商业项目设计经验分享课件

1、2013-5-24蚌埠新地城市广场银泰城 设计管理经验交流分享商业项目概述项目概况业态配置业态技术要求商业设计管控流程设计阶段划分责任划分设计流程商业设计重点管控商业动线设计外立面设计消防设计冷热源比选经验 商业设计经验总结各阶段关注重点问题设计部与商管沟通机制商业项目特点总结一、商业项目概述一、商业项目概述-项目概况 蚌埠新地城市广场销售型物业持有型物业LOFT公寓SOHO公寓购物中心情景街区智选酒店销售型物业：出售比例一般能够基本收回投资，很多公司采用这种模式，便于再次投资扩张与企业运作自持型物业： 一般拥有较高的商业价值，开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。一、商

2、业项目概述-项目概况项目总图一、商业项目概述-项目概况 SOHO公寓儿玩、KTV、健身购物中心写字楼情景商业街LOFT公寓文化中心智选酒店一、建筑规划设计-银泰城业态配置 蚌埠银泰城规模巨大总建筑面积近12万（含地下商业），业态包含：百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。 一、建筑规划设计-银泰城业态配置楼层位置设计原则业态配置低区顾客最先或最后光顾的商品，人流畅通，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品。食品、特产、超市、金银首饰、快时尚、化妆品、鞋包、钟表类、快餐等。中区稳重气氛，配备选择时间

3、长，价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台。服饰、儿童玩具、教育培训、产品体验、旅游服务、餐饮等。高区布置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类，多为目的性消费类的产品。家居用品、电影院、冰场、电玩、大中型餐饮等蚌埠银泰城商业业态结构呈现“4：3：3”比例分步购物零售功能=40%餐饮功能=30%娱乐休闲功能=30% 一、建筑规划设计-商业街业态配置 蚌埠情景商业街总建筑面积近3.5万，以海派建筑风格的多层中小型单体，通过各类连廊串联集中而形成了室外购物、休闲娱乐、餐饮、文化于一体的综合性商业场所，业态布局与购物中心形成差异。 一、建筑规划设计-商业街业态配置 情景商业街在保留了传统步行街的特

4、点的同时，加入更多视觉，空间和景观元素，表达特色步行街的丰富性和多样性，给顾客带来更好的购物体验和愉悦感。 一、建筑规划设计-商业街业态配置街区业态结构呈现“2：4：4”比例分步：购物零售功能=20%餐饮功能=40%娱乐休闲功能=40% 一、商业项目概述-业态的技术要求蚌埠银泰城各业态面积需求 零售类精品首饰、手表：50120 平米。（如：I DO 、周大福、天梭等） 餐饮类西餐商家：200300 平米。（肯德基，必胜客、星巴克等） 餐饮类中式餐饮：2001000 平米。（外婆家、海底捞等） 餐饮类甜品商家：50100 平米。（哈根达斯，breadtalk 等） 健身娱乐类商家：8004000

5、 平米。（影院、冰场、金仕堡等） 服务类商家：1501000 平米。（优衣库，MJ H&M等） 儿童游乐类：10003000平米。（乐宝、艾尔玛等） 一、商业项目概述-业态的技术要求各业态主力店工程技术条件考虑因素 超市主要工程技术条件卸货区与库房位置与动线柱网跨距、荷载、层高、防火墙与消防疏散超市出入口与收银线位置超外区域交通流线与交通设施可达性后场降板区域、生鲜区排油烟冷热源系统集水井、化粪池、污水井、隔油池与垃圾房 影院主要工程技术条件起坡、地面、楼板承重噪声与隔声要求IMAX/巨幕厅设置的专项工程条件空调系统柱网跨距与各厅净高要求购票、等候、入场、散场与疏散流线强弱电条件 健身中心主要

6、工程技术条件层高、柱距、结构荷载条件空调系统淋浴间与卫生间给排水各场馆用电量泳池更衣、淋浴、消洗流线除湿机房、锅炉房、水循环与过滤设备设置 冰场主要工程技术条件室内条件要求，如温度、湿度、风速、阳光是否直射结构载荷要求，静荷载、人荷载、冰车荷载和机房荷载地面沉降要求，冰面楼板与主管沟楼板沉降层高要求制冷机房主要参数：电功率、供排水量冰车房设置、融冰池降板、内部装修空调机房及除湿设置，设备管线路由与周边影响预判设计工作与成本、工程搭接。充分考虑进场时间、订货 周期内、外装的影响闭合时间。二、商业设计管控流程一、建筑规划设计 二、商业设计管控流程设计阶段划分一、建筑规划设计 二、商业设计管控流程设

7、计阶段划分1、概念方案阶段：（土地摘牌前）开发部提供项目规划设计交底单，政府协议，挂牌条件。明确项目设计条件。（强排用地规划要求，建筑规划要求，其他）。进行概念规划方案设计，并通过集团签批。移交相关部门进行测算。为集团决策提供相关依据。与当地政府沟通，直至方案通过，土地摘牌。2、方案设计阶段：（土地摘牌后）落实设计条件：项目销售物业产品定位建议，市政条件等。成本控制部-提供项目目标成本指标。项目描述，建造标准。与当地政府沟通：消防、交通、环评、人防、立面 等。招商中心：提供主力店、步行街业态规划；商管公司-提供经营管理要求。召开各专业论证会：结构，供电方案，空调方案。进行方案设计。召开方案评审

