地产企业的纳税筹划与财务运作

1、 房地产企业 纳税筹划(chuhu)和财务运作 王景江中国注册会计师 北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授国家会计学院客座教授世界税收联合会财税研究员 新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税务通网络(wnglu)客座教授首都经济研究会理事共一百一十一页 总经理 首席管理咨询(zxn)顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授 EMAL: 手机著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问. 现任世界税收联合会财税研

2、究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授(k zu jio shu)，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问. 曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理. 为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研

3、讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA 考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。共一百一十一页 目 录 房地产行业面临(minlng)的问题和对策 房地产企业纳税筹划(chuhu)思路和方法 房地产企业财务运作能力提升共一百一十一页 1.房地产行业政策调整(tiozhng)及其对策 产业(chny)政策国务院18号文件精神 肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。18号文件核心内容：提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。完善供应政策，调整供应结构：

4、发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。改革住房制度、健全市场体系：推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。共一百一十一页央行121号文件精神 央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。 央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)

5、应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋(fngw)；购买第二套以上(含第二套)住房的，应

6、适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 金融(jnrng)政策共一百一十一页税收(shushu)政策税种税改动态和趋势增值税1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。营业税1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；2. 个别税目税率可能调低。消费税1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。2

7、.提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。关税逐步降低进口关税。共一百一十一页税种税改动态和趋势企业所得税1. 统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策。2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以

8、适应税收的潜在竞争。个人所得税1.建立分类与综合征收相结合的税制模式；2.扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税率和减少级距，宜实行5级或6级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；5.避免重复征税。共一百一十一页会计(kui j)法规政策主要内容 会 计 法 会 计 工 作 的 基 本 法 规 强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 任 健 全 内 部 控 制 制 度 会 计 准 则 会 计 核 算 的 依 据 和 基 本 规 范 与 国 际 惯 例 接 轨 基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 特 殊 业 务

9、或 特 殊 行 业 准 则 会 计 制 度 会 计 核 算 的 具 体规 范 和 操 作 指 南 统 一 各 行 业 会 计 制 度 稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 计 信 息共一百一十一页 2.房地产行业市场运营(ynyng)问题及其对策 行业问题分析房地产业 规模小、市场占有率低房地产公司多。 供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。 经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。 最低收入家庭住房保障制度不落实问题 住房二级市场发展不平衡问题 住房公积金筹集和使用问题 地方政府对房地产市场调控问题 住房建设粗

10、放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低 违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等建筑业 经营规模小、业务范围单一 粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低 合同欺诈、工程行贿等共一百一十一页 竞 争 要 素 分 析 全 球 地 位 进 入 世 界 强 的 企 业 主 要 是 发 达 国 家 的 企 业， 如 美 国 有 家。 核 心 竞 争 力 衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 准： 资 源 的价 值、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿（ 资 源 包 括 资 产、 知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等） 商 业 模 式 电 子 商 务 模 式（ 成 本 低、 速

11、度 快、 客 户 关 系） 大 规 模 定 制 个 性 化、 大 规 模、 精 益 化生 产、 组 织 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 息 共 享、 服 务 重 要 性 兼 并 和 收 购 横 向 和 纵 向 扩 张， 高 速 发 展 价 值 管 理 以 股 东 价 值 最 大 化 为 目 标， 兼 顾 相 关 者 利 益 学 习 型 组 织 企 业 具 有 持 续 学 习 能 力， 通 过 发 挥 员 工 的 创 造 性， 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 织。提高(t go)企业核心

12、竞争力共一百一十一页 3.房地产行业财务(ciw)问题及其对策 行业问题分析房地产业首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高;第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。 另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。 （今年2月底，央行发布2002年货币政策执行报告，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果

13、。那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。 建筑业 融资渠道单一、资金规模小 资金周转速度慢，不良资产多 工程欠款问题 挪用流动资金贷款资金(zjn)运作问题共一百一十一页 （一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产

14、业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。（二）房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。（三）“买壳”上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的

