房地产开发项目管理知识技能培训课件

1、房地产开发项目管理知识技能培训2022/7/21房地产开发项目管理知识技能培训课程大纲房地产开发项目释义房地产开发流程房地产开发项目管理知识课程讨论与经验分享认识project应用projectProject应用案例案例一 房地产开发项目管理实践案例二 施工项目管理实践小组编制项目计划并单位汇报演示 第二部分 Project项目管理软件应用培训（半天-1天）第一部分 房地产开发项目管理知识技能培训（半天）2房地产开发项目管理知识技能培训第一部分 Part 1房地产开发项目管理知识与技能 3房地产开发项目管理知识技能培训课程大纲1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理知识4

2、.课程讨论与经验分享5.后 序蓝湾项目鸟瞰图软件园一期 软件园二期蓝 湾东方圣荷西4房地产开发项目管理知识技能培训1、房地产开发项目释义5房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理4.后序1、房地产1.1、房地产开发房地产开发-比较简单通常的对房地产开发的理解,就是对多种资源进行利用和重组，为人类提供居住、活动的空间，改善人类的居住、活动环境。多种资源的利用包括土地，建筑，资金，技术，人才，基础设施等。做为房地产开发的组织者房地产开发商，要协调政府管理部门，城市规划建设，社会公众，以及人力资源各个方面，既要考虑到城市环境的建设，又要考虑到公众的

3、消费需求，促进城市空间的发展，拉动城市经济增长的同时，满足公众的消费需求，在不破坏环境建设的同时，完善居民的生活基础设施建设。争取在降低各种风险的同时获取最大的利润和效益。 一级开发土地开发二级开发房屋开发6房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理4.后序1、房地产1.2、房地产开发项目房地产开发项目 - 一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营过程。我国城市房地产管理法（见插件）第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权(土地证)的土地上进

4、行基础建设、房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼、工业厂房等等。盈利手段：出售(短期)+出租 （长期持有）7房地产开发项目管理知识技能培训2、房地产开发流程8房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程2.1流程图2.2关系示意图2.3阶段解释3.房地产开发项目管理4.后序2.1、房地产开发流程图(全寿命周期)项目策划规划设计工程建设项目营销物业客服123456投资决策 土地获得客观实现产品角度：设计-建造-手续-配套了解房地产开发流程的意义一个项目从酝酿提出到该项目建设完成投入使用的全过程有着客观的活动规律和先后顺序，是人们长期工程建设实践过程技

5、术、管理活动经验的总结，是自然规律和经济规律的反映。按照开发程序的先后顺序和相互关系办事，才能使我们主观意图顺应客观规律的要求而得以实现；否则，违背客观规律而受到挫折或惩罚，造成巨大损失。9房地产开发项目管理知识技能培训投资决策与土地获得（投资评估决策、征地、拆迁搬迁、七通一平、规划条件、招拍挂、中标通知书、四证一书）项目策划（初步设计方案、收益预算、成本目标、资金计划与解决方案、销售计划、项目开发建设进度与分期、管理组织等）项目设计（概念、方案、扩初、施工图）项目工程建设（勘察、场平、施工三通一平、基础、0.0下、主体结构、装饰、机电安装、总图施工，竣工备案项目营销（策划、推广、客户积累、预

6、售许可证、开盘销售、清盘）物业 客服（物业顾问、管理方案、验收接管、交屋、保修）123456资源产品企业管理职能活动土地建筑资金技术人才基础设施等。土地（一级开发）住宅别墅商铺写字楼工业厂房等2.2 房地产开发资源、企业管理价值活动和产品关系示意图（开发商角度）10房地产开发项目管理知识技能培训2.3、房地产开发主要阶段解释2.3.1、 前期的准备（工程开工建设前选择及研发产品及生产许可取得） 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 “四证”

7、:建设用地规划许可证 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证都是在这个阶段取得的, 而其中国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其

