房地产,基础知识,培训

1、房地产基础知识培训(pixn)共二十四页房地产的概念(ginin)房地产具体是指土地/建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益(quny).又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性.包括:土地建筑物及地上附着物房地产物权房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权/抵押权/土地使用权/地役权/典当权等.共二十四页房地产业(fn d chn y)与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发/经营/管理及维修(wixi)/装饰/服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别.建筑业从事勘察/设计/施工/安装/维修等生产过程,它的生产结果

2、是建筑物或构筑物.房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业.共二十四页房产/地产两者间的关系(gun x)及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及(yj)与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地,又包括已开发和待开发土地.我国的地产是指有限期的土地使用权.房产与地产之间存在着客观的/必然的联系,主要包括几个方面: 实物形态上看,房产与地产密不可分;从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一

3、起的.共二十四页房地产的特征(tzhng) 位置的固定性; 使用(shyng)的耐久性; 资源的有限性; 物业的差异性.1.房地产的自然特征共二十四页2.房地产的经济(jngj)特征生产周期资金(zjn)密集性相互影响性易受政策限制性房地产的增值性注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律.其主要归功于房地产的重要组成部分-土地.共二十四页房地产的类型(lixng)居住房地产商业房地产旅游(lyu)房地产工业房地产农业房地产1.按用途分共二十四页 低层住宅(zhzhi)为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅2

4、.房地产住宅的层数划分(hu fn)的规定共二十四页房屋建筑结构分类(fn li)标准钢结构:承重的主要结构是用钢材料建造的,包括(boku)悬索结构.钢/钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢/钢筋混凝上建造的.如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造.钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的.包括薄壳结构/大模板现浇结构及使用滑模/开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物.共二十四页混合结构:承重的主要结构是用钢筋(gngjn)混凝土和砖木建造的.如一幢房屋的梁是用钢筋(gngjn)混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋(gngjn)混凝土建造.砖木结构:

5、承重的主要结构是用砖/木材建造的.如一幢房屋是木制结构房架.砖墙/木柱建造的.其它结构:凡不属于上述结构的房匿都归此类.如竹结构/砖拱结构/窑洞等.共二十四页房地产专业名词常用(chn yn)名词五证建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;建设工程开工证;国有土地使用证;商品房预售许可证;两书住宅质量保证书/住宅使用说明书房地产证是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法律凭证;房地产市场主要包括地产买卖(mi mai)/租赁市场.含一级市场/二级市场和三级市场;共二十四页房地产产权是指产权人对房屋(fngw)的所有权和对该房屋(fngw)所占用土地的使用权.具体内容是产权人对房地产的

6、占有/使用/收益和依法处分的权利.土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权/收益权/处置权.政府以拍卖/招标/协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者.土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;共二十四页三通一平是指水通/电通/路通及场地平整;七通一平是指水通/电通/路通/排水通/排污通/通讯通/煤气通及场地平整;红线图又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置/界线和面积的地形平面图.它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工(sh gng)建房;

7、总用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积.建设用地面积(净用地面积)经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积.共二十四页总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上(yshng)及地面以各层建筑面积之和;容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值.(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台/挑廊/地下室/室外楼梯等.且具备有上盖/结构牢固/层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑.建筑覆盖率(建筑密度)建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如:在1

8、0万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米,其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%)共二十四页绿化率建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率.绿地面积的计算不包括屋顶/天台和垂直绿化;(如:在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)绿化覆盖率建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率;房屋销售(xioshu)面积房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和;套内建筑面积房屋按单元计算的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积.包括套(单元)内的使用面积/墙体面积及阳

9、台面积;共二十四页室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温/隔热层/按复合层内皮尺寸计算;烟囱/通风道/各种管道竖井等均不计入使用面积;非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和(zngh)计入使用面积;住宅使用面积包括:卧室/起居室/厨房/卫生间/餐厅/过厅/过道/前室/贮藏室等.单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积.指室内实际能用的面积,不包括(boku)墙体/柱子等结构面积,使用面积的计算应符合以规定:套内使用面积共二十四页公共建筑面积各产权(chn qun)主共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共

10、同使用,不可分割的建筑面积.可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积;实用面积它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额;层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高.它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离. 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;共二十四页公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 电梯井/楼梯间/垃圾道/变电室/设备室/公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔(fng)以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50.得房率是指套内建筑面积与套(

11、单元)建筑队面积之比. 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积. 套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊(fntn)得公用建筑队面积.共二十四页道路(dol)用地 道路用地是指居住区道路/小区路/组团路及非公建配建的居民小汽车/单位通勤车等停放场地. 道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线. 玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段.居室是家庭的“领地”,讲究一定(ydng)的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余.玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞/挂雨衣/换鞋/搁

12、包的地方.平时,玄关也是接受邮件/简单会客的场所.共二十四页期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同.期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式.购买期房也就是购房者购买尚处于(chy)建造之中的房地产项目.现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房.消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同.在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋.共二十四页业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司

13、管理运作的一个民间性组织.业委会的权力(qunl)基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权.毛坯房:是指没有(mi yu)装修的房.入伙:是指业主领取钥匙,接房入住.共二十四页契税是在土地/房屋不动产所有权发生(fshng)转移,按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税.征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地/房屋.在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人.国有土地使用权出让;土地使用权转让,包括出售/赠予/交换;房屋买卖;房屋赠予. 共二十四页谢谢(xi xie)共二十四页内容摘要房地产基础知识培训。房产指各种( zhn)明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的.。2.房地产住宅的层数划分的规定。又叫(宗地图),是按一