房地产投资分析-课程设计（共98页）

1、 PAGE 102房地产投资分析课程设计设计题目 中国美林湖地块可行性研究 学 院 工商管理学院 专 业 工程管理 班 级 学 号 学生姓名 李丽文 指导教师 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc423672911 中国美林湖地块项目策划与可行性研究 PAGEREF _Toc423672911 h 5 HYPERLINK l _Toc423672912 1.项目概述 PAGEREF _Toc423672912 h 5 HYPERLINK l _Toc423672913 1.1该地块位置与现状 PAGEREF _Toc423672913 h 5 HYPERLINK l

2、 _Toc423672914 1.2地块主要经济技术指标 PAGEREF _Toc423672914 h 7 HYPERLINK l _Toc423672915 2.项目宏观环境分析 PAGEREF _Toc423672915 h 8 HYPERLINK l _Toc423672916 2.1政策环境分析 PAGEREF _Toc423672916 h 8 HYPERLINK l _Toc423672917 2.2经济环境分析 PAGEREF _Toc423672917 h 9 HYPERLINK l _Toc423672918 2.3社会、文化环境分析 PAGEREF _Toc4236729

3、18 h 10 HYPERLINK l _Toc423672919 2.3.1社会环境： PAGEREF _Toc423672919 h 10 HYPERLINK l _Toc423672920 2.3.2文化环境： PAGEREF _Toc423672920 h 11 HYPERLINK l _Toc423672921 2.4技术环境分析 PAGEREF _Toc423672921 h 13 HYPERLINK l _Toc423672922 2.5广州房地产市场分析 PAGEREF _Toc423672922 h 16 HYPERLINK l _Toc423672923 3.项目区域环境分

4、析 PAGEREF _Toc423672923 h 18 HYPERLINK l _Toc423672924 3.1花都和清远未来的规划 PAGEREF _Toc423672924 h 18 HYPERLINK l _Toc423672925 3.2花都和清远交通发展: PAGEREF _Toc423672925 h 20 HYPERLINK l _Toc423672926 4.项目开发条件分析 PAGEREF _Toc423672926 h 21 HYPERLINK l _Toc423672927 4.1地块状况： PAGEREF _Toc423672927 h 21 HYPERLINK l

5、 _Toc423672928 4.2地块周边环境 PAGEREF _Toc423672928 h 23 HYPERLINK l _Toc423672929 4.3地块周边交通 PAGEREF _Toc423672929 h 24 HYPERLINK l _Toc423672930 4.4地块周边配套 PAGEREF _Toc423672930 h 25 HYPERLINK l _Toc423672931 4.5美林湖总体规划 PAGEREF _Toc423672931 h 30 HYPERLINK l _Toc423672932 5.项目SWOT分析 PAGEREF _Toc423672932

6、 h 30 HYPERLINK l _Toc423672933 5.1项目的优势： PAGEREF _Toc423672933 h 31 HYPERLINK l _Toc423672934 5.2项目的劣势： PAGEREF _Toc423672934 h 31 HYPERLINK l _Toc423672935 5.3项目外部环境的机会： PAGEREF _Toc423672935 h 31 HYPERLINK l _Toc423672936 5.4项目外部环境的威胁： PAGEREF _Toc423672936 h 32 HYPERLINK l _Toc423672937 5.5 SWTO

7、策略分析 PAGEREF _Toc423672937 h 32 HYPERLINK l _Toc423672938 6.竞争对手分析 PAGEREF _Toc423672938 h 33 HYPERLINK l _Toc423672939 6.1项目竞争楼盘一览表 PAGEREF _Toc423672939 h 35 HYPERLINK l _Toc423672940 6.2 项目竞争楼盘详细分析 PAGEREF _Toc423672940 h 37 HYPERLINK l _Toc423672941 6.2.1金碧御水山庄 PAGEREF _Toc423672941 h 37 HYPERLI

8、NK l _Toc423672942 6.2.2碧桂园假日半岛 PAGEREF _Toc423672942 h 38 HYPERLINK l _Toc423672943 6.2.3合和新城 PAGEREF _Toc423672943 h 40 HYPERLINK l _Toc423672944 6.2.4尚品雅居 PAGEREF _Toc423672944 h 42 HYPERLINK l _Toc423672945 6.2.5雅宝新城 PAGEREF _Toc423672945 h 45 HYPERLINK l _Toc423672946 6.2.6自由人花园 PAGEREF _Toc423

9、672946 h 47 HYPERLINK l _Toc423672947 6.3对比分析： PAGEREF _Toc423672947 h 50 HYPERLINK l _Toc423672948 6.3.1共性分析： PAGEREF _Toc423672948 h 50 HYPERLINK l _Toc423672949 6.3.2差异性分析： PAGEREF _Toc423672949 h 50 HYPERLINK l _Toc423672950 7.消费者需求调查 PAGEREF _Toc423672950 h 51 HYPERLINK l _Toc423672951 7.1.消费者调

