北京大型综合体项目研究分析(附件0)1ppt课件

1、2021THETHPROJECT MARKETINGSTRATEGY PLANNING北京大型综合体工程分析一、北京银泰中心三、三里屯SOHO四、对比分析及研讨结论二、华贸中心目录 ContentsHUAYEHANGREAL ESTATEHUAYEHANGREAL ESTATE北京银泰中心工程根本信息物业类别：城市综合体基地面积：31，305平方米建筑面积： 350,000平方米地上建筑总面积：265,300平方米地下建筑总面积：84,700平方米酒店公寓楼：120，500平方米酒 店：31，700平方米公 寓：58，400平方米商业配套：30,300平方米办 公 楼 A:72,300平方米办

2、 公 楼 B:72,500平方米大楼覆盖率：46%绿化覆盖率：21%容积率：8开工日期：2004年5月开工日期：2021年3月北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角，该中心位于北京中心商务区的中心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环北路，南为建外SOHO，是长安街地标性建筑。规划设计建筑设计：北京银泰中心由世界著 名建筑师JohnC.portman担纲设计，其优雅和简捷的设计风格所表达的高贵、威严、大气， 与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。景观设计： 1立体化的设计，使建筑物周围的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。2细腻的 处置手法

3、，是国际设计巨匠设计程度的直接表达之一。3水景的运用，北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体性的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上 对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。 北京银泰中心景观设计有限的空间营造极致的园林。开放式庭院与屋顶花园立体营造出银泰的盎然活力。室内水景的营造表达银泰的灵动婉约，建筑因绿色与水而整体晶莹剔透，自然因建筑而得以表达寓意与传奇。北京银泰中心建筑规划设计北京银泰中心物业类型 35万平方米综合建筑，包括三座主体建筑“高规范、高质量、高档次的都市生活精品工程，中央主楼63层，高249.9米，东西两栋智能5A甲级写字楼为人保大厦、银泰写字楼地上44层

4、，高186米。产品特征：最高的酒店：柏悦酒店 拥有凯悦国际酒店集团在大中华地域首家柏悦酒店，酒店大堂位于中央主楼的顶部60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦、君悦、及柏悦三个著名品牌CBD最奢华公寓： 仅有21套极品公寓柏悦府，216套酒店效力式公寓柏悦居一居：132-平米，两居240-242平米，精装修，赠送家具和家族电器；其中21套柏悦府为国际商业首脑度身定做，面积500-1600平米，按照客户的要求度身定做，不含装修。顶尖时髦的欧洲生活艺术中心 商业裙房柏悦生活parklife,荟萃欧洲顶尖时髦的生活方式，是全新概念的高档次商业。休闲、安

5、康、美食及文娱生活目的地。连结3座塔楼的6层裙房，总见面52,199平方米，其中4层25000平方米的商业配套设备包括时髦欧陆精品店、美食和精品生活购物中心，缔造卓尔不群的欧洲顶尖时髦前沿生活方式。北京银泰中心酒店定位及运营酒店定位：极致尊贵的精品酒店；酒店品牌：柏悦酒店；运作关键：引入中国第一家柏悦酒店，借助柏悦品牌提升工程档次；北京银泰中心写字楼定位及运营写字楼定位：世界500强中国总部；经 营 模 式：先将一栋整体卖给PICC，减轻前期压力，另一栋自持出租长期获利；入 驻 企 业：美国思科、东京证券买卖所、美国美迈斯与晋衡律师事务所等；运 作 关 键：将一栋整体出卖减轻前期资金压力，后期

6、自持；北京银泰中心公寓定位及运营公寓定位：柏悦居现代奢华公寓 柏悦府专属府邸式公寓经 营 模 式：直接销售；运 作 关 键：以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭仗良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的外乡笼统及产品价值，为后续销售发明升值空间；境外以香港地域为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群；北京银泰中心推盘节拍北京银泰中心销售情况销售战略以境外销售为前导，待境外销售较成熟，再凭仗良好的销售业绩和市场口碑，提升柏悦居的外乡笼统及产品价值，为后续销售发明升值空间。境外以香港地域为主要销售市场，以专业投资、理财人士为主力客群。销售渠道代理行资源：世邦魏理仕、高力国际、百富行协作同伴

