房地产市场调研报告（共22页）

1、地产经纪顾问有限公司市场报告宏观政策碧景苑微观环境分析区域竞争个案分析比较分析结论宏观政策货币紧缩政策。 07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调存款准备金率至15%。反屯地政策 1月7日，国务院的关于促进节约集约用地的通知指出对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。住宅保障政策 国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设用地规模的大趋势短期内不会改变。CPI保持高位，人民币继续升值。 07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值速度有望加快，预计对美元全年将升

2、值10%。政策分析货代紧缩抑制投资性需求限外政策限制外籍人士购房， 空置面积增加反囤地政策，供给增加保障住宅政策落实城镇化进程进入发展快车道开发商融资难人民币升值，通胀延续，地产保值土地资源的稀缺结汇难限制外商投资保障性住宅比例有限，循序渐进成本不断提升房价下跌房价上涨抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。地产市场现状市场总需求旺盛，去化速度放缓 2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 % 。以京沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15

3、617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。 房价上涨延续，增速放缓 2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月降低0.6个百分点。以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。 2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点。 宏观调控作用延续，抑制作用显现。昆山市场成交状况楼盘名称当前批准预售套数均价（元/ ）12月签约1月签约9月签约高端项目吉田国际广场733住宅5600 办公6600272389蝶湖湾23826500（精）-124146华敏

4、世家440住宅6800（毛）办公8700（精）191538御景苑20112000000红顶会馆51010000141025巴比伦花园50250005137低端项目东方丽池697500043752新城域278443002317442表一、昆山市主要楼盘近期成交状况分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。节后市场状况碧景

5、苑微观环境分析震川路前进路青阳路秧浦路白墅路景王路未来CBD碧景苑碧景苑区位图中央商务区黑龙江路至前进路900m至市政府1700m至黄河路1700m至高尔夫练习场1300m至黑龙江路1300m区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善 2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。区域竞争个案分析竞争个案黄浦城市花园绿中海天籁红顶会馆同丰路前进路震川路青阳路樾河路黄浦江路案 名黄浦城市花园开发商/代理东之信房地产有限公司楼 盘 地 址玉山镇黄浦江中路与前进东

6、路交叉口管 理 公 司深圳天安物业物业费0.8元/总建筑面积 161161预售套数 476套签约套数及比例 465，97.7%目标客户群现阶段产品类型住宅主力户型面积两房86-88、三房120-130销 售 价 格4500工 程 进 度一期交房装 修 情 况毛坯该案一期16栋多层、1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低 总价的产品，去化速度较快。二期将于月份开盘，2栋小高、2栋高层。500多套，主力面积80-90两房， 均价4700元/。竞争个案分析黄浦城市花园案 名绿中海开发商/代理宝路（昆山）房产有限公司楼 盘 地 址玉山镇朝阳中路77号 管 理 公 司上海采玲物业物业费1.6元

7、/、1.8元/总建筑面积170200预售套数 215签约套数及比例 14，6.5%目标客户群企业主现阶段产品类型别墅主力户型面积170-270销 售 价 格7000元/起工 程 进 度别墅外立面呈现装 修 情 况毛坯（厨房、卫生间装修）该案自07年10月1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地 段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。3月底4月初即将推出小高层，两房（110）、三房，3.1m层高，起价 4200元/。竞争个案分析绿中海案 名天籁开发商/代理昆山杉欣房产开发有限公司楼 盘 地 址同丰路与樾河北路交叉口管 理 公 司天合物业物业费1.5元/总建筑面积51412.6平米预售套

8、数 534套签约套数及比例 368，69%目标客户群自住者居多现阶段产品类型住宅主力户型面积63-76一房，128-130销 售 价 格4200工 程 进 度施工阶段装 修 情 况毛坯竞争个案分析天籁备注：天籁90两房去化速度最快，当前63-76一房剩余最多。 市中心的纯-静区域是该案的诉求核心。案 名红顶会馆开发商/代理昆山格林菲尔有限公司 楼 盘 地 址玉山镇开发区震川东路868号管 理 公 司昆山美亚物业有限公司物业费3.5元/平米总建筑面积72668平方米批准销售套数 510销售套数及比例 399，78.2%目标客户群以投资客为主,70%现阶段产品类型商住主力户型面积70-76 一房销 售 价 格10000元/平米工 程 进 度2008年7月15装 修 情 况精装备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。竞争个案分析红顶会馆小结区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握是关键。比较分析比较分析项目名称碧景苑天成佳园交通交通闭塞交通便利。柏庐路、长江路贯穿昆山南北生活配套配套设施尚不成熟近邻人民路、亭林路等成熟商业街环境工厂区生活区区位西邻青阳港，靠北娄江东临汉浦塘，南靠滨江公园潜在价值市中心稀有地段成熟生活区目标客户群白领精英台籍客户产品自身110-130大户为主（180以上）分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。 化