专业学习(独立完成)：商业租赁(房屋、商铺)法律问题资料

1、魏杰斌2015商业租赁（房屋、商铺(shn p)）法律问题共十九页1商业租赁(zln)合同的特点转让(zhunrng)房屋使用权、收益权I双务合同II诺成合同III商业租赁兼具债权和物权特征商业租赁是商铺、写字楼等房屋（以下统称）的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人作办公、营业等经营用途，承租人向出租人支付租金的行为。一、商业租赁的法律含义及商业租赁合同特点共十九页2 当事人姓名或者名称(mngchng)及住所I 房屋的座落、面积、装修及设施(shsh)状况II租赁用途III租赁期限租金、押金及交付方式房屋修缮责任及物业水电等的缴纳转租及其违约责任 变更和解除合同的条件,擅自解除合同的违约责

2、任二、商业租赁合同的主要条款商业租赁应该采取书面形式：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。共十九页3出租人权利(qunl)1、收取租金；2、完整回收房屋(fngw)；3、出卖、抵押租赁房屋；4、督促承租人合法依约使用租赁房屋。三、商业租赁合同主要内容之：（一）权利承租人权利1、按时接收、安全使用房屋；2、要求出租人及时维修；3、优先购买权；4、买卖不破租赁。共十九页4出租人义务(yw)1、交付房屋并在租赁期间保持房屋符合约定用途；2、及时维修(wixi)房屋；3、租赁房屋的瑕疵担保：房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该房屋存在问

3、题，承租人仍然可以随时解除合同；4、租赁房屋的权利瑕疵担保：因第三人主张权利，致使承租人不能对房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。三、商业租赁合同主要内容之：（二）义务承租人义务1、依约定用途使用租赁房屋；2、妥善维护房屋：承租人应当妥善保管房屋，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任；3、支付租金：按约定时间、金额支付；4、不得随意转租；5、返还房屋：租赁期间届满，承租人应当返还房屋。返还的房屋应当符合按照约定或者房屋的性质使用后的状态。共十九页51、排除(pich)承租人优先购买权的情形（1）房屋共有人行使(xngsh)优先购买权；（2）出租人将房屋出卖给近亲

4、属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买；（4） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续。四、商业租赁合同特殊问题之：承租人的优先购买权2、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人采取救济措施时的注意事项（1）不能主张上述买卖合同无效；（2）第三人恶意或尚未过户登记时，可行使优先购买权；（3）否则，只能向出租人主张损害赔偿。共十九页6最高法房屋(fngw)租赁司法解释统一了房屋(fngw)租赁合同无效的情形，包括：1、违法建筑物租赁合同：（1）未取得建设工程

5、规划许可证；（2）未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋；（3）未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、超过批准使用期限的临时建筑。【注：商品房屋租赁管理办法第六条则规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形】2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同。3、未经出租人同意的转租合同。允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施。即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付(zhf)房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。五、商业租赁合同特殊问题之：合同的无效共十九

6、页7（一）最长租赁期限 1、租赁期限不得(bu de)超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 2、租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。（二）不定期租赁(zln)的处理 约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。六、商业租赁合同特殊问题之：租赁期限的确定共十九页8七、商业租赁(zln)合同特殊问题之：房屋的装饰装修情形责任承担未经出租人同意，擅自装修承租人承担装修费用，造成房屋损失的，应当恢复原状或赔偿损失出租人同意之后装修租赁合同无效形成附合

7、出租人同意利用折价归出租人出租人不同意利用按照过错分担现值损失未形成附合出租人同意利用折价归出租人出租人不同意利用承租人拆除，造成损失的应恢复原状或赔偿租赁合同解除（另有约定除外，否则适用右侧规则）未形成附合承租人拆除，造成损失的应恢复原状或赔偿形成附合出租人违约所致承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失承租人违约所致承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿双方违约所致剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任不可归责事由所致剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担租期届满承租人

8、无权请求出租人补偿附合装饰装修费用，但当事人另有约定的除外现值损失：是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占有使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失：是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间(qjin)摊销的装饰装修费用。共十九页9八、商业(shngy)租赁合同特殊问题之：房屋的扩建情形责任承担未经出租人同意，擅自扩建承租人承担扩建费用，造成房屋损失的，应当恢复原状或赔偿损失出租人同意之后扩建（另有约定除外，否则适用右侧规则）办理合