10、查综述 PAGEREF _Toc423672951 h 51 HYPERLINK l _Toc423672952 7.2.被访者研究 PAGEREF _Toc423672952 h 51 HYPERLINK l _Toc423672953 7.2.1 被访者年龄分布 PAGEREF _Toc423672953 h 51 HYPERLINK l _Toc423672954 7.2.2被访者的教育程度 PAGEREF _Toc423672954 h 52 HYPERLINK l _Toc423672955 7.2.3被访者的工作地点分布 PAGEREF _Toc423672955 h 53 HYP

11、ERLINK l _Toc423672956 7.2.4被调查者家庭月总收入 PAGEREF _Toc423672956 h 54 HYPERLINK l _Toc423672957 7.2.5被访者主要出行方式 PAGEREF _Toc423672957 h 55 HYPERLINK l _Toc423672958 7.3.基础数据分析 PAGEREF _Toc423672958 h 56 HYPERLINK l _Toc423672959 7.3.1.购房目的 PAGEREF _Toc423672959 h 56 HYPERLINK l _Toc423672960 7.3.2 消费者对面积

12、、户型、结构的偏好研究 PAGEREF _Toc423672960 h 57 HYPERLINK l _Toc423672961 7.3.3消费者购房能力分析 PAGEREF _Toc423672961 h 59 HYPERLINK l _Toc423672962 7.3.4支付方式的调查 PAGEREF _Toc423672962 h 60 HYPERLINK l _Toc423672963 7.3.5 消费者对交房标准的调研 PAGEREF _Toc423672963 h 61 HYPERLINK l _Toc423672964 7.3.6消费者对建筑风格的偏好 PAGEREF _Toc4

13、23672964 h 61 HYPERLINK l _Toc423672965 7.3.7小区配套 PAGEREF _Toc423672965 h 62 HYPERLINK l _Toc423672966 7.3.8了解购房信息的渠道 PAGEREF _Toc423672966 h 62 HYPERLINK l _Toc423672967 7.4.消费者调研分析结果对本项目的启示和建议 PAGEREF _Toc423672967 h 63 HYPERLINK l _Toc423672968 7.5.本章小结 PAGEREF _Toc423672968 h 64 HYPERLINK l _Toc

14、423672969 8.项目STP分析 PAGEREF _Toc423672969 h 64 HYPERLINK l _Toc423672970 8.1.市场细分 PAGEREF _Toc423672970 h 64 HYPERLINK l _Toc423672971 8.1.1细分市场轮廓描述 PAGEREF _Toc423672971 h 64 HYPERLINK l _Toc423672972 8.2.目标市场 PAGEREF _Toc423672972 h 67 HYPERLINK l _Toc423672973 8.3.项目定位 PAGEREF _Toc423672973 h 67

15、HYPERLINK l _Toc423672974 8.4本章小结 PAGEREF _Toc423672974 h 68 HYPERLINK l _Toc423672975 9.项目产品策划与进度计划 PAGEREF _Toc423672975 h 68 HYPERLINK l _Toc423672976 9.1产品策划 PAGEREF _Toc423672976 h 68 HYPERLINK l _Toc423672977 9.1.1项目规划定位 PAGEREF _Toc423672977 h 68 HYPERLINK l _Toc423672978 9.1.2项目风格定位 PAGEREF

16、_Toc423672978 h 69 HYPERLINK l _Toc423672979 9.1.3项目户型定位 PAGEREF _Toc423672979 h 70 HYPERLINK l _Toc423672980 9.2项目工程进度估算： PAGEREF _Toc423672980 h 71 HYPERLINK l _Toc423672981 10.项目投资与成本费用估算 PAGEREF _Toc423672981 h 72 HYPERLINK l _Toc423672982 10.1开发成本估算 PAGEREF _Toc423672982 h 72 HYPERLINK l _Toc42

17、3672983 10.1.1土地成本 PAGEREF _Toc423672983 h 72 HYPERLINK l _Toc423672984 10.1.2前期工程费： PAGEREF _Toc423672984 h 72 HYPERLINK l _Toc423672985 10.1.3建安工程费： PAGEREF _Toc423672985 h 73 HYPERLINK l _Toc423672986 10.1.4基础设施费： PAGEREF _Toc423672986 h 74 HYPERLINK l _Toc423672987 10.1. 5公建配套设施费： PAGEREF _Toc42

18、3672987 h 74 HYPERLINK l _Toc423672988 10.1. 6开发期间税费： PAGEREF _Toc423672988 h 75 HYPERLINK l _Toc423672989 10.1.7不可预见费： PAGEREF _Toc423672989 h 75 HYPERLINK l _Toc423672990 10.1.8开发成本合计： PAGEREF _Toc423672990 h 75 HYPERLINK l _Toc423672991 10.2开发费用估算 PAGEREF _Toc423672991 h 76 HYPERLINK l _Toc423672

