万科筹资之路与启示ppt课件

1、组员：杜少云、谢德昌、孙睿 张浩、吴海波、高一杰万科筹资之路与资本构造分析.一、万科简介：生长的脚印 1984年5月30日，一家名为“现代科教仪器展销中心的企业在深圳诞生，运营办公设备、视频器材的进口销售业务，并成为深圳市最大进口销售商，同期其第一家内联企业“现代医学技术交流中心宣告成立。翌年，在进口机电产品市场萎缩的情况下，该企业依托“深圳广州北京 三点一线的销售方式，营业额一度占国家方案外市场的60%。1986年，该企业为摆脱僵化体制，筹措开展资金，高层决议在两年内完成以公开发行股票为目的的股份化改造，同年成立第一家中外合资企业“深圳国际企业效力公司。1987年，公司更名为“深圳现代科仪中

2、心，调整业务运营方向并开展顺利，与SONY公司建立亲密联络。同年兴办第一个工业投资工程“精实企业。1988年，公司再次更名为“深圳现代企业，同时股改方案获批成为国家持股60%、职工持股40%的股份制公司，并定名为“深圳万科企业股份。同年11月，公司进入房地产业。1990年，公司初步构成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大运营架构。. 1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片获国际大奖。1992年，公司跨地域运营开展迅速，旗下联营和附属企业遍及国内15个城市。同时公司内部刊物应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，以后更名为。1993年1月，集团推出上海城市花园工程，并成为其代表作。

3、同月集团管理层召开务虚会，决议放弃以综合商社为目的的开展方式，并确定以城市群众住宅开发为公司主导业务的运营方向。以后，万科一路稳步开展并不断做着减法，对非中心业务进展调整，其中甚至不乏一些优质工程如万佳百货、深圳万科供电效力公司等，1997年10月完成全部调整任务。 在万科开展过程中，同银行的协作力度也不断加大，于2000年初次成为中国银行总行级客户授信额度20亿人民币。 以后相继与农业银行、招商银行签署类似数亿乃至数十亿额度战略性的。截止2006年底，万科行业龙头的位置已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。一、万科简介：.实践控制人:万科企业股份职工委员会主营业务：一、万科简介：.二、20

4、21年财务数据：.万科筹资之路：1.权益资本的筹集： A股、B股、权证、留存收益2.债务资本的筹集： 短期借款、长期借款、预收账款、信誉借款、可转换债券、公司债券 .1988年12月公司发行新股2800万股，面值1元，筹集资金2800万元；1991年1月公司A股在深证买卖所挂牌上市，同年6月，公司经过配售发行股票2836万股，筹集资金1.27亿元；1993年3月公司发行4500万B股，募集资金45万港元，并于5月在深交所上市；1997年8月公司经过配股10配2.37，配售发行6717.6175万股，每股人民币4.5元，实践募集资金3.82亿元；2000年1月公司经过配股10配2.37，配售发行

5、8543.4460万股，每股人民币7.5元，实践募集资金3.82亿元；A股、B股的筹集：.2006年8月公司非公开增发配股10配2.37，配售发行40000万股，每股10.5元，实践募集资金41.967亿元；2007年4月公司以不低于公告招股意向书前20个买卖日公司A股股票均价或前一个买卖日A股股票均价增发A股和B股，增发A股87397万股；2021年9月公司股东大会高票经过增发A股，融资112亿元的决议。本次发行股票数量不超越招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超越人民币112亿元。最终发行数量及募集资金规模提请股东大会授权公司董事会与主承销商根据详细情况协商确定

6、。.万科股本变化情况.09年万科融资资金流向：项目名称资金分配额项目投资总额天津东丽湖万科城112,000798,394杭州良渚白鹭郡南和阳光天际两期105,000594,225东莞虹溪诺雅90,000205,458沈阳金域蓝湾82,000375,629镇江魅力之城73,000410,834深圳第五园-四、六、七期70,000171,664天津金奥国际68,000156,966重庆高新园I分区65,000205,087深圳千林山居60,000220,622东莞常平万科城-四、五期45,000138,246重庆高新园H分区45,00082,138广州柏悦湾40,00099,321沈阳金域国际35

