲公馆专栏：企业公馆（COTEL）Cotel