19、992 10.2.1管理费用： PAGEREF _Toc423672992 h 76 HYPERLINK l _Toc423672993 10.2.2销售费用： PAGEREF _Toc423672993 h 76 HYPERLINK l _Toc423672994 10.2.3财务费用： PAGEREF _Toc423672994 h 76 HYPERLINK l _Toc423672995 10.2.4开发费用合计： PAGEREF _Toc423672995 h 76 HYPERLINK l _Toc423672996 10.3总成本费用汇总 PAGEREF _Toc423672996

20、h 76 HYPERLINK l _Toc423672997 11.项目投资与资金筹措计划 PAGEREF _Toc423672997 h 77 HYPERLINK l _Toc423672998 11.1 资金筹措与投资计划 PAGEREF _Toc423672998 h 77 HYPERLINK l _Toc423672999 11.2贷款本金的偿还及利息支付 PAGEREF _Toc423672999 h 77 HYPERLINK l _Toc423673000 12.项目销售、租售收入测算 PAGEREF _Toc423673000 h 80 HYPERLINK l _Toc42367

21、3001 12.1项目售价确定： PAGEREF _Toc423673001 h 80 HYPERLINK l _Toc423673002 12.2项目的销售收入预测： PAGEREF _Toc423673002 h 80 HYPERLINK l _Toc423673003 12.3项目的经营税费与所得税估算： PAGEREF _Toc423673003 h 80 HYPERLINK l _Toc423673004 12.4项目的租赁收入预测： PAGEREF _Toc423673004 h 80 HYPERLINK l _Toc423673005 12.5商铺租赁税费与所得税估算： PAGE

22、REF _Toc423673005 h 80 HYPERLINK l _Toc423673006 13.项目财务评价 PAGEREF _Toc423673006 h 85 HYPERLINK l _Toc423673007 13.1损益表与项目静态盈利能力分析： PAGEREF _Toc423673007 h 85 HYPERLINK l _Toc423673008 13.1.1住宅、车位销售损益表 PAGEREF _Toc423673008 h 85 HYPERLINK l _Toc423673009 13.1.2租赁损益表 PAGEREF _Toc423673009 h 85 HYPERL

23、INK l _Toc423673010 13.2现金流量表与项目动态盈利能力分析 PAGEREF _Toc423673010 h 85 HYPERLINK l _Toc423673011 13.2.1住宅、车位项目全部投资现金流量表 PAGEREF _Toc423673011 h 86 HYPERLINK l _Toc423673012 13.2.2住宅、车位项目自有资金现金流量表 PAGEREF _Toc423673012 h 86 HYPERLINK l _Toc423673013 13.2.3租赁全部投资现金流量表 PAGEREF _Toc423673013 h 86 HYPERLINK

24、 l _Toc423673014 13.2.4租赁自有投资现金流量表 PAGEREF _Toc423673014 h 87 HYPERLINK l _Toc423673015 13.2.5资金来源与运用表的贷款偿还能力分析 PAGEREF _Toc423673015 h 87 HYPERLINK l _Toc423673016 14.项目不确定性分析 PAGEREF _Toc423673016 h 95 HYPERLINK l _Toc423673017 14.1盈亏平衡分析： PAGEREF _Toc423673017 h 95 HYPERLINK l _Toc423673018 14.2敏

25、感性分析： PAGEREF _Toc423673018 h 95 HYPERLINK l _Toc423673019 14.3概率分析： PAGEREF _Toc423673019 h 96 HYPERLINK l _Toc423673020 15.项目风险分析 PAGEREF _Toc423673020 h 97 HYPERLINK l _Toc423673021 15.1市场风险 PAGEREF _Toc423673021 h 97 HYPERLINK l _Toc423673022 15.2财务风险： PAGEREF _Toc423673022 h 97 HYPERLINK l _Toc

26、423673023 15.3社会风险： PAGEREF _Toc423673023 h 97 HYPERLINK l _Toc423673024 16.结论与建议 PAGEREF _Toc423673024 h 98 HYPERLINK l _Toc423673025 16.1.可行性研究结论： PAGEREF _Toc423673025 h 98 HYPERLINK l _Toc423673026 16.2建议： PAGEREF _Toc423673026 h 98 HYPERLINK l _Toc423673027 美林湖房产消费意向调查问卷 问卷编号： 采访人： PAGEREF _Toc

27、423673027 h 99中国美林湖地块项目策划与可行性研究项目概述该地块位置与现状地块位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内，本地块周边有碧桂园假日半岛社区。美林湖社区已经开发了以下楼盘了金色溪谷、加洲岛、圆石滩、棕榈湾、纳帕溪谷庄园、果岭18、汇泉湾。图1图2地块主要经济技术指标指标名称指标内容备注规划总用地119,337平方米居住总户数2,751户居住人数8,802人总建筑面积324,517平方米容积率2.3计容建筑面积274,475平方米其中：商业及配套132,850平方米仅为参考面积数，具体设计可根据方案需要酌情调整住宅218,599平方米公寓23,026平方

