房地产市场调查资料处理与分析

1、单元2 房地产市场调查概论1本单元主要内容房地产市场调查的概念房地产市场调查的必要性房地产市场调查功能和意义房地产市场调查的重要性房地产房地产市场调查的特征房地产市场调查的基本原则房地产市场调查的程序房地产市场调查的内容2课前预习预习第二单元内容，回答以下问题：1、房地产市场调查有何特征，如何理解？2、房地产市场调查的基本原则有哪些？3、房地产市场调查的程序是怎样的？32.1.1 什么是市场调查市场调查有广义与狭义之分，狭义的市场调查指针对顾客行为所作的市场调查；广义的市场调查除了顾客行为之外还包括市场营销过程的每一阶段。本书的定义：是指对与企业营销决策相关的信息进行有计划、系统地收集、整理、

2、分析，并把分析结果向管理者沟通的过程。42.1.2房地产市场调查的特征1、内容的广泛性；2、调查方法的多样性；3、调查侧重点的差异性；4、有很强的技术性；5、有较强的时效性。52.2 房地产市场调查的原则和程序2.2.1房地产市场调查的基本原则1、及时性原则 2、准确性原则 3、全面性原则4、适用性原则 5、经济性原则 6、科学性原则62.2.2房地产市场调查的程序调查准备阶段 确定调查目标 问题初步分析 （进行预调查） 制定调查实施方案正式调查的实施 准备所需调查表格并进行抽样设计 收集调查资料调查结果的处理阶段的工作 调查资料的整理分析 撰写调查报告对调查结果进行追踪782.3 房地产市场

3、调查的类型2.3.1按市场调查主体进行分类 房地产企业的市场调查 政府部门的市场调查 社会团体的市场调查 个人的市场调查92.3 房地产市场调查的类型2.3.2按市场调查的功能进行分类 探索性市场调查 描述性市场调查 因果性市场调查 预测性市场调查102.3 房地产市场调查的类型2.3.3按市场调查内容进行分类 市场环境调查 市场需求调查 消费行为调查 市场供给及竞争调查 市场营销因素调查112.3.4 按调查所处阶段分类一、购地前的可行性市场调查二、购地后的前期定位市场调查三、产品设计前的市场调查四、配合市场营销进行的市场调查12一、购地前的可行性市场调查 问题：购地前可行性调查的目的是什么

4、？ 什么价格购地合适调查内容与过程环境调查市场供给与需求调查对所确定类型的项目进行细致调查进行经济测算做出决策13二、购地后的前期定位市场调查 项目定位研究 消费需求研究 竞争楼盘研究 产品测试研究社区配套设施与功能需求测试；建筑类型与容积率之间的匹配关系；房屋格局/面积与各功能区的使用习惯；对装修的意见与个性化实施；朝向/采光与居室功能之间的关系；特定需求的价格定位研究14案 例 分 析以下是北京某房地产公司对某地段住宅供需调查的部分结果：1、可接受价位在55007000元/的客户对建筑面积需求以150180为最多；2、在同样可接受价位下，客户的首选户型是四室二厅；3、经过对周边同档次项目进

5、行供给调查发现，目前市场上所提供的四居以180以上为供应量最大。【分析结论】 经供需两方面综合对比，该地区价位在55007000元/ 的项目中， 150180 的四居室为市场供需的一个空白点15三、产品设计前的市场调查16三、产品设计前的市场调查产品需求研究 产品特征、价值、价格关系研究 产品竞争力分析17四、配合市场营销进行的市场调查销售现场研究看房者楼盘信息来源及最主要的影响渠道；看房者所处购房阶段及看房行为与习惯；看房者楼盘评价及与竞争楼盘的对比；看房者对销售中心及人员的评价；看房者满意度研究销售监测媒体渠道选择18四、配合市场营销进行的市场调查广告文案测试 广告效果跟踪可尽快撤换低效率

