工业园物业认识与定位

1、工业园物业认识与定位一、 认识与定位1树立工业园物业整体形象通过环境形象、工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控 制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放、 高效、规范的整体形象。2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩 效的关键。我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务， 通过技防、人防、物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成 的治安、消防事件发生率为零。3、维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园 区的卫生涉

2、及到道路、厂房、宿舍、办公区等公共区域，以及外墙，只有通过 专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的 绿化的养护要达到茂盛、常绿，无死苗、无杂物，辅助性的展现项目的良好形 象4、设施、设备及物业本身的管理，使工业园物业保值、增值另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使 其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的。5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管 理，文明执勤、优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好 印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。

3、五大措施：1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由 管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与 重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结 合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等， 结合管理处统一管理、快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针 对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫、绿化），养护工业园内 园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美、干净整洁。第一：维 护保养好工业园区绿化，使其保持常青、常新，始终焕发勃勃

4、生机；第二：加 强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境；第 三：垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导 培训与现场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到 整齐、规范停车和秩序井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法体 现在人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。我们以管理处为 指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项 业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊、规范严密。5、我们在管理服

5、务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者 所需。该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市、全省， 乃至于全国、全世界。给该项目整体形象定位是：开放、高效、规范一种模式作为国际化工业园需要的是体现：开放、高效、规范、安全、文明、有序、 舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为：一手抓物业管理服务， 一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。二项承诺：1、自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范 项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照ISO9001 -2000服务质量体系全面实施物业管理 服务。五个重

6、点:针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：每二节 拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况一、拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为：专业化、 规范化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。基本思路是：1、严格选人、谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素 质；2、提供24小时服务；3、严格法规和标准制约、规范组织和个人的管理服 务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、军事化管理加现代 化管理。具体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。（一）组织系统：1、贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率。2、管理处

7、实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任、文员、品管、各 业务部门管理员和业务块操作员工。（二）、运作程序系统：1、整体运作程序2、内部运作流程说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性。 管理层既是指挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管 理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时充分授权， 在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。（三）、激励系统：说明:1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和 社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，

8、充分发挥员工效能和 工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座 谈等。3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖 惩分明，通过奖励弓I着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力， 个个有压力。奖励分为物质奖励和精神奖励。4、培养提升机制在实际工作中极具价值。我们将培训放在集体和个人发展 的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一 格，能者上、平者让、庸者让，为人才的发展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工资， 增强工作能力。6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，

9、增强凝聚力和向心力， 增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把 员工的目标和公司的目标紧密结合起来。工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理、常规期管 理二部分，现拟工作计划如下。（一）前期管理工作计划序号项目内容时间备注1物业管理标的调研 全面了解物业管理标的05年12月31日尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案06年1月5日尽量提前3接管合同签订1、方案送审2、签订合同方案确认时止 尽量缩短时间4组建管理队伍1、选拔2、培训3、上岗方案确认至进场5整改及完善办公条件1、安排管理用房2、安排员工宿舍3、物质装备到位方案确认至进场6制

10、订管理制度1、制订切合实际的各项物业管理制度2、导入 ISO9001-20007物业接管验收办理书面移交手续（二）常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1、制定大、中修计划方案；2、日常零修、急修管理；3、日常保养巡查管理；4、维修质量管理。接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单 位保修责任我公司将尽全力协调协助2公共设施、设备及场所的使用、维修、养护、管理1、建立档案，搞好 基础资料管理；2、运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池 水泵管理；6、其他。接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位 保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1、

11、24小时值班及巡查、监控等安全防范管理；2、违章私设摊 点及设立广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入管理。接 管验收后开始4车辆管理1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理。接管 验收后开始5清洁卫生管理1、清洁卫生管理；2、环保管理；3、消杀管理。接管验 收后开始6绿化管理1、室内绿化管理；2、室外绿化管理。接管验收后开始7客户服务管理1、设立服务员和保安；2、人员形象及服务意识管理。8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1、建立房屋共用设施设备档案资料；2、建立用户档案、房屋 及其配套设施权属清册；3、建立严格的档案管理制度。接管验收后开始（三）物质资金积累计