8、会。获得集团签批通过。移交。一、建筑规划设计 二、商业设计管控流程责任划分3、项目初步设计阶段：商业主力店技术对接、谈判。方案确认，工程界面 房产技术条件谈判，租赁区域划分，面积确认。初步设计评审会。专项外委设计:内装，外装，外环境，泛光照明，导向系统设计、住宅弱电智能化设计，商业步行街室内设计、中庭钢结构采光天棚设计，商业主力店二次设计等等。4、施工图设计阶段初步设计、施工图交底。第一版、第二版施工图。施工图设计评审与优化。机电顾问配合、BIM设计参与、配合项目机电设备招投标技术参数的确定。二次专项设计，内外装、幕墙、采光顶、雨棚、广告位、泛光照明、景观、标识标牌、智能化等。主要建筑材料审核

9、封样。 内装/外装/外环境。 如：石材，玻璃，铝板，地砖等等装饰材料 。项目整改，协助处理现场工程技术问题。二、商业设计管控流程责任划分 集团研发部A:发展战略部研发商管交接环节B:研发部设计部交接环节概念方案设计方案设计扩初阶段施工图设计实施阶段运营阶段项目公司商管公司C:项目公司设计部-工程部交接环节二、商业设计管控流程责任划分条件成果环节 A战略发展部-研发部-商管交接项目操作期 概念规划阶段发展部:挂牌条件或合同土地摘牌概念方案设计(强排用地规划要求)概念规划终稿（董事长签批）集团研发部建筑所 单体概念方案（董事长签批）移交及用途发展部：技术指标、谈判沟通成本部：成本测算商管公司：租金

10、测算项目规划设计启动会集团战略发展部提供规划设计条件商管公司提供业态规划意向设计管控的流程介绍设计管控的流程介绍环节 A 环节 B 集团研发部-项目公司交接环节、方案设计阶段、初步设计、施工图设计阶段结构方案论证现场踏勘总图设计基坑支护方案论证会商业业态规划布局空调冷热源论证供电方案论证城市公司主责集团研发主责商管公司主责总图报规单体报建概念方案确认（董事长） 单体方案确认单体方案评审会初步设计确认初步设计评审二版施工图提供商家二次机电条件及划铺方案规划设计启动会地面交通组织设计业态工程技术条件一版施工图审图、办证、招标综合协调会环节 B20 环节 C 项目公司设计部-工程部交接、 实施阶段

11、设计日常巡检， 发现问题进行整改环节D 项目系统-运营系统交接环节、运营阶段实施中期检查规划验收（设计落实确认）复 盘（设计成效确认）规划验收单规划系统复盘会验收前，设计综合验收，坚持设计落实情况，并对不符合设计要求项目进行统一整改设计管控的流程介绍三、商业设计重点管控一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计蚌埠新地城市广场交通概况 蚌埠新地城市广场项目 B 地块位于东海大道-延安路交叉口西南侧，毗邻蚌埠万达广场、光彩大市场、 宝龙城市广场等大型商业及娱乐中心。距蚌埠高铁站约 3km，距张公山公园约 2.8km，距蚌埠市政府约 1.9km，具有良好的区位优势。一、建筑规划设计 三、商

12、业设计重点管控交通动线设计1、外部交通系统A1、A3 出入口双向进出，对应的 B1、B3 地库出入口也为双向进；2) 基地内部机动车通道组织为西向东单向运行，由西侧 A2 口进、东侧 A5口出，且 A5 口由于衔接主干路，只能右转出基地；3) B2 地库出入口为单向进， B4 地库出入口为单向出，相邻的基地出入口组织为 A6 进、A4 出的形式；4) 在东海大道-虎山东路交叉口处，虎山东路只允许右转进出；一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计1、外部交通系统酒店、文化中心临时接送流线：考虑酒店前厅入口距离 A2 出入口较近，酒店接送流线组织为 A2 进、A3出；2) 为减少到达文化

13、中心的车辆绕行，文化中心临时接送流线组织为A4、A5 均可进出；3) 文化中心在基地内部靠近延安路侧设置部分临时小汽车停车位。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计1、外部交通系统出租车停靠点布局：1） 北侧东海大道出租车停靠站主要服务于写字楼及购物中心的出行需求，流线组织为右进右出。南侧出租车停靠站设置于基地内部休闲广场东西两侧，主要服务于酒店及 两栋公寓的出行需求，泊位数共 8 个，单排布置，流线组织为单向，经 A2 口进入，休闲广场南侧绕行后从东侧 A5 口离开；3） 东侧延安路出租车停靠站主要服务于超市、购物中心及街区商业的出行需求，设置于 11#东北侧空地上，单排布置，共

14、 8 个泊位，其流线组织为经 A6口进、A5 口出。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计2、楼层水平动线规划三大衡量指标：1）可见性（对商铺） 一个商铺的可见性决定其租金价值，商铺通过曝光效果，商业展示，吸引消费客流，商铺被看见的概率越大，吸引消费客流越多，铺位价值越大。2）可达性（对顾客） 好的动线，清晰的动线指引可将人流带向各个店铺，没有商业死角，最少重复路径可以逛完所有店铺； 3）位置感（对商业项目） 合理的动线设计，应提高动线设计的次序性，提供顾客位置感，位置感不强，商铺减少了被逛的机会；实现顾客在商业楼层区域内均衡的分配，通过商业动线与业态巧妙搭配和穿插，减少“死铺”面