7、资源：凯悦集团、美林集团、华平基金海外路演结合公关活动产品推介会网络营销北京银泰中心销售情况预热期北京银泰中心销售情况强销期北京银泰中心销售情况持销期北京银泰中心一、北京银泰中心三、三里屯SOHO四、对比分析及研讨结论二、华贸中心目录 ContentsHUAYEHANGREAL ESTATEHUAYEHANGREAL ESTATE北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。华贸中心工程根本信息物业类别：城市综合基地面积：15万平方米建筑面积：83万平方米酒 店：6万平方米公 寓：900套写字楼：20万平方米大楼覆盖率

8、：46%绿化覆盖率：40%容积率：3.6建筑风格：现代简约开工日期：2003年5月28日开工日期：2007年底规划设计在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公气氛；公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，构成整洁、宜人的空间次序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽能够给居民以最宜人的活动空间；商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同为合成一个在北京独具特征的主题公园，既构成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了宽广的城市公园性空

9、间。经过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业气氛中。华贸中心景观设计广场以“水主题贯穿，是为整个华贸中心工程的公共共享空间而设计的。创新的滨水商业、餐饮和文化设备的规划丰富了国际商城的构造，让上城和商业广场不仅成为了华贸中心的中心部分，而且也将培育北京新的商业形状。广场以“水主题贯穿的灵感源自我们设计欧洲的广场、街区和花园的阅历，源自我们对中国文化的了解，是中西文化的平衡和交融。花园、房屋等等都将作为建筑的元素，成为表现“水主题的载体以及由“水而生种种奇妙隐喻的空间道具。华贸中心物业类型华贸中心物业类型华贸中心商业定位及运营新光天地新光天地定位：营造丰

10、富商业人文气味的高质量购物空间；运作关键：引进成熟的外资百货运营方式体验式一站购物； 囊括全球顶级品牌到街头个性时髦； 艺术时髦品味营造出创新商业气味； 超前和人性化的细节功能设置； 将百货零售业从单纯“购物是买与卖的传统方式，逐渐转型为“购物是休闲生活的现代商业格局。整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值； 华贸中心商业定位及运营华贸购物中心华贸购物中心定位：都市新贵的高级生活目的；运作关键：相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为新光的补充线；品牌引进与新光构成差别化，定位更为时髦、年轻的新生国际品牌；自行招商，自主运营。新光天地开业一周年之际，商业气氛初现，

11、启动购物中心； 华贸中心商业运营商业群组运作关键：为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改动原有购物形状，将“购物是买与卖晋级为“购物为一站式休闲生活；利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形废种类丰富及档次各异的商业气氛；商业整体体量较大情况下，商场进展差别化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差别运营，互生互利，带动整体商业价值； 华贸中心写字楼定位及运营写字楼定位：国际领先规范，吸引跨国公司；运 作 关 键：引入投资者，获取富余资金。“以最小代价回流资金，并坚持开发对物业的持有权为跨国企业量身定做。以跨国公司为效力目的，硬软件设备具有前瞻性；严厉挑选进驻企

12、业资历。保证物业档次及笼统，支撑租金高报答；商业配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加上丽丝卡尔顿河JW万豪酒店，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配套效力；华贸中心酒店定位及运营华贸中心公寓定位及运营华贸中心公寓定位及运营商务楼华贸中心开展战略华贸中心开发节拍华贸中心启示及自创华贸中心作为航母型综合体，业态完好丰富，呈现了综合体完好的生态开展链条，各个业态在整个系统中相融相 生，彼此促进；商业作为华贸中心最中心的价值要素，开展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进展协作，改动以往的商业运营方式，实现“休闲体验式购物方式，经过不同档次及方式的业态