12、划序号项目数量金额用途第三节：各项指标的标准及达成标准指标采取的措施本节参照全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评分 细则及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的 形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。序号指标名称工作标准指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配套设施完好率95%全国物业管理条例、全国物业管理示范工业 园区达标评分细则、ISO9001质量标准 采用区域巡查管理与管理中心控制相结 合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检、周检、月检制度, 健全档案记录2房屋零修、急修及时率96%全国物业管理条例、全国物业管理示范工

13、业 园区达标评分细则、ISO9001质量标准 建立严格的修缮制度，要求维修人员接 到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。 并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度3维修工程质量合格率99%全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园 区达标评分细则、ISO9001质量标准 建立维修回访制度，及时征求贵单位意见, 保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4大型及重要机电设备完好率99%全国物业管理条例、全国物业管理示范 工业园区达标评分细则、ISO9001质量标准完善机电设备的运作制度和维护保 养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修

14、人员全部持证 上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除5疾呼完好及使用率95%全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区 达标评分细则、ISO9001质量标准 落实责任人，坚持对道路、路灯及停车场、 消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实， 客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好 并正常使用6停车场完好率95%7路灯安好率95%8消防设备完好率98%9治安案件发生率1%以下全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园 区达标评分细则、ISO9001质量标准 实行24小时保安巡查制度，分快速、中速、 慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施

15、调度，根据实际情况，确立人防、技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身 财产安全10财产被盗率1%以下11违章发生率1%以下 全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达 标评分细则、ISO9001质量标准建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点、 广告牌、广告字画、乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝 违章发生并建立相应的回访制度12违章处理率90%以下13火灾发生率1%以下（年）全国物业管理条例、全国物业管理示范工业 园区达标评分细则、ISO9001质量标准 全员义务消防员制，确定消防应急方案， 定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐

16、患及时处理，确保 安全14绿化完好率 无 全国物业管理条例、全国物业管理示范工业园区达标评 分细则、ISO9001质量标准 建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负 责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏、 无践踏、无黄土裸露；室内绿化常青。第四节：管理人员的配备、人员培训一、物业管理处人员配备该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上 坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、 重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一 专多能。在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合

17、的方式， 运用激励机制，严格管理、考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现。（一）、管理处人员配备图（二）、物业管理处人员岗位分布说明1、管理处 主任：1名，负责全面工作。3、品2、文 员：负责前台服务，和处理行政、物业事务等工作，并协助 管理接待等工作，及负责档案管理、会务管理等工作。管：1名，负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。4、维 修 部：2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维 修、保养、巡视、维修检查监督等工作。5、保安队中队长：1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。保 安：13名，分三班24小时值班（其中一名轮休），负责当班 期间的安保工作。6、环境管理

18、部部长：1名，负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监 督工作。绿化技师：2名，负责绿化养护工作。环卫工人：8名负责工业园区公共区域卫生。（三）、人员培训企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开 发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了 “全员培训，全过程考核” 的培训方针，使培训真正落实到实处。1、培训的目标：通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，使物业管理 更加富有成效。2、培训内容:（1）新员工入职培训：A、企业培训：企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等；B、员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等；C、管理处概况培训：工

19、业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理 架构等；D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训；E、军训与参观学习。（2）岗位专业技能培训：A、基本技能培训：相应岗位的专业知识、ISO9001文件（包括质量手册、 程序文件、工作指示、记录表格等）；B、新技术（能）培训：智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。（3）素质提高培训：A、操作层自我开发培训：进行有关学历、职称的外送培训，或利用现有条 件，举办电脑、消防、环保等相关知识讲座；B、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专 业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。（4）新政策、新理论培训：物业管理理论动态、有关法

