房地产投资分析（共31页）

1、主讲：王雄第一章 房地产投资分析中的基本问题第一节 房地产投资概述 1.1.1、房地产投资的涵义 投资的概念 投资（Investment）是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。一定资源可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 投资主体：（政府、企业或个人） 投资组成 预期的投资目的 一定的操作方式和手段 房地产投资的概念 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。1.1.2、房地产投资的类型1.从房地产投资形式来说，分为直接投资和间接投资两类 直接投资房地产直接投资是指投资者直接参与房

2、地产开发或者购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 商品房开发 房地产开发投资 土地开发投资 房地产置业投资间接投资 购买房地产开发投资企业的债券，股票（企业通过资本市场直 接融资） 投资于房地产投资信托基金（以共同基金的方式购买、开发、管理和出售房地产资产的一种投资，企业只是一个投资代理作用）购买住房抵押贷款证券（将机构所持有个人住房抵押贷款证券化出售）2.按投资的用途来划分 地产投资 住宅地产投资 商业地产投资 工业房地产投资3. 从房地产投资经营方式来划分 出售型投资 出租型 混合型1.1.3 房地产投资的目的房地产投资是将投入房地

3、产开发、经营、管理和服务中，以期获得较高收益的一种经济活动。这些未来收益具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。1.现金流量收益2.避税收入1）房地产投资避税收入原理分析2）房地产投资避税收入原理：房地产的避税收入是指因为提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是一种间接收益。房地产投资的所得税是以净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的应纳税收入为基数乘以税率征收。途径：A.扩大房地产投资规模B.争取加速折旧C.操纵应纳税所得额D.控制开始获利年度E.销售收益1.1.4、房地产投资的特性1.位置的固定性对投资者而言，应注意以下几点：A.选择房地产区位时，在当前必须对开发投资者、

4、置业投资者以及未来的租客都具有吸引力。B.在未来必须有增值潜力C.必须重视房地产项目所处区位的变化情况。2.寿命周期长3.适应性4.个别性5.政策影响性6.对专业管理的依赖性7.相互影响性8.房地产投资的巨额性9.房地产投资的风险性10.房地产投资的保值与增值性第二节 房地产投资分析概述 1.2.1、 为什么要进行房地产投资分析房地产投资的形式多种多样，所有的投资都涉及到房地产投资的决策的问题。1.2.2、 房地产投资分析的任务1.为投资者提供投资方向2.为投资者提供运作方式3.为投资者预测投资收益4.为投资者描述风险及提供避险方法1.2.3 房地产投资分析的内容1.市场分析2.区位条件分析3

5、.基础数据估算分析4.财务分析5.不确定性分析6.风险分析7.决策分析（方案比选分析）1.2.4 房地产投资项目的可行性分析与投资分析、项目评估的不同1.可行性分析与投资分析的不同房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各法各方制约因素，对所有可能投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。可行性分析是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程的可行性进行论证、演技、评价的分析过程。其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术是否先进、实用可靠、经济上是否合理，财务上是否盈利，并

6、通过具体指标进行评价和判断。面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行的方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者最货选择，也就是说，房地产托子分析关系的是多个预选方案中选择最适合投资者目的的一个方案。可行性分析从概念上来说是投资分析中的一个重要阶段。2.可行性分析的内容1）投资机会后研究2）初步可行性研究3）详细可行性研究3.可行性分析与项目评估的不同1）行为主题不同2）立足点不同3）所起的作用不同4）所处的阶段不同4.可行性分析应注意的问题1）防止先入为主的可行性研究2）选好可行性分析的主角3）投资决策的结论

7、首先取决于市场分析的结果第三节房地产投资分析中常用的基本概念资金投入的时间不同，或者产生收益的时间不同，对项目的投资价值的影响也不同。因此在进行房地产投资分析时，必须准确把握与之相关的投资价值、现金流量、投资与成本、财务杠杆和投资经济效果评价指标。1.3.1、投资价值投资价值是预期的未来的收益。与投资价值相关的概念有下几个：A.交易价格B.最可能销售的价格C.市场价格D.交易区间在这个问题上还必须注意投资价值和市场价值是不同的。投资价值是基于投资者个人需要或意愿，对该物业所估计的价值或作出的评价，而该物业的市场价值是该物业对于一个典型投资者的经济价值。1.3.2、关于现金流量把某一项活动作为一

8、个独立的系统， 把各个时间点上的实际发生的这种资金流入或流出叫作现金流量。现金流量相关概念从房地产投资项目分析的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量现金流入量：现金的收入称为先进流入，相应的数额称为现金流入量；现金流出量：资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量；净现金流量：指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和。现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。它直观地反映了现金流量与时间的关系。它是协助投资分析人员进行复利计算和投资分析的有效工具。现金流量表是将项目在计算期内的现金

