广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法

1、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（ 二次征求意见稿 ）目录 第一章 总 则 第二章 规划管理 第三章 用地审批 第四章 改造方案 第五章 收益分配 第六章 实施监管 第七章 法律责任 第八章 附 则第一章 总 则第一条【立法目的】 为规范旧城镇、 旧厂房、 旧村庄（以 下统称“三旧” ）改造管理， 推进低效存量建设用地再开发， 减少建设占用耕地，促进产业转型升级和经济高质量发展， 根据有关法律法规及政策规定， 结合本省实际， 制定本办法。第二条【适用范围】 本省行政区域内的 “三旧” 改造（包 括城市更新）及其监督管理活动适用本办法。本办法所称“三旧”改造，是指改造主体对纳入广东省 “三旧

2、”改造地块数据库的低效用地进行再开发的活动。第三条【基本原则】 “三旧”改造应当遵循政府引导、 市场运作、 统筹规划、 分类施策、 尊重历史、 利益共享原则， 兼顾经济效益、社会效益、环境效益，综合运用多样化的改 造方式，促进生产、生活、生态空间有机融合，保障产业发 展空间，保护历史文化遗存和城乡特色风貌。第四条【管理机制】 “三旧”改造应当符合国民经济和 社会发展规划、国土空间规划，以及“三旧”改造、文物保 护等专项规划，纳入广东省“三旧”改造地块数据库和项目 监管系统，实行动态化的全生命周期管理。第五条【基本类型】 “三旧”改造分为以下两种类型：（一）全面改造，是指在“三旧”用地上以拆除重

3、建方 式为主实施的再开发。历史文化街区、名镇、名村的核心保护范围内不适用全面改造（二）微改造，是指在维持“三旧”用地现状建设格局 基本不变的前提下，通过局部拆建、加建扩建、功能改变、 整饰修缮、 完善配套基础设施与公共服务设施等方式实施的 再开发。第六条【部门职责】 省自然资源主管部门统筹协调全省 “三旧”改造的政策制定、实施监管、规划及土地利用管理 工作。省发展改革、住房城乡建设、工业和信息化、农业农 村、生态环境、财政、税务、金融等部门在各自职责范围内 负责“三旧”改造相关工作。县级以上人民政府结合实际确 定或设立本级“三旧”改造主管部门，统筹协调有关部门推 进本行政区域内的“三旧”改造工

4、作。第二章 规划管理第七条【规划管理体系】 “三旧”改造规划管理体系分 为“三旧”改造专项规划和 “三旧” 改造单元规划两个层次， 其编制、审批、实施及修改应当符合本办法的规定。第八条【专项规划编制】 “三旧”改造专项规划由县级 以上“三旧”改造主管部门依据本行政区域的国民经济和社 会发展规划、 国土空间总体规划及其规划编制目录清单组织 编制，明确规划期限内本行政区域 “三旧” 改造的指导思想、 目标、策略和措施，提出“三旧”改造的总体用地规模、重 点改造区域和改造方向等。 不设县的地级以上市所辖乡镇人 民政府也可按规定组织编制。“三旧”改造专项规划应列入国土空间总体规划的规划 编制目录清单，

5、规划期限一般为五年。第九条【专项规划审批】 “三旧”改造专项规划组织编 制机关应将规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者 其他方式征求专家和公众意见。公告时间不得少于三十日。 经公告的规划草案应附具意见采纳情况及理由， 报地级以上 市人民政府批准实施。第十条【专项规划实施】 经批准实施的“三旧”改造专 项规划应纳入同级国土空间基础信息平台， 叠加至国土空间 规划“一张图”上，并将总体用地规模、重点改造区域和改 造方向等主要内容纳入同级国土空间详细规划。第十一条【专项规划修改条件】 有下列情形之一的，组 织编制机关方可按规定的权限和程序修改“三旧”改造专项 规划：（一）上级国土空间总体规划发