15、限制。因此，房地产企业直接上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。拓宽房地产行业(hngy)融资渠道共一百一十一页 （四）房贷证券化。早在上世纪70年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国(yn u)也于1985 年首次发行抵押贷款担保（MBS），并于1987 年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证

16、券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，

17、7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。共一百一十一页盈利模式(msh)问题 行业问题分析房地产业 特定历史原因形成的行业高额盈利 市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利 粗放经营和管理行业盈利流失 产业链脱节造成持续盈利能力差 核心竞争能力弱不能形成超额盈利建筑业 粗放经营和管理行业盈利流失 合同欺诈形成的虚假盈利 核心竞争能力弱不能形成超额盈利 产业链脱节造成持续盈利能力差共一百一十一页 附加值理论：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高

18、，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。 “新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；“创新或反叛”是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；“包装”附加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；“销售”附加值增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；“服务”是长期附加值最大化，但兑现周

19、期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。 提高(t go)房地产行业产业链各环节附加值共一百一十一页 问题 弊端分析会计核算忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差财务计划自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。财务监督合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控制和流程控制薄弱财务分析财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。纳税管理无专门纳税管理机构；偷税/避税/纳税筹划混淆财务(ciw)运作问题共一百一十一页一个中心(zhngxn)：企业价值最大化两个(lin )基本点：法人治理、财务管理三个到位：

20、经营、投资、融资活动管理到位四方平衡：股东、客户、员工、社会利益平衡五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司六项循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估 企业财务管理变革共一百一十一页 目 录 房地产行业面临(minlng)的问题和对策 房地产企业财务运作能力(nngl)提升 房地产企业纳税筹划思路和方法共一百一十一页 1.纳税(n shu)筹划含义和途径 概 念比 较偷 税纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。避 税

21、纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，获取税收收益。避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有避税，就存在反避税。纳税筹划纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负，以获取税收收益。税收筹划合法，与立法本意不冲突。含义(hny)比较共一百一十一页企业(qy)偷税案例 案例一：某公司(n s)通过开具“小头大尾”的发票少交流转税和企业所得税。案例二：某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费用。案例三：某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税。案例分析共一百一十一页案例一：某公司利用自主定

22、价权，通过关联方产品转移定价少交税。案例二：某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人职务消费部分。案例三：某公司通过合法(hf)手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人所得税额。案例四：某公司通过对限制性费用“转换”方式，减少纳税调整金额。企业避税(b shu)案例 共一百一十一页案例一：某公司通过合理设计融资方案(fng n)，最大限度地少缴企业所得税。案例二：某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所得税。案例三：某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。案例四：某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税收优惠政策。企业纳税(n shu)筹划案例 共一

23、百一十一页途径说明实例 降低税率各种税一般有多种税率，各种不同因素（地区、行业等等）影响税率高低。如何选择经济开发区注册，经营高科技项目，个人所得平均化等。缩小课税基数各税种的计税依据不同（增值额、营业额、所得额等）。在税率不变的情况下，缩小税基，减少纳税额。如在合法的范围内，减少营业额的计税基数，或增加应税所得的扣除数等等。直接减少纳税额按税法规定减征一定比例的纳税额。如企业享受“两免三减半”的税收优惠政策。减少重复课税尽量避免重复征税。如在合法的范围内将个人所得尽量在税前利润列支等。延期缴纳税款通过合理选择会计政策、合理进行会计估计等方法，延期缴纳税款。如合理选择折旧方法、存货计价方法，合

24、理估计折旧年限和费用摊销期等。节税途径(tjng)共一百一十一页 2.纳税(n shu)筹划的基本方法 方法具体内容免税法在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认定后，可自获利年度起，享受“两免三减半”政策等等。减税法在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过500万美元，经营期在10年以上，可享受“一免两减半”政策等等。税率

25、差异法在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地区、国别、行业、企业差异等）。如在经济技术开发区的生产性外商投资企业，可享受15的企业所得税率；在经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受24的企业所得税率；避免奖金集中发放等等。共一百一十一页方法具体内容分割法在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平均化可以使总税负降低。延期纳税法在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期。退税法在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳

