物流园区ppt课件

1、5-2 物流园区一、物流园区的根本概念1、物流园区的内涵关于物流园区的内涵，目前国内尚无明确和一致的定义，即使是在中，也仅对物流中心、配送中心进展了界定。 从国内提出进展物流园区或物流基地建立的城市、企业的相关工程的界定，往往会涉及物流运作、交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市物流功能开发与调整等综合性方面。因此，将物流园区定义为物流功能和企业效力较为集中的区域是目前较为通常的做法。一、物流园区的根本概念自创目前的工业园区、经济开发区、高新技术产业开发区等在综合开展上的内在含义，运用“物流园区的概念，应赋予其在开展物流等方面的综合意义，而不是“物流基地所显示的仅仅是物流运作的场所的

2、含义。 物流园区的内涵进展界定：物流园区是对物流组织管理节点进展相对集中建立与开展的具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流效力设备进展与降低物流本钱、提高物流运作效率和改善企业效力有关的流通加工、原资料采购和便于与消费地直接联络的消费等活动的具有产业开展性质的经济功能区。 作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设备、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等顺应城市物流管理与运作需求的物流根底设备；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近消费、区域消费组织所需求的企业消费、运营活动。2、物流园区的功能 按照对物流园区所下的定义，现代物流园区主

3、要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流效力的经济开发功能。1物流园区发扬功能的根底 物流园区在功能上首先是物流的中心内涵所含盖的物流效力组织与物流运作管理的功能，即物流活动所必需具备的存储、运输、装卸、简单流通加工等功能，但与传统的货物运输组织中心所不同的是，组成园区的各个要素要具有高科技信息化、高效率特征。这是其发扬功能的根底。2物流园区的物流功能构成要素 物流节点的功能分析，主要有区域运输组织中心、物流中心和配送中心三种类型。 区域运输组织中心：如集装箱运输枢纽、零担货物运输场站、货运配载场站等。 物流中心：包括单一功能的企业物流中心和综合功能的提供物流组织效力的社会化物流中心等。

4、配送中心：其在功能和分类上与物流中心较为类似。3物流园区的物流组织与管理功能物流园区的物流组织与管理的功能普通包括：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是经过不同节点将这些功能进展有机结合和集成而表达的，从而在园区构成了一个社会化的高效物流效力系统。 物流园区是物流组织活动相对集中的区域，在外在形状上不同园区有类似之处，但是，物流的组织功能因园区的地理位置、效力地域的经济和产业构造及企业的物流组织内容和方式、区位交通运输位置及条件等存在较大不同或差别。因此，物流园区的功能不应有一致的界定。 4园区的经济开发功能物流根底设备工程的经济开发功能 新

5、建立施的开发功能 既有设备及资源的整合功能 完善的物流效力所支持的经济开发功能 3、物流园区的作用物流园区的作用是与其功能密不可分的，从功能角度分析，物流园区的作用主要表达在对经济社会开展的促进，对区域物流系统和城市物流功能区的完善，以及对物流企业和物流效率的影响等3个方面。 对经济社会开展的促进作用 对物流系统及功能的完善作用 对提高社会物流效率和物流企业效益的作用 二、国外物流园区的开展1、物流园区的产生物流园区作为物流业开展到一定阶段时产生的新兴物流组织方式集中和疏散，在日本、德国等兴隆国家曾经得到了快速开展。在德国乃至于整个欧洲，日益猛烈的市场竞争迫使各个企业在消费及销售环节尽力降低本

6、钱及费用支出，尤其是在定购原资料到向客户分发最终产品的供应链环节，节约本钱的剧烈要求带来了集中组织物流效力和开展物流产业的宏大机遇。随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏协作的仓储、运输等传统企业逐渐走向结合，专业性的物流配送运营实体及园区开场阶段的货物配送转运中心应运而生。 伴随着物流业的进一步开展，国外企业逐渐认识到配送转运中心分散建立、各自为战带来的资源浪费，政府也发现这种方式不利于充分发扬城市的总体规划功能。园区从初始阶段的个案行为开展为城市规划和功能调整、空间规划的整体行为。物流园区作为物流业开展到一定阶段的必然产物，在日本、德国等物流业较为兴隆的国家和地域相继出现。物流园区在日本称

