房地产投资统计——房地产市场需求和供给统计（共20页）

1、房地产投资统计房地产市场需求和供给统计1998年，我国实行住房货币化改革以来，房地产行业迅猛发展，房地产开发投资不断增加。2008年，用于住宅的房地产开发投资达22081.26亿元，比1997年的1539.38亿元增加了近14倍。房地产行业对我国经济增长的贡献率保持在较高水平。7/23/20222 房地产投资是指企业和个人为了取得房地产收益，直接或间接地投入用于房地产开发、经营、管理和服务的资金，它是固定资产投资的重要组成部分。房地产是房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称。 随着社会主义市场经济的深入和发展，房地产企业经济在整个国民经济中的地位和作用越来越重要，房地产投资统计成为企业经济统

2、计的重要组成部分。房地产市场需求房地产需求土地需求房屋需求农业用地需求非农业用地需求住房需求非住房需求地产市场 房产市场7/23/20224房地产市场需求统计一、地产市场需求统计指标 目前，土地市场需求统计指标可采用土地招标（拍卖）量等指标。 土地需求面积数指标反映某一时点（年末）某地各类土地需求者欲求征用土地的面积数，可以按各类土地登记的需求量分类统计。 城市居住用地增长率最高，反映了商品房开发仍然是对土地的主要需求。7/23/20225二、房产市场需求统计指标 对房产市场需求的统计，主要采用房产求购（求租）量、房产售（租）需求比例、商品房空置面积等指标。1、各类房产求购量（求租量） 该指标

3、是某一时点上（一般年末）某地需要购买或租赁房产的面积数。 重点调查、典型调查、抽样调查等7/23/202262、各类房产购租需求比例 3、商品房空置率报告期可供销售出租商品房面积=上年度商品房空置面积+本年度竣工房屋面积-本年度不可销售出租房屋面积 商品房空置率合理区间15%30%之间，空置适量，供求平衡，价格平稳，良性发展；小于此区间，一般认为供不应求；大于此区间，一般认为供大于求。7/23/20227房地产市场供应统计一、地产市场供应统计 主要由土地招标、拍卖数量和已招标、拍卖及出租几部分统计组成，主要有以下几个统计指标：土地开发面积可供招标（拍卖）土地面积数（一级市场供应量）已招标（拍卖

4、）土地转让面积数（二级市场供应量）招标（拍卖）土地完全可供量土地转让率土地利用率7/23/20228二、房产市场供应统计主要供应指标：房屋竣工面积房源可供出售（出租）量房源可供转售（转租）量房源完全可供量可供房源售租比例可供房源售租与转售（转租）比例=房源可供出售（出租）量+房源可供转售（出租）量=二级房产市场可供出售（出租）量+三级房产市场可供出售（出租）量7/23/20229房地产市场的供求关系分析一、房产市场供求关系城市住宅市场供求关系分析城市非住宅市场供求关系分析7/23/202210城市住宅市场供求关系分析1、一般而言，个人可支配收入水平是决定对住宅需求的重要因素。居民对别墅、高层房

5、、多层房等不同住宅类型的需求弹性计算公式如下：需求弹性Q 需求量需求量增量M 收入收入增量住宅的需求收入弹性为较高的正值，则说明个人可支配收入的增加会直接导致对住宅需求的增加7/23/202211某市有别墅(A)，高层房(B)，各20万平方米建筑面积。别墅(A)的需求收入弹性系数为4(别墅住宅收入弹性大，即收入正加快，需求量增加也快)；高层房(B)的需求收入弹性系数为1(高层住宅需求收入弹性小，即收入增加对需求量增加影响不大)。求居民收入水平提高20%和下降10%时，居民对别墅(B)需求量的变化；同事分析别墅(A)和高层房(B)两种房产的利润与投资风险。 居民收入水平提高20%时：说明居民收入

6、增加，别墅住宅需求量大于高层住宅需求量，也就是说明别墅价格上涨将超过高层住宅，会使开发商获得更高利润。反之，当居民收入水平降低时，别墅住宅需求量小于高层住宅需求量。也就是说别墅住宅价格下降幅度大于高层住宅，别墅住宅风险也大。2、房产供给也会随房产价格的变化而变化，供给弹性计算公式如下：7/23/202214城市非住宅市场供求关系分析 城市非住宅的用房市场需求主要取决于地上产业产值、第三产业从业人数、城市人口、居民收入水平等因素。城市非居住用房的供给由两种渠道：一是原有房产；二是新建房产。原有房产的供需变动影响：经济高涨时期，原有房产往往供不应求。 经济衰退时期，原有房产往往供过于求。新建房产的

7、供需变动，往往受开发成本和房产价值差额（利润）变动的影响：新建房产的开发利润越高，供应量就越大，但需求量反而会因新建房产的价格偏高而减少。7/23/202215房地产需求满足率各类房产需求满足率 该指标是一定时间地点条件下的各类房产实际出售量（出租量）指标与各类房产求购量（求租量）指标之比，是房产二级市场供需平衡的指标。土地需求满足率 该指标是一定时间地点条件下的土地批租或转让、出租面积数与批租或转让、出租土地需求面积数之比，反映各类土地需求的满足程度，体现了地产供需的平衡关系。7/23/202216地产市场的供求关系地产市场的土地需求分析 土地需求量具有一定的弹性，随土地价格的变动而变动。分析土地的需求弹性，可以研究土地需求量的变动规律。 从土地需求角度看，盈利用途的土地需求弹性 较小，即 ，需求量并不会因价格的提高而大幅度减少；而非盈利用途的土地需求弹性较大，即 1，需求量会因价格的提高而有较大幅度的下降。7/23/202217地产市场土地供给分析 土地自然供给是固定的，不受人为因素或社会经济因素影响，因此不存在弹性。 土地经济供给量具有一定 的弹性，随土地价格的变动而变动。7/23/202218地产市场的土地供需平衡分析 对于一个国家或地区而言，