26、税款而直接节税的方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，退还其再投资部分已缴纳所得税的40。扣除法在法律允许的范围内，通过使扣除额尽量增加而直接节税的方法。如控制业务招待费实际支出；共一百一十一页 3.纳税筹划(chuhu)案例分析 设立(shl)环节利用关联方转让定价避税案例分析 例如：某公司所在地区所得税率为30，其子公司所在地区税率为15，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司200万元。 减少税负2001530万元 通过公司设置合理避税案例分析 例如：A公司及下属甲、乙公司所得税率均为30，当

27、年A公司实现利润总额为1000万元，甲公司实现利润总额100万元，乙公司亏损150万元 如果甲、乙公司是子公司： A公司应纳税100030300万元 甲公司应纳税 1003030万元 如果甲、乙公司是分公司： A公司应纳税95030285万元 共一百一十一页融资(rn z)环节 案例：宏兴公司计划在年融资万元，并设计了如下(rxi)三个方案：项目方案一方案二方案三债务融资100025004000股权融资400025001000负债率20%50%80%年利息率8%8%8%权益利润率10%10%10%利息抵税26.466105.6债务成本5.36%5.36%5.36%资本成本10%10%10%加权

28、平均资金成本9.07%7.68%4.49%财务风险小中大共一百一十一页案例1: 某公司 A,2000 年 11 月兼并某亏损国有企业 B。 B 企业合并时账面净资产为500万元 , 去年亏损为 100 万元 ( 以前年度无亏损 ), 评估确认的价值为 550 万元 , 经双方协商 ,A 可以用以下方式合并B 企业。 A 公司合并后股票市价 3.1 元 / 股。 A 公司共有已发行的股票 2000 万股 ( 面值为 1 元 / 股)。 (1)A 公司以 180 万股和 10 万元人民币购买 B 企业 (A 公司股票市价为 3 元 / 股 ):（2）A 公司以 150 万股和 100 万元人民币购

29、买 B 企业。假设合并后B企业的股东(gdng)在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化 , 合并企业每年未弥补亏损前应纳税所得额为 900 万元 , 增值后的资产的平均折旧年限为 5 年 , 行业平均利润率为10% 。所得税税率为 33% 。投资(tu z)环节共一百一十一页 选择 (1) 方案:B 企业不按转让所得缴纳所得税 : B 企业去年的亏损(ku sn)可以由 A 公司弥补。 A 公司当年应缴所得税 =(900-100)*33%=264 万元 , 与合并前相比少缴 33 万元 , 但每年必须为增加的股权支付股利。 选择（2）方案 :因为支付的非股权额 (100 万元 ) 大于所购股

30、权票面价值的20%(150万股*1元*20%=30 万元)。所以 , 被合并企业 B 应就转让所得缴纳所得税 , 应缴纳的所得税为 (150*3+100-500)*33%=16.5( 万元 ) 。 B企业去年的亏损不能由A公司再弥补。 A公司可按评估后的资产价值入账，计提折旧，每年可减少所得税（550-500）/5*33%=3.3万元。共一百一十一页 案例2：A公司向B公司进行整体资产转让，A公司资产负债表数据如下：资产总额万元，其中固定资产净值万元，公允价万元；存货(cn hu)万元，公允价万元；应收账款及货币资金万元。 整体资产转让规定： 应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和

31、进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失共一百一十一页负债总额万元。所有者权益总额万元。净资产评估价值万元。A公司享有B公司的股权，B公司所有者权益万元。A公司：销项税额 万元应税所得万元（固定资产和存货增值）假定次年转让该项股权，转让收入(shur)万元，帐面投资成本万元。会计转让收益万元转让所得（）万元共一百一十一页借：长期股权投资(tu z) 359.5 负债 1200 累计折旧 200 贷：固定资产 1000 存货 300 应交税金-应交增值税（销项税额） 350*17%=59.5 其他资产 400共一百一十一页开发(kif)环节方案A8C售价(每平方米)0.140.

