田村项目策划思路ppt课件

1、田村工程谋划思绪北京亚豪房地产经纪前 言赞赏豪景苑地产的各位指点，给予我司这次参与工程的时机。 我司真心地希望参与到本工程的任务当中，经过我们的专业才干以及全心全意的效力，与贵司一道在田村区域乃至西部板块打造一个一流的明星楼盘！内容1、地段与地块2、市场现状3、对原有规划的评析4、方案调整思绪5、推行方向讨论地段与地块地段分析石景山 田村本案区域特点处于四环与五环间的田村居住板块交通较为便利，且有改善的利好音讯属于居住特性较为突出的地段圣 华 园雪 芳 园工程地块分析育强中学田 村 路阜 石路王 致 和地块特点地块处于田村路与阜石路之间，南侧为山体地块内部较为规整，可操作部分为矩形周边环境较差

2、，配套设备不全道路现状不佳，有南北侧噪音干扰地块对住宅类产品温馨度与质量感提升的支持度不高市场现状工程区域分析本案永达逸家中国房子兰德华庭乐府江南玉泉新城玉阜嘉园远洋山水阳光星期八汤泉逸墅观澜国际诚品建筑曦景长安西成忆树市场现状项目名称总占地面积总建筑面积容积率建筑形式开盘时间入住时间目前均价目前销售率车位比例乐府江南11.5301.9板楼2004.4.102005.6.30780098%11兰德华庭11212.13板塔2003.8.12004.5.1735080%10.8远洋山水501304塔板2005.7.232006.6680082%未定诚品建筑5.9314.82.3高板2004.2.1

3、2004.61100085%595个玉泉新城61.78105.622.28板楼、板塔结合2005.5.12005.12.31600080%曦景长安2.977.84.7板楼、塔楼2005.8.182007.5.31580075% 观澜国际8.1172.06板楼2003.4.192004.1.31746098%890个中国房子4.37281.9高板2003.122004.10.315200100%10.8永达逸家4133塔、板2004.2.292004.12.316300100%500多个阳光星期八5.8142.5板楼2005年底6000100%玉阜嘉园3.7132.2塔板结合2001.3.162

4、002.8.305500100%700个汤泉逸墅5121.82板楼2004.11.202005.12.318500100%充足西成忆树25.72.3塔板结合2004.4.62005.5.314470100% 在周边市调的13个工程中，有6 个工程曾经清盘，其他7个销售率均已超越75%。西区住宅工程销售情况良好。户型面积分析1居面积 45-70平米2居面积 95-120平米3居面积 120-160平米4居面积 165-230平米 本区域周边工程户型面积主要为45-230平方米的一居至四居，特种户型复式、错层面积范围较大，130-300平方米均有。户型比例分析项目名称1居比例2居比例3居比例4居比

5、例特种户型比例乐府江南5%45%45%5%兰德华庭15%15%65%5%远洋山水13%42%40%5%1%诚品建筑10%23%30%35%2%玉泉新城5%40%45%5%5%曦景长安20%55%25% 观澜国际20%50%30%中国房子25%50%25%永达逸家35%40%25%汤泉逸墅40%55%5%西成忆树19%38%38%5% 本区域周边工程户型种类丰富，二居、三居所占比重较大，一居、四居次之，特种户型复式、错层最小。价钱分布表项目名称开盘时间入住时间目前均价目前销售率乐府江南2004.4.102005.6.30780098%兰德华庭2003.8.12004.5.1735080%远洋山水

6、2005.7.232006.6680082%诚品建筑2004.2.12004.61100085%玉泉新城2005.5.12005.12.31600080%曦景长安2005.8.182007.5.31580075% 观澜国际2003.4.192004.1.31746098%中国房子2003.122004.10.315200100%永达逸家2004.2.292004.12.316300100%阳光星期八2005年底6000100%玉阜嘉园2001.3.162002.8.305500100%汤泉逸墅2004.11.202005.12.318500100%西成忆树2004.4.62005.5.3144

7、70100% 本区域周边在售工程目前报价为6800元/平方米左右精装修的诚品建筑除外，曾经清盘的工程均价接近6000元/平方米。成交均价分析 本区域周边在售工程实践成交均价在6540元/平方米左右精装修的诚品建筑除外项目名称成交均价乐府江南7101兰德华庭7239远洋山水6089玉泉新城6251曦景长安5675 观澜国际6889诚品建筑8997总价分析项目名称1居总价2居总价3居总价4居总价特种户型总价乐府江南34.385.8117156兰德华庭49.275109.5139.7远洋山水42.871.491.8129.2115.6玉泉新城41.469104.4126180诚品建筑64.9128.

