同策_上海金山朱泾镇塘园路项目定位报告ppt课件

1、封锁型区域市场标杆级工程的质量之路 谨呈：缘盛置业 20210420暨金山朱泾镇塘园路工程定位报告 初看金山朱泾地块， 没有人会疑心他的操作难度：近邻老镇中心，1.4容积率，小型开发体量； 然而，我们假设想实现一个开创、成就一段传奇，从而达废品牌树立， 那么必需将其作为一个地产作品， 跳出眼前的羁绊， 明晰工程使命及目的，塑造本身独立的价值体系，实现区域标杆级位置确立！一份优秀的地产作品承载公司品牌战略的重要平台项 目 使 命精准定位质量与品牌营销执行条件认知 对地块、市场、客户认知，研判产品定位方向工程定位 产品线选择、户型定位、工程笼统、价值体系梳理、经济测算同策资源 同策资源、操盘阅历、

2、效力体系报告思绪工程属性解读经过工程地块的初步认知，寻觅妨碍公司战略和地块价值实现的中心问题！朱泾镇区位属性工程属性解读地处上海西南角，远离城市中心，难以吸引市区客户关注区域笼统 偏远、偏远以电子、轻工、服装为主人力密集型产业和朱泾工业园的汽车产业产业开展人力密集产业金山区北部行政、经济、文化、居住中心，2021年居住人口达13万人未来规划人居中心A6A7A30高速道路及G320亭枫公路交通不便难以改善朱泾板块属于典型的封锁型区域市场，客户主要来自板块内部未来规划人口规划：近期2021年朱泾镇镇域人口规模10.9万人，远期2020年人口规模达13万人，城镇化程度到达90。产业规划：朱泾现代大型

3、商品买卖市场群是整合朱泾镇现有专业市场资源，依托北部工业园区的“金山汽车大世界，规划构成现代汽车整车和汽摩配件为主、二手车为辅的现代大型商品买卖市场群。未来人口规模扩展，新兴专业市场构成工程属性解读城南新区本案老城区地块位置工程属性解读地块北侧为公园，南侧为卫校、医院和商业较为集中的金龙新街，东侧规划为综合性商业广场亭枫公路东风路汇福商业中心救护站医院卫校金龙新街金上海生活广场地块属性工程属性解读项目四至东至东风路,南至众安路西至塘园路,北至亭枫公路占地面积39202平方米容积率1.4土地属性总建筑面积：54882.8平方米住宅：49394.8平方米商业：5488平方米建筑密度36%绿化率35

4、%项目要求停车位610个，限高35米地块根本方正，但东地块被卫生路分割，不利于社区整体规划东风路塘园路朱泾公园中灌塘本 案卫生路亭枫公路地块现状工程属性解读东地块已完成土地平整，西地块现为农田卫生路东侧地块卫生路卫生路西侧地块河道西地块沿亭枫公路绿化带工程属性分析工程属性解读有利要素： 道路交通可达性尚可 地块中间有自然水系不利要素： 封锁型区域市场，外部人口导入存在阻隔 商业配套欠缺、档次较低，缺乏高端社区居住气氛 区域内房产市场开展缓慢，相应配套欠缺 南侧紧邻医院，有一定的置业影响时机点： 区域处于价钱洼地 区域内需求具有指点型的标杆性工程 受供应限制，潜在需求存在较大释放能够区位属性区位

5、交通地处朱泾镇城南新区，属封闭型市场，外部人口导入困难；邻近亭枫公路，道路交通可达性尚可区位配套商业配套欠缺，档次较低，缺乏高档社区居住氛围产业园区附近纺织、机械等密集加工产业较多，存在一定置业需求市场格局区域内房地产市场发展缓慢，缺少在售项目，有机会树立区域标杆项目形象地块属性容积率1.4占地约3.92万方，容积率1.4，限高35米，产品线选择偏弱景观资源地块内部有部分自然河道资源地块条件限制了产品线的选择性，且地块分割加大了工程整体打造难度R2我们想要什么？针对目的的规范分析资金目的：快速去化，回笼资金利润目的：深度发掘工程价值，实现单位价值最大化企业目的：打造地产作品，实现品牌确立风险控

6、制：降低工程市场操作风险R1我们有什么？针对现状的实证分析地段：朱泾镇城南新区，商业规划较好交通：紧邻亭枫公路，交统统达性较好生活配套：主要依托金龙新街及老城区商业配套市场环境：市场进入质量竞争时代工程时机：具备工程笼统及高质量物业打造空间工程中心问题推导封锁型区域市场中，如何经过产品价值体系打造实现标杆级质量塑造，实现利润及品牌的双赢？ 中心问题界定市场运转解析经过区域市场解析，明晰未来竞争格局及工程市场占位，进一步佐证定位方向！国务院4月14日召开国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外，购买首套住房但建筑面积在90