7、为物流团地Distribution Park，在德国被称为货运村Freight Village，虽然称号不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建立目的、效力功能是根本一样的，开展的出发点也类似。2、物流园区的区位选择和空间规划物流园区的功能和效力特性决议了物流园区大都规划在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间规划时还需思索物流市场需求、土地价钱、交通设备、劳动力本钱、环境等经济、社会条件要素。以德国为例，在设置物流园区时主要思索以下四方面要素： 一是至少可以实现两种以上运输方式衔接，特别是公路和铁路两种方式；二是选择交通枢纽

8、中心地带，使物流园区规划与运输网络相顺应；三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为园区企业获得必要利益发明条件；四是符合环境维护与生态平衡的要求。 物流园区的占地规模较大，普通以仓储、运输、加工工业加工和流通加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合效力等设备用地。日本是最早建立物流园区的国家普通称之为物流团地，自1965年至今已建成20个大规模的物流园区，平均占地74公顷1100亩；荷兰的14个物流园区，平均占地44.8公顷670亩；比利时的Cargovil物流园区占地75公顷。德国的一些物流园区的占地规模较大，如不莱梅的物流园区占地在100公顷

9、1500亩以上。 3、物流园区的建立和运营物流园区的开展历史要比物流开展历史短许多，在西方物流较为兴隆的国家，物流园区也属于近10年开展起来新事物。园区作为现代物流业开展的一个新趋势，目前仍处于迅速开展的过程之中，其建立的运营阅历较少且并不成熟。1日本的阅历在西方经济兴隆国家中，日本的物流园区建立历史稍长，在建立中积累了一定的阅历，其根本做法是： 注重规划 物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府注重经过制定园区开展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来详细配套设备建立的地块作为物流园区。 优惠的土地运用和政府投资政策 将规划的园区内土地分地

10、块以生地价钱出卖给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的方式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设备，假设资金缺乏，政府可提供长期低息贷款。 良好的市政设备配套及投资环境 政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设备的配套建立，吸引物流企业进驻园区，并在促进物流企业开展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到报答。2德国的阅历 德国政府在物流园区的规划和建立上与日本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的园区开展阅历。德国普通采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建立，公司化运营管理，入驻企业自主运营的开展方式，其根本做法有4个方面的内容。 联邦政府统筹规划 联邦政府

11、在统筹思索交通干线、运输枢纽规划的根底上，经过对经济规划、物流现状进展调查，根据各种运输方式衔接的能够性，在全国范围内对物流园区的规划、用地规模与未来开展进展合文科学的规划。 州政府、市政府扶持建立物流园区对地域经济有明显的带动和促进作用，为引导各州按一致的规划建立物流园区，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保。德国政府扶持物流园区开展的重要缘由是对园区公共效力职能的定位，以为园区建立并非为了单纯的追求盈利。在物流园区的建立和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。例如位于德国中部图林根州州府Erfurt市郊的图林根物流园区，其建立投资比例为：市政府占42.5

12、%，州经济开发部占35.5%，联邦铁路DB占14.7%，行业协会占7.3%。 企业化运营管理德国政府扶持园区建立，并非不思索园区效益与效率。普通以为，企业化的管理方式比行政化的管理方式更为有效率。德国物流园区的运营管理阅历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。担任管理物流园区的企业受投资人的共同委托，担任园区的生地购买、根底设备及配套设备建立以及园区建成后的地产出卖、租赁、物业管理和信息效力等。由于园区的投资人主要是政府或政府经济组织，所以园区运营企业的运营方针不以盈利为主要目的，而主要偏重于平衡资金，实现管理和效力职能。以图林根物流园区为例，其管理企业由4人组成，企业的业务包括销售、宣传和物业