7、,00052,150沈阳魅力之城30,000147,105补充公司流动资金200,000-合计1,120,0003,657,839.认股权证： 2005年12月，万科企业股份进展股权分置改革。其非流通股股东华润股份以下简称“华润股份向万科股权分置改革方案实施股份变卦登记日登记在册的流通A股股东，每持有10股万科流通A股股份免费派送8份认沽权证，以获得万科一切非流通股股份在A股市场的流通权。 利用认股权证筹资的最大优点是可以降低筹资本钱。然而，认股权证的价值都是建立在预期之上的。对投资者而言，由于杠杆效应的存在，使得认股权证的行使成为一种高收益的投资，但是需求以公司未来的股价上升为根底。.年度法

8、定盈余公积任意盈余公积未分配利润留存收益200030,123,149.96165,677,324.8011,518,859.92207319334.68200137,374,721.77168,713,328.884,617,138.00210705188.65200238,242,127.41191,210,637.0312,269,641.32241722405.76200354,227,065.82216,908,263.28247,106,386.08518241715.18200487,800,625.51351,202,502.03414,846,4127

9、12005135,036,281.68675,181,408.40613,894,467.921424112158.002006215,463,931.521,292,783,589.12668,538,492.812176786013.45盈余公积未分配利润留存收益20075,395,470,156.384,032,906,217.689428376374.0620086,581,984,978.146,184,277,986.6612766262964.80留存收益：.留存收益不发生筹资费用，同时可使公司的一切者获得税收上的收益。再者，留存收益在性质上属于权益资本，可以提高企业的信誉和对外

10、负债的才干，降低资产负债率提供更好的流动性资金用于新的工程的开发，使企业拥有良好并稳定的生长性。然而由于留存收益过多，能够会呵斥股东在股利上的损失，影响今后的筹资。.公司短期借款和长期借款情况(单位：元)年度短期借款长期借款2000566,000,00080,000,00020011,353,000,000261,000,0002002460,000,000160,000,00020031,680,000,000260,200,0002004795,000,000899,693,4752005900,000,0001,194,889,18020062,715,470,0009,510,878,

11、98120071,104,850,0001,636,20720084,601,968,3339,174,120,094 2009.6.302,141,296,94413,439,637,161. 长期借款在2006年、08年、09年均有大幅度添加。长期借款与短期借款类似，但是弹性没有短期借款好，灵敏性较小，速度慢，适宜房地产的投资特性，阐明万科在这段时间有较大的投资工程。.预收账款单位：元年度预收账款2000222858263.32001477297266.42002179250980.82003544317647.82004464745080.720052166856261200646641

12、52791200788363509702008222858263.3 2009.6.30477297266.4. 万科在2004年至2021年的预收账款均有大幅度提升，阐明在这段时间没万科有大的工程进展投资，生长性较好，扩展了债务筹资规模。.信誉借款单位：元年度信用借款2000520,000,00020011,353,000,0002002460,000,00020031,680,000,0002004795,000,0002005900,000,00020061,688,000,00020071,035,250,0002008350,000,000 2009.6.301,982,866,94

13、4由于信誉借款的风险比抵押借款还要大，因此利率通常较高。万科在00到09年间可以稳定地拿到信誉贷款阐明万科公司还款才干好，资本负债率合理，拥有较好的负债才干和信誉。.可转换债券：2002年 6 月万科公司向社会公开发行 1,500 万张可转换公司债券“万科转债 ，每张面值 100元，票面利率1.5，发行总额15 亿元。2004 年 9 月，万科公司向社会公开发行 19.9亿张可转换公司债券“万科转 2 ，每张面值 100 元，发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转换为流通 A股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2累计转股 336,220

14、 股，公司股本总额达2,273,964,091股。.公司债券2021年9 月 18 日起，万科公司59亿元公司债券在深圳证券买卖所挂牌买卖， 该期债券有担保种类债券简称 08 万科 G1，上市代码 1120050)和无担保种类债券(简称 08 万科G2，上市代码 112006)两类。债券名称2008年万科企业股份有限公司公司债券发行规模59亿元发行价格本期债券面值100元，平价发行期限及规模1.有担保（08万科G1）：5年期固定利率债券，发行规模为人民币30亿元2.无担保（08万科G2）：5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，发行规模为人民币29亿元债券票面利率1.