20、律、法规、同行业新动向等。（5）培训者培训：培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。3、培训计划（不具体阐述）4、培训的评估考核（1）培训中考核：根据实情，边培训、边考察、理论与实践相结合，这样 便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监 督和指正。（2）培训后考核：分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效、把考评 的结果作为薪资发放的依据。第五节：管理规章制度和建筑及其附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理一、管理规章制度科学完善、合理量化。健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法 宝，也是提高服务品质、提升工业园区形象的重要依据。为

21、进行统一规范和管 理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人、及我公司质量体系文件的 要求，对项目实施专业化、规范化管理。我们还将根据该项目实际情况对规章 制度及相关程序作适当调整。管理制度主要包括公众制度及应急措施、ISO9001 服务质量控制程序文件、公司内部管理制度等。二、档案建立与管理随着建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素， 为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时尽可能地完整。我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑 到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案。并树立档案管理的财富观、 资源观和服务观，使档案

22、管理真正为管理服务。三、档案管理运作环节1、资料的收集，直接隶属于客户服务中心。建立相应的规章制度，对所有 档案资源进行严格管理。在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集， 小到一盆花都有详细的资料收集。2、资料的分类整理，根据其性质、特点进行细分，做到条理清晰，分类合 理。3、资料归档管理，按照资料本身的内在规律、联系进行分类保存，做到便 于查找和调用，在进、出档案室都有严格的规定，严防文件流失。档案的管理 环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。四、物业管理处的防火工作职责：1、宣传消防法律、法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教 育；2、制订防火管理制度，并监督保障实

23、施；3、定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面 采取相应保障措施；4、保证公共区域疏散通道的畅通；5、定期对辖区公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其处理良好 备用状态；6、正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须 经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范；7、领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练；8、严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放；9、组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电 话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。五、工业园区经营人员的消防职责和义务：1、遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气

24、线路，严禁超负荷使用电器;2、不得随意堆放、晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或 其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾；3、室内不得存放超过0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃品；4、严禁占用、堵塞任何消防通道、楼梯走道、天台出品或其他疏散口，严 禁在楼道、天台进行喷油漆的危险作业；5、严禁损坏、盗用消防设施、器材，挪用消防设施及消防水源；6、严禁封闭或损坏安全疏散标识、事故照明设施及消防标志；7、遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生 火灾；8、发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119,并关闭电闸，迅速离 开现场。使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应

25、尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾 遮盖在面部，免受烟雾熏晕；9、学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救；10、发现他人违章用火、用电、用电焊、气焊或有损坏消防设施、器材的 行为，应及时劝阻、制止或向物业管理处报告；11、所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理、监督， 不得刁难、辱骂或以暴力、威胁手段妨碍消防工作人员执行公务。纵火者，将 依法追究刑事责任。六、物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合 国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用。七、在执行灭火救灾任务中受伤、致残或牺牲的人员其医疗、抚恤待遇及 其养伤期间的生活费用，

26、由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿。八、公共娱乐场所按公共娱乐场所消防安全管理规定执行。九、凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律、法规及有关规定报请 消防主管部门进行处理。道路及车辆管理规定为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本 规定：一、各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定:1、遵守交通管理规定，爱护道路、共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路 面路牌及各类标志等公共设施；2、机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车；3、车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位置停放，注意前后左右车辆安 全；4、车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车

27、内贵重物品须 随身带走，否则后果自负；5、不准在行车道、消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道；6、不得在区域任何路段试刹车、练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净；7、除执行任务的消防车、警车、军车、救护车外，其它车辆一律按本规定 执行。二、停车场管理规定1、服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放；2、工程车、履带式车辆不得驶入停车场；3、不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩；4、严禁运载剧毒、易燃物品、枪支火药和其它危险物质的车辆进场；5、车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净；6、车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内；7、管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理。

28、停车场内的车辆如有 遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔；8、凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理。工业园区设备安全运行制度一、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、 保养、维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证、上岗证。二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度， 值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行 记录。三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。四、值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。五、设备管理人员应了解和掌握设