6、生变更，提出修改规划 要求的；（二）行政区划调整确需修改规划的；（三）因国家和省批准重大建设工程确需修改规划的；（四）“三旧”改造专项规划审批机关认为应当修改规 划的其他情形。第十二条【专项规划修改程序】 修改“三旧”改造专项 规划前，组织编制机关应组织对原规划实施情况进行评估， 对规划修改的必要性进行论证，形成评估报告及修改方案。“三旧”改造专项规划组织编制机关应将前款规定的评 估报告和修改方案一并予以公告，采取论证会、听证会或者 其他方式征求专家和公众意见，公告时间不得少于三十日。 经公告的规划修改方案应附具评估报告、 意见采纳情况及理 由，报原规划审批机关批准实施。第十三条【“三旧”改造

7、单元划定】 市县国土空间规划 主管部门、 乡镇人民政府可在保证基础设施和公共服务设施 相对完整的前提下，综合考虑道路、河流等自然要素及产权 边界，根据成片连片改造需要和国土空间详细规划有关技术 规范，划定“三旧”改造单元。一个“三旧”改造单元可以 包括一个或多个“三旧”改造项目。第十四条【单元规划编制】 “三旧”改造单元范围内国 土空间详细规划未覆盖或因实施改造确需调整国土空间详 细规划的，由市县国土空间规划主管部门、乡镇人民政府组 织编制“三旧”改造单元规划。“三旧”改造单元规划应当按照国土空间详细规划的技 术规范要求组织编制，并在此基础上对改造单元的目标定 位、改造模式、规划指标、公共配套

8、、利益平衡及分期实施 等方面作出细化规定。 区国土空间规划主管部门组织编制改 造单元内的地块图则，不得突破单元规划的强制性内容。第十五条【单元规划审批实施】 “三旧”改造单元规划 按照国土空间详细规划审批程序批准后， 作为国土空间详细 规划或覆盖原国土空间详细规划实施， 并作为国土空间规划 主管部门对改造单元范围内用地出具规划许可及规划条件 的依据。地块图则由区人民政府批准，报地级以上市国土空 间规划主管部门备案后实施。第十六条【单元规划修改】 修改“三旧”改造单元规划 前，组织编制机关应当对规划修改的必要性进行论证，按照 国土空间详细规划修改审批程序， 报原规划审批机关批准实 施。地块图则的

9、修改应报原审批机关批准，并报地级以上市 国土空间规划主管部门备案后实施。第三章 用地审批第十七条【标图入库】 县级以上“三旧”改造主管部门 应当组织开展低效用地调查摸底工作， 依职权或依低效用地 原权利人申请，将符合规定要求的低效用地按程序纳入省 “三旧”改造地块数据库，并实行动态管理。第十八条【集体建设用地转国有】 纳入省“三旧”改造 地块数据库，具有合法用地手续的集体建设用地，需转为国 有建设用地的，应当依法办理土地征收手续，或者依其所属 农村集体经济组织申请办理转为国有建设用地手续， 由省人 民政府或其委托的行政机关进行审批。第十九条【完善建设用地手续】 纳入省 “三旧 ”改造地 块数据

10、库，无合法用地手续的国有或集体建设用地，应当按 照历史用地发生时的法律政策落实处理（处罚）后，方可按 现状完善建设用地手续，由地级以上市人民政府进行审批。第二十条【完善土地征收手续】 纳入省“三旧”改造地 块数据库，无合法用地手续的集体建设用地，用地主体已与 农村集体经济组织或农户签订征地协议并补偿， 且未因征地 补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的， 由省人民政府或其委托的行政机关依据用地主体申请对其 按现状完善建设用地及土地征收手续进行审批。第二十一条【“三地”及其他用地审批】 符合条件的边 角地、夹心地、插花地及其他用地与主体地块一并纳入“三 旧”改造范围的，可单独或与主体

