房地产开发的程序（PPT）

1、房地产开发的程序7/23/20221房地产开发的程序土地规划设计报批建设销售物业7/23/20222投资批文土地转让协议规划用地许可证土地证规模批复消防审批人防审批初步设计建筑规划许可证报建以及招投标备案施工许可证进入建设施工阶段图纸审查批准书质量监督登记表安全监督登记表7/23/20223第一章 开发的程序一、前期手续办理 主要有以下手续 1.土地证 2.规划用地许可证 3.规模批复 4.消防设计审批 5.人防审批 6.建筑规划许可证 7.图纸审查 8.施工许可证 9.予售许可证7/23/20224第二章 土地证的办理一、土地的基本知识 城市土地使用制度 1.土地使用权有偿出让 (1)地租

2、(2)补偿费用 2.土地使用权年限 (1)居住用地 70年 (2)工业用地 50年 (3)教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 (4)商业 旅游 娱乐用地 40年 (5)综合用地 50年7/23/20225二、征地的方式协议出让招标拍卖行政划拨7/23/202261.协议出让适用范围 工业 仓储 市政公益事业 以及政府扶持的建设项目出让程序 申请 回复提交资料 提供建设方案 签订出让合同 支付定金 办理土地证 7/23/20227申请回复并提供资料提交建设方案签订出让合同支付出让金办理土地证7/23/202282.招标适用范围 开发性用地或者有较高技术要求的建设用地招标的程序 招标 投标

3、开标 签约 支付出让金 办理土地证 注意：中标者并非出价最高的7/23/20229招标投标开标签约支付出让金办理土地证7/23/2022103.城市土地使用权的转让一、转让的条件 (1) 以出让的方式取得的使用权 已支付全部的出让金 并已取得土地证. (2) 已完成25%的投资. 二、转让的程序 (1) 申请 (2) 审批 (3) 签订合同 (4) 公证 (5) 登记 7/23/2022114.城市土地使用权的划拨一、 划拨的范围 (1)国家机关用地和军事用地 (2)城市基础设施用地和公益事业用地 (3)国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地二、 划拨的程序 (1)申请 (2)审批 (3)拨

4、地 (4)发证7/23/202212土地使用权划拨审批办理条件：土地没有查封抵押、税费齐全。办理依据：中华人民共和国土地管理法、划拨用地目录办理程序：窗口接卷- 受理登记-利用处转批-经办人核实权属、确定界址-测绘队- 利用处初审-局集体会审领导小组-市政府审批-草拟用地批复-处领导审核-局领导审核审批-文印校核、测绘出图-用地单位完善税费-地籍处发证所需材料：1、申请书；2、双方协议书；3、土地权属证书或相关证明；4、建设用地规划手续；5、营业执照、企业法人资质证书、法人组织代码证、法人身份证复印件、委托书、受委托人身份证复印件；6、航测图或土地利用现状图；7其他相关资料办理时限：卷宗办理时

5、限不包括用地单位完税费的时间及市政府审批时间。时间按正常工作日计算，共51天。收费标准：收费7/23/2022135.国有土地使用权竞买审批办理依据：1、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55号令）2、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定（国土资源部第11号）3、郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法（郑州市人民政府第101号令7/23/202214办理条件：中华人民共和国境内外的公司 企业、其 他组织和 人均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公告中通知。办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用权挂牌竞买应向郑州市国土资源局提交下列文件和履约保证金：1

6、、营业执照副本复印件；2、法定代表人证明书复印件；3、法定代表人身份证复印件；如竞买执行人不是法定代表人时，应在竞买文件中说明，并附有法定代表人的委托授权文件及执行人身份证复印件；4、竞买人属国有企业的，须出具行政主管 7/23/202215 部门同意参加投标的有关文件或证明；竞买人属股份制企业或中外合资企业的，须出具董事会同意参加投标的决议和董事会签署的授权代表的授权文件；竞买人为个人须提供身份证复印件及户籍证明；5、竞买人开户银行出具的资信证明；6、履约保证金在指定的日期内到达指定帐户。办理时限：1、公告时限20天 2、报名 3、资格审查 4、挂 牌报价（拍卖竞买或招标投标） 5、成交 ，

7、签定成交确认书 6、出让审批，时限5天 7、 交纳土地出让金和契税 时限60天 8、整卷、转地籍处办理土地登记收费标准：出让金按成交地价交纳；7/23/2022166.土地交易办事程序：窗口受理 交易中心 测绘队 评估所 交易中心 报批 交易中心 用地单位交费 地籍处办理时间：30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记发证时间。办理所需资料：（1）、申请书； （2）、协议书； （3）、土地证；（4）、建设用地规划许可证；（5）、房产证； （6）、营业执照；（7）、法人代表证明；（8）、双方委托书；（9）、经办人身份证明；（10）、航测图两份。注：国有企业应有上级主管部门的批准