8、7137.5242247.5曦景长安37.76577.7 观澜国际73.9122.3161.1中国房子36.457.267.6永达逸家40.366.291.4阳光星期八5775玉阜嘉园37.460.582.590.8汤泉逸墅114.8116.5119.8西成忆树24.644.362.673.8 本区域周边工程总价大多数控制在130万元/套以内精装修的诚品建筑除外，其中一居总价25-45万元/套，二居总价50-75万元/套，三居总价70-120万元/套，四居总价100-150万元/套，特种户型总价120-250万元/套市场现状综合分析该区域住宅工程较为集中，居住气氛根本构成在售工程的销售率均到达

9、75%，销售情况良好周边工程面积控制在45-230平方米，其中在售工程面积普遍高于早期工程10-20平方米该区域普通住宅二、三居所占比例较大，一居、四居所占比例较小，几乎没有特种户型该区域普通住宅在售工程的均价为6800元/平方米左右，而实践成交均价为6540元/平方米左右该区域周边工程总价集中控制在30-130万元/套，其中在售工程总价控制在40-140万元/套本区域住宅市场曾经由放量式增长向提高温馨度转变，有很大的上升空间对原有规划的评析圣 华 园雪 芳 园经济技术目的1214层板楼有部分独立商业及底商全地下停车根本没有园林对原有规划的评析原规划方案已根本到达成熟形状经济技术目的曾经除限高

10、外根本用足受经济技术目的限制，楼座改动余地不大初步判别户型面积比较常规，属于“不出错的设计190200平米/层原规划的问题原规划没有错误，属于本区域第一代产品是个“保底的方案！无法到达拉升价钱和提升工程质量的目的！方案调整思绪调整原那么调整工程规划方案，以产品特征带开工程质量提升调整工程推行思绪，依托产品特征提升工程质量对于任何一个工程而言，调整思绪均为两条路：顺向：以现有产品为蓝本，修正不合理处，放大优势逆向：跳出思想惯性，在显性供应下寻觅隐性需求，出“奇制胜方案一 既然现有规划调整余地不大，那么我们使之更为合理，即调整户型面积以及比例，修正户型，添加户型种类，丰富产品序列，修正园林、变换外

11、立面、出奇的包装推行 这是一种最常规不过的手法，是一种地产人的天性反响，也是一种最偷懒的想法。方案一符合市场主流产品设计，不会有市场阻力方案一会保证销售率和销售速度方案一不会大幅提升工程质量和价钱方案一不会给工程推行提供任何支撑因此，我司推翻了方案一，这个方案对于本工程不适宜。评价方案一方案二 进而我们开场逆向思想，看一看有没有什么可以“跳出来的地方。我们发现了一个有趣的景象，西区楼盘的印象就是：适中户型+景观环境优势+中国传统推行+政府背景40-50岁客群但是，西区难道就真的只是这样了吗？ 能否会有被显性供应所掩盖下的隐性需求？假设我们找到了这个隐性需求，能否会对工程产生极大的推进作用？方案

12、二 经过我司在西区多年的实战，我们以为西区存在着很大的待开发“地带，其中：小户型工程是这个区域中的空白。西区同样存在年轻人本地任务+地铁1号线的运力西区有其它区域不可比较的宏大升值潜力投资性 同时，我司在西区的工程以及其它工程中的小户型部分及其畅销，在这个位置做一个纯小户型工程能否会产生极大的销售力？方案二小户型在这个位置上能否可行？ 优势：区域内无竞争、单价上升空间大优势：本钱添加、改动现有目的、审批困难、时机：交通利好要挟：这个区域没有开发商尝试小户型、物业纠纷风险添加、综上，我司以为本工程小户型定位不可行方案二一个疑问：为什么不做大户型？与汤泉逸墅和雍景天成相比地段不支持配套不支持经济技