6、广告；防止好广告被过早替换；确定最佳广告预算并做好各时期的预算分配；跟踪竞争对手的广告效果以供自己参考；利用过去经验，方便以后推出更好广告。广告效果研究 促销效果研究19过 程 3房地产市场调查资料处理与分析20【学习目标】知识的掌握1、了解房地产市场调查资料处理的过程；2、掌握市场调查资料处理的基本方法；3、掌握市场调查资料分析的常用方法；4、能用Excel和Spss软件对调查数据进行简单的处理。技能的掌握 具备将调查资料进行编码，并录入计算机，应用计算机软件对编码进行一定的分析。21一、市场调查资料的处理（一）什么是市场调查资料的处理？ 房地产市场调查资料的处理是运用科学的方法，对收集到的

7、各种原始资料进行审核、编辑、和录入，使之成为房地产经营与管理适用的信息资料的基本过程。22一、市场调查资料的处理（二）市场调查资料的审核 资料审核是对所调查的资料进行总体的检查，发现资料中是否出现重大问题以决定是否采纳该份资料的过程。 审核的目的是确保将传入存储媒介数据的完整性、一致性和可靠性。 23一、市场调查资料的处理（二）市场调查资料的审核 注意：审核是对所调查的资料进行大方面的检查，看所收集的资料能不能用，而不是进行详细的逐项逐个问题及答案的细化检查。而对于细化的检查，可以通过资料编辑来处理完成。24（三）调查资料审核工作的开展方式1、现场审核2、室内审核 完整性审核； 正确性审核；

8、一致性审核。25（四）资料审核中不能接受的问卷资料1、严重不全的问卷资料。包括问卷出现缺页、整体上回答不全、几个部分不全、只答开头等情况。2、被调查者没按要求完成的资料。3、答案几乎无变化的问卷。4、问卷的内容是在截止日期之后。5、不是调查的对象单位。26（五）审核验收人员对不同资料的处理方法接受正确的和基本正确的资料。对于问题较多的资料则作作废处理。对于问题少的资料尽量补救。 (如部分细项未回答的处理，审核人员加入一个插值）27（六）市场调查资料的编辑(editing) 资料的编辑是对资料进行细化检查的过程，目的是检查发现资料中是否存在具体的错误和疏漏，具体来说是要求对资料中的每一问题的答案

9、进行认真的检查。包括答案是否符合要求，答案是否真实、是否有疏漏等方面，目的是要筛选出有实用价值的资料。 281、市场调研资料编辑的方法（1）经验判断法。由检查验收人员凭借自己丰富的调查经验，来判断资料是否真实可靠。（2）逻辑检查法。就是根据事物的发展内在关系来判断资料的真实性。（3）计算检查法。就是通过资料内部的一些数据进行计算来发现问题。292、调研资料编辑中发现问题的处理对于答错问题的，应将该回答作废处理。对于漏答的，应使用统一的符号标记遗漏的回答，如用空白或99或999表示。对于某个问题在全部问卷中出现很多错答或多漏答的，应将该问题作废处理。对于整份资料都比较差的问卷，应将整份资料作废处

10、理。303、问卷作废的条件作废问卷是在不得已的情况下才能这样处理。如每份不满意问卷中不满意答案的比例很大；关键变量的答案缺失要作废卷处理。另外，还要注意：不满意问卷占总体比例小，小于10%的情况。样本容量很大。在样本容量可能变小时，还应向客户加以说明清楚。314、对缺失数据的处理（1）作缺失前提 缺失一般是指某项目的变量无回答。如问卷中的家庭人口数量没有回答。 具体来说作缺失前提要求包括：含不满意量的问卷占全部问卷的比例比较小。每份有这种情况的问卷中不满意的答案的比例很小，即其他方面的回答还不错。有不满意答案的变量不是关键变量32（2）产生缺失的原因：被调查者不知道。被调查者拒绝回答。被调查者