7、平米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。国务院4月17日发出，要求进一步落实各地域、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，真实处理城镇居民住房问题。部分房价过快上涨城市停顿发放第三套房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策出台后17-20日各城市成交情况上海成交面积深圳成交面积苏州成交面积杭州成交套数 降幅59.01%降幅68.47%降幅77.2%降幅25.8%新政解读：对成交量的影响：首付从3成提高到5成，意味着客户初次投资本钱提高60%，资本杠杆率下降，购买频次下降，楼市去化速度减缓，成交量将下降。对不同产品的影响：首付

8、提高，客户可接受的购买总价下降，高总价产品投资受抑制，资本将更多流向90平米以下产品。新政对什么是二套房没有明确的定义，首付本钱大幅提高抑制改善性购买，抑制不合理住房需求同时亦将抑制合理需求 。国四条中心要旨其一即是“继续支持居民自住和改善型住房消费，后期对二套房及改善性住房范围必将明确，出台更详细的差别化政策。 08年全年成交排名前10位的工程主要集中在外郊环间的工程，且都以低总价紧凑型刚需产品占据绝对主导； 09年3月成交量的井喷也是由于在楼市救市政策出台后，由刚需带动从而揭开了整个09年楼市的价量继续攀高；紧凑刚需产品支撑低迷市场运转，并在市场回暖初期快速反响新政之下，90m2以下功能型

9、刚需产品为稳健性产品，产品定位应以平安性为准那么二套房政策出台，打压楼市政府救市政策出台08年市场调整盘整恢复期快速上升期下降期稳定期 Resource: Data Report Sys. 宏观市场在07年调控政策出台后的三个月内：90以下的公寓成交量跌幅最小，为31%；120-140公寓以及别墅类物业成交量的跌幅最大，为66%；90-120及140以上公寓成交量跌幅居中，大约为1/2；07年调控政策影响自创宏观市场在07年调控政策出台后，90以下产品成交放量跌幅最小各城市当前存量可售户均套型面积提高90 平米以上首套房和二套房的最低首付比例10%目前一线城市大面积户型商品房存量和成交量均较二

10、三线城市为高，以上海为例，当前存量房源中，普通住房按套数计仅占39.2%，按面积计仅占24.1%，而普通住房中还包括了大量面积处于90-140或144平米之间的住房，90平米以下小户型住房按面积计还不到15%。首付提高导致整体购买力下降宏观市场在目前新政出台及后续调控期内，90以下产品将成为现金回笼的主力保证金山区主要房地产开发集中于朱泾与新城，且呈现较强的区域封锁性金山区市场格局中观市场朱泾板块金山新城板块金悦华庭御景龙庭赞成红树林龙泽园宝华海湾城华府海景万安金邸尚城府邸 朱泾镇是原金山区政府所在地，开发时间早。 金山新城板块为目前区政府所在地，近年来得到快速的开展。 两个板块都呈现较强的区

11、域封锁性。 金悦华庭赞成红树林万安金邸龙泽园宝华海湾城华府海景现代现代西班牙 现代ART DECO现代涂料面砖石材+涂料上部墙砖、下部花岗干挂面砖玻璃幕墙景观、绿化小品西湖格调人文景观西班牙风格双中央花园，大面积集中景观英式改良风格景观，但无大面积集中景观海景+河景+园景+空中花园 金山区已由产品竞争进入质量竞争时代金山区产品质量演化风格立面景观中观市场微观市场 Resource: Data Report Sys. (05.01-09.12) 板块历年整体呈现供不应求的形状； 在供应充分的情况下，年去化量可达15万方以上，后续由于供应缺乏，去化量逐渐减弱； 估计板块年去化量程度在12万方左右；

12、朱泾板块公寓产品年均去化量约12万方左右朱泾板块公寓市场去化表现良好，受万安金邸工程价钱拉升显著 08年至今，板块整体去化情况运转良好； 08-09年板块上市房源几乎全来自尚城府邸，合计578套，58700.26，因此成交也集中在该工程，占61%，其他成交工程仅红菱苑占比略大，占总成交量的23.5%； 10年板块供应均来源于万安金邸，共292套，去化281套，去化率96%，月均去化83套，3月成交均价8881元/。3月板块成交均价8287元/； 板块目前在售房源仅我司代理万安金邸，由于该工程的价钱拉动，带动板块价钱大幅上行。尚成府邸万安金邸微观市场朱泾板块公寓供求价量走势朱泾板块公寓市场 Re