8、用途不同，土地的使用期限也不相同。 主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 11房地产开发项目管理知识技能培训2.3.2、 建筑施工阶段 （生产制造产品） 建筑施工阶段是开发商委托建筑施工企业（建筑业资质序列划分：施工总承包、专业承包、劳务分包）进行项目建设的阶段。 施工阶段主要参与方：建设单位(项目管理单位)、勘察（设计）单位、监理单位、施工单位 该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资 金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。主要法律法规：另见建筑工程施工质量验收规范汇编（17个）12房地产开发项目管理知识技能培训

9、2.3.3、 销售阶段 （卖出或租出产品，资金回笼、实现利润） 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件： 城市商品房预售管理办法第五条规定： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25以上，并已经确

10、定施工进度和竣工交付日期。第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 13房地产

11、开发项目管理知识技能培训1113.房地产开发项目管理14房地产开发项目管理知识技能培训1113.1 管理与管理原理15房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理 3.1管理与原理4.后序1113.1.1什么是管理?一种普遍被接受的观点是： 管理是一个过程， 是让别人和自己一道去实现既定的目标， 是一切有组织的集体活动 所不可缺少的要素。必须认识到管理是一种组织活动，他绝不等价为命令或权利，利用各种方法处理好各阶层的关系，才是管理的关键。（摘自管理学原理） 不可不知的管理十定律16房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发

12、流程3.房地产开发项目管理3.1管理与原理4.后序3.1.2管理实用原理5W1H5W1H 原理(开展管理工作前的思考 ) What 管理什么 ，管理的对象（企业 项目及职能部门） Why 为什么，管理的目标(长期与短期，企业规模、效益、经营指标,体系运行; 项目进度、质量、成本) Who 谁来管，权责利分配（全员) When 什么时间管，事前、事中、事后(全过程) Where 管理哪里,全方位 How 管理方法，制度、流程、工具表单（公司、项目），资源保证措施（人、 财、物、方法、环境），步骤 P(计划)-D（实施）-C（检查）-A（改进）我们每天都处在管理与被管理之中，开展一项工作（管理）前

13、，认真考虑这些问题了吗，做到心中有数了吗？案例（会议管理）17房地产开发项目管理知识技能培训1113.2 项目与项目管理18房地产开发项目管理知识技能培训3.2.1 什么是项目？所谓项目，简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务。定义的三层含义 第一层-一项有待完成的任务,特定的环境与要求,范围限制第二层-一定的组织机构,有限资源(人、财、物等),规定时间内完成任务,强调资源限制第三层-任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理3.2项目与管理4.后序19房地产开发项目管理知识技能培训3

14、层含义 对应三重约束时间限制质量标准费用限制项目目标客户、管理层、供应商在时间、费用、质量上的不同要求项 目 目 标 与 资 源 关 系20房地产开发项目管理知识技能培训项目目标图解性能时间费用有效预算性能要求完成时限目标客户、管理层、供应商在时间、费用、质量上的不同要求21房地产开发项目管理知识技能培训房地产企业与施工企业对项目目标认识的区别 项目目标施工企业房地产开发企业质量工艺质量标准产品（客户）质量标准进度施工工艺进度市场(产销)经营进度成本合同成本控制投资回报成本控制22房地产开发项目管理知识技能培训项目的基本特征：1、 明确的目标其结果只可能是一种期望的产品，也可能是一种所希望得到

15、的服务。2、 独特的性质每一个项目都是唯一的。3、 资源成本的约束性每一项目都需要运用各种资源来实施，而资源是有限的。4、 项目实施的一次性项目不能重复。5、 项目的不确定性在项目的具体实施中，外部和内部因素总是会发生一些变化，因此项目也会出现不确定性。6、 特定的委托人它既是项目结果的需求者，也是项目实施的资金提供者。7、 结果的不可逆转性不论结果如何，项目结束了，结果也就确定了。 摘自：中国项目管理资源网 1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理3.2项目与管理4.后序23房地产开发项目管理知识技能培训3.2.2什么是项目管理所谓项目管理，就是项目的管理者，在有限的资