11、答非所问。调查人员疏忽。33（3）缺失数据的处理：用一个统计数据代替；个案删除；配对删除345、资料编辑中要注意的几个要求去伪存真；尽量不要改变资料的原象和原始数据；不要轻易否定资料；切忌自己杜撰资料。35（七） 调查资料的编码1、资料的编码的含义 就是指将资料转化为统一的、计算机可以识别的代码。即是将问卷中的信息数字化。362、资料编码的方式 事前编码（pre-coding）。 问卷设计时就给每题的每一答案分配一个代码，通常是一个数字。事后编码。 问卷完成后给某个没事先编码的答案分配一个编码。主要针对封闭式问答题的“其他”项以及开放式问答题。373、编码过程（1）对问卷中提问的问题进行编码

12、问卷中的问题本身就有序号，可用该序号作为问题的代码。也可以为了统计处理上的方便, 将问卷中每一个问题作为一个变量,在数据输入PC前规定好问题变量的代码。38编码实例 在规定变量代码时,可以直接用英文单词、单词的第一个字母或前几个字母来命名。如性别问题,可用sex命名;年龄问题,可用age命名;收入问题,可用income命名。39（2）对答案进行编码1）封闭式答案的编码 可直接用答案的选项号。例如: 您上个星期日有没有到过万达广场?答案：1 有；2 没有。用回答的1或2代表答案。402）开放式答案的编码 先将意思相近答案归为一类，然后给所分类定一个编码，但要注意不要分太多的类别。 另外,如果属数

13、字型开放题,可直接用回答的数字作为代码。如估计的经济增长率为12%，就用12%作为代码。并且要求在编码过程中要尽量使用原有的数据作为编码。413）对没有答案和无需回答的问题的编码 对于没有答案的问卷即漏答无答案的问卷，可用9或99或999作为代码。 对于无需回答的问卷，可用8或98或998作为代码。424）编制编码对照表 编制编码对照表的目的是说明每一编码的代表意义，使资料的处理和使用者能明了。编码对照表又可以称为“编码手册”，清晰地解析所得资料的数据库中每一代码所代表的含义。43课堂阅读阅读P128，理解编码的方法。44（八）市场调研资料的转换1、资料的转换的意义 就是将经过编码的资料输入并

14、存储在计算机的过程。进行资料的转换的目的主要是可以利用计算机，使用计算机进行资料的处理可极大地提高资料分析的质量和效率。而多种使用方便的统计分析软件，使调查人员不必掌握很复杂的计算机知识，就能进行调研资料的分析 。452、 数据库的组建 将调查的资料按照编码输入由一定格式形式的表格中，就组建完成数据库。数据库的结构形式是由题目变量-答案变量构成。问卷的每一个题目、每一个答案都用一个独立变量来代表，每个变量在数据库占中有固定的位置，即每个变量的取值对应一个编码。463、数据库的检查主要检查的内容和要求有如下几个方面：（1）样本单位是否全部录入完毕，有无遗漏。（2）逐个问题进行检查，看有无超出有效

15、值范 围的值。（3）进行一定比例的全面检查。通常要求不少 于30个样本，比例为1%左右。（4）对有相关关系的答案进行配对检查。47（ 九）调查资料统计分析1、调查资料统计分析的含义 对调查得到的数据资料进行量化计算分析,以揭示事物内在的数量关系、规律和发展的一种资料分析方法。 例如，可以通过调研的上半年度的商品房销售资料计算出平均水平来反映销售的一般水平状况。 482、单变量频数、频率(frequencies)分布分析 单变量分析主要是指从一个变量角度来进行分析。这一分析能对资料全貌有个初步的了解，也是最常用的资料描述手段。（ 九）调查资料统计分析49（1）频数与频率的概念：变量数列中各组单位

16、数表示我们所要考察的标志值在各组中出现的次数，称为次数或频数，各组次数占总次数比重称为频率。（2）频数分析的作用：在变量数列中标志值构成的数列表示标志值的变动幅度，而频数构成的数列则标志相应标志值的作用程度（频数愈大则组的标志值对于全体标志水平所起的作用也愈大，反之，频数愈小则组的标志值所起的作用也愈小）。50例： 2000-3000 15 45 3000-4000 10 30 4000-5000 45 10 5000-6000 30 15可以判断第 组平均工资比第组要低）51某企业按工人工资分组： 人数（次数） 频率 2000以下 10 10% 20004000 30 30% 4000600

