房地产经纪业务操作讲义j

1、第六章第一节 存量房租赁经纪业务撮合存量房租赁经纪业务撮合一、存量房租赁经纪业务流程（一）一般流程房屋出租独家和房屋承租独家业务的业务流程基本相同，只是出租独家业务中，业务中，房地产经纪人更加注重出租权、质量、安全和环境方面的查验，而存量房承租独家房地产经纪人则需注意搜集与承租人需求相匹配的房屋信息以及承租自身具备的资质（包括但不限于工作状况、信用状况、支付能力等）。（二）房屋租赁业务关键环节分析1.客户接待。出租客户将房屋出租事项委托给经纪人，经纪人应与出租人签订房屋出租委托书，并告知出租人房屋租赁居间服务内容、标准和途径。经纪人要对出租房屋进行查验，并编制房屋状况说明书，还需通过房屋查验，

2、结合区域内出租物业的价格行情水平，与出租人确定月才能进行。额，编写出租物业信息。房地产经纪人房源信息需要经过委托人的同意后2.房屋带看。房地产经纪人根据承租人的需求，在商圈内为客户寻找接近承租人需求的房屋，进行房源信息和客源信息匹配。带看前，安排租赁方签订看房确认书。3.达成房屋租赁意向。再次核查出租人房源状况，查验建筑质量，确认房源可以交易。房地产经纪人此时工作是站在中间人立场上，与租赁双方共同协商房屋租赁价格，直至达成租赁双方都能接受的合理交易价格。4.房屋租赁合同签订和收取（押金）。在租赁合同签订后 30 日内，房屋租赁双方当事人持房屋租赁合同、房屋租赁双方明、房屋证明文件和其他主管部门

3、要求的其他材料到市、县人民管理部门办理登记备案手续。租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及，押金一般为 1 个月的；出租人向承租人开具押金收据和收据。5.佣金结算。无论租赁期限长短，房屋租赁经纪服务一般都按半个月至一个月额收取。决定由哪租赁双方分别向经纪机构支付服务佣金（通常为一个月房租，视房租价格及地区交易一方负担或由租赁双方分担），经纪机构向租赁双方开具佣金。经纪人和协理更新通知群 294642686 后续资料更新进群查看，否则无法学习二、存量房租赁经纪业务撮合要点第一，房地产经纪人要十分熟悉和了解市场的变化,在租赁双方对有较大时，经纪人应从支付方式、折扣、提供充分

4、的家具和其他设备等方面，尽量促使租赁双方从对方角度考虑，折中缓和双方的，最终在价格、支付等方面上达成一致;第二，房地产经纪人要从多个角度撮合双方，包括房源紧俏、位置与交通情况、配套设施情况、周边环境、居住素质等；第三，与租赁双方协调缴纳方式和佣金标准，房地产通常按季度交缴，也有约定按月度、半年或年度交缴。佣金通常为一个月。三、租赁合同签订与款项支付操作要点（一）房屋租赁合同的特征（二）签订房屋租赁合同的重要意义（1）确立出租人和承租人之间的租赁关系。正是有了租赁关系，租赁双方的行为就受到合同法、民法通则、商品房屋租赁管理办法等的约束；明确出租人与承租人的权利义务。签订房屋租赁合同以后，当事人应

5、当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同；建立出租人与承租人之间纠纷和争议的机制。在房屋租赁活动中，由于房屋状况以及有关配套设施比较复杂，租赁双方难免会由于某些认知的差异，产生纠纷和争议；如果租赁是通过房地产经纪机构服务实现的，签订房屋租赁合同或房屋租赁居间协议标志房地产经纪活动取得重要进展。（四）签订房屋租赁合同应注意的事项第一，如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的及有关证件原件；第二，合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交部门登记备案；第三，合同字迹清楚，尽量避免涂改；第四，双方阅读合地产经纪人对合同有关条款进行解释；

6、第五，经纪公司收取佣金、开具收据；第六，协助租赁双方办理租赁合同登记备案。经纪人和协理更新通知群 294642686 后续资料更新进群查看，否则无法第二节 房屋租赁托管业务操作学习一、房屋租赁托管业务流程房屋租赁托管不是房屋租赁居间业务，其与的房屋租赁经纪最大的区别是租赁运营机构承租业主（出租人）的房屋，经过标准化装修后转租给承租人，租赁运营机构与双方分别签订房屋租赁合屋租赁运营机构与出租人签订房屋出租委托合同，房屋租赁运营机构将房屋再转租给承租人，并与之签订房屋租赁合同（经纪机构成交版）。从经营模式来看，房屋租赁托管主要包括“集中式”和“分散式”两种。集中式一般以独栋楼宇或一栋中多层楼宇为承

7、租后进行改造，然后再出租给租户。标的，以较长的租约（一般 510 年甚至更长）分散式一般是从分散的出租人手里取得房屋，通过房屋包租运营，提供标准化的服务与装修改造，后出租给租户。二、房屋租赁托管业务操作要点经纪公司与业主和承租人分别签订租赁合同。因为房屋托管不是采用“约”，经纪公司与出租人约定的没有必然相等的数学关系。和经纪机构与客户约定的3.经纪机构向客户收取的方式和期限与经纪机构向业主支付的方式也不一定相同，经纪机构向客户收取的方式一般是押一付三或押一付六，但经纪机构向业主支付是每月或每季支付。的方式一般经纪机构为了最大限度降低自身的空置风险，会向业主要求一段时间所谓的“空置期”，一般是 3060 天不等。业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。三、房屋租赁托管业务的优势四、房屋租赁经纪业