13、source: Data Report Sys. (08.01-10.03)房型面积段（）供应(套)成交(套)当期成交占当期供应比重1R607055100.00%80901111100.00%2R70801414100.00%8090144148102.78%9010025423592.52%1001104501250.00%1101201118163.64%3R100110332678.79%110120825312.50%1201305394177.36%1301403251159.38%1401502035175.00%复式10011011902002Total589715121.39%

14、微观市场2R：80-100，3R：120-140是市场供求主流 Resource: Data Report Sys. (09.01-10.03)朱泾板块公寓市场微观市场万安金邸 08-09年，板块联体别墅供求几乎处于空白形状； 10年由于万安金邸联体别墅的上市带动了板块该类产品市场的活泼，上市46套，面积9962.94，去化率82.6%，月均去化12套； 联排面积段196.8-208.6，双拼面积段267.49； 当前价钱联排12791元/ ，双拼14783元/；朱泾板块联体别墅供求价量走势 Resource: Data Report Sys. (08.01-10.03)2021年以来，板块内

15、供求几乎全部来自万安金邸朱泾板块联体别墅市场微观市场万安金邸实战案例 尚成府邸 6713元/万安金邸 8881元/2168元/ Resource: Data Report Sys. (10.03成交均价)占地68540容积率1住宅户数576车位441建筑风格西班牙外立面石材+仿石漆涂料建筑类别洋房、小高层、别墅由于公寓户型附加值过高，花园洋房溢价并未凸显，但整体工程溢价程度较高微观市场本案涌金花苑尚成府邸万安世家华园金榜逸家万安金邸水质净化厂区域地块占地：2.78万，容积率：1，能够产品线：多层+小高层南分区E1东地块占地：2.78万，商住地块，容积率：A地块1.58；D地块0.77，建面：3

16、.6万，产品线：联体+高层占地：7.7万 ，容积率： 1.2，产品线：多层占地：6.1万 ，容积率： 1，产品线：联体+洋房+小高层占地：6.45万 ，容积率： 0.94，产品线：联体+小高层占地： 6.85万 ，容积率： 1，产品线：联体+洋房+小高层占地： 4万 ，容积率： 1.09，产品线：多层+小高层未来竞争市场板块未来主要上市工程约有7个，开发规模均为小型体量工程微观市场未来竞争市场区域未来竞争具一定压力，主要集中在小高层及高层产品上未来推量预估多层+洋房： 6.13万小高层+高层： 20.78万联体别墅： 5.23万项目名称建筑形态未推量(万)预计10年下半年推量(万)预计11年上

17、半年推量(万)预计11年下半年推量(万)未推存量尚成府邸多层22万安世家华园小高层4.222.2联体别墅1.61.6万安金邸花园洋房0.830.83小高层0.80.8联体别墅11土地项目金榜逸家多层4.121.3小高层0.80.8涌金花苑小高层4.51.21.3联体别墅1.430.7南分区E1东地块高层7.71.82.4联体别墅1.21.2水质净化厂区域地块多层+小高层2.781.21.58总计32.9410.239.75.98政府重拳出击，90m2以下紧凑型刚需产品成未来方向宏观中观微观封锁型市场，内部竞争格局已进入质量竞争时代供应尚显短缺，市场需求良好，未来同质竞争较猛烈市场运转总结客户需

18、求洞察有效需求才是价值实现的最终保证，与其说我们了解了朱泾，不如说我们更了解需求！客户来源 Resource: Sales Management Sys.公寓客户来源 朱泾板块区域封锁性特性明显，82%的客户来自朱泾本地； 来自金山新城购买的客户也占8%，这其中约7成左右客户与朱泾有着地缘性联络曾经任务或生活在朱泾，有养老+投资思索，3成左右客户任务在金山新城，但出于环境思索购买在朱泾； 朱泾镇周边镇区购买客户占5%，如亭林、枫泾、吕巷、廊下等； 金山其他地域来源客户占3%，主要为一些下级村进城购房需求；别墅客户来源全来自于朱泾本地；朱泾镇本区客户仍占绝对主力，周边镇区新城具一定客户时机客户需