16、源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。项目管理内容（详见插件）： 1、 项目范围管理 2、 项目时间管理3、 项目成本管理 4、 项目质量管理5、 人力资源管理 6、 项目沟通管理 7、 项目风险管理 8、 项目采购管理 9、 项目集成管理 文章来源：中国项目管理资源网 1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理 3.2项目与管理4.后序工程项目管理规范给我们的启示。24房地产开发项目管理知识技能培训3.2.3项目知识体系1.房地产开发项目释

17、义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理 3.2项目与管理4.后序项目经理知识体系与其他知识关系25房地产开发项目管理知识技能培训1113.3房地产项目管理解析与项目管理实践26房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理3.3房地产项目管理与计划编制4.后序3.3.1、房地产项目管理解析（见P5示意图）所 谓 （ ? ）项目管理，就是（ ? ）项目的管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对（ ? ）项目涉及的全部工作进行有效地管理。即从（ ? ）项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实

18、现（ 房地产开发 ）项目的目标。投资决策与土地获得项目策划项目设计项目工程建设项目营销物业 客服123456资源产品项目管理职能活动土地建筑资金技术人才基础设施等。土地（一级开发）住宅别墅商铺写字楼工业厂房等27房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理3.3房地产项目管理与计划编制4.后序3.3.1、房地产开发项目“5W1H管理”原理应用1、what 管理对象(项目范围及实施项目的要素)2、why管理目标(进度 质量 成本)3、who管理者（项目经理及相关责任人 组织架构）4、where哪里 （集团 区域 项目公司 现场）4、when时间（全

19、程管理控制，起始点 进度，年月周日分解）5、方法（制度流程表单 体系认证 PDCA -计划、组织、指挥、协调、检查控制和评价 工具应用）Project工具之项目管理应用项目计划示范案例：1、沿海国际项目管理策划书 2、宅语源整栋装修施组28房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理3.3房地产项目管理解析与实践4.后序3.3.2 房地产开发项目管理实践计划管理一、为什么要写计划？ 1、计划是提高工作效率的有效手段 工作有两种形式： 一、消极式的工作（救火式的工作：灾难和错误已经发生后再赶快处理） 二、积极式的工作（防火式的工作 ：预见灾难和错误

20、，提前计划，消除错误）2、计划能力是各级干部管理水平的体现 企业（小）的时候，还可以（不用）写计划。因为企业的问题并（多），沟通与协调起来也比较（容易），只需要少数几个领导人就把发现的问题解决了。 企业（大了），人员多了，部门多了，问题也（多了），沟通也更（复杂）了，领导精力这时也显得有限。计划的重要性就体现出来了。 我们的工作是无形的，谁都不知道对方在做什么，平级（部门人员）之间不知道，上下级（领导下属）之间也不知道，领导也不知道，怎么把工作做好？能没有问题吗？写工作计划=工作盘点（清楚明白）=积极式工作起点工作计划=变个人驱动的为系统驱动的管理模式=企业成长、成功的必经之路。3、通过工作计

21、划变被动等事做变为自动自发式的做事（个人驱动系统驱动） 有了工作计划，我们不需要再等主管或领导的吩咐，只是在某些需要决策的事情上请示主 管领导就可以了。我们可以做到整体的统筹安排，个人的工作效率自然也就提高了。工作计划=很好的工具（将工作化无形为有形）29房地产开发项目管理知识技能培训1.房地产开发项目释义2.房地产开发流程3.房地产开发项目管理3.3房地产项目管理解析与实践4.后序二、 怎样写计划-Smart 原理(实用技巧) Smart（5个英文词头缩写）=聪明的，工作计划应 符合以下特质：Specific : 具体可描述的，详细精确的，准确的; Measurable : 可以测量的. 尽量量化;Agreed: 经过协议形成共识的，同意的；Realistic : 实质有意义的标. 可实现的;Time-frame : 有时间期限的 ,起始时间明确.检查一下自己和周边人的工作计划，够“聪明” 吗？企业战略计划、年度计划、项目计划、部门、人员工作计划。30房地产开发项目管理知识技能培训4.课程意义与经验分享31房地产开发项目管理知识技能培训课程回顾与思考模式定位根据行业特点，梳理企业自身主营业务模式，稳定的利润来源人治变法制制定企业自身