29、备运行规律，贯彻以预防为主的方针， 防止事故发生。六、维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止 触电及设备事故的发生。七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须 使用绝缘工具并悬挂标示牌。八、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必须具备灭火器材。智能控制中心管理规定一、智能控制中心实行专职人员全日值班负责制。二、信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因， 上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任。三、控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相 关“应急措施”处理，如属误报应进

30、行复位，并记录在智能控制值班记录表 中。四、智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动、 手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在智能 控制值班记录表中。五、智能控制设备出现故障时，值班员应填写智能控制设备维修申报表， 并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修。六、智能控制中心内的电话属专用报警、调度联系电话，任何人不得占用 而影响工作信息传送。七、智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配 备便携式灭火器和常用灭火器械。八、严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未 经许可，中心工作人员不得接待任何来访者。消防

31、给水设备保养制度消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态， 关系到客户的生命及财产安全；为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保 养工作，确保设备完好。一、每月对消防给水设备做好维护保养工作1、检查紧固控制柜电气节点、触头有无氧化现象，柜内有无积尘、蜘蛛网 等异物；2、检查进出水阀门开、关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开 启状态；3、检查加压泵泵轴是否滴水（滴水每分钟不超过20滴），对泵轴填料做适 当调整，使其保持正常；4、检查所有紧固体螺栓是否有松动、锈蚀并做适当调整，使其保持正常；5、泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等。二、启动检查消防泵加压是否可靠1、

32、转换开关是否在自动位置；2、打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全 启动；3、消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时， 消防泵是否停止运行；4、如发生消防泵不能安全启动、运行，保养人应及时报告主管，由主管组 织相关人员进行处理。三、保养结束后，将转换开关置于“自动”位置，清扫设备卫生，做好保 养记录。中央空调设备巡视管理制度（根据实情定）一、中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4 小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括：1、检查电压表指示是否正常，正常情况为380V10%；2、检查三相电流是否平衡、是否超过额定电流；3、

33、检查油压表是否正常，油压的正常范围100150pa；4、检查进出冷却水温度（进水温度V35C，出水温度V40C）；5、检查进出冷冻水温度（冷冻水进水温度V018亳，温度68C）；6、主机运转过程中是否有异常振动或噪音；7、冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；8、检查管道、阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好；9、检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声；10、各种标识工具是否完好等。二、值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管。维修部 主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停 机，并通知相关人员，说明情况。三、值班员对巡视的情况认真做好记录

34、，如设备故障正在处理时，未经维 修部主管同意不准离开。四、为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不 准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格 按交接班制度执行交接手续。电梯巡视监控管理制度为确保电梯安全、可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并 监督值班人员执行：一、值班人员每日对电梯机房、轿厢、井道、底坑等主要部位巡视一次， 根据巡视情况填写电梯设备巡视记录。二、巡视时按以下内容认真巡视检查：1、曳引机是否有噪声、异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动；2、减速箱的油位、油色是否正常，连轴器是否可靠；3、指示仪表、指示灯、各继电器运作是否可靠

35、；4、变压器、变频器、电抗器等是否过热；5、制动器、曳引轮、曳引绳、限速器等是否正常；6、通讯设施、标示牌、盘车手轮、开闸板手等求援工具是否放在指定位置;7、电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等。三、巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管 理采取措施进行调整。如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公 司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯。四、值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅 自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记 录后方可离开。水泵房运行操作规程一、水泵房为工业园区工作、生活、消防供水

36、控制中心，设备工作是否正 常直接关系到所有人员的生活及安全问题。运行操作人员必须将设备的安全运 行放在首位。二、水泵的运行操作1、运行前应检查进出水泵阀门是否打开；水池内储水是否充足；泵的转运 是否灵活等等；2、泵的填料部分允许有少量滴水（1020滴/分钟），如出现大量滴水，应 做适当调整。各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓。3、供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水；4、水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好 记录。三、泵房卫生1、泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道、阀门、水泵 及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘；2、泵房内、水池井盖周