11、地块一并报批，按规定办 理农用地转用和土地征收手续， 由省人民政府或其委托的行 政机关、地级以上市人民政府按权限进行审批。第二十二条【供地审批】 “三旧”用地由政府收储后再 次供地， 属经营性用地或同一宗地有两个以上意向用地者的 必须以公开方式供应，其余经县级以上人民政府批准，均可 根据改造用途以划拨、 协议出让或租赁等方式定向供应给经 认定的改造主体。经批准纳入“三旧”改造范围的边角地、 夹心地、插花地及其他用地，应当与主体地块以相同方式一 并供应给改造主体。以出让方式供地的，按不超过改造后新 用途法定最高年限确定出让年期。成片连片改造项目涉及将改造范围内“三旧”用地的前 期整理工作及土地使

12、用权一并通过公开方式确认给市场主 体的，县级以上自然资源主管部门应当在其完成前期整理工 作并具备供地条件后，再与其签订土地供应法律文书，按开 发需要一次或分期供应土地。第二十三条【土地置换】 全面改造项目将改造范围内的 “三旧”用地进行空间置换使用，涉及新增建设用地的，应 当按照城乡建设用地“增减挂钩”政策规定办理农用地转用 手续。“三旧”改造用地之间或“三旧”改造用地与其他存量 建设用地进行空间置换的，应当符合国土空间规划、土地权 属清晰，且应遵循置换双方自愿、等价交换的原则办理土地 权属变更登记。第二十四条【打包审批】 县级以上人民政府应当按照 “多 审合一”的要求，优化“三旧”改造审批流

13、程，由“三旧” 改造主管部门会同有关主管部门编制打包审批方案， 将相关 审批事项按照不同审批层级分类打包报批， 并由有批准权的 审批机关一次性进行审批。第四章 改造方案第二十五条【改造主体类型】 一个“三旧”改造项目只 能由一个改造主体承担，“三旧”改造主体类型包括：（一）政府及其委托或授权的职能部门、国有全（独）资公司；（二）政府通过公开方式确定的市场主体、政府与公开 选择的市场主体成立的合作公司；（三）“三旧”用地的原权利人；（四）“三旧”用地原权利人成立的全（独）资公司、 与合作主体成立的合作公司、 与合作主体约定作为开发建设 单位的一方；（五）通过“三旧”用地收购归宗、作价入股及权益转

14、 移等方式形成的单一市场主体。以前款第（一）（二）项作为改造主体的项目，为政府 主导改造项目；以前款第（三）（四）（五）项作为改造主 体的项目，为市场主导改造项目。第二十六条【改造主体认定】 原权利人属于国有企业、 集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的类型， 当公开选择合作主体。通过收购归宗、 作价入股及权益转移等非公开方式形成 的单一市场主体，须纳入项目改造方案并经审批同意。国有 或集体建设用地承租人申请作为改造主体的，须经“三旧” 用地原权利人同意， 并与县级以上自然资源主管部门或农村 集体经济组织， 签订土地租赁变更协议或重新签订土地租赁 合同。第二十七条【改造意愿征集】 政府拟

15、实施全面改造项目 的，应当通过开展改造意愿调查、举行听证会等方式充分听取“三旧”用地原权利人和社会公众的意见和建议。市场主体拟实施全面改造项目的， 应当先行开展改造意 愿调查，征得本办法第五十条规定比例的“三旧”用地原权 利人同意。第二十八条【改造方案制定】 改造主体应当根据国土空 间详细规划或“三旧”改造单元规划编制项目改造方案，明 确改造地块的基本情况、规划及土地利用现状、补偿安置及 改造意愿调查情况、拟改造情况、需办理的用地手续、供地 方式及对象、资金筹措、开发时序、实施监管等内容。改造范围内包含历史文化街区、 不可移动文物和历史建 筑等历史文化遗存，以及需进行考古调查勘探的，须在改造

16、方案中制订相应的保护管理措施。第二十九条【改造方案审批及调整】 改造方案经县级以 上“三旧”改造主管部门会同有关主管部门联合审查后，由 县级以上人民政府进行审批。经批准的改造方案确需调整 的，应报经原审批机关批准后实施。第三十条【改造方案实施】 改造主体应当按照经批准的 改造方案实施改造，并根据国土空间详细规划、“三旧”改 造单元规划及改造方案要求， 将占项目用地总面积一定比例 的土地用于配套基础设施、公共服务设施等公益性建设，并 按无偿移交给政府。规定无偿移交政府。规模较大或成片连片的改造项目按照经批准的改造方案和规划许可文件规定，分期供地并实施改造的，应优先安 排配套基础设施、公共服务设施