15、积，针对不同业态，不同动线分步，实现各业态价值体现，达到商业项目价值最大化。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计3、楼层垂直动线规划 垂直动线是促使顾客从低楼层到高楼层运动的流线设计。 商业项目人流与租金一般呈现“金字塔”型分步，楼层越低越吸引消费者，资金也越高，垂直动线设计通过目的性强的业态与布局合理的交通工具，引导消费者上行。 三大衡量指标：1）便捷性 方便快捷的拉升客户至高楼层，减少等候时间和疲劳感。2）均衡性（对顾客） 垂直动线与平面动线相辅相成，平面布局上，结合水平流线，均衡的垂直拉动人流，避免“死铺”和“冷铺”，提升高楼层不同层面的商业价值。3）次序性 主要指扶梯上下

16、流线次序的排定，有效引导消费者到达不同层面。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计4、蚌埠银泰城动线设计立面内凹，会影响最优质店铺的展示，建议采用切角北主入口内两组扶梯安排对顾客视线产生严重遮挡，位置不适当。 根据商业可见与可达性分析，此处铺位价值较好，双面铺提议要在此处设置约 1,000 平米的一个次主力店，为此，需要将店铺租赁线向外拓张(如图示)才可满足面积要求，挑空区的设置亦需做相应调整。(4) 店铺展示面应流畅延续，不应出现错台。(5) 客、货运直梯设置不尽合理，两个中岛区块全无货梯服务。(6) 超市入口占据了首层优质可出租面积和橱窗展示面，严重影响主力店的落位。建议改设于

17、其他对购物中心首层不产生破坏性影响的位置。(7) 此处店铺铺形极其不合理，难以布置货架、展柜和内部流线，无法招商及经营，对疏散梯设置做出调整，为铺形合理化创造条件。(8) 建议购物中心南出入口与街区开口的中心线重合。(9) 街区商业直梯的安排应减小对商铺展示面的遮挡，同时亦不应凸出于整体建筑立面之外，建议改设于图中标示位置。(10) 店铺过于细长，不便使用，不利招商，建议做出调整。 原首层平面一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计4、蚌埠银泰城动线设计调整后首层平面一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计4、蚌埠银泰城动线设计疏散梯出口和客用直梯安排不当，导致三处店铺展示

18、面中断长度多达16 米！建议调整垂直梯位置，优化此处布局；建议通过对挑空区的调整，适当加大这两处的宽度。3） 狭窄空间变成死角，建议考虑疏散梯南移或将北侧疏散通道合并至南侧的可能性。 原二层平面 优化后二层平面一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计4、蚌埠银泰城动线设计调整后首层平面一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计4、蚌埠银泰城动线设计(1) 超市与上部购物中心只能靠直梯互通，互动性差，互通便利性差，降低客流共享可能性。(2) 下沉广场设置不合理，破坏 1/F 布局。(3) 客流动线安排不合理：具吸客力的超市和美食广场之出入口设置，正好“绕开”配套区的大部分商铺，

19、无法很好实现客流共享。(4) 坡道位置与地面部分不一致，超市货梯在本层亦未体现，应予修正，避免与购物中心卸货区产生矛盾。(5) 物流动线安排不合理：购物中心只设一处卸货区，导致二次水平转运距离过长，且需要较多二次垂直运输，效率低下并增加营运成本。(6) 此自动步道严重影响首层主力店铺落位，建议取消。(7) 客用垂直设施安排不合理：B2 层仅设一组扶梯通往超市，没有扶梯可以将顾客由扶梯连续输送至购物中心上部楼层；同时东侧两组客用直梯距离过近，降低服务效率。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计4、蚌埠银泰城动线设计调整后B1平面(1) 超外区动线形成环形流线，可最大化实现超市与配套区

20、间的客流共享，同时无论是配套区还是超市自行外租区的店铺价值均质性均得以改善。(2) 超外区中心位置设扶梯连通 B2-B1-1F，实现“停车-超市-购物中心”间的便利互通。(3) 1F-B1 间设两条下行扶梯，分别直接通向购物中心南、北两侧入口，很好地满足顾客快速便捷进入超市的要求。(4) 经权衡取消下层广场，确保地面主入口布局完成，商业动线顺畅，保留购物中心内部动线外的西南角的超市出入口，不占用购物中心首层的面积，并避免超市人流对购物中心产出干扰。(5) 于购物中心西南和东北区域设置两处卸货区，可以实现更为快捷高效的物流运输35 蚌埠新地城市广场项目，致力于打造城市地标性企业形象，像市民提供充

21、满风情和活力的商业综合体，赋予商业场所更多的文化内涵。 本项目没有使用过多的形体穿插，也没有花哨的斑斓色彩。甲级写字楼在屋顶大胆采用了约15余米的玻璃幕墙，购物中心采用面积约1000平米壳体穹顶和双悬挑的带状采光顶造型，虽然给施工带来了挑战，但是完成后的建筑形体更具有冲击力，直刺苍穹。 通过金属和玻璃幕墙的对话，精致的施工，崭新的新地城市广场将造就一个和周围环境和谐共处，又挺拔时尚的蚌埠城市新地标。安徽金大地集团研发设计部三、商业设计重点管控内外装设计外立面篇 购物中心两版方案对比报规方案，强调塔楼竖向线条和裙楼横向肌理，内外双皮，外部为开洞铝板+彩釉玻璃，立面设计元素过于破碎化，材质过多观感