13、组合购物中心、华贸广场、商业街，补缺和提升整体的商业档次及气氛，支撑了综合体的笼统档次，保证商务人流；为跨国大企业量身定做的写字楼，严厉挑选入住资历，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具质量的物种，一切权和运营权的分别，保证了酒店的质量和笼统，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住要求，是综合体链条实现“一站式生活必不可少的因子；商务公寓为生长性企业提供高端的开展平台，成为写字楼的有效补充。自创：公寓未待商业成型器的过早开发，导致利润未实现最大化。华贸中心一、北京银泰中心三

14、、三里屯SOHO四、对比分析及研讨结论二、华贸中心目录 ContentsHUAYEHANGREAL ESTATEHUAYEHANGREAL ESTATE三里屯SOHO工程根本信息物业类别：城市综合基地面积：5.1245万平方米建筑面积： 465,680平方米地上建筑总面积：31,568平方米地下建筑总面积：15万平方米商 业：12.8万平方米B1-4层，部分五层办 公 楼 :10.2万平方米共5栋公 寓：11.5万平平方米共4栋建筑高度：97米建筑层数：33层，其中地上：29层；地下：4层写字楼规范层面积：1480平米；1162平米；2000平米两个中心筒公寓面积平米：一居：90-110；两居

15、：150左右；三局200-250；顶层公寓平层：共10套，每套400交房时间：2021年工程位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区中心地段的商业、办公、居住综合社区规划设计各种功能规模：商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%内部交通体系：开放式设计和城市交融；开辟众多街道，让人自在游逛，为整个社区注入活力；内部空间规划：4栋公寓楼坐落在工程用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在工程用地的北侧，这里与主要街道的联络非常便利。公寓楼和写字楼的入口贴金活力勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的任务和生活具有独

16、立的空间和私密性，写字楼的大厅位于首层，使商业活动和任务环境交融在一同，产生互补、增效的作用。整体景观环境：九栋外形有机协调的钞票高层建筑会聚在一同，构成了一种“未来大峡谷的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下变成了山谷，忽然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心vs自然的风景。三里屯SOHO工程定位功能混合、体量庞大集中，具有城市建筑史上里程碑式的工程体量巨无霸，体量大，业态丰富，相比相邻的单纯商业工程，三里屯SOHO作为一个大型城市综合体，更容易在短期聚集大量人流。商业形状差别化：SOHO商业大多由创意、个性。时髦店铺组成，追求随意、繁华、大

17、人流，符合未来城市人们休闲消费的潮流风格SOHO潮流号召力：SOHO文化符号鲜明，SOHO倡导的都市商业消费文化理念在北京收到很多小子、白领追捧。把三里屯SOHO摄像成为北京中产阶级提供忙碌会晤的场所，写字楼里活泼的都是年轻有活力的企业，公寓里也住着崇尚现代生活方式，享用城市中便利生活的人们。三里屯SOHO开展总战略三里屯SOHO商业运营及定位定位：北京高人气聚集地开发方式：一致开发分割出卖；运作关键：前期的规划和建筑设计上保证灵敏性即铺位面积、位置等对业态的顺应性强早期以低租金、招特征物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着工程的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突

18、性，岁商家进展淘换。经过数轮的调整后构成具备特征、对商户和消费者具有吸引力，可以自主生存、开展的商业形状业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街运营方式：由于产权出卖，无法直接控制业态和商家，SOHO中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气，硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期处理：软件在招租阶段处理，经过soho笼统的继续推行和深化来实现商业的整日笼统与整个工程匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求到达共赢 三里屯SOHO公寓运营及定位定位：全家居效力式公寓开发方式：一致开发运作关键：依赖成熟的商业气氛业态组合：公寓120-130平米运营方式：公开出卖，一致物管针对客群：山西、内蒙老板，演艺圈明星、大使馆任务人员等三里屯SOHO写字楼运营及定位定位：年轻有活力的企业基地开发方式：一致开发运作关键：依赖成熟的商业气氛，商务、商业二者笼统、气质、定位相互匹配、支撑业态组合：精装写字楼120-300平米运营方式：公开出卖，一致物管