32、150.16地价300300300开发成本500500.500开发费用404040利息支出909090营业税金及附加7782.588其他扣除项目160160160允许扣除金额合计11671172.51178增值率19.9728.835.82应交土地增值税O98.25126.60利润233229.25295.40案例1：某房地产公司开发完成一普通住宅项目 , 销售面积 10000 平方米 , 公司领导在确定商品房销售价格时, 未能达成一致意见 , 但备选方案确定为 A 、 B 、 C 三种 , 具体方案如下(rxi) :( 单位: 万元 )共一百一十一页案例分析2例：甲、乙两企业合作建房，甲提供

33、土地使用权，乙提供资金。甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，甲、乙各分得500万元的房屋。分析： 甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税：500525万元。 如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。 若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取

34、风险共担、利润共享的分配方式。按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。在建房环节双方企业免缴了营业税税款。共一百一十一页案例3：某开发商有可供销售的普通住房 1 万平方米 , 在允许扣除项目金额大体不变的条件下 , 每平方米可有 A 、 B 两种价格。 A. 每平方米售价为 1400 元时 , 增值率为 19.97%, 增值率未超过扣除项目金额 20%, 兔征土地增值税 , 可获得 233 万元的利润:B. 每平方米售价为 1500 元时 , 增值率为 2848 %, 增值率超过允许扣除项目金额 20%, 但不

35、超过 50%, 应缴土地增值税 99.75 万元 , 可获得 232.75万元的利润。 如果该开发商将其销售部门独立出来 , 设立一个房屋销售公司 , 房屋开发公司将住房以每平方米 1400 元的售价卖给销售公司 , 而后由销售公司再以每平方米 1500元的售价卖出 , 那么销售公司则要缴纳一道营业税 :1500 10000 5%=750000( 元 ) 应缴纳城市维护(wih)建设税 z750000 7%=52500( 元 ):应缴印花税 :1500 10000 0.0003 2=9000( 元 ) 。从利益集团的角度来说 , 最终可以获得 251.35 万元的利润 , 比筹划前增加 18.

36、6 万元 ( 不考虑教育费附加)。 共一百一十一页限制(xinzh)费用工资总额费用限制: 税前扣除的工资总额比会计和统计的工资总额多三项内容：误餐补贴；各种奖金，如创造发明奖、科技进步奖合理化建议奖、技术进步奖；住房补贴。计税工资方式：工效挂钩方式；软件生产企业合理工资支出据实扣除方式；定额计税工资方式。申报扣除工资金额应注意的问题：当期在制造成本中列支的工资总额视为当期全部计入损益；计入在建工程的工资总额不能重复扣除。三项费用扣除：职工福利费、工会经费、职工教育经费分别(fnbi)按照计税工资总额的、计算扣除。共一百一十一页 案例：某公司实行工效挂钩，年核定工资总额万元，应付工资贷方余额万

37、元，本期提取(tq)万元，实际发放万元。年调整应税所得额（提取）（发放）万元年核定工资总额万元，本期提取万元，实际发放万元（动用以前年度结余万元）。年调整应税所得额（提取）（发放）万元案例：某公司本年平均职工人数人，实际提取工资万元，发放工资万元，计税工资标准元人月。计税工资 万元应调整应税所得额（） （）万元共一百一十一页项目营业费用限制广告费用一般企业每纳税年度可以扣除的广告费用不超过营业收入的（部分行业适当放宽，如制药、食品、日化、家电、通信等为；粮食类白酒不得；可无限期结转）。业务宣传费企业每纳税年度可以扣除的业务宣传费不超过营业收入的（粮食类白酒不得扣除；不可结转以后各期）。佣金支出

38、税前扣除条件：有真实合法凭证；支付对象必须是独立的有权从事中介机构服务的纳税人或个人；支付个人的佣金一般不超过服务金额的。保险费可以税前扣除商品保险费。其他工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。共一百一十一页 案例：A公司2002年支出广告费200万元、业务宣传费15万元，该公司2002年2004年营业收入分别为2000万、3000万、2500万。税法规定：广告费扣除比率为2%，业务宣传费扣除比率为0.52002年：广告费：40万元，业务宣传费：10万元，纳税(n shu)调整：165万元2003年：广告费：60万元，纳税调整：60万元2004年：广告费：50万元，纳税调整：5