37、边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁。四、发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时 报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班。水泵房运行注意事项一、值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”（勤听声音、 勤看仪表、勤测温表）。二、启动水泵时严格按水泵操作程序进行；“手动”启动次数不应连 续超过3次，排污泵不允许空载运转。给水泵在“手动”位置运行时间不允许 过长。三、监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号、仪表指示是否正常， 确认是否在正常压力状态。四、注意电动机发热、通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵 坑积水。五、水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否

38、正常。如储水不在规定范围 内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录。六、发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消 除故障后方可运行。1、电流突然升高超过允许范围时；2、水泵有不正常声音或发出强烈振动时；3、电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时；4、压力表突然升高或降至不正常范围时；5、水泵轴承和电动机温度超过允许范围时；6、水泵无水空转或反转时；7、危及设备或人身安全时。绿化养护制度为搞好室内、室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制 度。一、室内养护标准及目标：1、浇水：根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水；2、花木除杂：及时消除杂草、杂物及枯

39、枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草、 杂物；3、修剪整形：根据生长情况不定期修剪、整形，使苗木保持青绿、美观大 方；4、施肥：根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次；5、病虫防治：春、夏、秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规 模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作；6、长势不良、观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换。二、室外养护：1、基础性更新改造：土壤改良：对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改 良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢、枯黄、老化、部分枯死的 状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消 除杂草。2

40、、常规性养护工作：修剪：修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛。苗木修剪， 每月修剪两次。生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春、夏 季每两个月进行一次，秋、冬季根据实际情况进行修剪。基本保证春、夏季草 皮不长于15厘米，秋、冬季不长于10厘米；浇水：旱季乔、灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次；室外拿 刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1 -2次，室内盆栽每周浇水1-2次；草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表 面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主；花木除杂：及时消除杂草、杂物，经常拾除草地、花丛内砖头、纸屑 等杂物，时刻保持绿地、

41、花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂， 每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥；松土、扩穴、施肥：原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时 每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次；病虫防治：建立病虫害防治动态跟踪系统，春、夏、秋季虫病多发期 前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生；冬季要做好越冬虫害的清理 灭除和树干涂液防虫、防病等保护工作；花木补植：如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植；植保：提倡生物防治、人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康 为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一 次性完成，喷药后4

42、小时内下雨的，要待天晴后重喷；使用小型喷雾器或手动 喷雾器喷洒，以免药液扩散；自然灾害的防御：雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风、 霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失；（9）草皮养护：杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过 8厘米的杂草。每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥和有机 肥，施后浇透水或在雨后施肥；（10）绿篱、花球养护：绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其 艺术含量。修剪下的枝叶要立刻清除。春、夏季每两个月施肥一次，秋、冬季 每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛。绿篱、花球死亡缺苗， 须在1周内补种好；（11）乔灌

43、木养护：每月巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观 瞻和活动的枝条、保持乔木高2.5米以上。修剪下的枝叶要立刻清除，以免干 枯影响美观。清洁卫生管理规定为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管 理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明：第一：清洁品质控制一、清洁计划1、向管理处提交清洁服务计划；2、根据计划书内容按步骤实施日、月、季的清洁工作；3、根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检、月检工作；4、月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划；5、急（突发）事件的处理对应计划方案提交；二、清洁实施1、向管理处发出每日清洁完成情况报告；（简称“日报：）2、各现场每日举

44、行前日工作情况总结，当时工作安排；（简称“早会”或 “例会”）3、各项日常清洁工作安排表、指导书；4、各项定期清洁工作安排表、指导书；5、各项内部清洁完成情况考评资料；6、各项清洁工作方法指示书；7、各项清洁工作安全批示书;三、清洁技术应用1、清洁新技术的应用和推广；2、现场清洁问题的研究、解决；3、清洁高效率方法的研究、运用；四、清洁监督与检查1、清洁日检表2、清洁周检表3、清洁月检表4、各项清洁作业标准书5、各项清洁作业岗位职责6、清洁奖罚制度7、各分现场之间交替检查、评比五、员工管理1、定期的清洁培训2、员工道德教育3、作业标准化管理4、员工考评制度第二、清洁原则及清洁方案一、清洁原则创