9、法建设手续扩建造价费用由出租人负担未办理合法建设手续未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担1、原则： 转租必须经出租人同意，否则转租合同无效。2、同意转租的推定： 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权(w qun)以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。九、商业租赁合同特殊问题之：转租1.合同中明确出租人是否同意装修或改扩建，图纸、方案是否需要取得出租人同意等。2.明确出租人过错导致合同解除时的违约责任包括承租人的装修损失。 3.明确租赁期满时，装修等的处置方式。转租中，原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属

10、于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，亦会受到法律保护。共十九页10十、商业租赁合同特殊问题(wnt)之：诉请支付租金的诉讼时效1、租金支付时限的确定 约定不明时，租金支付期限按照(nzho)下面规则处理： （1）租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付； （2）租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、延付或拒付租金的诉讼时效为1年：出租人应当及时催告或起诉。共十九页11（一）产权及登记信息等的事前调查（以下情况不符合需求时，均应纳入出租人的违约责任范围） 1、房屋的用途和土地用途 （1）房屋用途必须

11、为：商用 （2）土地用途必须为：非住宅 若不符合上述要求，则属非法使用房屋，无法办理营业执照。 2、房屋权属 确定房屋租赁合同的签署对象，及其对租赁房屋的权能(qunnng)。 3、租赁房屋的租赁信息登记情况 原租赁登记信息（或与之相关的原营业执照登记信息）若未注销，则新承租人无法办理备案登记，也就无法办理营业执照。 4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格（租赁合同中可将该情形约定为承租人单方解除权的行使条件）十一、签订租赁合同(h tong)时应当注意的其他事项共十九页12（二）免租装修期 1、必要性 承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办

12、公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。 2、“免”的范围 （1）“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间、免除支付(zhf)的具体费用。 （2）一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同承担。十一、签订租赁合同时应当注意(zh y)的其他事项（续）共十九页13（三）“押金” “押金”实际上属于保证金，出租人旨在借此抵充承租人应当承担但未缴付的费用。 为了防止承租人不断地拖付相关费用导致押金抵扣不够的情况，出租人可能会在合同中设定如下条款： 每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付

13、(zhf)“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。 十一(ShY)、签订租赁合同时应当注意的其他事项（续）共十九页14（四）税费十一(ShY)、签订租赁合同时应当注意的其他事项（续）情形税种比例名义缴纳者备注 出租营业税及附加租金的5.55% 出租人1、商铺租赁税费的缴纳，不同地域标准不同；2、虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人。3、约定税费承担人应当考虑长期税费调整因素。房产税租金的12%个人所得税所得部分的20%（所得=租金维修费用，其中维修费用每次不超过800元）印花税租金总额的0

14、.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。） 土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。 转租营业税及附加 转租收入的5.55% 转租人印花税转租租金的0.1% 共十九页15（五）水、电、暖、通讯(tngxn)设施等十一、签订租赁合同(h tong)时应当注意的其他事项（续） 1、承租商铺前应当实地考察水、电、暖、通讯设施等是否满足需求 原因：水、电、暖、通讯设施属于公共资源，其供应受诸多外在因素影响，且易发生临时故障或系统故障，甚至因特殊原因持续停供。 2、扩容或增量时的约定 合同中应确定如何办理扩容或增量、办理扩容或增量所需费用的承担，以及无法满足正常

15、需求的情形下，承租人可免责解除合同。共十九页16（六）租赁合同备案(bi n)登记十一、签订(qindng)租赁合同时应当注意的其他事项（续） 1、租赁合同登记仅属备案性质而非生效要件，登记与否不影响租赁合同本身的生效，但双方可约定备案为生效要件。 2、租赁合同登记备案具有对抗第三人的法律效力。共十九页17调控商业租赁(zln)的法规合同法212-236条I最高法房屋(fngw)租赁司法解释【法释200911号】II城市房地产管理法第52-55条III概述住建部商品房屋租赁管理办法（2011年2月1日生效）调控商业租赁的法规，主要是最高法的司法解释和住建部的规章，同时合同法与城市房地产管理法亦有部分规定。司法解释统一了审判标准，而住建部规章为行政管理租赁市场提供了指导。附：与商业租赁有关的法规共十九页内容摘要魏杰斌。1、违法建筑物租赁合同：（1）未取得建设工程规划许可证。2、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同。超过二十年的