28、米停车位1,709个建筑高度100米建筑密度40%绿 地 率35%项目宏观环境分析2.1政策环境分析房地产行业驱动着其他各行各业的发展，在国民经济当中占据比较大的比例。2015年4月份，央行、住建部、银监会联合发文调整住房贷款政策调整的通知，发布了二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；财政部、国税总局将个人出售住房免征营业税由5年调整为2年以上。二月份70个城市房价数据“全军覆没”后，加速了全国性救市政策的出台。二月份数据出来后，房价环比已经连续6个月下降，同比跌幅开始扩大。同时，房地产投资增速跌至多年来低点，直接拖累固定资产投资增幅呈现下滑趋势，

29、最终影响的是经济增长速度。面对房地产行业一片颓废，中央及时出台组合拳、下三剂猛药的目的在于稳定楼市，防止房地产出现过度滑落特别是三四城市发生金融风险，这并不会致使房价的高涨。二套房首付比例降到40%，二手房营业税由五年降到2年免税，促使更多人贷款买房，所谓的改善型住房。2.2经济环境分析国家统计局公布的最新数据显示：2014年，国内生产总值为636,462.7亿元同比增长8.2%，城镇居民人均可支配收入28,844元，城镇居民恩格尔系数为35.0%，我国固定资产投资总额502004亿元，同比增长15%，2014年12月末，房地产开发投资增速平均在12.9%左右的增速。2014年广东省GDP为6

30、7,792.24亿元,2014年，高于全国平均水平，广州的GDP为16706.87亿元，人均GDP为129242.12亿元。广州市全年城市常住居民家庭人均可支配收入42955元，增长8.9%。广州城市居民消费价格（简称CPI）环比下降0.3%，其中消费品价格下降0.3%，服务项目价格下降0.1%；食品类价格上涨0.1%，非食品类价格下降0.5%。CPI同比上涨1.6%，涨幅较上月（上涨2.2%）收窄0.6个百分点。下图为中国这些年来GDP的增速数据和固定值产投资完成额数据。图3图4社会、文化环境分析2.3.1社会环境：1人口：图5由图4可以看出，广州市区人口在基本处于均匀增长。2014年突然增

31、加比较大，增加了360.37万人，人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这一情况对本项目非常有利2.收入2014年广州市全年城市常住居民家庭人均可支配收入42955元，广州平均工资6830元，排第二。收入与工资的提高，有利于增加人们买房的意愿。2.3.2文化环境：广东省有我们自己独特的文化广东文化。广东文化以广府文化、客家文化和潮汕文化为主，构成岭南文化的主体。近代，广东得风气之先，成为中西文化交流的重要津梁。林则徐虎门销烟，揭开中国近代史的开篇。从洪秀全的金田起义、康梁变法，再到何子渊的教育革新、孙中山领导的民主革命，使这里成为中国政治、思想、文化发展之先导。这里既有雅文化、精英文化（江门学派

32、、岭南画派、岭东画派），也有汉剧、潮汕工夫茶、澄海灯谜、崖口飘色等独具特色的民俗文化。粤剧、广东音乐、广东骑楼、黄埔军校旧址、端砚、开平碉楼、广交会、孙中山、六祖惠能等岭南文化十大“名片”。行业现状:自1994年以来，广东的旅游创汇、旅游业总收入、入境旅游人数等主要旅游经济指标居全国首位。根据2005年末的统计，旅游从业人员，广东为全国第一，有82.90万人，几乎等于居第二位的江苏的两倍(41.89万人)；在固定资产原值方面，广东位居第一，为904.02亿元。其他如旅游企业营业收入、星级饭店营业收入、向国家上交营业税等项目，广东均列全国第一。广东旅游资源具有门类齐全、组合良好、分布合理的整体优

33、势，已成为全国最重要的旅游客源地之一。广东旅游业创汇能力已经相当于世界旅游业中等发达国家的水平，接近排名35位的巴西，超过爱尔兰、菲律宾、新西兰、芬兰和南非。政策环境:国家十分重视文化休闲服务业的发展，先后颁布了一系列文件和政策，及时指导和鼓励文化休闲服务业的健康发展。竞争指数:广东地区旅游业发展不平衡，主要集中在珠三角地区，要在趋于饱和的市场中分一杯羹，比较困难。而且，大量外来旅游企业介入，以其资金、技术、管理、服务等方面的竞争优势，将对广东旅游企业造成冲击。最佳地区:与珠三角的饱和相比，周边地区、广大山区具有较大的发展空间。东西两翼、粤北山区或以发掘传统工艺、历史遗迹为主，或开发民族民俗资

34、源，或利用自然人文景观，发展各具地方特色的文化产业，都取得了较显著的成绩。2.4技术环境分析 新时代应该注重新技术的发展，对于项目来说我们应该从成本、工期等因素来考虑优化，还有现在人们环保意识越来越强，所以对于技术来说，我比较关注住宅产业化这一块，还有一些符合绿色建筑的一些新技术。住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。在我国住宅产业化也取得了比较大的进展，浙江宝业集团、浙东建材、远大住工、万科、黑龙江宇辉集团都在住宅产业化方面取得了较大的成绩。住宅产业化就是

