土地增值税例题

1、土地增值税例题计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数。1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：序号增值率二瑁值额/扣除项目金额税率速算扣除系数1增值窣小于或等于so%2增值奉大于50%小于或等于1如40%5%3增值率大于100%小于或等

2、于200%50%斗增值率大于200 %-;即后hr 35%.例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以 4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不 能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营 业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500元x10,000平方

3、米= 1,500万元3、计算加计扣除：(300+1500) x20% = 1800 x20%=360 万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300 + 1500) x10% = 180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。5、税金：170万元扣除项目金额=300+1,500+360+180 + 170=2,510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入=4,000元x10,000平方米=4,000万增值额=商品房销售收入一扣除项目金额合计=4,0002,510=1,490 万元第三步，确定增值率增值率= 1,490 / 2,5

4、10 x100%=59.36%增值率超过扣除项目金额50%，未超过100%第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额=增值额x40%扣除项目金额x5%= 1,490 x40%2,510 x5%= 596125.50=470.50 万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比 例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?允许扣除的房地产开发费用=（400-100） + （1000+6000） x5%

5、=650 （万元）例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该 仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应 缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600 （万元）扣除项目合计=800 x60%+32=512 （万元）增值额=600-512=88 （万元）增值额占扣除项目比例=88-512x100%=17.19%，适用税率为30%。应缴纳土地增值税税额=88x30%=26.4 （万元）例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用 权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地

6、产开发费用为40万元， 该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税 时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应 缴纳的土地增值税应为多少万元？扣除项目金额=50+200+ （200+50）x10%+ 60+ （50+200）x20%=385 （万元） 增值额=1000-385=615 （万元）增值率=615-385x100%=159.74%应纳税额=615x50%-385x15%=249.75 （万元）例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元， 该土地购进价1200万元，取得土地使

7、用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳 相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？ 扣除项目金额=1200+40+35=1275 （万元）增值额=1800-1275=525 （万元）增值率=525-1275x100%=41.18%应纳税额=525x30%=157.5 （万元） 例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元， 已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为5 0%,销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？扣除项目金额=800 x50%+30=430 （万元）增

8、值额=500-430=70 （万元）增值率=70-430 x100%=16.28%应纳税额=70 x30%=21 （万元）例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80% 的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得 租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：（1）支付土地使用权价款1400万元；（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未 超过同期银行代扣款

9、利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发 企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多 少万元？营业税、城市维护建设税、教育费附加=7648x5%x（1+5%+3%）+63x5%x（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39 （万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？价款=1400 x80%=1120 （万元）开发成本=（42+90+2100+60）x80%=1833.6 （万元）开发费用=（1120+1833

10、.6）x9%=265.82 （万元）税金=7648x5%x (1+5%+3%)=412.99 (万元)加计扣除=（1120+1833.6） x20%=590.72 （万元）允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14 （万元）3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？增值额=7648-4223.14=3424.86 （万元）增值率=3424.86-4223.14x100%=81.10%应纳土地增值税额=3424.86x40%-4223.14x5%=1158.78 （万元）4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花

11、税）。应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）x25%=520.56（万元）例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销 售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公 司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费 用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊， 该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万 元？1、应缴纳营业税=9500 x%=475

12、 （万元）2、应缴纳城建税、教育费附加=475x （5%+3%）=38 （万元）3、扣除项目金额=1000+2000+ （1000+2000）x10%+475+38+ （1000+2000）x20%= 4413（万元）4、增值额=9500-4413=5087 （万元）5、增值率=5087-4413x100%=115.27%6、应纳税额=5087x50%-4413x15%=1881.55 （万元）例9:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通 住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为 70%。住房转让时，李某已按国家统一规

13、定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税?从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例10：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；（2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；（3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；（4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息 无法分摊；（5）9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，

14、其中包括像购 房者一并代收的市政施工费共计50万元；（6）9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核 定价格是1500万元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计 算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取 得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计2 0%扣除的基数。（1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？（4）

15、公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）x1-2=312 （万元）开发成本=300 （万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）x5%=66.6 （万元）税金=1080 x5%=54 （万元）其他扣除项目=（300+312）x20%=122.4 （万元） 代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905 （万元）（2）收入总额=1080 （万元）可扣除项目合计=905 （万元）增值额=1080-905=175 （万元）增值率=175-905x100%=19.34建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%,予以免税。（3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24