13、管理三大部分，管理公司还担任代表园区企业与政府交涉，担任兴建综合效力中心、维修保养厂、加油站、清洗站等公共效力设备，为成员企业提供信息、咨询、维修效力等。园区内的道路、下水等市政工程设备的维修、养护由市政公司担任，享用与普通市区同等程度公共效力并交纳相关费用。 入驻园区企业自主运营入驻物流园区的企业实行自主运营、照章纳税，根据本身运营需求建立相应的仓储设备、堆场、转运站，配备相关的机械设备和辅助设备。 三、物流园区的开展方式1、开发与开展方式 从宏观经济的角度，物流园区应仅仅存在于经济中心城市、交通枢纽和工业、商业组织的中心地域，而且，从区域经济关系及经济组织特点、物流的开展趋势和物流园区的总

14、体功能思索，中心城市应需求相应的物流组织功能区，即规模化的物流园区。反之，作为经济开发功能的表达和城市开展成为经济中心城市的潜在才干，利用物流园区进展带动在实际上的成立的，但必需慎重决策。 根据国内外与物流园区功能一样或相当的物流根底设备开发建立的阅历，中心城市物流园区在开展方式上能够的选择将有4种，即经济开发区方式、主体企业引导方式、工业地产商方式和综合运作方式。 1经济开发区方式物流园区的经济开发区方式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的工程进展有组织的开发和建立。中心城市物流园区的经济开发区方式，将是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下

15、进展的经济开发工程。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济开展功能双重特性，因此，建立在经济开发区方式根底之上的物流园区建立工程，实践上就是在新的经济开展背景下的全新的经济开发区工程，而且以现代物流的开展特点、趋势和在经济开展中的位置和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济开展体系的重要组成部分。2主体企业引导方式从市场经济开展的角度，从利用市场进展物流资源和产业资源合理有效配置的角度，经过利用在物流技术进展企业运营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区的开发和开展，并在宏观政策的合理引导下，逐渐实现物流产业的聚集和依托物流环境进展开展的工业、商业企业的

16、引进，到达物流园区开发和建立的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发方式。主体企业引导的物流园区开发方式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新，要求能从中心城市开展和区域经济开展的高度，培育物流园区开展所需求的实力企业和良好的市场环境。 3工业地产商方式物流园区开发的工业地产商方式，是指将物流园区作为工业地产工程，经过给予开发者顺应工业工程开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进展物流园区的道路、仓库和其它物流根底设备及根底性配备的建立和投资，然后以租赁、转让或合资、协作运营的方式进展物流园区相关设备的运营和管理。目前，经济兴隆

17、国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发方式的范例。此外，作为类似于工业地产商开发方式，日本的东京、神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进展物流园区的物流相关根底设备的投资建立，然后委托给一个或多个物流设备管理才干较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的运用政策的框架下进展运营管理的变形操作方式。之所以会出现物流园区的工业地产商开发方式，其实际根底是物流园区的开发和建立，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流运营企业发明提高物流效率和降低物流本钱的条件，园区建立本身不是为了赢利，是一种社会效益的表达，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩展和经济效率与效

18、益的提高。4综合运作方式综合运作方式是指对上述的经济开发区方式、主体企业引导方式和工业地产商方式进展混合运用的物流园区开发方式。由于物流园区工程普通具有较大的建立规模和涉及运营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需求在投资方面能跟上开发建立的步伐，还要求具备园区的运营运作才干的保证，因此，单纯采用一种开发方式，往往很难到达使园区建立能顺利推进的目的，必需对经济开发区方式、主体企业引导方式、工业地产商方式等进展综合运用。 2、物流园区建立和开展机制建立科学的园区建立开展机制 对园区建立工程的实施提供宏观环境支持 落实园区开发优惠政策及运作保证 引导和培育市场需求 协调园区开展