45、造舒适的环境、杜绝任何污染在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角亲切的服务，给人以温馨的感觉垃圾及时清理，免除空气的污染保持建筑常用常新使用适当的洗剂，保持建筑外观干净、常新、不受损坏使用无污染洗剂，保持环境的清新采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损安全作业的确立实施安全操作教育清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤清洁工作中必须使用作业指示板、警示牌、防护栏、安全帽作业情况督察现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书各区域负责人每月进行互检公司技术部每月进行作业指导、监督检查作业效率提高大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合建筑采用先进的专用设备进行保养

46、逐步使用设计科学、合理使用方便、快捷的作业器材高效率的完成各项 作业树立良好的社会形象，创超一流的环境使用高效作业设备、确保环境干净、整洁选用高素质作业人员，注重人员形象教育严格要求着装整齐，服务语言标准化二、具体清洁方案构想人员的选择、培训、教育选择年青、工作勤劳、有一定文化素质的员工注重职业技能培训和服务规范化教育定期进行新技术培训器材及洗剂选定针对石材选用养护技术设备大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁公共场所设施清洁洗手间设施定期进行消毒垃圾桶、箱定期进行消毒，避免空气污染保护作业法保护建筑的作业：不同的建筑采用不同的方法和洗剂保护使用

47、者的作业：A、选择适当的时间作业；B选择无噪音作业，避免 干扰使用保护剂全面保护建筑外观清洁作业的实施制定详细的计划书管理人员确认作业完成情况定期进行专业的技术培训紧急事件的应急增援加强夜间作业避免影响白天的正常工作严格控制外部垃圾、尘沙对内部建筑的破坏加强大堂的日常作业三、清洁业务的基本方针建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值。建筑物的美在于通过频繁的清 扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响。清扫业务的好与坏，因为一般 一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高工业园区以及 清扫业务形象的重要事宜。如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常 识，清扫作

48、业可以防止建筑的磨损、变色、生锈、发霉等现象，不仅可以提高 美观，在保护建筑方面的作用更为显著。例如：地板涂地板维持剂，不仅可以 预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作。四、确定清洁作业基准制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况（场 所）、季节、时间等因素。对于制作贵工业园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明 之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明。在我司的清洁管理工作中，作业基准、作业实施不是孤立分开的，而是如 下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施。因此，我们确认在与贵方密切交流、会商共进的前提下

49、，通过下列循环可 以永久维持建筑物优美高雅的环境。五、清洁的目的及特点1、清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观、保 护建筑、延长其寿命、洁净环境卫生的目的。2、清洁概念工业园区的清洁因其建材、场所、使用者、用途的不同，其相应的清洁方 法也不同，清洁固有“千变万化”之称，正是这样的变化对作业人员的要求也 提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识。1）针对不同的建材采用不同的清洁方法（如石材、金属、毛织物、胶等）2）针对不同的场所采用不同的清洁方法（洗手间、走廊、停车场等）3）针对清洁分类采用不同的清洁方法（日常清洁、定期清洁、特种清洁等）4）不同的用途采用不同的清洁方法（办公楼

50、、住宅等）清洁的特点：正如前所述工业园区的情况不同，故其作业的实施也相对不 同：1、进行详细的调查；2、制定完善的作业计划；3、划分作业不同的区域进行；4、制定全面的建材保护措施及方法；六、重大问题处理我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动 小组。四、爆炸处理工作1、当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是 否需要报案；2、如客户同意报案，须尽快报告公安机关；3、公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另 外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆炸过的痕迹；4、切记不可触动案发现场内的任何物件，以免影响公安机关调查；5、当公安人员到达现场时，须登记以下资料：1）公安人员到场时间2）公安人员车辆的数目及车辆号码3）带队队长的姓名4）当公安人员离场时，应记录离开时间五、交通事故处理工作1、如果有人受伤，必须报警；2、没有人受伤，可由双方车主自行达成赔偿协议;3、值班人员须登记以下资