39、0万元共一百一十一页项目管理费用限制坏帐及存货跌价损失计提坏帐准备和存货跌价准备形成的纳税调整（按计提标准或实际损失扣除）业务招待费按税法规定标准据实扣除技术开发费按税法规定标准据实扣除无形资产摊销摊销期不同，按税法规定标准据实扣除开办费摊销摊销期不同，按税法规定标准据实扣除总机构管理费提取比列一般不超过总收入的2保险费个人基本保险、企业财产保险可以税前扣除存货盘亏损失待处理存货损失转入损益形成的纳税调整 其 他工资总额、职工福利费、工会经费、教育经费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。共一百一十一页 销售(xioshu)净额 招待费扣除率 万 .% 万 . 亿 . 亿以上 . 案例：某公司预计

40、(yj)年销售额为万元，该公司业务招待费支出100万元。费用控制额. . 万元假定该公司计划列支招待费100万元，将增加税负： （10020）26.4万元共一百一十一页项目财务费用限制从非金融机构借款费用超出金融机构同类、同期贷款利率计算的借款费用不允许税前扣除关联方借款费用从关联方借款金额超过其注册资本50 的，超出部分的利息支出不得在税前扣除无形资产借款费用自行开发无形资产借款费用计入当期损益形成的纳税调整对外投资借款费用对外投资借款费用计入当期损益形成的纳税调整共一百一十一页房地产企业利息支出有两种列支方法(fngf)： 1. 按商业银行同类同期贷款利息标准据实列支扣除，同时对其他房地产

41、开发费用按取得土地使用权所付金额和房地产开发成本之和（简称合计数）的5计算扣除。 2. 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按合计数的10计算扣除。 通过计算比较选择可扣除金额多的方案。共一百一十一页案例：某企业 20003年度实现销售收入 8000 万元 , 管理费用 中列支业务招待费 40 万元 , 营业费用 中列支广告费 180 万元 , 业务宣传费 50 万元 , 税前会计利润总额为 100万元。按以上(yshng)扣除比例规定 , 其可扣除的业务招待费为27 万元 , 业务招待费超支额为 13 万元 : 广告费超支额为 20 万元 , 业务宣传费超支额为10

42、万元。 该企业总计应纳税所得额为 143 万元 , 应纳所得税 47.19 万元。 该企业将产品以 7500 万元的价格销售给商业公司 , 商业公司再以 8000 万元的价格对外销售 , 该企业与商业公司发生的业务招待费分别为 25 万元、 15 万元 ; 广告费分别为 100 万元、 80 万元 ; 业务宣传费分别为 30 万元、 20 万元。假设工业企业的税前利润为 40 万元 , 商业公司的税前利润为 60 万元 , 则两企业分别缴纳企业所得税 , 各项费用均不超过税法规定的标准 , 整个利益集团应纳所得税额为33元 , 节省所得税14.19万元。共一百一十一页平均支付避税案例分析 例如

43、：某企业应支付总经理30万元人民币的年薪企，企业确定了两种薪金支付办法，第一种方法是月薪1.5万元，其余12 万元在年度终了以奖金的形式发放；第二种方法是月薪2.5万元，年终没有奖金。 第一种方法： 每月应缴纳个人所得税=2465（元） 年终奖应缴纳个人所得税=38625（元） 全年税后净收入231795（元） 第二种方法： 每月应缴纳个人所得税4675（元） 全年税后净收入243900（元）个人(grn)所得共一百一十一页利用福利和职务消费合理避税案例分析 例如：某公司经理每月工薪收入为2万元。有两种方式体现：一种均以工资形式发放；第二种每月有5000元福利和职务消费（如交通费、误餐、培训、