17、0 35 35% 60008000 15 15% 8000以上 10 10%525354（3）频率分布指按顺序列出各组标志值范围（或以各组组中值来代替）和相应的频率形成的统计分布。 要求：各组的频率大于等于0，各组的频率总和等于1（4）累计频数指首先列出各组的组限，然后依次累计到本组为止的各组频数。 累计频率指累计频数除以频数总和。55向上累计是将各组频数和频率由变量值低的组向变量值高的组累计。（是各组上限以下的累计频数或累计频率）56向下累计是将各组频数和频率由变量值高的组向变量值低的组累计（是各组下限以上的累计频数或累计频率）57函数FREQUENCY的使用FREQUENCY(data_a

18、rray,bins_array)其中：Data_array为一数组或对一组数值的引用，用来计算频率。Bins_array为一数组或对数组区域的引用，设定对 data_array 进行频率计算的分段点。583、 集中趋势分折 资料分析中常要用代表中间水平的指标来反映资料一般水平。通常是通过平均指标来反映。平均指标是将总体各单位某一数量标志值的差异进行抽象化，从而反映总体的一般水平。59（1）平均值(mean) 利用平均值来表示资料的集中趋势，是一种习惯的常用指标。用以反映社会经济现象总体各单位某一数量标志在一定时间、地点条件下所达到的一般水平。平均指标的特点：它把总体各单位标志值的差异给抽象了，

19、它可能与各单位所有标志值都不相同，但又作为代表值来反映这些单位标志的一般水平。3、 集中趋势分折601)算术平均数算术平均数=总体标志总量/总体单位总量，它是计算社会经济现象平均指标最常用方法和基本形式。61算术平均数的分类：简单算术平均数：它是对每一个标志值一一加总得到的标志总量除以单位总量求出的平均指标：公式：62例： 某售楼部有5名置业顾问，3月份销量分别为15、16、17、17、18套，则平均每人月销售量为63加权算术平均数若有些标志值出现若干次，应运用加权算术平均数。公式：例1：某售楼部有10名置业顾问，上月销售数据为：15套有1人，16套有2人，17套有3人，18套有4人，则3月平

20、均销售量为：64例2.根据某房地产公司对50名购房消费者家庭月收入调查资料，计算平均家庭月收入。65影响加权算术平均数的因素：标志值x 、标志值频数（权数）f，实际中，影响平均数大小的不是频数，而是各组标志值次数在总体单位总量中所占的比重，即66几何平均数几何平均数是n个变量值乘积的n次方根；常用于计算平均发展速度或平均比率。67例3：投资银行某笔投资的年利率是按复利计算的，若将过去25年的年利率资料整理为下表所示的变量数列，求25年的平均年利率。投资年利率分组表年利率（%）本利率（%）年数3481015103104108110115148102合计-25682）中位数中位数的确定方法：如果总

21、体单位数为奇数，则处于（n+1)/2位置的标志值是中位数。如果总体单位数为偶数，则处于n/2、n/2+1的两个标志值的平均数为中位数。693）众数众数是现象总体中出现次数最多的标志值，在分配数列中，具有最多次数的那个组的标志值就是众数值。众数计算的条件：所有标志值的频数都一样的分配数列，不存在众数。单位数不多或一个无明显集中趋势的资料中，众数的测定没意义。70在有分组的情况下，则：L-众数组下限；d1-众数组次数与上一组次数之差；d2-众数组次数与下一组次数之差；i-众数组的组距；U-众数组上限。71例6：根据某房地产公司对50名购房消费者家庭月收入调查资料（见下表），计算购房消费者家庭月收入