19、求洞察公寓客户来源公寓客户职业特征客户需求洞察朱泾本地 主要购买人群为当地私营企业从业人员，该类私营企业主要为服装、机械、钢材、箱包等行业； 另一波主力购买人群虽由于原金山区区政府，目前任务于金山新城； 其他少量客户从事行业有：朱泾汽车客运中心从业人员、律师、医生等；金山新城 大部分为在新城的任务且居住的政府职能部门任务人员； 少部分任务于新城石化厂的工薪阶层；公寓客户主要在周边私企从业以及新城政府职能部门公务员别墅客户以政府高官及私营业主为主别墅客户职业特征朱泾本地 政府高官； 周边区域设厂的私营业主，如朱泾工业园、吕巷，主要从事钢材、服装及电子类行业；朱泾板块客户分析5%44%41%44%

20、41%8%5%2%2%30-40岁40-50岁20-30岁8%50-60岁60岁以上47%9%26%12%6%12%26%47%6%30-40岁40-50岁20-30岁9%50-60岁60岁以上9%公寓客户别墅客户客户置业年龄公寓客户购买主力年龄段：30-50岁； 别墅客户购买主力年龄段：40-50岁朱泾板块客户分析八成改善首置二成公寓客户置业动机朱泾本地 在当地私营企业从业的人员，多数已有一定任务年限，原先居住于较老的小区内，需求改善目前社区生活环境，该类私营企业主要为服装、机械、钢材、家具、箱包等行业； 另一波主力购买人群虽由于原金山区区政府搬迁，目前任务于金山新城，但出于环境污染问题，仍

21、居于朱泾的二房，因此在改善目前住房时仍思索在朱泾买质量较好的小区；金山新城 来自金山新城的客户大部分由于政府职能部门的搬迁而居于新城，但已有2套或以上住房，处于投资及养老环境污染，再次置业思索购买朱泾； 少部分任务于新城的工薪阶层，由于石化的环境污染问题，且同级别价钱新城的房子位置较偏，因此思索买在朱泾，配套相对完善；客户购买绝大多数都是以质量改善+少量生活改善客户，部分新城客户也由于地缘性、投资及环境缘由回购客户需求洞察 朱泾本地 原先居住于城南老别墅区，进展质量晋级； 另一部分客户原先居住与周边小区内的大尺度130-150三房，想体验别墅生活； 小部分看重别墅产品的稀缺性而投资，保值性强；

22、别墅客户置业动机八成自住投资一成多出于质量晋级及产品形状晋级思索客户需求洞察已购客户关注要素908070605040302010 0地理位置建筑风格建筑立面增值潜力绿化景观公共部位户型设计附加值总价物业服务已购客户对产品质量、户型、附加值及社区景观关注度较高客户需求洞察公寓客户需求户型客户需求洞察公寓客户需求户型 刚需+质量改善型尺度功能改善型 3R：120-140 4R：140-150 2R：80-100客户需求洞察未来时机客源镇区未来规划将为本工程带来一定时机客源客户需求洞察本地客占绝对主力客源职业年龄政府职能部门及私企从业人员30-50岁动机质量改善、刚需首置为主关注要素社区、产品质量及

23、户型、附加值置业诉求2R：80-100，3R：120-140，4R:140-150工程定位经过工程未来竞争格局占位，明确工程整体开发及产品定位！产品线定位产品线定位原那么安全性宏观政策、市场竞争、客户演变过程的安全性前瞻性符合客户需求变化和市场发展趋势的产品品质价值性提升项目品质，塑造开发商品牌，利润最大化产品线定位产品线组合建议 容积率：1.4可以实现公司品牌战略的产品形状组合小高层叠加别墅联体别墅花园洋房 限高：35米产品线定位明星产品stars：处于高增长率、高市场占有率象限内的产品群，处于生长期。现金牛产品cash cow：处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期。 问题

24、产品question marks：它是处于高增长率、低市场占有率象限内的产品群。 瘦狗产品dogs：在低增长率、低市场占有率象限内的产品群。 瘦狗现金牛问题明星盈利才干生长性产品线价值点分析 板块内认可度较低的产品。产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。区域内认知度最高的产品，市场供应主流，潜在大量需求，具有广泛的客户关注，它是工程资金的主要来源。现金牛产品小高层公寓瘦狗产品叠加别墅 内生长性高，具备差别性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，构成工程标杆价值。可实现高市场价值。明星产品花园洋房问题产品联体别墅 稀缺产品，质量提升空间较大，但价钱生长性及去化速度较慢，在封

25、锁型区域市场中往往较难充分实现其溢价才干，需求具备较成熟的市场环境和认知。产品线定位产品线组合视角产品线定位近期宏观政策密集出台，改善和投资需求遭到抑制，房产市场有下行风险宏观政策角度刚需置业改善置业，要求产品质量必需满足居住的温馨性客户需求角度地块位置及规划前景普通，未来竞争较大，区域产品存在一定同质化景象市场运转角度 新政频出，对市场风险必需予以防止 以当前该区位市场产品分布情况做思索，经过提升产品本身的特点及质量，为工程博得定位空间和价值竞争。 思索现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升工程整体质量，打造纯高端社区笼统。产品推导支撑价值的角度风险的角度小高层工程可一分为