35、利用现代科学技术，先进的管理方法和工业化的生产方式去全面改造传统的住宅产业，使住宅建筑工业生产和技术符合时代的发展需求。就是住宅的生产方式（或者是技术手段），是运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化，现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。国外的经验表明，当社会发展到一定的阶段（如人工成本占比很大，住宅工业的配套产业已经成熟时）采用工业化的方式建造住宅要比采用现浇的方式在成本上会低10%15%，当

36、然这是基于比较自动化的生产上。深圳首个住宅产业化项目2012落成，龙悦居三期项目是深圳第一个大规模采用工业化方式建造的项目，是深圳市2011年的重大项目，为公共租赁保障性用房，位于深圳市龙华二线扩展区，占地面积50116m2，总建筑面积215673.5m2，建筑高度约80m，容积率为3.5，共4002套，由两层地下室与6栋高（2628层）住宅构成。本项目为精装修交楼，开工日期为2010年9月15日，交工日期为2012年9月1日，合同总工期为717天4今后发展的住宅产业化我们可以参照万科的PC预制结构技术。PC预制结构主要特点：PC项目的主要特点是“高效”、 “绿色施工”、“节能环保”， PC建

37、造可减少资源，能源消耗，减少装修垃圾，避免装修污染。 至2012年，如果整个住宅行业都能实行产业化生产，社会资源消耗将得到大量的节约。万科这样生动的形容PC技术在建造中的节能降耗优势 ：节约能耗：90.4万吨标准煤=22.6亿度电量=约葛洲坝发电站2个月发电量；节约用水：20340万立方=19个杭州西湖的水量；减少混凝土损耗：142.4万立方米=285栋18层住宅混凝土用量；减少钢材损耗： 13.56万吨=188栋18层住宅用钢量，超过1个鸟巢用钢量。像造汽车一样造房子。上海万科推行的首个“流水线”住宅生产体系，通过研究客户需求、设计标准化，由专业工厂生产出整面墙壁，只需对每面墙拼装就盖出标准

38、的模块式房屋，从而实现建筑构件工厂化预制生产、现场装配完成住宅。新里程项目试点楼的外墙结构完全采用预制结构，工厂生产出一面带隔热层、压制好的墙板，在工地现场用专利技术“粘贴拼装”。以PC技术设计和建造的住宅，具有精度高、缺陷率低、耐久性好、抗震强、节能环保等优势。现场，唯一进行手工作业的将仅限于楼房的横梁与结构。据统计：采用工厂化方式后，施工失误率可降低到0.01%，外墙渗漏率水平为0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。图6图7还有一些应用新技术：1、断桥铝合金中空玻璃窗系统，2、建筑与太阳能一体化小区，3、微生物有机垃圾无害化处理技术，4、地源热泵技术系统等等2.5广州房地产市场分析自“

39、330”新政宣布二套房首付降至四成、营业税免征期“5变2”至今已经满月，广州二套房降首付新政尚未落地，营业税新政已经开始正式执行。从楼市的反应看，根据搜狐焦点数据中心对阳光家缘的监控，近一月(3月31日-4月28日)广州十一区新建住宅网签呈现“量升价跌”的态势，成交6895套，环比前一月涨28%，相比去年同期涨39.2%;成交均价为14350元/平，环比微跌1.2%，同比跌2.2%。新政利好郊区 南沙一年来成交暴涨房价在跌。新政后首月，成交套数上千的全部来自郊区，居首位的是黄埔，1168套，增城紧随其后，1147套。受到自贸区利好驱动的南沙也破了千套，比上月增加12.79%。全市八个区呈现了强

40、劲的销售势头，仅有三个区成交下滑，分别是从化、天河、越秀。对比“330新政”出台前，成交套数变动最大的是白云区，涨幅高达58.9%，而跌幅最大的是天河区，跌40.78%。从区域价格来看，最贵的当属越秀区，稳居“4”字头：41816元/平，其次是天河区、海珠区、荔湾区，分别为35516元/平、29747元/平、25832元/平。变动最大的是从化区，环比涨幅为5.29%，与从化大户型多，价格仍处洼地有关，跌幅最大的则是黄埔区，环比跌5.17%。从同比的情况看，成交下滑的均是中心区域，分别是白云、荔湾、天河、越秀。受益于自贸区利好，南沙销量变动最大，涨幅高达289.53%，但房价也是同比跌幅最大的，

41、达到-8.19%。全市六个区房价保持上扬，均价涨幅最大的是增城区，涨18.63%。项目区域环境分析3.1花都和清远未来的规划中国美林湖所在的区域在花都和清远的交界处，所以我们都要看一下花都和清远的未来规划。2013年10月31号，花都副中心规划部署将花都区打造为广州的两个城市副中心之一。扩容提质，提升城市内涵，打造城市副中心，成为了花都区未来的发展方向。花都副中心以“立足珠三角、服务全国、面向世界的广州北部综合门户功能区”为发展目标，以打造“国际空港门户、高端产业基地和幸福宜居新城”为规划定位，构成“一带三区”的功能布局结构。这些都是广州市非常重视花都的未来发展，我们这几年来花都的发展我们都有