22、差异难大，且施工难度大，存在运营维护难以清洗问题，整体效果差强人意。优化后裙楼部分通过香槟色铝板和蓝绿色玻璃对比拼饰，辅以突出的金黄色脊线，整体色调偏暖，立面线条疏朗大气，突出时尚感,很好的烘托热烈的商业气氛，具有亲和力，刺激顾客购买欲；同时很好的隐藏了泛光灯具，给夜景照明安装带来良好的前提条件，安徽金大地集团研发设计部二、商业设计重点管控内外装设计外立面篇 购物中心两版方案对比报规方案，内表皮采用红色彩度过高，刺激性较强，缺少亲和力，失去商业建筑明快、温馨的特质；雨棚设置过高，失去了雨棚使用的功能性，并且距离入口竖向距离远，弧形处理手段，层次过多，且与金属幕墙一体化设计，造成出入口在立面造型

23、上凸显性不够，难以达到吸引消费者进入卖场的目的。安徽金大地集团研发设计部外立面篇 购物中心两版方案对比二、商业设计重点管控内外装设计外立面篇 购物中心两版方案对比优化方案购物中心外立面一般由实体铝板墙面、玻璃幕墙及广告位等部分构成。结合商业广场及各业态的特点进行设计，如购物中心一层考虑展示、宣传的效果以及店内柜台布置的需要。主入口出雨棚设置在一层顶部，满足功能使用要求，雨棚下方出入口结合采用无框无肋高透白玻，给人较大视觉冲击，体现商业氛围以及亲和力，吸引消费者进入卖场。安徽金大地集团研发设计部外立面篇 购物中心两版方案对比二、商业设计重点管控内外装设计外立面篇 11#外立面比选11#位于购物中

24、心南侧，建筑外立面设计此处需解决整体内街入口视觉引导要求，需完成视觉张开的设计目的，能更好的引导人流停留和进入此入口（对商业街区有巨大意义），需解决购物中心楼临街区入口面视觉压抑问题，整体考虑11号楼外立面如何形成视觉渐退设计目标；沿延安路一侧三栋建筑外立面现阶段方案均为现代风格，但风格完全迥异，视觉展开面跨度过大，需简化项目整体设计风格过多达到整体商业形象统一，建筑间现代风格需过度顺畅；安徽金大地集团研发设计部11#购物中心7#文化中心外立面篇 购物中心两版方案对比二、商业设计重点管控内外装设计11#优化方案，材质渐变简化与南北相邻的7#与购物中心相呼应，北侧采用同购物中心主材铝板的材质和造

25、型，并对其双表皮方案进行简化，南侧与7#主材黑色石材及模数相同，一南一北两个风格迥异的现代建筑风格在11#得到交融和体现，视线连续面看过去“一黑一白”“一金属一石材”过渡流畅自然，不会产生隔阂感，使三栋建筑产生关联，立面生动富有趣味。11#与购物中心直接为进入街区主通道，在竖向上重点“凸出”斜向线条，汇集到出入口方向，出口视觉压抑感消失，出入口辨识度得到加强。安徽金大地集团研发设计部购物中心7#文化中心外立面篇 购物中心两版方案对比二、商业设计重点管控内外装设计11#在考虑整体视觉效果前提下需，解决情景街区内风格统一，杜绝外围建筑风格干扰问题，对11#面向街区外立面设计手段为现代风格结合海派设

26、计，以达到呼应街区风格、使整体街区形成完整的海派风格环形动线，达到外环线现代风格，内环线海派风格，双风格并存互不干扰的立面展示效果。安徽金大地集团研发设计部11#11#西立面外立面篇 购物中心两版方案对比二、商业设计重点管控内外装设计外立面篇 写字楼立面优化原2#立面方案因成本原因，原定位的立面为大面积为窗墙体系，与紧邻的购物中心纯幕墙围护体系，格格不入，减弱了整体的商业品质。后由于购物中心方案调整，为了同步提升写字楼品质作出修改方案。竖明横隐的幕墙体系简洁明快，更显大气、稳重，突出简洁的现代感；超高写字楼与购物中心统一设计，适当融合，相互映衬。 安徽金大地集团研发设计部外立面篇 购物中心两版

27、方案对比二、商业设计重点管控内外装设计外立面篇 别具一格的室外情景街室外步行街的首层采用怀旧的米黄色石材干挂，侧墙采用棕红色面砖，回味时间的味道；广告位设置与立面结合设计，不觉得低档和凌乱。导向标识明显清晰。立面与景观家具和铺装结合营造特色环境氛围。安徽金大地集团研发设计部外立面篇 购物中心两版方案对比二、商业设计重点管控内外装设计外立面篇 别具一格的室外情景街一步一景，变化的联桥串联二层以上街区，是地上地下练成一个整体，交通便捷，距离舒适。街区内各个商业建筑体量较小，符合人体尺度，感觉具有亲和力。小型街区广场的串联给人比较丰富的外部空间感受。安徽金大地集团研发设计部外立面篇 购物中心两版方案

28、对比二、商业设计重点管控内外装设计一、购物中心多元化的界面 1、风格化：项目地上共有6层，本次将打造1至3层以现代风格为主，统一柔和色调，4至6层为欧式风格，将欧洲室外风情街效果引入室内，给消费者一种放松休闲式体验；2、生态化：随着生态学的发展和人们对于环境保护重视，银泰城5、6层将引入生态植物和水系的设计元素来博人眼球；3、个性化：银泰城项目与万达商业一步之遥，万达作为国内知名品牌，在人们心中也有举足轻重的地位，怎样将消费者吸引过来是关键，必须做到它无我有，它有我优的个性化体验。本项目在6层打造假二层做法，空间上更加开阔。二、商业设计重点管控内外装设计一轮方案：颜色：整体色调过于灰冷，未烘托