19、相关的各个部门的关系四、物流园区的总体开展规划一规划方法框架园区建立理由位置作用、战略意义、经济背景等园区开展规划园区运营规划建立方式、投融资、运作系统、运作机制园区建立保证园区需求预测构造框架、选址、规划、运营管理园区开展战略建立政策与实施方案、建议信息化、规模化、组织化、集约化、网络化总体目的二规划内容1、建立物流园区的战略意义1 区域及中心城市经济开展现状与前景 从综合经济现状与前景、中心城市经济开展现状与前景角度进展分析。2 建立区域物流园区的战略意义 物流园区的建立与经济开展、发扬中心城市经济位置、推进中心城市现代物流业的开展、培育和培育中心城市现代物流效力产业、为中心城市物流根底设

20、备的科学规划和建立奠定根底。3 物流园区在物流开展中的位置与必要性 物流园区在物流开展中的位置，包括：中心城市物流根底设备建立的起步依托、中心城市现代物流开展的运作实验基地、中心城市现代物流开展的政策研讨平台。 物流园区建立的必要性，包括：引导和转化中心城市潜在物流需求的必要、支持有效的物流市场机制建立的必要、推进中心城市既有物流资产合理整合的必要、充分发扬中心城市区域中心城市辐射功能的必要。2、物流园区建立背景条件分析1 物流园区的开展条件分析：背景条件，包括：经济开展条件。物流根底设备条件。物流效力环境条件；物流园区的开展优势2 物流园区建立开展条件综合评价：总体经济开展条件评价；开展物流

21、的根底设备条件评价；开展物流的运作条件评价3 物流园区建立尚需发明的条件与面临的挑战：尚需发明的条件；工程面临的挑战3、 物流园区需求分析流程与方法1 中心城市物流需求趋势分析：物流需求质量和效益；物流需求规模；物流需求种类；物流需求范围；物流需求改动等方面。2 物流需求的范围及构成：需求的地理范围与园区影响区域范围；详细业务层面的物流需求界定与分析。3 物流园区物流需求分析：物流需求预测的根本思绪；物流需求预测方法；预测期限与预测根据4 物流园区需求预测：物流组织方式分析；物流总量预测；物流需求分布预测；物流园区范围内物流需求分析；预测结果。5园区需求分析中的数据问题 效力对象数据企业工厂、

22、供应商、客户、零售商、现有仓库、配送中心等与产品、原资料停留环节有关的接点的详细位置；各种产品的数量及能够的运输方式；各区域客户对企业各类产品的需求量年、季、月、日)；如今执行的各种运输及效力方式的效力费率；每个仓库的本钱包括人工、保管、搬运、装卸、运营等；历史运输量及配送频率；单证及处置本钱；客户效力需求和企业能到达的效力程度。 运输费率运输费率、费用与运距、运量、批次、批量的关系，以及不同承运人、不同运输方式、联运等对运输本钱的影响。 运输及配送间隔数据此类数据较为复杂，运输普通具有网络性，运输网络存在最小途径问题，且因路网的改动而改动 仓库本钱各地域有很大的不同，包括搬运、装卸、固定费用

23、、储存费用等。 仓库容量仓库内在几何尺寸对产品的存放量有较大影响，该数据较为重要。 效力程度每个区域应提供何种效力及应到达的程度，是物流网络构造中应了解的情况。 市场需求市场需求是网络构造的决议性的要素，但这一数据的得出也是最为困难的。4、中心城市物流园区总体开展战略1 物流园区开展战略目的：战略定位；开展目的； 目的体系2 物流园区开展原那么：建立原那么；运营原那么3 物流园区开展指点思想：总体指点思想；园区根底设备建立指点思想；园区开展环境建立指点思想4 物流园区开展方式分析：物流园区开展可选择的方式；物流园区开展方式选择5 物流园区开展战略：园区物流系统开展战略；园区建立与运营管理体制战