13、术目的不支持北京集合住宅市场开展的阶段划分：第一代产品：塔楼点塔、蝶塔第二代产品：板楼多层、高层板楼第三代产品：薄板进深紧缩到13米以内第四代产品：短薄板进深13米以内，两个单元一组第五代产品：高科技生态住宅建筑本身形状的晋级技术设备的创新方案三 其开展顺序是一个住宅向温馨化、人性化开展的过程，这个过程促使了社区规划的日趋合理。我司定位本工程为：高科技住宅短薄板住宅第五代产品本工程规划曾经根本确定，调整余地不大高科技生态住宅比起无法维护的大面积水景、必出争议的精装修，都具有着更强的真实的可执行性。高科技生态住宅只对现有产品做加法，不用牺牲掉户型等既得设计优点。做西部乃至北京第一个全高科技住宅，

14、这样将工程从“出卖上升“地产革新的层次，从而构成贵司对北京地产的奉献！ 我公司是北京房地产经纪行业中，对于高科技住宅研讨最深化的公司。在从2005年下半年开场我公司曾经为3个开发商谋划了高科技住宅，均将于2006年秋季入世。高科技住宅将成为北京2006年及2007年的房地产产品开展主流！下面，就为贵司和盘推出我司对于高科技住宅的了解以及实践运用到本工程中的谋划方案！亚豪在高科技住宅方向1、高效保温隔热外墙体系2、 热桥阻断构造技术3、 高效保温隔热屋面技术与构造设计4、 高效门窗系统与构造技术5、 高性能保温隔热玻璃技术与选用6、 高性能遮阳技术系统7、 建筑辐射采暖制冷系统8、 置换式全新风

15、系统9、 住宅自动通风与“房屋呼吸技术系统10、 能量活性建筑根底与地源热泵系统11、 高效太阳能利用系统12、 PCM_相位变化蓄热资料技术体系的运用13、 卫生间后排水成套系统14、 隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术15、 提高住宅光环境温馨性的技术系统16、 绿色屋面技术系统17、 中水循环及雨水回收再生利用系统18、 智能楼宇自控系统高科技生态住宅建筑的18大系统曾经非常的成熟和完善，而且造价非常低廉。目前曾经成熟的18大系统 我们可以担任任的说，上述全部18套高科技住宅技术的运用所需付出的代价，只需求在住宅部分每平米的建安本钱中添加800元/建筑平米！1、高效保温隔热外墙体系2、 高效门

16、窗系统与构造技术3、 高性能遮阳技术系统4、 建筑辐射采暖制冷系统5、 中水循环及雨水回收再生利用系统6、 智能楼宇自控系统本工程真实需求的高科技系统1、砖幕墙干挂 2、 LOW-E玻璃窗3、 滑动式外遮阳板4、 建筑辐射采暖制冷系统5、 智能楼宇自控系统选装的系统：住宅新风系统房屋空气置换系统会呼吸的住宅本工程只需求添加的系统1、砖幕墙干挂我们只需求添加的系统 2、 LOW-E玻璃窗我们只需求添加的系统3、滑动式外遮阳板我们只需求添加的系统上地MOMA4、水泥辐射采暖制冷我们只需求添加的系统5、智能房屋系统我们只需求添加的系统我们用添加缺乏800元/平米本钱换来的是西区第一住宅晋级产品西区第终身态节能住宅西区的高科技普通住宅豪景苑房地产公司在北京房地产开发企业中的先锋位置与市场相比较，本户型建议属于紧凑型户型建议户型面积范围比例一居607015%二居8511035%三居11014040%四居16018010%推行方向讨论推行方向讨论推行的根底是产品设计我们的产品是西区首个全高科技住宅我们