8、文件；企业更名应有正式更名文件；涉及拆迁应有拆迁许可证。7/23/202217党政机关、团体、全额预算单位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一土地登记费财政(1)土地权属调查宗地2000及以下100元财政予价房字199387号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(2)地籍测绘宗地2000及以下100元财政予价房字199387号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(3)土地注册登记及证书登记费证0.04元/平米10元财政予价房字199387号二出让金平米70元150元/平米财政三用地管理费征地费用总额1.4%豫计收费20011019号 四土地契税交易价4

9、%五地价协议不得低于城市基准价7/23/202218第三章 规 划办理“一书两证”以及人防和消防审核 1.建设项目选址意见书 2. 建设用地规划许可证 3. 建设工程规划许可证 4. 人防设计审核 5. 建设工程消防设计审核7/23/202219（一）建设项目选址意见书办理程序：建设单位申请窗口受 理 主办处室办理主管局长审批 发证窗口公示建设单位领取 所需材料:1、建设申请书 2、项目建议书或相关部门批准文 件 3、营业执照（开发企业须有资质证 书，国有企业须有上级主管部门批准文件） 4、有关部门的审查意见 7/23/202220建设单位申请 窗口受理主办处室办理主管局长审批局长审批发证窗口

10、公示建设单位领取书面答复咨询服务窗口市政府审批局业务会研究专家论证、评审协调、征询有关部门意见7/23/202221(二) 建设用地规划许可证办理程序：建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取所需材料：1、建设计划文件 2、建设申请报告 3、建设用地规划许可证 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。 7/23/202222建设单位申请 窗口受理主办处室办理主管局长审批局长审批发证窗口公示建设单位领取书面答复咨询服务窗口市政府审批

11、局业务会研究专家论证、评审协调、征询有关部门意见市政府联合收费办公室7/23/202223（三）建设工程规划许可证办理程序：建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取所需材料： 1、建设计划文件 2、建设申请报告 3、建设用地规划许可证 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。 7/23/202224建设单位申请 窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取书面答复咨询服务窗口市政府联合收费办公室局业务会研究专家论证、评

12、审协调、征询有关部门意见局长审批7/23/202225（四）人 防 审 核1.人民防空工程设施的拆除、改造办理条件：审批对象：申报拆除、改造人防工程、设施的单位或个人 审批内容：拆除、改造人防工 程、设施的指标参数 审批条件：因城市建设需要确 需拆除、改造的人民防空工程、设施规定的审批权限经人 民防空主管部门批准，按要求补建或易地建设 办理依据：1、中华人民共和国人民防空法于1996年10月29日通过；2、河南省 实施中 华人民共和国人民防空法办法于1998年7于4日通过；3、郑州市人民防空工程建设维护使用管理办法（郑州市人民政府令第114号）于2002年11月22日通过；4、郑州市物价局、郑

13、州市财政局、郑州市人民防空办公室关于贯彻落实人防建设有关收费问题的通知（郑价公20041号）于2004年7月1日起执行。 办理程序：1、单位或个人提出申请；2、由工程所在地人防主管部门审核；3、由工程处根据业务范围提出审批（审 查）意见；4、由主管领导审核并按规定的审批权限进行审批或上报。所需材料：1、郑州市人防工程拆除、改造申报表；2、建筑总平面布置图收费标准：经批准拆除人防工程的，拆除单位按规定应补建不小于原工程拆除面积、 不低于原工程拆除面积、不低于原抗力等级的人防工程；因地质条件复 杂、拆除面积小等原因补交 有困难的，经人防主管部门批准，应按新建人 防工程的造价缴纳拆除补偿费 7/23

14、/2022262.人民防空工程（包括城市新建民用建筑修建防空地下室）建设项目办理条件：审批对象：新建或成街、成片旧房改造民用建筑项目的单位或个人 审批内容：新建人民防空工程的规划、立项、设计文件等 审批条件：凡在本市市区和郊县的重点城镇新建或成街、成片旧房改造的民用建筑和利用外资修建的民用建筑均应按下列规定修建防空地下室（2005年7月1日执行）：1、新建10层（含）以上或基础（含桩基）埋置深度超过3米（含）以上民用建筑，按照基地面积1500元/平米；2、新建除一款规定和居民住宅楼外，建筑面积在2000平米以上的其他新建民用建筑，按照基地面积50元/平米；3、新建除一款规定外的新建（包括翻新）

