安溪官桥依仁水岸项目产品定位课件(1)

1、安溪官桥依仁水岸（2013-21地块）产品定位一、项目概况区位分析项目位于安溪县官桥镇，距离安溪县城约8公里，东距泉州70公里，南距厦门岛内56公里，同安城区42公里，官桥镇是南翼新城重要组成部分，在承接沿海产业转移方面，具有相对优越的区位条件。56KM泉州市区安溪官桥安溪县城同安城区岛内漳州市区42KM66KM70KM8KM项目现状项目已取得土地证、施工证，规划方案已报批，工程进度仅进行了部分桩基施工，目前已停工，现状基坑内积水严重。周边配套项目周边以村庄为主，配套主要集中于1.5公里外的官桥镇中心，但项目依托于北面连捷山水悦城项目，商业配套及居住氛围将逐步完善。官桥镇中心本案悦泉行馆中闽百

2、汇（2018年开业）官桥中心学校官桥中学官桥医院交通分析安溪南翼新城作为安溪对外门户，交通发达，有省道206、207、308线分别通向厦漳泉三市，同时厦沙高速、泉南高速、福诏高速可以快速连接厦门、泉州、闽南以北城市。项目行车至厦门岛内仅需1个小时。地块北面在建道路将连接厦沙高速，预计2018年通车。至厦门：从岛内至项目，车行厦沙高速距离56公里，约1小时；从同安城区至项目，车行距离45公里，约50分钟。项目旁新建官桥高速公路延伸线，预计将于2018年年底建成通车；至泉州：泉南高速，距离93公里，预计1小时10分钟泉南高速安溪站南翼新城厦门-安溪动车线路本案规划分析安溪南翼新城由龙门镇及官桥镇组

3、成，规划呈一廊、两片、三心多组团，定位为安溪辅城、厦门后花园城镇，其中龙门镇作为旅游商业中心，规划有信息产业园区、旅游度假区及居住区；官桥作为新城商贸中心，承担新城主要城市功能。本案本案在功能布局上，整个新城规划控制区面积扩至100平方公里，其中可开发建设面积57平方公里，规划2020年城市人口规模22万人，建设用地面积30平方公里。安溪南翼新城在建或已建成的项目有：中国国际信息技术福建产业园，两岸金融研究中心，两岸特色食品交流中心，上海世博会澳大利亚馆，上海音乐学院社会教育培训基地，福建外包服务学院，台湾旺旺集团福建总厂，奥特莱斯购物城，天湖休闲旅游中心，世界温泉山庄度假村，中华晶都汽车博览

4、城，威禹新能源产业园，低碳城市示范模型和低碳城市论坛会址等。茶业工业信息技术产业电商产业旅游贸易业安溪主要的茶叶加工地：八马，中闽弘泰等龙桥工业园区，新增思明园，湖里园中国国际信息技术（福建）产业园弘桥智谷电商园温泉山庄，两岸食品交易中心龙门、官桥区域早年以石材开采为支柱，随着石材业取缔，高新旅贸产业逐步入驻，区域当前积极推动信息产业发展，旨在打造综合性的信息技术产业基地。 龙桥工业园已入驻企业56家，提供就业岗位15000多个 两岸食品交易中心已入驻，预计今年年底将会面市 已与普惠等跨国企业达成战略合作关系，与福建省电子信息集团，国富瑞数 据公司，厦门航空，厦门大学等一批企业、院校达成合作温

5、泉山庄拟打造以温泉为主线，集旅游、休闲、度假、人居、文化教育、生态农业于一体的温泉小镇，目前已在规划中占地1500亩，总建面100万平方米，规划分三期建设基地建成后规划进驻 电商实体与产品深加工厂1000家；截止目前电商园正进行一期开发，入驻企业约54家，约250名员工项目四至地块西面为溪流及山体，居住环境优越，地块北面桥梁及道路在建中，地块以北为连捷山水悦城项目（建设有别墅及小高层），项目内悦泉行馆为高端酒店，已在运营，地块东面为莲兜美村。本案S206莲兜美村莲美村周边山体及溪流在建桥梁悦泉行馆依仁溪连捷山水悦城山水悦城悦泉行馆二、市场分析土地市场官桥镇2012-2017年共出让8宗商住用地