24、略；园区建立和开展的外部环境支持战略；园区建立实施战略6 物流园区的市场与功能定位：物流园区的市场定位；效力功能定位；分阶段市场定位与效力功能5、物流园区总体开展规划1总体开展框架规划总体功能规划总体构造规划总体规模规划2物流园区的选址物流园区的区位选择与空间规划的普通原那么中心城市城市空间规划区域物流园区选址3总体规划规划功能区平面规划规划：物流中心区平面规划；其他功能区平面规划园区设备设备配置规划：配送中心区设备设备配置；物流园区区设备设备配置；公铁联运区设备设备配置运力配置规划4运转管理规划管理构造规划运转方式规划信息系统规划：物流信息平台的功能规划；物流信息平台的构造与建立规模6、物流

25、园区运作系统设计1 物流园区的建立方式及投融资方式：建立方式；投融资方式2 物流园区的建立规模：设备才干与规模确实定；工程投资规模与实施方案3 物流运作系统框架：运作系统功能；运作系统构造4 运作机制设计：物流园区开发建立的商业方式设计，包括：开展机制、建立机制、管理机制、运营机制；园区内物流整体运作设计，包括：运输系统、配送系统、信息管理系统、仓储管理系统、辅助效力系统；园区物流效力机制设计，包括：园区物流效力方式、园区物流效力质量控制5 运转保证系统设计：政策与制度；运作保证机制；园区开展环境保证体系7、物流园区建立政策与建议1 政府部门应对园区建立提供政策环境支持2 充分发扬物流园区启开

26、工程的示范和带动作用3 建立科学的园区建立开展机制五、物流园区规划案例分析案例一：规划园区案例 北京首发物流枢纽五、物流园区规划案例分析1公司背景北京首发物流枢纽成立于2003年5月，主要担任西南枢纽的开发、建立、运营，公司注册资本金6800万元。北京首发物流枢纽由担任北京市高速公路建立管理的北京市首都公路开展有限责任公司投资成立首发公司是市政府独资成立的现代化国有大型公益性企业，主要担任北京市高速公路的建立、运营、筹融资和相关产业开发，总资产300多亿元，现共有子、分公司二十余家西南物流园区6000亩地被列入北京市2004年60项艰苦工程，北京首发物流枢纽是西南物流园区的大股东是交通部和北京

27、市规划的一级公路货运枢纽，也是北京市物流规划中独一的国际公铁联运型物流基地北京西南公路货运主枢纽简称西南枢纽450亩地 ，由北京首发物流枢纽独立投资、建立、运营。五、物流园区规划案例分析2区位东侧：原规划为良乡西三环路和规划四路 西侧：京石高速公路辅路北侧：长虹西路 南侧：规划二、三路、良坨铁道路 ，六环路五、物流园区规划案例分析停车场独立作业区立体仓库公共理货平台首发物流商务楼消费辅助用房五、物流园区规划案例分析铁路-公路货运枢纽型物流园区主要依托京广铁路、京石高速路、107国道和城市六环路房山闰村丰台王佐物流基地公路-海运国际货运枢纽型物流园区主要依托天津港、京津塘高速路和城市六环路市级开

28、发区通州马驹桥物流基地航空-公路货运枢纽型物流园区主要依托首都机场、101国道和城市六环路市级开发区顺义天竺物流基地陆上口岸主要依托京津塘高速路、四环路、五环路和京沈高速路现已成为房地产开发区十八里店北京物流港西南枢纽所在园区PFENNINGKontrakt- & HandelslogistikREWE北京国际集装箱编组站将在今年开场建立五、物流园区规划案例分析3枢纽定位北京地域现代物流根底设备体系的领跑者实现公铁联运的、全国骨干网络中的华北区域枢纽发明诚信、高效的货运市场环境发明集道路、枢纽、信息及相关效力于一体的公路运输根底效力平台效力于指点性的快运网络公司以信息技术为支撑北京地域领先的本