44、技术资料费、专用公用汽车等）。 第一种方式： 每月应纳税额（200001000）2513753375元 第二种方式： 每月应纳税额（150001000）203752425元共一百一十一页 案例(n l)：中信达公司在设计薪酬方案时，确定总经理税前年薪为万元，具体支付形式有三种方案： 方案 一 方案二 方案三工资奖金 津贴补贴 其他待遇 分配红利 工资奖金：累进税率，允许扣除一定费用，但企业所得税法规定(gudng)了标准。津贴补贴：可按一定标准扣除。其他待遇：如配车、通讯费等可按规定在税前扣除。分配红利：按20计税（但要考虑是企业所得税后利润）。共一百一十一页 4.纳税筹划(chuhu)风险防

45、范法律(fl)责任 项目 具体内容行政制裁如税收保全、强制执行、不许开设帐户、核定其纳税额、收缴或停售发票、停止办理退税等经济处罚处于罚款、加收滞纳金等刑事责任处有期徒刑、无期徒刑、死刑等。共一百一十一页 税务代理机构的资质 税务代理机构的背景（规模/品牌/关系） 税务代理机构的相关经验 税务代理人的专业水平 代理范围、程度和收费(shu fi)标准 代理合同是否规范 税务代理机构(jgu)的选择税务代理共一百一十一页 不要求税务代理提供违反税法的咨询服务 向税务代理人提供真实的经营(jngyng)情况和财会资料 如实回答税务代理人的问询，并配合其开展工作 借助税务代理发现纳税风险，健全纳税管

46、理制度 借助税务代理办理纳税事宜，提高效率，减少差错 借助税务代理进行税收筹划，降低纳税成本争取税收优惠政策节税方案设计 借助税务代理协调税收争议 税务代理选择应注意(zh y)的问题共一百一十一页 纳税(n shu)风险分析表因素状况概率严重性措施观念及策略少交税，盲目避税 高 严重培训、明确法律责任纳税组织财务代管 中 一般选聘税务经验丰富的人员与税务沟通没有 高 严重尽快沟通专家支持没有 中 一般聘税务顾问纳税计算审阅测算结果：少交税、虚开发票 高 刑事责任、处倍罚金纠正并补税；上报税务机关说明结论：本公司纳存在很大的法律风险，建议：尽快纠正、上报、补税，并建立相应的纳税管理制度。定期(

47、dngq)自查共一百一十一页 目 录 房地产行业(hngy)面临的问题和对策 房地产企业纳税(n shu)筹划思路和方法 房地产企业财务运作能力提升共一百一十一页 1.企业(qy)财务管理转型 变革趋势具体分析从利润管理发展到价值管理关注股东价值、顾客价值和员工价值的实现从经营理财发展到资本理财关注法人治理中的财务控制、资本运营和股东价值的实现从日常理财发展到战略理财关注决策支持、财务战略制定、战略业绩的实现从部门理财发展到流程理财关注作业层面控制、动态控制、业务与财务一体化从财务监督发展到风险控制关注风险管理组织、风险控制程序、风险预警和防范措施从报表分析发展到业绩管理关注于非财务指标、关注

48、业绩评价和改进、关注信息管理的深化从盲目避税发展到纳税筹划借助企业内部与外部税务机构进行纳税筹划共一百一十一页价值管理资本市场商品市场人才市场法人治理结构交流沟通决策支持EVA及计分卡财务战略盈利规划资本运营经营理财全面预算管理纳税管理财务控制绩效管理（KPI指标）薪酬制度审 计税务检查CFO财务报告共一百一十一页的主要职责1参与公司经营战略的制定，并通过财务战略的制定和实施，支持经营战略目标的实现；2通过建立全面预算管理体系，进行盈利规划，实施预算控；3组织(zzh)资本运营工作（投资和融资的决策及方案实施）；4通过建立内部控制制度，监督公司遵守国家财经法令、纪律，以及董事会决议，通过经营效

49、率；5审批公司中重大财务收支；6通过建立会计制度，组织会计核算，审核财务报告；7税收筹划；8组织财务分析和绩效管理工作。共一百一十一页 中国的总会计师制度，是学习前苏联经验，在“一长三师”（厂长、总工程师、总经济师和总会计师）的企业干部管理体制下所形成的；“总会计师”既要对国家负责又要对厂长（经理）负责。在中国转轨为市场经济体制后，总会计师的职责收缩为只对总经理负责。随着企业的建立、经济核算工作的开展，就必然会有会计，会计的总管即总会计师。总会计师是总经理的理财助手，经营参谋，他由总经理提名，通过一定程序任命，与经营者利益完全一致。 会计制度相对健全的西方国家及香港特区的企业并无“总会计师”制