29、出商业空间氛围；材质：地面铺装使用的黑白对比较强烈的瓷砖，拼花过于繁琐，不仅效果未达到反而增加后期施工难度；造成材料浪费，需厂家定制加工，现场拼接复杂，增加成本；1F入口主中庭 1F门厅入口中庭二、商业设计重点管控内外装设计1F入口主中庭2F手扶梯中庭分析：颜色：二轮方案整体以暖色调为主，材质：地面铺装中庭区域采用大笔触石材拼花，增加档次，也便于施工放线，大面积还是采用米色防滑砖、局部地区（休闲休息区）增加仿木纹瓷砖进行点缀，简单大方，也便于后期维护；二、商业设计重点管控内外装设计一轮方案： 4至6层 4层 5层6层二、商业设计重点管控内外装设计1、4F水景设计过于呆板，显得突兀，未融入到整体

30、空间中去；2、5、6层地面绿植固定式设计不便于后期管理，且整体空间设计吊顶压抑；3、6层假二层的未将欧式风情街效果很好的融入室内，色调冷灰，商业氛围显得冷清；4、6层增加拱门隔断对商业动线影响巨大，不便于人员的流动。二轮方案： 4至6层 4层5层6层分析：1、4F改为一个休息区，采用绿植景观小品，顶棚地面采用仿叶片造型纹理，与绿化主题呼应；2、5层生态水系统的设计，顶面采用银镜反射，可以弥补空间层高的压抑，增加空间的层次，楼上水系、绿植景观的增加，可以更好的吸引消费者，利用人的亲水性心里，减少顾客逛街审美的疲劳；3、6层假二层的设计也相对简单，主要考虑到后期的成本，餐饮区外摆，结合可移动花车、

31、景观、街区立地式灯光，后期方便管理和维护，且假二层后期给业主方提供多钟方案参考，由各商家自己深化施工。二、商业设计重点管控内外装设计二、商业设计重点管控内外装设计目前银泰方室内方案已确定，进入深化扩初和施工图阶段，此阶段主要管控以下几点：1、与机电专业的配合，内装出具综合天花图纸，提给各机电专业进行复核反馈意见，对于空调、喷淋、消火栓等设备调整的图纸，在满足规范的同时，按精装要求进行调整。2、防火卷帘应高于或平与店铺装修标高，卷闸收边收口应有美化处理；3、具体广告位的点位设置、数量、尺寸大小结合商管的意见统一设计；广告灯箱的结构做法；4、次要通道结合不同的功能需求预留电源，以利于商管进行后期美

32、陈设计（需与商管沟通）；银泰城室内方案设计管控总结：1、室内方案设计越早介入越好，否则会影响后期方案的实施，建筑、结构条件无法满足内装设计要求。（如：中庭挑台的设计可以活跃平面动线，但是因现场建筑结构已完成浇筑，后期植筋无法满足荷载要求；室内方案动线因建筑已完成平面布局，只能按照建筑原有动线进行布局，局限性很大。）2、方案设计的成本不仅需要考虑前期施工的造价成本，还得综合考虑后期维护成本；（如：尽量慎用亚光面瓷砖，时间久显脏、显旧，建议使用亮光面瓷砖，便于后期维护，节约成本）；3、随着环保意识的提高，建议以绿色生态植被和水系为主题进行空间设计，打造生态购物中心；4、设计需以突出商品为主，装饰手

33、法的运用主要以提升商品为属性；5、外摆景观小品、花车设计成可移动的，避免固定式，方便后期根据运营的布局来做调整。二、商业设计重点管控内外装设计VRV冷水机组+锅炉风冷热泵常见空调冷热源系统类型四、商业设计重点管控冷热源比选经验VRV冷水机组+锅炉风冷热泵 在建筑物设计初期仅需考虑室外机的摆放位置，由于室外机均为小型模块，放置灵活，可以放置在屋顶、地面或者当层机房。此外还需考虑管路走向、管道井位置等。 每层考虑新风机的位置及新风井或当层新风引入口位置。由于室内机厚度较小，大大节约了层高。在建筑物设计初期必须考虑主机机房位置，冷却塔位置及一些附件如水泵等位置。制冷机房及锅炉房均设于地下室。适用于大

34、规模建筑。由于是风冷系统，主机需放置在室外，建筑考虑主机和水泵等位置。冬夏季均使用电能，能效比COP较小，用于大型建筑不节能，通常用于规模较小的建筑。四、商业设计重点管控冷热源比选经验风机盘管+新风变风量全空气系统空调末端系统系统四、商业设计重点管控冷热源比选经验项目风机盘管+新风定风量全空气系统舒适度风机盘管由于盘管段较短，故除湿能力差，房间湿度于潮湿气候时较高，同时风机盘管系统利用两通电磁阀控制室内温度，温控的精确度一般。全空气系统利用空调机进行降温除湿，其盘管段较长，出风温度较低，故除湿能力明显供优于风机盘管，在潮湿气候时， 系统感觉更舒适。对不同租户将来精装修时可更改之弹性较低。房间分

35、隔可能导致风机盘管及金属风管的重新布置，需停止一层的冷冻水供应，重装接驳水管及系统试压。较高。由于 末端利用软管接驳送风口，故可根据房间分隔情况，调整送风口位置，系统灵活性好。吊顶内樑下所需安装空间400 ，对吊顶净高影响相对较少。600 ，对吊顶净高影响较大。漏水的机会由于有凝结水管及冷冻水管在吊顶内，水管及冷凝水盘泄漏机会较大，将对租客做成滋扰，同时冷凝水管容易发生霉变。吊顶内没有设水管布置，故可免除此滋扰机会。空气品质较低。风机盘管只可选配较低效能的过滤器。较高。空调机可选用较高效能之过滤器及紫外光消毒器。机房面积要求较低。而新风机房可分散设置各楼层，亦可根据项目情况，设置屋顶。较大。根