22、的众数。购房消费者家庭月收入累计次数表家庭月收入（元）人数（人） 比率(%) 向上累计向下累计人数比率人数比率3000-40004000-50005000-60006000-70007000-800014171054283420108143141465028628292100503619941007238188合计50-72Excel函数应用1、average2、median3、mode73案 例 思 考 在调查某房地产企业的工资水平时，这家企业的月工资为4000元的总经理回答说：“企业的工资水平是每月2056元。”该企业工会负责人说，工资水平是每月1800元，而税务检查员说，工资水平是每月2

23、000元，这三种不同的答案都是根据下表的数值计算的。 他们各自所说的工资水平是指哪种平 均数？哪个平均数更有代表性？想一想74某房地产企业的工资资料工资水平人数工资额向上累计1500180020002200300035004000318131221145003240026000264006000350040003213446484950合计50102800-75A说：昨天晚上我和3个平均年龄只有24岁的小姐约会。B说：哇！艳福不浅啊！A说：一点也不，年龄差距太大，一点也不起劲。B说：还好吧，你也才28岁而已！60岁6岁6岁只衡量数值集中的程度还不夠，还要衡量离散的程度！764、 离散程度分析(

24、1)变异指标的意义：变异指标又称标志变动度，综合反映各个单位标志值差异的程度。变异指标能说明总体中各单位标志值之间的差异程度或标志值分布的变异情况，它是说明总体的另一个重要指标。例：A组：65、68、72、75分 B组：34、51、95、100分 A组的总成绩：280分，平均成绩70分 B组的总成绩：280分，平均成绩70分77变异指标在统计分析研究中的作用：变异指标可以说明平均指标的代表性程度; 标志变异愈大，平均数的代表性愈小；标志变异愈小，平均数的代表性大。例：上例中A组各成绩都接近70分，B组各成绩都离70分远，说明70分在A组相比在B组更能说明学生学习情况。78(2)变异指标的计算方

25、法：全距：定义：是标志的最大值与最小值之差，以D表示。公式：D=Xmax-Xmin计算：未分组数列：用数列中最大变量值减最小变量值。组距式数列：最高组上限和最低组下限之差。79全距评价方法： 全距值越小，标志值越集中，标志变动越小，平均数的代表性越高； 全距值越大，标志值越分散，标志变动越大，平均数的代表性越低。80 四分位差的计算（quartile()四分位差是一种按照位置来测定数据离散趋势的计量方法，它取决于第一个四分位与第三个四分位数据之间的差异。其计算公司为：例:某建设工地有甲、乙两个生产小组，每组各有11名工人，每个工人日产量（件数）如下：甲：170 175 180 185 190

26、195 200 205 210 215 220乙：180 183 186 189 192 195 198 201 204 207 21081平均差：定义：平均差是各单位标志值对算术平均数的离差绝对值的算术平均数，又称平均离差，以AD表示。公式： 评价方法：平均差愈大，标志变动程度愈大，平均数代表性越低平均差愈小，标志变动程度愈小，平均数代表性越高82某房地产企业的工资资料83标准差(stdevp()定义：标准差又称均方差，是测定标志变异最主要的指标，总体各单位的标志值对算术平均数离差的平方的算术平均数称方差，方差的平方根即为均方差，以 表示：公式：评价方法： 均方差愈大，标志变动程度愈大，均方

27、差愈小，标志变动程度愈小。84离散系数在比较两个数列的标志变异指标，衡量其平均指标的代表性时，如果两个总体或数列的性质不同，计量单位不同或平均水平不同，则不能采用前述的某一标志变异指标直接比较其离差的大小，而应分析标志变异指标的相对指标，即离散系数。常用的离散系数有平均差系数和标准差系数。公式：85例：下表是某房地产公司所属两个建筑工地的工人平均劳动生产率统计数据，试根据数据，比较分析哪一个工地的平均劳动生产率代表性大。工地平均劳动生产率（件/人）标准差标准差系数甲乙2040462015865、相对程度分析（1）相对指标的含义 相对指标又称统计相对数，它是两个有相互联系的指标之间的对比关系，用以反映现象的发展程度、结构、强度，普遍