17、和安置房建设。第五章 收益分配第三十一条【地价计收规则】 全面改造项目供地应当以 单宗或区片市场评估价为基础， 综合考虑改造主体承担的搬 迁补偿安置费用、 公益性建设移交等改造成本确定政府应收 地价，涉及将“三旧”用地前期整理工作及土地使用权一并 通过公开方式确定给市场主体的， 前期整理费用应从地价中 予以扣除。涉及不同用途高度关联、 需要按照一宗土地实行整体出 让的综合用途“三旧”用地，由县级以上自然资源主管部门 综合确定出让底价。 微改造项目涉及增加经营性建筑面积或 改变用途的，须按规定补缴地价。依法取得的工业用地改造 后提高容积率但不改变土地用途、不延长出让年期的，不再 增缴土地价款。第

18、三十二条【新业态用地政策】 利用“三旧”用地建设 先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家 支持的新产业、新业态项目的，经市县人民政府批准，可继 续按原用途使用，过渡期为 10 年，过渡期届满或过渡期届 满前申请按新用途使用土地的，以协议方式办理用地手续， 并综合考虑分割转让比例、转让限制条件、政府回购权等因素确定政府应计收地价第三十三条【改造成本核算】 “三旧”改造涉及前期费 用、拆迁费用、安置补偿，以及搬迁奖励、土地出让金等实 际发生的费用应当一并纳入改造成本核算。第三十四条【前期费用】 前期费用包括基础数据调查、 单元规划编制、改造方案及搬迁补偿安置方案编制、地价评 估、土地

19、勘测定界、土壤环境调查评估及处理等费用在内的 项目前期整理工作费用。第三十五条【拆迁费用】 拆迁费用包括改造主体拆除改 造范围内地上和地下构筑物， 以及对涉及实物房产安置补偿 的原权利人进行临时安置的各项费用。第三十六条【补偿安置】 政府主导的改造项目，应当按 照政府征收、收回土地及房屋的相关规定，通过货币补偿、 产权调换等方式给予补偿安置。市场主导的改造项目，按照双方协商一致的原则，参照 前款规定或按地级以上市人民政府关于市场化搬迁补偿安 置的规定给予补偿安置。改造方案批准后， 县级以上人民政府或其委托的行政机 关应当及时发布公告，将改造范围内的土地和建（构）筑物 视为原有，公告后加建、改建

20、和扩建的部分不纳入补偿安置 范围。第三十七条【搬迁奖励】 搬迁奖励包括全面改造项目的 改造主体按照房屋征收补偿方案、 搬迁补偿安置协议中明确 设定搬迁时限，对按时和提前搬迁的土地、房屋权利人给予 适当奖励的费用。第三十八条【地价收益分配】 “三旧”用地由政府收储 后公开出让的 ，应当将扣除土地收回、征收补偿等费用及按 规定应计提资金后的出让收益，按不高于60%的比例返还给“三旧”用地原权利人。县级以上人民政府应当将“三旧”改造地价收益重点用 于支持改造为工业、公益性用途，以及额外提供历史文物保 护、基础设施、公共服务设施、保障性住房的改造项目。第三十九条【项目计税规则】 经项目所在地县级以上人

21、 民政府确认， 同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单 一主体承担搬迁补偿安置工作的，属于政府征收（收回）房 产、土地并出让的行为，按相关税收政策办理。第六章 实施监管第四十条【项目动态监管】 “三旧”改造项目实行全程 动态监管。省自然资源主管部门负责建立、维护省“三旧” 改造地块数据库和项目监管系统，并制定“三旧”改造地块 数据库入库标准。县级以上“三旧”改造主管部门负责本辖区“三旧”改 造地块数据库入库审查、 动态调整及向省国土资源技术中心 备案工作，并按规定在省“三旧”改造项目监管系统中填报 本辖区“三旧”改造项目用地批文、改造方案、供地结果、 监管协议、实施情况等信息。第四十一条【项