9、流入与流出按发生的时间列入相应时间的一种表格。开发后出售房地产项目时的现金流量开发后持有房地产项目时的现金流量4置业也投资项目的现金流量1.3.3、投资与成本1.广义投资与成本的概念1）投资广义的投资是指人们的一种有目的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。2)成本成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。投资分析中所使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在两方面：其一，财务会计中的成本是对生产经营活动实际发生费用的记录；其二，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费等）这

10、些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。2.房地产投资分析中的投资与成本房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。1.3.4、财务杠杆房地产开发投资的角度来说，投资的巨额性，开发周期长使其必须借助金融机构的支持，利用财务杠杆达到扩大收益和使资金衔接良好。1.抵押贷款一般说来，抵押贷款的利率大致可分为两大类：一类是固定利率，另一类是可调利率。在如今利率波动比较频繁的情况下，浮动利率的应用越来越广泛。但是在短期内对利率可以按固定利率对待。1）抵押常数（对应年金现值系数）概念：每一元贷款的每月或每年的回收额定义为抵押常数。2）抵押贷款还本付息额3）抵

11、押贷款余额4）本息分期尝付的计算2.财务杠杆的作用1）财务杠杆的正向作用2）财务杠杆的负向作用1.3.5 关于其他投资经济效果评价指标1.投资回收与投资回报2.收益率复习思考题1.同等数额、相同年利率的两笔贷款，都要求在20年内分欺摊还。其中一笔为平均按月摊还，另一笔为平均按年摊还。问：（1）按年偿还额，是按月尝还款额的12倍吗？为什么？（2）在20年偿还期内，两笔贷款的总计利息是否相等？请解释。2.房地产投资分析中的投资与成本和一般项目的投资与成本有何不同？3.什么是全部投资收益率？什么是权益投资收益率？4.某投资者拟用200万元购买300M2的写字间进行出租。初始自由资金投入为80万元，余

12、下资金向银行贷款。经过谈判，银行同意为其提供年利率为10%、期限为10年、按年等额还本付息的120万贷款。根据以上资料，请你为该投资者作一个5年内的贷款分期偿付计划。5.某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额还本付息方式还款。计算该家庭的月偿还额。然后，假设该家庭已按月等额偿还了5年，计算该家庭的贷款余额。6.某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大贷款申请额是多少万元？第二章 房地产市场分析2.1 房地产市场的一般问题2.2 房地产市场分析2.3

13、房地产市场调查的方法与程序2.4 房地产市场预测的种类与方法2.5 市场分析应用举例2.1 房地产市场的一般问题2.1.1 房地产市场的特征1.房地产市场是信息部充分的市场2.房地产市场的区域性强3.房地产市场产品的异质性4.地产市场的垄断性5.房地产市场是房地产权益的交易市场6.房地产市场对商品的短期供求变化反应不灵敏2.1.2 房地产市场的效率市场效率内涵：市场传递产品和价格的信息的功能1.房地产市场低效率的原因1）交易物的独立性2）产品的异质性3）交易过程的较为复杂4）寻找成交伙伴有较大难度5）有关房地产市场的价格的刊物较少2.市场的低效率与投资机会2.1.3 房地产市场的分类1.按房地

14、产用途划分1）居住物业市场2）商业物业市场3）工业物业市场4）特殊物业市场5）土地市场2.按房地产购买者的目的划分1）房地产自用市场2）房地产投资市场3.按房地产权属交易内容划分1）租赁市场2）产权市场2.2 房地产市场分析2.2.1 房地产市场分析的必要性房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场强狂、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。一、房地产投资决策需要市场分析二、房地产经营管理需要市场分析三、房地产价格策略的制定需要市场分析2.2.2 房地产市场分析的限度1.市场分析限制1）费用限制2）时间限制3）技能限制4）偏好限制2.市场分析的程度当市场分析的收益超过该分

15、析所花费的成本时 市场分析才算核算的2.2.3 房地产市场分析的内容1.房地产投资环境的调查与预测投资环境是指拟投资的地域在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的综合1）政治环境2）法律环境3）经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）4）文化环境5）自然环境6）规划环境7）基础设施环境2.房地产市场状况的调查与预测1）各类物业供求关系、空置率、成交量、需求量、市场吸纳能力和速度。2）土地批租数量和用途分布等情况3）房地产商品的销售价格、租金和经营收入，低价、拆迁安置等情况4）竞争性物业发展情况5）各类房地产投资收益率和房地产开发利润率6）项目用地附近地区土地利用现状等情况7）市场购买者对房地产商品功能的要求情况3.房地产项目在不同阶段进行市场分析的要点房地产市场分析的四个阶段1) 房地产项目定位阶段2）房地产项目推广阶段3）房地产项目销售阶段4）房地产项目三级市场调查分析2.3房地产市场调查的方法与程序2.3.1 房地产市场调查的方法1.普查法2.抽样调查法1）随即抽样法2）非随机抽样方法3.直接调查法1）访谈调查2）电话调查3）邮函调查4.间接调查法1）观察法2）实验法2.3.2 房地产市场调查的程序1.提出问题、确定调查的目的1）探测性调查2）描述性调查3）因果性调查4）预测性调查2.决定收