6、，大部分集中在2015年之前，楼面价未突破1000元/。随着环厦板块日益受到关注，厦门特房于2017年7月进入龙门市场，竞得地块楼面价一举突破2000元/。本案2017-8（安溪联创）楼面价18992017-9（特房）楼面价2101官桥镇龙门镇7km土地市场官桥镇2012-2017年共出让8宗商住用地，大部分集中在2015年之前，楼面价未突破1000元/。随着环厦板块日益受到关注，厦门特房于2017年7月进入龙门市场，竞得地块楼面价一举突破2000元/。区域土地编号土地性质占地面积（）总计容建面（）容积率溢价率成交价（万元）楼面价（元/）成交日期受让方备注官桥2017-7商住7811405 1

7、.8 105.00%123875 2017/8廖宏澄私人住宅楼2015-13商住50302125755 2.5 11.83%5200414 2015/9福建盛桥/2015-10商住1632952253 3.2 1.95%3130599 2015/4林来发新景荣华园2014-16商住69149172873 2.5 1.92%5310307 2014/7润丰集团润丰领尚2013-26商住46576116440 2.5 1.02%4940424 2013/9泉州幸福投资连捷山水悦城2013-27商住38659108245 2.8 0.94%3230298 2013/9黄培杰弘桥四季公园2013-21

8、 商住56146 140365 2.51.02%29702122013/7泉州嘉信嘉信依仁水岸2012-03商住60284150710 2.5 99.12%9000597 2012/6吴章强海峡国际城龙门2017-8 商住49081122703 2.5 161.80%233001899 2017/7安溪联创住宅最高毛坯价格6299元/2017-9 商住69289173223 2.5 205.88%364002101 2017/7特房2016-7商住60038120076 2.0 1.09%3700308 2016/7安溪联创-2016-3 商住58555134676 2.3 0.90%5610

9、417 2016/4恒邦置业该地块拟转让2012-14商住12375309372.5 2.06%495160 2012/6安溪联美依云小镇2012-12商住639215979 2.5 10.34%320200 2012/6安溪联美2012-13商住1231130779 2.5 2.04%500162 2012/6安溪联美2012-39商住3225580638 2.5 1.54%1316163 2012/12安溪联美2012-38商住48603121508 2.5 1.02%1986163 2012/12安溪联美2012-37商住48432121080 2.5 1.02%1980164 2012

10、/12安溪联美2012-36商住41396103490 2.5 1.18%1710165 2012/12安溪联美2012-35商住1164129103 2.5 1.05%480165 2012/12安溪联美2012-34商住599814995 2.5 2.04%250167 2012/12安溪联美2017年安溪住宅成交产品线：100120占比44%；8090、90100、120140各占15%;从安溪住宅今年成交产品结构来看80-140刚需和改善产品占据绝对主力，其主因是安溪相对低廉的房价及宽松的金融环境以及乡镇客户到县城购房需求较大面积产品市场分析市场分析安溪南翼新城2014-2017年年均

11、供应10.4万，成交9.4万，整体供销比1.11，其中官桥年均供应7.7万，成交7.6万，整体供销比1.01；龙门镇年均供应2.7万，成交1.8万，供销比1.5。南翼新城近四年整体处在供需平衡状态，近三年处在去库存阶段。市场分析安溪南翼新城2017年合计供应17.3万，成交17万，其中官桥2017年供应14.5万，成交15万；龙门供应2.7万，成交1.97万，官桥为南翼新城主要供应成交主力。全年供销比1.02，供需平衡。安溪面积成交排行：成交TOP项目中，城厢镇6个，凤城镇2个，参内乡1个，官桥镇1个。2017年安溪商品住宅成交TOP10排名项目区域成交面积（）成交套数 均价（元/）1润宇欧洲