42、目共睹的，相信不出几年花都的发展会为我们的项目带来巨大的收益。清远市市长江凌代表构思利用区位优势突围未来目标是“广清同城”。清远距广州直线距离仅60公里，但清远在人们心里较远,因为其经济不仅远远落后于珠三角,且在全省的排位也很靠后。在广东振兴粤东西北的新一轮发展中,清远如何利用好自己的区位优势,完成经济社会的全面突围?全国人大代表、清远市市长江凌说接下来要大力推进广清一体化,把清远打造成广州、珠三角的后花园,实现经济社会的跨越式发展! 从目前来看，广清同城化已从“概念”到付诸行动并大提速的进程中，这是一个趋势，城市发展必然走向这一步，珠三角作为世界级的城市群，同城化是未来发展的一个趋势。同城是

43、多层次的，对房地产业而言，将会出现很多发展机遇。清远相对于广州就是价格的洼地，目前有很大的空间，也存在不连贯性。对房地产业来说，一方面是机遇；另一方面是挑战，对于投资者来说，也是这样，一方面是机会；另一方面是挑战。3.2花都和清远交通发展:图8我们从图7可以看出美林湖所在的花都和清远的地区这个交通情况。广清高速公路山前旅游大道美林湖大道。距离广州天河60公里，走广清高速大概50分钟车程，花都新华镇25分钟车程，而沿山前旅游大道然后走上机场高速直达白云国际机场则只需约15分钟，清远市区25分钟车程，可以经过北二环，北三环（肇花高速）可以很快到达肇庆，佛山三水区，且60分钟车程圈可覆盖整个大佛山。

44、沿广清高速接驳京珠、广三、广深等高速干线更可便捷抵达珠三角各城市。今年年底，广清之间的交通条件将大大改善。日前，记者从广州市交委获悉，广州东北部的高速大动脉“北三环”将于年底竣工，它将是清远经济、旅游的强力助推器。不仅如此，另一条北部的高速路肇花高速将在12月完工通车。这样一来，广州至清远的交通将有两条高速捷径可供选择，而清远至肇庆约缩短为100公里，从市区到肇庆仅需1小时左右。而另外一个则是广清轻轨的提速。作为广清一体化的标志性工程之一，广清城轨去年9月正式动工，按规划分为两期，已动工的一期设站6座，由清远市区开往位于花都的广州北站，二期则由广州北站通往广州火车站。广清城轨一期正在建设中，预

45、计2016年年底投入使用。不仅如此，广州已确定提前启动实施地铁8号线延至广州北站，原计划在2020年之后启动。提前动工的广清城轨一期通车后，市民就可以无缝衔接地铁畅达广州各城区，往东走9号线，往南走8号线，9号线还可换乘3号线。也就是说，2016年在广清城轨一期通车后，住在清远可以无缝衔接地铁，方便快捷到达广州各城区，使广清距离瞬间从1个多小时缩短一半以上。项目开发条件分析4.1地块状况：该地块地块位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内，规划总用地119,337平方米，总建筑面积324,517平方米，中国美林湖国际社区位于广州市花都区山前大道，地处空港经济辐射区，依托国际

46、机场只需数小时内通达全国乃至世界各地。区内珠宝业、皮革业和物流业的蓬勃发展，广州北部规划建设将更加强劲发展，作为机场板块首发大规模国际标准生活社区，美林湖国际社区以珠三角豪宅典范姿态，将在机场板块腾空跃起。4.2地块周边环境中国美林湖坐拥30000亩休闲森林，8000亩生态湖面自然无价，美林湖国际社区依山傍水，资源丰富，地貌辽阔。周边拥有很多自然村，环境清幽，每处都有植被覆盖，湖水清澈，水质良好。 4.3地块周边交通 目前美林湖社区的交通还不是那么完善，花68路途径瑞岭碧桂园, 花81路, 在白石站下车。距离广州天河60公里，50分钟车程，花都新华镇25分钟车程，而沿山前旅游大道直达白云国际机

47、场则只需约15分钟；清远市区25分钟车程，佛山三水区仅需20分钟，且60分钟车程圈可覆盖整个大佛山。沿广清高速接驳京珠、广三、广深等高速干线更可便捷抵达珠三角各城市。不过未来交通发展还是挺不错的，广清城轨去年9月正式动工，按规划分为两期，已动工的一期设站6座，由清远市区开往位于花都的广州北站，二期则由广州北站通往广州火车站。广清城轨一期正在建设中，预计2016年年底投入使用。不仅如此，广州已确定提前启动实施地铁8号线延至广州北站，原计划在2020年之后启动。提前动工的广清城轨一期通车后，市民就可以无缝衔接地铁畅达广州各城区，往东走9号线，往南走8号线，9号线还可换乘3号线。也就4.4地块周边配