50、度。他们采取的都是制度。中国人对的认识很混乱，通常把它简单地理解为“总会计师”。 “就在企业中的作用而言，很大程度上等于总会计师。但属于大财务概念，除了进行会计核算，还参与融资、制定预算和监督等各项经济活动。作为董事会成员，需参与公司其他非财务范围的决策，对涉及财务方面的问题发表意见。 “实行 制度是建立现代公司治理结构的一个重要环节。” 对于如实反映企业财务状况、规范公司治理结构、建立和监督内部控制制度，都在发挥重要作用。不仅如此，还应能参与决策活动，对企业的经营活动，特别是投资方向应有很大的发言权。 共一百一十一页战略管理型：具有背景，框架性及创造性思维、 形成方案(fng n)的能力。

51、财务监控型：具有财务、审计(shn j)背景，逻辑思维，控制、 判断及协调能力 日常理财型：具有会计、财务背景，分析及综合性思维，组织及协调能力会计核算型：具有会计背景，分析性思维，操作能力共一百一十一页 2.企业(qy)投资项目运作决策(juc)机制 财务决策组织董事会、-决策 经理层执行 参与监督实施 财务决策权限集权与分权的确定，适度集权。 专家论证独立董事、外聘专家顾问 财务决策监督监事会、内部审计行使监督权共一百一十一页方案预报(ybo)及初审方案(fng n)论证方案评估方案审批方案实施方案实施监控共一百一十一页项目(xingm)评价项目具体内容决策程序专家论证、董事会决定、经理层

52、实施。市场调查市场需求分析、行业分析、竞争对手分析。可行性研究市场、材料或商品供应、厂房设备、环境、技术、组织机构、人力资源和经济等方面的可行性分析。财务分析和投资评估投资总额、资金来源、销售规模和结构、成本费用、纳税、盈亏及利润分配和投资评估（现金流量、投资回报率、净现值、内含报酬率、获利指数）敏感性分析等。共一百一十一页第一年初第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末现金流量-17000500047604520428011040投资回收期3+2720/4280=3.64年平均报酬率（5000+4760+4520+4280+11040）/5 17000 100%=34.8%净现值资金成本6%

53、的净现值：总现值2438517000=7385。现值指数24385/17000=1.43内含报酬率采用插值法计算：19.09%(净现值等于零的贴现率）共一百一十一页长期(chngq)资产永久性流动资产(lidng zchn)波动性流动资产短期融资长期融资稳健的财务结构共一百一十一页项 目金额项目金额经营活动现金流量投资活动现金流量净额-83905 现金流入875477筹资活动现金流量 现金流出789271 现金流入174265经营活动现金流量净额86206 现金流出140535投资活动现金流量筹资活动现金流量净额33730 现金流入37222汇率变动对现金影响0.37 现金流出121127现金

54、净增加额36032编制(binzh)单位： 2003 年度 金额单位：万元 现 金 流 量 表共一百一十一页指 标第4年无增长下降主要问题经营活动现金流量10001000700经营活动现金流量不充分，无法支持现有固定及营运资产投资和税款；偿还的债务本息高，导致更多的借；对营运资产缺乏控制，占有了更多的。净营运资产现金-400-200-180净资本支出-900-300-200税款-300-350-250自由现金流量-60015070净利息-100-100-100应付帐务本金-200-200-200非经营性收入10000现金盈余-800-150-230 增长期间无增长导致(dozh)破产分析共一百