12、城城厢镇126518.54108987002裕福明珠城厢镇95875.8789878003金沙水岸城厢镇89972.2486675004世邦清水湾凤城镇89117.6884965005龙湾盛世城厢镇5800758160006连捷山水悦城官桥镇56531.0951055007铁观音山庄凤城镇55310.0753291108百福豪城城厢镇51983.6542895529万达广场参内乡44512.71458650010铁观音广场城厢镇41340.233827300市场分析市场分析安溪县目前中心城区无在售项目，临近中心城区的城东板块凤山学府已突破1.1万元/，整体板块5800-11000元/，城南板块

13、7300-9500元/，城西板块5800-9000元/，官桥（南翼新城）5300-6000元/。安溪各板块在售价格中心城区无在售项目城东板块5800-11000元/城南板块7300-9500元/城西板块5800-9000元/南翼新城5300-6000元/无在售项目鼎盛尚学领地-9400正祥西山安邸-8450百福豪城-9500鼎盛金领-7300力志御峰-8000凤山学府-11000安溪万达广场-6600学府一号-5800铁观音山庄-9000隆恩华城-6600恒大御景-9000城东板块5800-11000元/城南板块7300-9500元/城西板块5800-9000元/世邦.清水湾-6200约克阳光

14、-8300金沙水岸-7800弘桥世界城-5000裕福明珠-6900蓝溪新天地-5800官桥镇5300-6000元/市场分析官桥镇在售项目已推房源均已售罄，2018年1月官桥住宅房价在5300-5500元/平左右；2018年2月新景荣华园报价6000元/，润丰领尚新楼栋预约报价5800元/，预计2018年上半年这些项目将加快入市，价格维持平稳态势。弘桥四季公园目前无在售房源，17年10月售价5300，目前售罄润丰领尚1月份加推售罄，5400元，新楼栋预约，报价5800元广新中央城目前无在售房源，17年售价约5500元/新景荣华园未取得预售，报价6000元/海峡国际城目前无在售房源，2月即将加推房

15、源起价5500在售待售本案连捷山水悦城目前仅别墅余3套13000，小高层17年10月售价5300已售罄市场分析官桥镇目前已推房源均已售罄，未来1-2年，官桥存量40万（含本案），如按2017年去化17万预估，去库存周期约为28个月，而相邻龙门镇库存量更多达115万。板块项目名称首次开盘项目规划总建 （万）容积主力产品目前报价（元/）已推货量 （万）已售货量 （万）已推去化 存量 （万）官桥连捷山水悦城2013.8高层、洋房12.42.5115复式、118三房、138四房高层、洋房房源已售罄，17年10月售价530010.610.6100%0别墅别墅200-400平目前仅别墅在售均价130001

16、.610.9156%0.7海峡国际城2014-9高层、集中商业152.596三房、89-7两房2月即将加推房源起价55006.66.6100%6.6润丰领尚2015.9高层202.575-135二房、三房、四房5800预约9.89.8100%7.4弘桥四季公园2014-5高层122.888三房、118四房目前无在售房源，17年10月售价53007.057.05100%3.8广新中央城2014-12高层102.572两房、83-103三房、123四房目前无在售房源，17年售价55005.25.2100%2.3嘉信依云水岸142.514新景荣华园高层5.23.289-1293房6000预约5.2合

17、计40龙门弘桥滨江新城2013.11高层20.52.879两房、112-115三房、116四房目前无房源在售17年均价5800元14.614.6100%5.9特房项目高层2.517.3联创2017-8 项目2.512.2恒邦项目2.313.4美仑依云小镇高层、别墅、洋房2.5542016-7联创项目212.2合计115近几年安溪市场供销两旺，年均去化体量约74.7万，2017年安溪市场迎来小阳春，住宅去化109万，同比上涨9%；受厦门泉州市场热度传导及安溪高价地王成交影响，市场热度不减，持续供不应求，房价上行，在售主力项目价格涨幅普遍在1000元/左右；区域在售主流热销产品为80-1403-4