22、目实施监管】 市县人民政府应当组织有 关主管部门对“三旧”改造项目实行用地绩效综合评价与联 合监管，将产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率 和节能环保、 股权变更约束等要求纳入项目监管协议或土地 供应法律文书。第四十二条【项目退出机制】 改造主体不依规依约实施 改造的，由县级以上人民政府责令其限期整改；限期内拒不 整改的，由原批准机关撤销其改造方案批复，并将其失信行 为纳入信用记录向社会公布，限制其参与其他“三旧”改造 项目。对于市场主导的拆除重建类改造项目， 市场主体已征得 本办法第五十条规定比例的“三旧”用地原权利人同意，但 仍无法在规定期限内与所有原权利主体达成搬迁补偿协议 的，经

23、该市场主体申请，县级以上人民政府批准后，方可将 项目转为由政府主导的方式推进土地、房产征收（收回）工 作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。第四十三条【信息全面公开】 县级以上“三旧”改造主 管部门应当按照信息公开相关规定，制定“三旧”改造政府 信息主动公开目录，对“三旧”改造标图建库、项目确认、 规划计划、改造方案、用地审批、土地供应、地价核算、税 费缴交、竣工验收、监管协议等事项的标准、办事流程和审批结果予以主动公开。第四十四条【考核评价】 省人民政府将各地级以上市年 度“三旧”改造成效纳入耕地保护责任目标考核进行综合评 价，并将市、县“三旧”改造成效与新增建设用地计划指标 分

24、配相挂钩，由省自然资源主管部门根据各市、县年度“三 旧”改造成效，按规定比例奖励其新增建设用地计划指标。 “三旧” 改造奖励的新增建设用地计划指标应优先用于辖区 内的“三旧”改造项目。第七章 法律责任第四十五条【违法用地处理】 全面改造项目原有上盖物 全部拆除的，认定为违法用地行为已消除；微改造项目依法 没收上盖物并完善历史用地及上盖物手续后， 将上盖物残值 计入土地出让价款，与土地使用权一并供应给原权利人；涉 及罚款的，按照违法行为处理时的现状地类作出处罚。第四十六条【管理主体责任】 “三旧”改造主管部门及 其他有关主管部门不履行 “三旧” 改造管理职责、 滥用职权、 玩忽职守的， 对其直接

25、负责的主管人员和其他直接责任人员 依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十七条【改造主体责任】 改造主体以欺骗、贿赂等 不正当手段取得批准的，原审批机关应当撤销“三旧”改造及相关用地批准文件，纳入诚信档案管理，限制其参与其他“三旧”改造项目，对作为改造主体的个人并处一千元以下 罚款，对作为改造主体的法人或者其他组织并处十万元以下 罚款。未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开 发、利用土地的，应依约承担违约责任；情节严重的，按照 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例等规定进行处罚；构成闲置土地的，按照闲置土地处 置办法规定进行处理；构成犯罪的，依法追究刑事责

26、任。第四十八条【其他主体责任】 对采用不正当手段征集改 造意愿或妨害改造实施、管理的单位和个人，按照中华人 民共和国治安管理处罚法等规定予以处罚；构成犯罪的， 依法追究刑事责任。第四十九条 【行政司法保障 1】多数原权利人同意改造， 少数原权利人不同意改造的“三旧”改造项目，按照中华 人民共和国土地管理法及其实施条例、 国有土地上房屋 征收与补偿条例相关规定处理改造争议。第五十条【行政司法保障 2】 除可适用本办法第四十九 条规定的情形外， 对由市场主体实施且已批准改造方案的全 面改造项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡 规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共 卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况的，若原权利 人对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见， 符合以下分类情 形的，原权利人均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁 决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。县级以上 人民政府进行裁决前，应当先进行调解。（1）土地或地上建筑物为多个权利人按份共有的，占 份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协 议；（ 2）建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积 不少于三分之二且占总人数不少于三