55、一十一页风险(fngxin)控制风险内容市场风险需求、竞争、产品、需求导向、销售策略政策风险政策调整资源风险人财物资源及自然资源技术风险工艺技术、材料技术、设备技术管理风险管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷财务风险资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化个人风险关键股东、管理人员、技术人员自然风险自然灾害社会风险战争、政治事件、国际关系、社会治安其他风险意外事故等共一百一十一页环节关键控制点风险措施策划创意、论证、评价无创新，论证评价不科学、不客观项目管理流程图（程序、责任人、进度、结果等）、各环节责任人前牵制关系、专家论证、项目核算、项目管理软件等立项审批选址、合作伙伴、签约、审

56、批违规、拖延进度、支付费用不合理设计设计方案功能成本评价功能不合理、设计和施工成本过高融资融资规模、结构、风险、收益资金不到位，预期收益风险施工施工成本、质量、进度造价高、质量差、拖延工期共一百一十一页共一百一十一页 3.企业(qy)融资能力的提升融资(rn z)需求 融资需求分析渡过财务危机现金平衡分析、融资风险分析、控制权分析开辟新渠道各种融资渠道的特点、优点和限制条件分析引入新的机制新融资渠道对管理理念、管理体制、管理团队、进入市场、调整业务结构、引入新技术等方面的影响经营发展的需要资金周转、资金需求量、资本结构等方面的分析资本运营的需要可行性研究、并购价值和风险分析共一百一十一页融资能

57、力 构成和评价管理团队管理团队的素质和“三化”程度（市场化、专业化、职业化）管理模式和制度支持战略实现的企业文化、组织结构、管理体制和规范等产品和技术创新结构合理、适应市场、技术进步市场创新渠道、品牌、促销、定价、服务等策略和方法的运用偿债能力资产负债率、利息保障倍数、流动比率、速动比率、现金比率等指标融资(rn z)能力共一百一十一页决策因素决策分析融资规模资金需要量预测：项目预测、经营资金预测融资能力管理团队、管理制度、产品和服务、市场运作、偿债能力融资时间根际融资用途和风险性确定融资期限（长短期融资比例）融资渠道和方式渠道：国家、法人单位、个人、外商方式：股票、直接吸收股本、债券、银行贷

58、款、融资租赁、商业信用资本结构考虑资金成本、财务风险等因素确定资本结构。控制权分析取得或放弃控制权的利弊。放弃控制权可能导致利润分流、原有股东利益受到伤害、影响长远发展等等。融资(rn z)决策共一百一十一页上市(shng sh)融资上市条件具体内容产业发展所属资金用途符合国家产业政策发行要求经国务院证券管理部门批准向社会公开发行股本总额股本总额不少于人民币万元盈利情况开业时间在三年以上，最近年连续盈利股东数量拥有股票面值人民币元以上的股东不少于人，向社会公众发行的股份占以上，股本总额亿元以上的，占以上违法情况在最近三年内无重大违法行为，财务报告无虚假记载 企业上市(shng sh)融资条件共

59、一百一十一页重组模式说明原整体续存将改组企业的全部资产投入上市公司，再增资扩股并列分解将原有企业进行横向的一分为二分解上市（剥离上市）串联分解将原有企业进行纵向向的一分为二分解上市（分解为母子公司）合并整体先合并（内部和外部）后上市买壳上市通过购买上市公司的股权并实现控股后，达到间接上市的目的 企业上市前重组(zhn z)方式共一百一十一页财务问题说明资产评估评估程序，资产重组，调帐审计审计程序，调整帐项盈利预测根据企业正常发展速度和盈利水平预测；采用趋势分析法、因素分析法和投资回报法预测招股说明书说明募集资金用途、股利分配政策、股本情况、经营业绩、各种债务、主要固定资产等境外上市进行境内外会

60、计核算差异的调整 企业(qy)上市财务问题共一百一十一页 所谓壳，即上市交易的资格，也是在公开的证券市场具有可持续融资的功能。一般俗称的壳大多是指业绩差的上市公司，由于亏损，达不到证监会规定的配股和增发新股的要求，就是连续三年加权平均净资产收益率不能低于，最低不能低于。 借壳上市，就是购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良(yuling)资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的，为企业不断输血，为企业的实体经济和虚拟经济（市值和附加值）发展创造动力和条件。 借壳上市的方式有两种： 一种是场内交易，即在二