18、房，主要以刚需刚改产品为主；安溪目前住宅未售存量仍有284万（截止17年12月）包含了未售项目及已批预售未售部分；官桥存量40万，去库存周期约28个月；市场小结加强预售管理2017年3月乡镇项目预售面积15000平方米以上，方可分批申请预售预售价格不得上浮，不得下浮超10%已预售房源申请调价幅度不得超10%，下批房源预售价格不得超上批房源5%备案数量限制限制每日备案数量预售价格管理出地面即可申请预售；八部会审（土房局组织规划、建设、物价、税务及周边开发企业代表共8部门进行协商后批复价格）；目前新景荣华园项目土房局拟批价格5800元/（前期沟通为5400元/，后经过沟通调整为5800元/，新景地

19、预期6000元/，因此迟迟为拿预售证）；政策分析2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年成交量（万）36.5845.2282.9677.4971.75100.5109.15120100806040200安溪住宅年度成交面积成交量走势： 2016-2017年销量高涨，近两年观望的客户集中入市，释放了大量需求，同时区域供应增加集中 放量，去化效果显著。预计2018年安溪销售量依旧保持上升态势；后市研判成交价格走势： 虽政府虽控制预售价格，17年土拍地块也多有限制售价，但限制价格高于周边在售价格；预计 18年成交价格稳中小幅上涨；后市研判60005000400

20、030002000100002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年均价（元/）48035047560258206051632266507000随着厦门房价上涨，厦门客户外溢带动厦门市周边市场火热及价格上涨，推动当地房地产投资意识，区域内价格逐步上涨，投资客户比例逐步上升，但仍以自主客户为主。从周边在售项目的客户区域来看，官桥客户主要以官桥、龙门、虎丘、西坪客户为主，虽然有安溪、厦门部分投资客户，但短期内仍将以当地客户为主。因此，本案客群定位为：以首置、首改客户为主，官桥地缘性客户占绝对主力。官桥地缘性客户（70%）客户来源：官桥、龙门区域为主（含工业园

21、区），虎丘、西坪等周边村镇为辅需求特征：首置、首改厦门的外溢客户（20%）客户来源：厦门岛内外投资客户，主要通过分销渠道需求特征：投资为主，受厦门限购影响，看中市场未来发展前景，注重性价比、低总价。安溪其他区域（10%）客户来源：安溪县城及其他乡镇需求特征：投资客，注重性价比、低总价。第二主力客群重要客群第一主力客群项目客群分析三、竞品分析位置安溪官桥镇政府旁规模项目总占地103亩，总建筑面积20万，绿地率高达30%涵盖有多层及高层的精品住宅、特色商业街等复合形态。住宅部分由4栋26层和5栋18层的高层组成，产品形式住宅、商铺、商住两用 户型类型（住宅）75-135的两房、三房、四房价格1月份

22、推售均价5400元/，预计下次推售价格为5800元/客户以项目及周边乡镇客户为主销售状况即将推售8号楼项目特色润丰领尚地处官桥镇区中心，项目紧邻蓝溪水系上游、背靠青山，配置周边交通、教育、医疗配套完善。相关信息开发商：润丰宏骏集团/福建纬璇织 润丰领尚1203室2厅2卫873室2厅1卫位置安溪县南翼新城官桥镇省道206线与环北大道交汇处规模建筑面积：15万，绿化率25产品形式高层、集中商业户型类型（住宅）77两房、89三房，101三房价格均价约5400元/客户以安溪周边乡镇客户为主销售状况2014年9月首次开盘，即将加推高层产品配置新华都商超，县直二十一实验小学、幼儿园、官桥中学、官桥小学相关

23、信息开发商：基弘实业海峡国际城118复式3房1133房位置安溪县官桥镇仁峰村规模建筑面积：12万，绿化率30%产品形式平层、商业户型类型（住宅）88三房、118四房价格2017年10月均价5300元/ 客户以周边及各乡镇客户为主销售状况目前无房源在售配置弘桥商业街，新华都，官桥小学，官桥中学 ，官桥医院，龙门医院 ，龙桥幼儿园相关信息开发商：弘桥集团弘桥四季公园882室2厅2卫1183室2厅2卫位置泉州安溪官桥交警中队正对面规模建筑面积：4.4万，绿化率30%，4栋高层住宅和2栋洋房产品形式高层、洋房户型类型（住宅）89-129三房价格对外报价6000元/客户目前客户已项目周边事业单位工作人员