48、套（1）商场：美林苑超市，道亨超市，日日旺百货、百惠百货商场，这些都可以满足日常生活食品需要和基本的日用品需求（2）学校：雅宝新城学校、美林湖国际学校，美林湖国际社区幼儿园等等教学设施一应俱全，不用担心孩子读书的问题了。（3）银行：中国建设银行、中国农业银行、中国银行、农业银行、工商银行，满足人们存取钱的要求。（4）医疗卫生：花都区怡康医疗门诊部、花都市第二人民医院，爱心大药房，天仁药业（5）娱乐：商业小镇、剧场、吧街，广东省休闲体育基地、芙蓉水库、芙蓉公园、西山瀑布、芙蓉峰、广东省高尔夫训练基地4.5美林湖总体规划该美林湖地块规划总用地119,337平方米，总建筑面积324,517平方米，容

49、积率2.3，计容建筑面积274,475平方米。预计居住总户数2,751户，居住人数8,802人。该地块计划兴建商业及配套132,850平方米，住宅218,599平方米，公寓23,026平方米。中国美林湖以“生态都市”为理念，构筑“一区三镇八园”的开放式格局，完美实现了自然与都市生活的平衡，为人们带来崭新的都市生活体验。构筑一个汇聚生态居住、旅游度假、创意产业等全面功能的生态都市！一城：一座可持续发展的生态都市！三区：生态居住区、都市产业区、商业休闲区五镇：美林湖水镇、高尔夫温泉小镇、生态田园小镇、国际别墅小镇、云端创意小镇八园：主题酒店园、高尔夫休闲园、文创农业生态园、休闲购物园、国际教育园、

50、健康医疗园、创意产业园、水上乐园项目SWOT分析SWOT分析法是一种通过综合考虑项目内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳策划经营战略的方法。这里，S是指项目具有的优势，W是指项目具有的劣势，O是指项目外部环境的机会，T是指项目外部环境的威胁。5.1项目的优势：（1）所在的区域有山有水，环境优美，空气清新；（2）园林景观非常优美，地势呈坡地状，南北坐向，均被湖面和高尔夫球场围绕，使得每栋别墅都有独一无二的景观；（3）价格便宜，宁静，适合养老和旅游度假；（4）房屋设计不错，私密性好 ；（5）社区配套不错；（6）社区活动多，华南美国商会定期与美林湖举办社区国际性文化活动。5.2项

51、目的劣势：（1）交通不便利，项目离市区车程太远；（2）周边生活配套尚待完善，尤其是购物场所比较缺乏，不能满足业主基本的购物需求；（3）周围的环境过于宁静，发生事故的概率大大提高。5.3项目外部环境的机会：（1）项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。（2）近期内花都经济和房地产市场的稳步发展，而且位于空港经济辐射区，市场前景看好。（3）花都的北三环即将开通，广清轻轨准备于2016年投入使用缩短广州与花都之间的距离，还有广州已确定提前启动实施地铁8号线延至广州北站，市民就可以无缝衔接地铁畅达广州各城区；（4）属于清远行政区域，不限购，可以吸引更多人二次置业或者买来做旅游度假。5.4项目外部环境

52、的威胁：（1）政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售；（2）项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失；5.5 SWTO策略分析利用好该地块风景优美、价格便宜的优点，可以推出一部分养老地产或者度假别墅S改善好交通条件，在社区内安排多一点接驳公交，接驳地铁，接驳轻轨的小区公交。加强更多安保人员，保护好小区人员的生命财产安全WO利用不限购这个机会，购房投资，还有交通的发展飞快，眼光放远一点，尽量提早入市，等待升值。T在与周边楼盘比较下，通过产品设计和概念营造，形成项目的独特亮点，在众多的同质化楼盘中

53、，突出项目品牌概念，提高项目竞争力。竞争对手分析本项目楼盘位于广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道美林湖国际社区内中，特选出六个与我们产品有相似竞争性、参考性的楼盘进行分析，其中包括开发面积相似、产品定位相似、或目标客户群相似。分别是：金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城、尚品雅居、雅宝新城、自由人花园。接下来，我们将采用个体分析法和群体比较分析法对这六个竞争楼盘展开具体分析。6.1项目竞争楼盘一览表 楼盘名称金碧御水山庄碧桂园假日半岛合和新城尚品雅居雅宝新城自由人花园位置花都狮岭镇新杨村六花岗水库以东广州市花都区与清远市清城区交界的山前大道花都区迎宾大道3号广州市花都区新华街学府路6号

54、广州市花都区新华街平步大道中131号广州市花都区镜湖大道和广花路交界物业类别别墅、住宅别墅、洋房、商铺住宅、洋房住宅、洋房住宅、复式、别墅住宅占地面积1110000M24850000 M2610230 M2240000 M2839160 M2600000 M2建筑面积743700 M22060000 M21584967 M2430000 M2800000 M21300000 M2开发商/投资商绿景地产股份有限公司广州市花都碧桂园物业发展有限公司广州市合和(花都)置业发展有限公司广州市花都西城经济开发有限公司广州花都雅宝房地产有限公司广州东镜新城房地产有限公司物业管理公司广州市恒远物业管理有限公