36、据业态，1000平方建筑面积，机房面积3040平方。初投资低。相对较高四、商业设计重点管控冷热源比选经验空调方案确定的依据空调方案是指作为空调系统中最重要的设备之一的冷热源的确定。选择依据包括：1. 空调负荷的大小主要跟建筑物类型、规模有关，2. 项目所在地的能源供应状况，能源价格（电、燃气、水的价格）、政策导向、环境保护等。是技术、经济的综合比较过程，同时也是初投资和运行管理费用的综合比较过程。3. 运行管理需求主要根据商业业态的划分，空调系统使用是否为一个业主或物业，如为多个是采用系统分设还是费用分摊需在确定空调方案前落实；四、商业设计重点管控冷热源比选经验针对蚌埠新地城市广场商业综合体项

37、目空调系统配置，既要解决供冷供热，又要考虑整体商业布局及结构。空调系统划分原则： 1、蚌埠新地城市广场商业综合体项目分为销售业态和自持业态，考虑到产权的规属性，原则上销售与自持业态空调系统完全独立。 2、自持业态根据招商情况包括银泰商业、洲际品牌的智选假日酒店及底部零散商铺，考虑后期运营管理的规属性，银泰商业、酒店及自持底商空调系统完全独立。 3、银泰商业业态包括购物中心、儿童活动中心、健身、KTV、影院、商业内街，超市及周边商铺。其中购物中心、儿童活动中心，使用的时间基本上一致，使用的要求也基本一致，可考虑共用空调系统；影院、健身、KTV因为使用的时间上差异很大，且建筑空间布置对空调使用功能

38、有特殊要求，如影院为大空间，高层高等特点，可考虑其空调系统独立；超市为独立物业运营管理，空调系统独立，超市周边小商业管理方同购物中心，为满足管理需求，空调一并并入购物中心；商业内街分散独立，且楼层较少，招商进度小滞后于设计进度，后期根据招商调整划铺的可能较大，可考虑其空调系统亦独立。四、商业设计重点管控冷热源比选经验空调系统配置： 购物中心、儿童活动中心合计总建筑面积约10.8万平方米，空调负荷：夏季 约2万kW，冬季 1万kW；超市位于地下一层，总建筑面积约1.5万平方米，空调负荷：夏季 2800kW，冬季 1200kW。冷热负荷大，考虑水冷机组的能效比高，燃气锅炉环保、清洁、方便，整个日常

39、运行费用及初投资都比较低，制冷采用电制冷水冷机组，该空调方案是在地下室设集中机房，冷源采用电制冷机组，水泵和冷却塔和主机一一对应。采取这种方案既能满足工艺要求，又节省投资，避免由于设备备用而产生的浪费，还能使主机更好地适应末端负荷的变化。 购物中心热源采用燃气锅炉，超市位于地下一层，项目周边同类业态大部分不供热，但因招商尚未确定超市经营方，需求不明确，方案设计阶段采取预留锅炉房的方式，以满足招商的不同需求。 风冷热泵机组，因为安装及使用方便，还可以考虑新风部分，整个初投资也比较低，产品性能稳定；影院采用风冷热泵机组。 健身、KTV、商业内街分散独立，且楼层较少，招商进度小滞后于设计进度，后期根

40、据招商调整划铺的可能较大，VRV系统组合灵活，可满足不同工况的房间要求，采用VRV系统。 酒店采用水冷机组加燃气锅炉，即满足制冷供暖需求，又可以解决生活热水问题，采用水冷机组对人体的舒适度也高。四、商业设计重点管控冷热源比选经验楼栋号业态冷热源系统未端系统备注1#地下超市周边商铺热源燃气锅炉风机盘管+新风冷热源系统并入购物中心冷源电制冷机组超市营业区热源燃气锅炉全空气系统预留锅炉机房及管井，待招商后确定是否需要供热，独立冷热源系统冷源电制冷机组购物中心公共区域热源燃气锅炉全空气系统共用冷热源系统，面积大于500m2（如旗舰店）采用全空气系统。冷源电制冷机组分割商铺热源燃气锅炉风机盘管+新风冷源

41、电制冷机组冰场热源燃气锅炉全空气系统冷源电制冷机组影院冷热源风冷热泵机组全空气系统独立冷热源系统2#超高层办公楼冷热源VRV空调多联机+新风独立冷热源系统3#儿童中心热源燃气锅炉全空气系统冷热源系统并入购物中心冷源电制冷机组健身、KTV冷热源VRV空调多联机+新风泳池区域采用三位一体机4#酒店热源燃气锅炉风机盘管+新风独立冷热源系统冷源电制冷机组5#LOFT冷热源分体空调/6#精装公寓冷热源分体空调/7#艺术展览馆冷热源VRV空调多联机+新风8-13#商业内街冷热源VRV空调+分体式空调多联机+新风书店和10#楼采用VRV空调，未端采用多联机+新风系统；其余采用分体式空调。四、商业设计重点管控