26、二到达价值最大化多元化产品线，竞争力强平安性高，易于控制总价符合市场的需求重点营造产品力设计创新型定位稳健型定位花园洋房+小高层定位思绪产品线组合思绪产品线定位产品线组合方向纯小高层小高层 + 花园洋房方案一：方案二：产品线定位小高层公寓小高层公寓+花园洋房VS产品纯粹性充分利用容积率更多的主题景观展示空间市场主流产品，保障项目的安全性+丰富产品线局部提升品质无法直观体现产品品质-花园洋房溢价能力高，但在区域内价值未能凸显牺牲容积率，减少景观面积，降低小高层公寓品质安全型产品，可以有更多空间塑造社区景观，更快实现现金回流结论成本高，较好的溢价能力，洋房提升品质，景观损失较大产品线组合对比产品线

27、定位不同产品线组合案例自创智者， 善鉴龙泽园自创点：产品纯粹性、中央景观新城首府自创点：产品纯粹性、中央景观保利叶上海自创点：低密度产品的标杆笼统实现公寓高溢价和快速去化华润橡树湾自创点：低密度产品的标杆笼统实现公寓高溢价和快速去化小高层公寓+花园洋房小高层公寓产品线定位案例一：龙泽园 纯小高层公寓，提供更多的景观塑造空间 Art Deco风格立面表达建筑的经典风格，干挂石材提升产品质量 底层架空设计，全地下车库，保证地面景观的整体性 中央绿地景观塑造及自然水景的利用表达了工程质量感产品纯粹性保证高质量景观小高层打造，实现了封锁型市场的高溢价及标杆位置产品线定位案例二：新城首府 纯小高层公寓，

28、集中的中央景观，做到户户无敌景观视野 新古典主义立面倍显尊贵质量 中央集中绿化及主题水景提升了工程居住质量工程操作战略以产品、景观切入树立标杆，一开场即全面树立工程整体体系高度，保证继续竞争力产品线定位方案一：小高层公寓产品线定位价值使命质量型产品企业意义方案一景观小高层主体资金快速回笼主题性中央景观拔升工程笼统及质量质量笼统树立品牌价值树立景观小高层价值属性产品体系方案一：小高层公寓产品线定位经济指标总建设用地39202地上总建筑面积55270容积率1.4E09-02地块小高层（11F)22550商业1000E09-05地块小高层（11F)27720商业2500会所1500案例三：保利叶上海

29、以低密度产品树立工程质量，实现公寓价钱的43.3%的溢价 以低密度产品第一批入市，营造工程质量感 公寓入市价钱高于周边工程近2000元/平方米 公寓均价11995元/，板块公寓均价8357元/，溢价程度43.5%总建面积：55万平方米 估计整体销售周期：5年类独栋产品套数：16套 总价：550-1022万元/套联排产品套数：72套 总价：360-560万元/套公寓产品套数：216套 销售均价：11995元/平方米产品线定位项目地址新江湾城政和路1088号 建筑形态小高层、联庭总占地面积210000总户数联庭147户总建筑面积230782容积率整体1.6，联庭0.7联庭面积180-240物业费4

30、.5元/ /天公寓面积63-88风格新英格兰 该案规划分联庭别墅区和小高层公寓区，联庭别墅容积率仅为0.7，而该案整体容积率为1.6； 公寓区前期规划70/90目的下的小户型产品，后期150m2二房及180三房；联庭那么为大面积产品，共49栋147套。案例四：华润橡树湾以低密度产品入市，带动现金牛产品小高层的高溢价和快速去化产品线定位入市初期2021-06中期2021-10至2021-09后期2021-03区位笼统客户特征置业目的产品形状杨浦北端新江湾城新兴区域杨浦、虹口、宝山等泛北区区域客生活改善+少量投资新江湾城生态居住板块、配套逐渐完善杨浦、虹口、宝山泛北区区域客+部分外区客户刚需+生活

31、改善户型设置联庭别墅：180-220m2联庭别墅：180-220m2小高层：1R 63m2，2R 88m2联庭别墅创新低密度产品撬动联庭别墅小高层公寓销售价钱联庭别墅：35000-40000联庭别墅：40000-50000小高层：17000-22000新江湾城生态居住板块、配套逐渐完善全市性客户生活改善+质量晋级小高层：3R 155m2，4R180m2小高层公寓小高层：40000精装修以高质量低密度产品撬动市场，树立质量笼统及差别化竞争潜质案例四：华润橡树湾产品线定位方案二：小高层公寓+花园洋房产品线定位价值使命根底型产品企业意义方案二小高层主体资金快速回笼拔升工程笼统及质量质量笼统树立品牌价