55、司碧桂园物业管理有限公司广州市冠晖物业管理有限公司恒嘉物业广州市花都雅宝物业管理有限责任公司半岛城邦物业管理有限公司物业费（0.9、1.2、1.5、2）元/平/月建筑：2元/平/月花园0.5元/平/月2.2 /月1.6元/月1.60元/月2.15元/月绿化率80%40%30.60%40.50%55%36%容积率0.670.422.602.80.953.37车位别墅车位配比1：1，洋房停车位972地下车位别墅每栋带独立的车库一期398个；二期328个797个，车位比例1:1车位比例为1：0.51814个(地下停车场)，车位配比1：1.1装修标准精装修简装修毛坯毛坯毛坯毛坯开盘时间2008年05月

56、2014年4月2014年8月9日已第四期加推2013年4月20日第一期加推2013年4月6日加推8区2015年5月16日推二期第3栋入住时间新一期具体推出时间暂待定。预计2015年年底2015年6月底现楼在售，随时可以入住2016年12月31日8区入住2016年年底二期第3栋交楼户数现有3000户6500户2973户770户2925户总户数10000户项目特色小高层洋房,多层洋房(带电梯),独栋别墅,联体别墅景观居所,打折优惠楼盘特色别墅,花园洋房,经济住宅花园洋房,经济住宅复合地产,花园洋房,经济住宅,打折优惠楼盘宜居生态地产,低密居所,花园洋房主力户型 还没有确定双拼别墅215-305平米

57、，独栋别墅184-506平米，洋房94-97平米三居(99)、三居(112)、二居(102)三居(110) 三居(150)三居(89， 79) 二居(74)与美林湖距离30分钟车程以内15分钟车程以内50分钟车程以内40分钟车程以内40分钟车程以内60分钟车程以内售价新一期具体价格暂待定。现在均价15000元/ M212000 元/平方米元/均价9500元/8000元/8000元/11000元/ 6.2 项目竞争楼盘详细分析6.2.1金碧御水山庄金碧御水山庄位于广州北部著名的芙蓉嶂风景旅游区域内，配套有大型游乐场，水上休闲运动中心，周边分布着多个自然及人文景观，堪称广州休闲度假的胜地。金碧御水

58、山庄占地面积为1110000m2，建筑面积743700m2， 规划产品有别墅和洋房，别墅1000余套，洋房1600余套。别墅车位配比1：1，不过洋房停车位暂未确定。项目建设有香格岭、风铃林、飞花谷、水云间、碧云天、御水湾六大组团别墅，皆环山分布，采用智能化管理，全天候保安，各小区主要路口及别墅外围设有监控摄像头。金碧御水山庄完全是一个超级的天然大氧吧，置身山庄内立即能感受到清新空气，令人心神气爽。金碧御水山庄内设的大型游乐场和水上休闲运动中心是金碧御水山庄的一大特色。广州北部地区最大型的游乐场。所有别墅均由国际大师主笔，傍水而建，依山势呈阶梯状分布，且间距较首期更加宽阔。设计师开创性地将线条明

59、快，浪漫温馨的北美、欧洲和澳洲风格辈数与灵秀的自然山水风光合为一体。 项目配套：（1）休闲娱乐：山顶会所，中西餐厅，咖啡厅，影视厅，美容室，健身室，桌球室，棋牌室，足球场、篮球场、网球场、羽毛球、乒乓球、桌球、游泳池、健身房、垂钓场等（2）教育：小区内是没有配置任何学校的，不过在3公里周边还是有完整的教育配套。有幼儿园：南航碧幼儿园，新芙蓉幼儿园 ；小学：新扬小学、旗新小学；中学：芙蓉中学、狮峰中学，广金砖实验学校（3）医院：芙蓉卫生站，花都阳光综合医疗门诊部，芙蓉医院优势：1、位于旅游区，周围景点多，景观好，环境优美，空气清新； 2、小区绿化率高，空气好；3、小区内娱乐设施多，有个大型游乐园

60、，适合家人，情侣一起游玩，买房度假也是个不错的选择。不足：1、交通相对没那么便利；2、小区配套还需要改善，没有商业街，医院，学校也是依靠身边的地方。6.2.2碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛是碧桂园集团打造的度假别墅大盘。占地3万亩，拥19个美墅苑区，56个街心公园，20公里绿色长廊。碧桂园假日半岛充分利用原生态果林、天然水库等生态环境资源，以亚热带园林的阳光风情，洋溢于中心广场、庭院回廊每个角落。汲取拿波利灿烂海岸一猜，保护性设计开发碧波万里的“假日湾”。先后建成了“湖光翠色”“半岛花园”“翠林水岸”“澜花语岸”“鸟语花香”“水云天”“绿茵翠岭”“翠山湖畔”“果岭山”“映翠苑”“棕榈岛”“映月湾