42、冷热源比选经验空调整系统方案比选，空调系统的正确选择是建筑物适用、经济的前提，空调系统的设备选型经验总结如下：1、商业建筑空调系统划分结合使功能、出租性质、运行管理水平、费用分担方式等考虑;2、对于大体量建筑空调系统分区，按其体型可以分为外区、内区，内外区可根据使用功能及空调使用要求采用不同的未端类型，如购物中心公共走廊区域采用变风量全空气（VAV）系统，划铺区区域采用风机盘管+新风系统，以满足大物业整理控制和管理的要求，同时在过渡季节利用室外空气直接送入内区，即节能又简单；亦可按楼层分区，如超高层办公楼，个别办公室或某一层有节假日加班的可能，为此最好不设太大的集中空调系统，而采用分层机组或每

43、层再分二、三个小的空调机组，分区太多会使设备的一次性投资增加，但合理分区可以节省运行费用；3、商业内街分散独立，且楼层较少，招商进度小滞后于设计进度，后期根据招商调整划铺的可能较大，采用VRV空调系统+分体式空调系统，利用其系统追加方便灵活对应用户的需求的特点，以满足后期招商划铺需求；4、酒店等对空调要求较的场所应选用噪声及振动较小的设备，房间应考虑单独调节和起停的要求。 四、商业设计重点管控冷热源比选经验一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控消防设计一、项目概况蚌埠新地城市广场 蚌埠市中心地带，周边交通便利，基地周围规划建成大量住宅区，公共配套设施齐全。 本案为商业综合体项目，含购物中心、情

44、景商业街、酒店、美术馆、超高公寓等不同业态。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控消防设计二、单体外消防设计 本项目 除1#（购物中心）4#（酒店）和2#5#6#（公寓），其他单体建筑高度均超过24米，按照高层建筑进行消防设计。1、设置环线消防车道，车道净宽和净高不低于4米；2、设置不低于一个长边或1/4周长的长度消防登高面；3、消防登高面距离建筑外墙不宜小于5米，且不大于10米；4、建筑外立面，每个分区不少于 2个救援窗口；一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控消防设计二、单体内消防设计（高层） 1#楼，地上6层，建筑高度为33.90米，属于一类高层。 1.建筑防火：耐火等级为一级。商业采用

45、剪刀梯，并设置防烟楼梯间。所有楼梯间首层均直通室外。 2、防火分区：每层设有六个防火分区，商场每个防火分区均不大于4000平米、影院每个防火分区均不大于3000平米。 防火分区的分隔方法有防火卷帘、防火墙，防火墙上开甲级防火门。每个防火分区均保证双向疏散，每个防火分区均满足疏散宽度和疏散距离的要求。商场最远点至安全疏散口的距离不大于37.5米(设喷淋)。 3.消防电梯：本楼设有六台消防电梯，每个防火分区内各有一台，从首层运行到顶层的时间均小于60秒。 4.防火门：防火分区之间的连通门，各个设备机房，消防电梯机房门，为甲级防火门；楼梯间门，楼梯前室门，合用前室门为乙级防火门；设备管井门为丙级防火

46、门。防火卷帘为特级复合防火卷帘，耐火极限不小于3小时。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控消防设计二、单体内消防设计疏散宽度与距离计算表一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控消防设计二、单体内消防设计（多层） 8-13# 情景商业街区，地上 3 层，建筑高度 15 米，耐火等级为二级。每层为一个防火分区，建筑内部设置喷淋保护，每个防火分区面积以 5000 平方米进行控制。 位于二个安全出口之间的房间，房间门至最近外部出口或楼梯间的距离小于等于 40 米，袋形22米。 消防前室面积大于 6 平方米；楼梯和消防电梯的合用前室面积大于 10 平方米。前室及楼梯间均采用向疏散方向开启的乙级防火门，合

47、用前室和楼梯间设置正压送风系统。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控消防设计1、什么是消防性能化 消防性能化设计是指，通过模拟试验方法，模拟火宅场景和人员疏散情况，论证建筑物的安全性。 消防性能化论证是指，在消防性能化设计之后对消防设计内容进行评定，消防部门多采用专家论证会进行评审论证。三、消防性能化介绍2、为什么要进行消防性能化设计 商业综合体，具有超大的体量，建筑布局和空间组合复杂，现行规范滞后于此类建筑的发展。如:1、单层面积大的单体，中部疏散距离；2、室内步行街疏散；3、特殊业态对消防影响等 因此，必须通过消防性能化来解决问题。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控消防设计设计阶段操

48、作流程 建筑方案性能化设计启动，选定单位 深化方案性能化设计开始，向消防部门提起性能化设计申请 初步设计性能化设计交底 一版施工图设计-性能化设计中期交流，向消防部门中期汇报，向消防部门提起性能化论证申请，项目考察 二版施工图设计消防报批协调会，完成消防性能化设计，召开专家论证会论证阶段操作流程 二版施工图设计消防报批协调会，召开专家评审会，出具专家意见，按照专家意见修改图纸上报施工图消防审批装修施工图消防审批提起验收申请消防竣工验收。一、建筑规划设计 三、商业设计重点管控交通动线设计1、什么是交通动线？ 动线，是商业设计中经常遇到的词汇，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。 在商业

49、建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这就是动线。2、交通动线涵盖内容 商业交通动线规划设计主要包括： 1、外部动线系统； 2、楼层水平动线规划； 3、楼层垂直交通规划。四、商业设计经验总结一、建筑规划设计 一、商业设计难点问题设计部与商管沟通机制与商管公司对接机制设计商管对接机制基本原则：“业态规划在前，建筑规划在后” 蚌埠商业综合体业态主要分为：快时尚、体验店、超市、儿玩、KTV、健身、书店、院线、餐饮、服饰、游乐、电器城等。1、商管公司收集获取商家提供设计、建造需求，并形成相关设计标准及房产技术条件；2