32、值树立小高层+花园洋房价值属性产品体系质量型产品电梯花园洋房方案二：小高层公寓+花园洋房产品线定位经济指标总建设用地39202地上总建筑面积55150容积率1.41E09-02地块洋房（5F）16500小高层（11F）11340商业3780E09-05地块洋房(5F)7700小高层（8F）14310商业1520产品户型定位工程整体开发及定位战略产品线定位二期市场回暖利润品牌一期直面调控平安第一刚需型产品晋级型产品本案开发操作方式结合政策、市场风险及需求，由东向西分期晋级开发户型定位户型及面积方案一物业类型户型面积（）户型配比（套）高层公寓二房80-9067%三房120-13029%四房150-

33、1604%方案二物业类型户型面积（）户型配比（套）高层公寓二房80-9076%三房110-12016%花园洋房1F1508%2F1203F1104F855F85 市场主流面积2R：80-100m2；3R：120-140m2左右 宏观政策层面在目前新政出台及后续调控期内，90以下产品将成为现金回笼的主力保证 总价竞争优势提升单价的同时，控制各户型面积落点，以总价优势竞争 客户置业需求80-100二房、120-140三房、140-150四房90m2以下产品户型销售面积多层次需求销售总价花园洋房电梯、层层退台、露台、阳台、地下室、花园户型建议高层公寓物业类型多样化、社区综合质量化户型方正南北通透高附

34、加值入户花园方式：赠送一半面积入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品温馨度。内庭院方式：赠送一半面积内庭院将室外景观引入室内，发明更私密的半室外空间，也可灵敏用于扩展室内空间。赠送面积效率非最高，但适用性较强。户型定位户型建议小高层公寓入户花园、创意宽景阳台、空中花园、飘窗户型定位1+1房二厅一卫 : 80平米1. 户型方正、尺度适宜2. 附送的近13平米的阳台后期可改呵斥房间，附加值高户型定位小高层公寓户型建议1. 房间进门处的南侧小阳台及天井近10平方米，后期可改呵斥客房、或书房运用；2. 北侧阳台也可作为厨房进一步扩展空间。二房:85平方米户型定位小高层公寓1. 户型紧凑，

35、尺度适宜2. 入户花园、景观阳台、转角飘窗，赠送面积达15平方米二房二厅:90平方米户型定位小高层公寓户型定位三房二厅:120-130平方米1. 房型南北通透，北向入户花园设计2. 户型南向景观视野佳，拥有大尺度转角飘窗设计小高层公寓三房两厅:150平方米1. 房型南北通透，4.2米的客厅尺度温馨2. 由于此房源南可观河景，北可观绿化，那么其户户拥有转角飘窗、凸窗等观景面设计，可享用双向观景效果的超值体验户型定位小高层公寓户型定位花园洋房电梯、层层退台、露台、花园、地下室1F 四房两厅 150平方米户型定位花园洋房2F 四房两厅 130平方米户型定位花园洋房3F 三房二厅 110平方米户型定位

36、花园洋房户型定位花园洋房4F 二房二厅 90平方米5F 三房二厅 85平方米户型定位花园洋房客户类型户型面积（）附加值产品核心价值面积配比刚需首置型二房80-90入户花园/空中花园凸窗功能紧凑60%左右品质改善型90-100大尺度阳台凸窗入户花园/空中花园功能满足10%左右生活改善型三房及以上120-130大阳台、入户花园 转角飘窗功能改善25%左右尺度升级型140-150大阳台、入户花园 空中花园、转角飘窗舒适性及尺度升级5%左右本工程户型需求配比户型定位工程笼统定位工程笼统定位自然河道中灌塘生活绿肺朱泾公园战略使命地产作品朱泾湾岸质量型社区价值体系梳理规划及产品设计的全面超越、整体领先强化

37、工程整体质量，确立区域市场标杆位置工程价值树体系分析建筑风格社区景观公共部位物业管理会所工程价值体系构造打造区域标杆线质量价值体系案例：贝尚湾贝尚湾在工程规划、建筑外立面、建筑构造、绿化景观、智能系统、本身配套等方面采用了前瞻性设计，保证工程质量的时髦性，树立了板块标杆笼统。营销亮点： 景观设计：贝尔高林 建筑规划：嘉里森 全开挖地下车库 底层架空 改良版西班牙建筑风格 部分石材打造 挑高大堂 景观小品喷泉、跌水等 电子信报箱 别墅景观带工程质量的差别化打造带来高溢价，树立了板块标杆笼统架空大堂贝尔高林设计高质量外立面电梯直达车库全石材4米高围墙电子信报系统景观灯光系统价值体系建筑风格建筑风格