24、销售状况未售配置新华都、官桥农贸市场、广友家私城、佳友购物中心，官桥中学、安溪县虞宗中学、毓秀学校、虞宗小学，官桥铭火中心幼儿园、童艺幼儿园、龙福外国语艺术幼儿园相关信息开发商：新景地新景荣华园1173室2厅1卫1293室2厅2卫位置官桥镇官桥镇南翼新城利民路规模建筑面积：12万，绿化率25%，总占地7200亩，目前可开发地块已开发完毕，其余地块存在拆迁问题，暂无动工计划产品形式五星级温泉酒店、温泉会所、高端住宅、别墅、大型商城、体育公园户型类型（住宅）少量118三房、138四房户型，200-400别墅后期地块将开发6栋90-1403-4房价格均价5300元/ ，叠墅1.2-1.3万/客户以周

25、边及各乡镇客户为主销售状况2013年8月首次开盘，目前仅少量别墅在售，2017年备案510套，排全县第6名配置5分钟直达安溪县城、40分钟直达同安，50分钟到厦门岛内、40分钟直达泉州市区、酒店、公园等配套相关信息开发商：连捷地产连捷山水悦城（后期地块将开发6栋90-1403-4房及洋房产品（未建），推售节点待定）四、项目产品定位规划方案项目原方案规划地上总建14万，其中高层住宅共12万，共1096套；别墅共1.35万，42套。项目产品配比产品类型面积段户型套数配比高层78-882+1房2厅2卫356109631%113-1253+1房2厅2卫74065%别墅412.1318422%266-2

26、68242%合计1138100%高层产品配比产品类型面积户型情况套数占比2+1房78.94三房二厅二卫14213%87.25三房二厅一卫14413%86.54三房二厅二卫646%3+1房113.37四房二厅二卫14413%113.46四房二厅二卫14413%113.66四房二厅二卫686%115.8四房二厅二卫343%116.67四房二厅二卫969%118.31四房二厅二卫969%124.57四房二厅二卫969%125.22四房二厅二卫686%商业产品配比产品类型面积套数进深面宽双层商铺110-180711-12m5.5-9m单层商铺50-110411-12m4.5-10m双层商场25001单

27、层1300左右别墅产品配比产品类型面积套数别墅412.1318266-26824原规划方案高层户型高层主力户型为85平2+1房，115-127平3+1房，高层合计共1096套；别墅户型为266-26及410平，别墅共计42套原规划方案高层主力户型为85平2+1房，115-127平3+1房，高层合计共1096套；别墅户型为261及410平，别墅共计42套高层户型原规划方案高层主力户型为85平2+1房，115-127平3+1房，高层合计共1096套；别墅户型为261及410平，别墅共计42套高层户型安溪官桥嘉信项目户型配比方案建议：户型面积（）比例平层3房80-8530%平层4房100-11040

28、%复式四房110-12030%合计-100%住宅户型建议产品建议高层产品纵观市场情况分析：1、本项目原方案中高层产品80-85三房（31%），115-126四房（65%），现建议调整为平层3房、平层4房、复式4房、别墅150-180，增加产品多样性；平层3房，80-85，占比30%，平层4房，100-110，占比40%，平层3房，110-120，占比30%；三房产品对于当地自主客户而言面积较小，但总价适宜，符合投资客户的需求，主要面对周边自住客户及投资客；四房产品主要客群为当地地缘性客户，一家4-5口，家庭居住，自住为主，面积段亦符合四五线城市市场需求；2、高赠送（偷面积）为安溪市场上主流手法，单套赠送面积15-20，目前规划仍允许；3、安溪区域偷面积产品各项目均额外加6000-10000元/套倒板费，由开发商指定第三方负责；户型参考4室2厅2卫，1184室2厅2卫， 1184室1厅1卫， 913室2厅2卫，91户型参考4室2厅2卫，1184室2厅2卫，114产品建议别墅产品纵观市场情况分析：1、本案别墅产品面积段266-268（24套）及410（18套）及后续出售总价将超过330-550万，面积段与总价均偏离市场需求；2、原方案别墅占比约4%，若可变更，建议将别墅体