50、、设计部根据集团标化文件、目标成本、工程计划和规划设计条件等设计限制因素对商管公司所提房产技术条件进行审核并反馈；3、以共同确认并经董事长签批的第一版房产技术条件为依据，进行编制设计任务书下达给设计公司进行设计，并将各阶段设计成果提给商管公司审核；4、组织讨论，并进行修改调整（过程存在多次和反复），形成最终设计成果；5、设计部将设计成果下发工程、成本、开发部门，完成建造过程中各项配合和变更工作。6、品牌落位过程中，仍存在设计条件少量修改，但须控制在设计与施工可控范围内，否则应进行带条件招商。商管设计对接流程：一、建筑规划设计 一、商业设计难点问题设计部与商管沟通机制1、明确商管、研发、城市公司

51、协同工作机制，缩减沟通层级，提高沟通效率；2、开发、商管运营在承担其统筹功能：内部沟通由开发运营组织，外部沟通由商管运营组织；3、集团研发设计部总监负责组织商业专家组，负责项目相关设计技术对接工作；对接模式及组织一、建筑规划设计 一、商业设计难点问题设计部与商管沟通机制1、专项会议制度：会议制度及对接机制会议目的： 及时解决项目招商对接、设计过程、现场反馈相关问题，做到专项专会。（如：内外装、景观、机电等）会议时间： 根据需要不定期召开参会人员： 城市公司相关业务部门（设计部等）、商管总部运营、专家组相关人员注：会议纪要抄送与会人员及开发高管团队、商管公司总经理一、建筑规划设计 一、商业设计难

52、点问题设计部与商管沟通机制2、银泰定期对接会议：会议制度及对接机制会议内容： 前期各项工作进度回顾：金大地工作组汇报工程和设计阶段的进度；银泰工作组汇报招商的进度。下一步的重点工作安排。现阶段问题及解决方案的讨论。重大调整项预判，对成本、工期的影响。互相知晓，双方认定，尤其是对合同履约及开业时间的影响。参会人员： 金大地蚌埠项目工作组：城市公司总经理、城市公司相关业务部门（设计部、工程部等）、开发总部运营、商管公司总经理、商管规划设计部、商管总部运营、专家组相关人员银泰工作组：银泰蚌埠项目总经理、招商副总、工程和设计团队注：会议纪要抄送与会人员及开发高管团队一、建筑规划设计 二、商业设计难点问

53、题各阶段关注重点问题开发前期阶段1、设计部门需要提前介入，重点要关注市政条件调研其中 日照、面积计算、地下管线、市政条件、人防、消防。方案设计阶段配合集团研发做好以下几点：1、组织好现场踏勘，做好总平面图分析，（竖向分析，交通体系分析， 确定出入口，人车动线）2、组织好基坑论证方案（和工程部、施工单位一起，结合当地现有条 件，支护桩，降水井）3、组织好结构论证会（和设计院一起，对把握不准的地方， 荷载留充足一些）4、组织好方案评审会和交底会（与商管公司确定业态规划、布局）一、建筑规划设计 四、商业设计难点问题商业项目特点总结方案设计阶段协调城市公司各部门工作：1、与工程部对接（施工组织计划，先

54、出哪部分图纸）2、与成本部对接（各单项设计招标计划，确定交房标准和目标成本控制）3、与营销部合作（样板房，售楼处装修设计）4、与工程部、施工总包单位对接（了解材料设备的情况，是否和设计契合）二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题一、建筑规划设计 四、商业设计难点问题商业项目特点总结初步设计、施工图设计注意事项配合集团做好以下几点：1、组织好空调冷热源论证会2、组织好供电方案论证会3、组织好初步设计评审会4、组织好初步设计、施工图设计交底会5、与商管公司对接（荷载、降板、机电容量、业态落位， 物业交付条件）二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题一、建筑规划设计 四、商业设计难点问题商业项目特点总

55、结初步设计、施工图设计注意事项配合集团做好以下几点：1、组织好空调冷热源论证会2、组织好供电方案论证会3、组织好初步设计评审会4、组织好初步设计、施工图设计交底会5、与商管公司对接（荷载、降板、机电容量、业态落位，物业交付条件）协调城市公司各部门工作：1、与工程部、施工单位对接（外网管网综合，室内机电管网综合）2、与成本部对接（完成单项设计单位招标，制定目标成本，土建设备招标条件）3、与营销部合作（样板房，售楼处材料样板，采购家具，交底房产技术条件，不利风险点）二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题一、建筑规划设计 四、商业设计难点问题商业项目特点总结施工阶段设计配合：1、全面参与施工管理（各

56、专业现场巡检，各司其责，定期进行）；2、重点把控效果类是施工工序（如外立面、幕墙、夜景、内装、导视、景观等）；3、严控把控施工材料封样（设计封样、投标封样、施工封样）；4、做好单项设计之间图纸交底（幕墙与夜景，幕墙与景观，景观与市政，内装与标 1111识，标识与幕墙，内装与施工图）5、二版施工图控制（与商管和商家对接，交房条件，带条件招商）二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题1供电验收2消防验收3供水验收4燃气验收5规划验收6环保验收 7防雷验收 8人防验收9白蚁验收 10绿化验收11门牌号备案、验收12产权实测、产权证办理验收阶段设计配合：二、商业设计难点问题各阶段关注重点问题供电验收：1、以施工单位报验为主，开发公司配合材料盖章等辅助材料；2、开