15、居民住宅楼，以底层总建筑面积计算，按照40元/平方米。7/23/202227(五) 消防审批1.消防工程消防初步设计审核受理单位：郑州市公安局办理条件：审核范围：省级重点工程、国家级重点工程以及其他建设单位主动申请建筑工程选址审核和消防初步设计审核的。所需材料： 、建筑消防设计防火审核申报表；、计委项目批文（重点工程）；、规划红线图（重点工程）；、建筑初步设计方案或图纸；、消防初步设计专篇说明（设置自动消防系统）；、易燃易爆工程火灾危险性分析报告；、工程简要说明。装修消防设计审核7/23/2022282.建筑工程消防设计审核受理单位：郑州市公安局办理条件：审核范围：按照国家工程建筑消防技术标准

16、需要进行消防设计的新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目。建设单位应当在建筑工程施工前到公安消防机构办理建筑工程消防设计防火审核手续，经批准后方可动工兴建；所需材料：、建筑消防设计防火审核申报表；、项目批文（重点工程）；、规划红线图；、建筑图纸一套（包括总平面图、建筑物平、立、剖面图，暖通空调、防排烟、电气、工艺流程设计图和消防给水、固定灭火装置和火灾自动报警系统等设计图纸资料）；、消防设计专篇说明（设置自动消防系统）；、易燃易爆工程火灾危险性分析报告等；办理时限： （按工程性质分）：、一般工程自受理之日起，日内签发建筑工程消防设计审核意见书；、国家、省级重点工程及设置自动消防设施的工程，自

17、受理之日起，日内签发建筑工程消防设计审核意见书；、需组织专家论证消防设计的工程，自受理之日起，日内签发建筑工程消防设计审核意见书；7/23/202229党政机关、团体、全额预算单位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一配套办公室财政(1)城市基础设施配套费规划用地面积60元/平米财政办理建设用地规划许可证(2)建筑工程配套费建筑面积20元/平米办理建设工程规划许可证(3)绿化费建筑面积1元/平米(4)墙改基金建筑面积8元/平米(5)人防异地结建费建筑面积*750元/m2五地价协议不得低于城市基准价7/23/202230第四章 设 计方案设计初步设计施工图设计配套工程设计7/23/2

18、02231一、方案设计标准 设计应满足城市规划审批的要求 设计成果应满足单位对该项目的定位7/23/202232二、初步设计标准满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求满足单位对该项目的市场定位要求满足项目的成本要求可作为施工图设计的依据周期 1520天7/23/202233三、施工图设计标准满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求满足单位对该项目的市场定位要求满足项目限额成本预算要求周期 3050天7/23/202234四、配套设计（一）自来水设计1.临时施工用水设计2.自来水外网施工图设计 7/23/202235报装勘查现场设计审批预算施工临时施工用水签订合同交费返回施工图验收装表7/23

19、/202236（二）供电设计 1.临时施工用电 2.正式用电设计7/23/202237高压报装勘查现场设计审批预算施工临时施工用电签订合同交费返回施工图验收装表负荷审批工程费7/23/202238（三）其他设计.热力设计.天然气设计.市政管网设计（雨污水）.园林设计.人防设计消防设计7/23/202239需要提供的资料.规划红线图.平面规划图.地形标高、原雨污水走径以及有关技术数据。4.设计任务书5.建筑施工图的电子版7/23/202240序号收费项目计费单位收费标准管理方式备注(一)自来水(1)报装表 / 快300-400(2)设计造价4.5%匡算价(3)施工费(二)电力(1)设计费造价4.

20、5%匡算价(2)报装费次100元(3)电表费块120-1500(4)施工费(三)天然气元/平米3500元/户(四)市政造价4.5%(五)园林(六)人防建筑占地40元/平米多层新建(七)消防7/23/202241第五章 施工报批招投标开标施工许可证开工报告7/23/202242一、招投标报建和备案 1.需提供的材料：企业验资报告、企业法人 委托书、规划证、施工 企业资质证书、法人委 托书、项目经理证、企 业营业执照。 2.招投标：接到备案20天后7/23/202243（三）施工许可证1.中标通知书；2.施工合同备案；3.质量监督备案；4.安全监督备案；5.施工图设计备案；6.依据合同以及预算核费7.交费8.办理施工许可证7/23/202244（四）开工报告依据中标通知书以及施工许可证由监理单位给施工企业下发 “开工报告”7/23/202245(五) 其 它文物钻探地质钻探检测7/23/202246文物钻探基建项目文物钻探工作流程 1.项目登记:需提供规划用地红线图、平面位置图； 2.勘查施工现场：按钻探工作对场地地要求：清理完旧房基、砖瓦、水泥地面及障碍物等； 3.钻探施工：根据施工面积、土质情况等，确定适当工期； 4.费用结算：根据钻探中是否有文物埋藏，确定考古发掘和费用。7/23/202247地质钻探基建项目地质钻探工作流程 1.委托 2.提供资料，规划红线图、平面规划图