38、建筑立面及风格建筑风格Art Deco风格追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。线条挺拔向上，顶部退台，利用整体凹凸构成高立挺拔，简约流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气味。材质：底部石材，主体高档面砖。建筑立面及风格价值体系社区景观体系精致的欧式园林设计社区景观体系稀有的平原坡地景观社区景观体系参天大树、点缀古典小品社区景观体系5-6米高院墙，表达尊贵、私密社区景观体系中央主题景观社区景观体系注重红线外景观改造，营造整体社区效果社区景观体系 著名/长龄/进口植株选用 让我们的绿化景观有个故事 乔木为主的种植原那么 提高二氧化碳固化量 碧桃合欢山樱花银杏紫薇丁香广玉兰香樟

39、银杏棕榈社区景观体系景观小品喷泉、跌水、秋千等 景观小品与人的交融社区景观体系融入景观步道 加强绿化景观与人的交融社区景观体系景观绿化与灯光系统的交融社区景观体系价值体系公共部位大堂底部大堂采用石材贴面，墙面选择高档仿真石漆涂料，整体立面表达较高质量感。公共部位 首层与地下车库大堂精装修设计，表达工程的质量与尊贵感，但用材档次略低于首层大堂；1FB1双大堂设计公共部位双层挑空精装大堂及车库大堂大堂设计突出“仪式感，双层挑空的纵向尺度，构成空间的开阔尺度，构成空间的开阔气势 1FB1公共部位价值体系会所 由于大虹桥开发和金丰国际社区的高端客层能够的引入，以及西郊国际农产品买卖中心的大量商家客群的

40、吸聚，中后期客户层级的提高，对高端会所亦将有所需求；星级私人会所，包含商务宴会、高档SPA养生、雪茄吧、影音视听室、会议室等内容; 星级私人会所案例自创新城首府工程笼统塑造会所+样板表现有力提升工程笼统会所营销体验场社交平台运动空间会所营销期会所运用-销售中心营销接待功能会所+营销中心接待有力提升工程笼统养生SPA瑜伽房健身房咖啡厅桌球室大堂会所会所根本功能设置建议价值体系物业管理物业管理物业根本效力 保安效力 保洁效力 维修效力样板段配备专业的保安和物管人员；样板房内安排保洁人员，保证样板房质量，表达高质量的物业效力。 品牌物业管理，奢华定制效力，一对一私人助理 24小时贵宾级个性化效力交通

41、效力、邮递效力、机票预定效力、订餐效力等 贵宾级售后资产效力家具套餐、物业租赁、资产管理等根底价值平台增值提升工程价值物业管理物业晋级效力不只是看，更是一次全方位的享用看房客户外场效力人员专业销售人员内场效力人员在客户前来看房的同时，配备好的效力人员和销售人员，使客户领会和感遭到更高的效力才干，营造区域内最高端笼统物业管理物业VIP效力同策营销执行力在风云变幻的市场环境中，同策一直以专业而强大的营销执行力协助开发商博得开发战略部署！同策 之 金山实战阅历同策金山地域工程阅历同策在金山地域的操作工程均具有非凡的销售成果市场营销实战阅历万安金邸御景龙庭广泛的客户根底朱泾板块客户分析同策万安金邸户型

42、推出套数成交套数去化率一室两厅1111100%二室一厅26123992%三室二厅604372%项目名称万安金邸占地68540容积率1住宅户数576车位441建筑风格纯味西班牙外立面红瓦+石材建筑类别多层、小高层、别墅朱泾地域房源稀缺，该工程于2021年1月31日推盘。万安金邸以其优越的质量立刻得到客户认同。虽然开盘价较市场均价高出1500元/ 左右，截止4月21日，去化率已到达88%。成交均价8881元/。 同策金山地域工程阅历同策御景龙庭户型推出套数成交套数去化率一室两厅7272100%二室二厅218218100%项目名称御景龙庭占地113600容积率1.49住宅户数1350车位1053建筑