29、地配送公司以高效供应链为特点的物流型商业业态创新者4企业定位专业枢纽运营管理公司五、物流园区规划案例分析枢纽运营示范性高效枢纽迅速启动企业价值配送领袖枢纽规模化配送效力规模化公铁联运实施区域中心华北地域的物流园区启动期02年生长期35年开展期6年5开展目的五、物流园区规划案例分析6提供的效力为制造业、零售及分销业提供物流效力经过其良好的集散条件成为华北区域货物集散地经过物流效力提升区域商贸气氛，促进区域经济开展主要效力包括提供根本的和全程的商品仓储效力提供仓储过程的可视化和与客户相关系统对接的才干 提供部分或全部存储商品的形状信息 按照ISO9001认证，对配送中心存储及加工的一切货品提供质量

30、控制提供一系列的仓储配送增值效力 五、物流园区规划案例分析西南枢纽零售商ABC消费者零售商B-BB-BB-C全国各地外省转运8配送效力领域五、物流园区规划案例分析运作管理系统营销平台后台管理系统订单执行库存方案补货方案人力资源财务管理设备管理WMS仓库管理系统TMS配送调度系统规范化买卖中心运力资源中心配送呼叫中心面向运作面向客户面向管理机构9CDL的信息系统五、物流园区规划案例分析10实施方案枢纽建立方案2004年3月开工，8月建成大型停车场、交叉理货平台、商务中心，2004年底全面完工；市内车辆拥有方案现拥有车辆20辆1041车辆，方案35年内拥有1000辆市内配送车辆；国内网络方案由交通

31、部牵头，35年内西南枢纽和国内主要物流枢纽结成联盟，构成对发干线车辆、提供到达地域域分拨物流效力信息系统2004年1月招标，2004年6月全部到位；五、物流园区规划案例分析案例二：运转中的物流园区 德国不莱梅物流园区五、物流园区规划案例分析1、物流园区的投资和建立 不莱梅物流园区的建立是在15年前提出，德国海运和物流研讨所艾克斯坦因教授提出了物流园区的建议方案，并获得不莱梅州政府的赞同，于1985年开场了物流园区的建立。五、物流园区规划案例分析 不莱梅州政府经过直接投资和土地置换的方式对物流园区投资，物流园区的旧址是一片盐碱地，州政府从当地农、牧民手中以每平方米6-8马克的价钱征用土地200公

32、顷，由“经济促进公司担任物流园区的建立任务，经济促进公司是由不莱梅州的经济部、交通部、海关、工商部等部门的人员组成，是私营的事业单位，进入经济促进公司的人员失去公务员身份，经济促进公司主要担任物流园区的三通一平和物流园区的公路、铁路的根底设备的建立任务，还代表政府担任物流园区招商任务，经过招商让企业进入物流园区，进入物流园区的企业承当地面以上的建筑、设备的建立。 五、物流园区规划案例分析 经过三通一平的土地变卖和租用给进入物流园区的企业。分为三个阶段： 第一阶段。每平方米土地卖30马克，每平方米土地租金4.29马克租用30年后再签协议； 第二阶段。只卖不租，每平方米土地卖50马克； 第三阶段。

33、每平方米土地卖70马克；现有的200公顷土地全部全部卖出或租出。 五、物流园区规划案例分析 利用土地的置换、卖土地的差价和政府的税收，不莱梅州政府投资亿马克，进入物流园区的企业投资亿马克，第一期共投资10亿马克。 政府从租用的土地和租金中的装卸费中收回投资，如集装箱装卸费30马克TEU，政府收走马克TEU,收回的资金又投到物流园区的其它根底设备建立。五、物流园区规划案例分析2、物流园区的选址与功能 不莱梅物流园区的选址符合德国政府对物流园区的选址和功能提出要求，即： 一是物流园区紧临港口，接近铁路编组站，周围有高速公路网，中心内至少有两种以上运输方式相连； 二是该区域内有许多大型的工业和商业企业； 三是附近有从事运输、仓储的物流企业； 四是有银行保险等机构或企业； 五是物流园区要远离闹区，面积至少在100公顷，周围