43、风格Art Deco外立面涂料建筑类别联排别墅、高层公寓金山新城新盘较多，市场竞争猛烈。御景龙庭一期自09年10月开盘以来销量稳定，至09年12月已全部售罄。下一批房源报价7288元/。同策 之 淡市营销实战淡市营销-保利叶上海保利叶上海 开盘当天即回笼资金3个多亿，发明了淡市中的神话A1A2总建面积：55万平方米 估计整体销售周期：5年别墅产品采用前后拉开、咬合参差的手法进展排布类独栋产品套数：16套 总价：550-1022万元/套联排产品套数：72套 总价：360-560万元/套公寓产品套数：216套 回收均价：9500元/平方米销售目标2008-12月底4个亿蓄客启动2008-10-01

44、开盘时间2008-11-22蓄客周期53天实现目标2008-12-214.85个亿公寓成交206套9740元/m2别墅成交63套19750元/m2媒体的中心战略公园有价值-地块才有价值报广的分配比例公园提炼25%/产品提炼75%10个整版/30个整版中心资源的充分提炼；群众媒体的强势出击，短期内引爆市场；自动出击寻觅目的客源，经过工程巡展、成立市中心看房班车等多种销售动作，导入外区客户；问题： 如何在短期内迅速 扩展来人量？淡市营销-保利叶上海外区客户的导入涵盖4个目前人气最旺的商业中心强势媒体配合，5条线路同时启动；本案万达广场大宁商业中心龙之梦商业中心人民广场牡丹江路淡市营销-保利叶上海看

45、房专车的客户导入战略时间少/空间大媒体配合，5线齐发专人跟车，沿途引见班车点周六周日日均流量人民广场131715中山公园171516大宁绿地161314.5万达广场211819.5宝钢安信19914合计867279淡市营销-环球翡翠湾总建筑面积：16万平方米容 积 率：1.5产品形状：144套联体别墅 1192套公寓主力面积：90110公寓 180200联体价 格：8150公寓 15000联体销售时间：2005.52006.6产品质量：3万平方米中央公园GOLF果岭主题景观酒店式精装修大堂营销战略：1.概念营销世博会3KM辐射圈2.主题营销海岸GOLF假期生活3.交通配套双轨道交通4.产品战略

46、满足群众化需求营销效应：2005年8月公寓4次开盘，2次开盘当日售罄，当月累计成交205套，实现销售金额1.7亿，被评为2005年8月份上海公寓销售冠军。环球翡翠湾以产品优势和营销战略博得淡市的公寓销售冠军工程经济测算经过初步经济测算，研讨方案的可行性！价钱测算价钱测算分产品线定价步骤一主要竞争区域确认步骤二根据竞争区域选取典型竞争工程本工程常规产品线价钱步骤三可比工程之间分产品线权重影响系数对比价钱修正小高层、高层价钱花园洋房价钱系数调整 竞争板块中目前销售较好工程 主力产品与本工程类似度较高 产品力是所在板块内的标杆工程万安金邸尚城府邸竞争区域典型工程选取原那么项目名称产品形态当前成交均价

47、（元/m2)万安金邸小高层公寓8881尚城府邸小高层公寓6713龙泽园小高层公寓9589价钱测算分产品线定价龙泽园价钱测算小高层公寓小高层公寓权重系数类别细项标准权重万安金邸尚城府邸龙泽园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值4953.80 803.20 1054.20 板块形象定位5954.75 753.75 1055.25 交通条件4853.40 803.20 1054.20 生活配套5904.50 854.25 904.50 基础设施5904.50 854.25 1005.00 环境资源6955.70 855.10 955.70 项目属性地块条件5954.75

48、854.25 904.50 品牌效应51055.25 804.00 1055.25 建筑体量51005.00 954.75 1055.25 项目配套6905.40 855.10 905.40 景观6905.40 804.80 1006.00 服务5904.50 804.00 904.50 产品属性建筑品质8856.80 806.40 907.20 立面7906.30 755.25 956.65 户型功能8957.60 756.00 957.60 附加值1010010.00 808.00 959.50 科技运用6804.80 704.20 855.10 合计10092.45 80.50 95.8

49、0 小高层公寓小高层公寓价钱方案一：小高层目前入市参考价钱：9721元/小高层公寓目前入市价钱：9500-10000元/方案二：小高层公寓目前入市参考价钱：9306元/小高层公寓目前入市价钱：9000-9500元/万安金邸尚城府邸龙泽园小高层公寓均价888167139589权重系数92.4580.595.8实际参考价格9606833910009参考比重方案一0.30.10.6方案二0.50.30.2参考价格方案一9721元/方案二9306元/小高层公寓小高层公寓整盘均价价钱增幅判别方案一：1.5年后的工程均价作为整盘均价工程体量：总体量近5.5万方开发周期： 2021年3月入市方案一：销售周期1年方案二：销售周期1.25年年均增幅为1