15、有担保：5.50%2.无担保：7.00%债券信用等级发行人的主体信用等级为 AA+，本期债券中有担保品种的债券信用等级为 AAA，无担保品种的债券信用等级为AA+. 从1988年至今，万科的筹资规模不断扩展，筹资方式和渠道也较丰富。这不仅得益于万科万科良好的信誉，更重要的是万科拥有合理的资产负债构造和富余的现金量曾经在业内骄人的业绩。 近年来长期负债的添加和留存收益的扩展也预示着万科依然具有良好的生长性。目前的低市盈率和最近刚刚经过的112亿元的融资方案无疑添加了投资者对其的运营自信心，融资规模的扩展与其出众的投资性相辅相成。万科筹资之路分析.万科历年资本构造四、资本分析.可以直观的看到万科的

16、资产负债率有逐年走高的趋势，而且一直在60%以上，一方面这是由于房地产企业本身高负债运营的特点所决议的，另一方面对于一个快速生长的企业，允许适当多负债来加快企业的开展速度。但是较高的资产负债率，意味着较高的风险，对于风险的控制还是必需的。四、资本分析.四、资本分析可以看到在A股市场排位前四的房地产企业的资产负债率都较高，除招商低于60%，其他均在67%和70%之间，但都远低于行业平均值，而万科排在第二位，可见，目前资产负债率尚处在可以接受的程度，加之09年新的A股发行方案曾经经过董事会同意经过，可以估计09年的年报数值将下降。.四、资本分析从图表中可以看出万科的流动比率与速动比率除05、08年

17、较低外，其他三年均坚持在相对稳定的程度。09年三季报，万科的流动比率为1.97，速动比率为0.59，都较08年有了一定程度的提高。其中缘由是一方面货币资金的添加了76亿，流动资产添加10亿；另一方面，流动负债却减少了17亿，非流动负债添加额近85亿。.09年三季度，万科的流动负债比为72.15%，比重较大阐明其承当较大的风险，但从构成比例来看，预收账款占了47.9%，这部分负债可以说既没有风险也无本钱。另外，万科的货币资金工程数额为276亿，而扣除预收帐款后的流动负债为330亿，加上拥有的在建行近200亿的授信额度，流动性相当富余。但是流动比率与速动比率过低一直是隐患，他们预示了财务风险，其中

18、万科的存货数额一直较大，假设出现销售不畅的景象，资金回笼困难,将面临宏大的流动性问题四、资本分析.四、资本分析09年三季度四强流动速动比率 万科的流动与速动比率在四强中都是最低的，当然这并不完全表示万科在风险控制上出现了问题。.万科在08年计提了大量的存货跌价预备，并且在每年都有一定比例的存货跌价预备，而其他三家在房地产业开展较好的几年，根本上都不计提存货跌价预备，而且08年的数据显示所占的比例也较少，这直接导致了其他三家企业的流动比率与速动比率高出万科。显然万科采取了比较稳健的会计估计方法，而其他三家的流动资产那么存在相对高估的景象。四、资本分析08年四强存货比较.四、资本分析 看得出房地产

19、企业的ROA与存货周转率有高度的正比关系，这正突出了房地产业的一大特点，即存货周转的快慢，很大程度上决议了一家企业的生死。万科有着大量的存货工程，并且速动比率较低，但依然稳坐行业老大，其运营管理效率值得同行自创。. 房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整.如何经过资本市场的支持抓住宏观调控带来的机遇是公司目前思索的重点问题，可以估计的是未来万科仍将进展多次股权融资为扩张打根底，而其在资本市场的良好声誉有助于融资胜利，因此，个别时点负债过高并不值得过分担忧，尤其是在行业整体情况负债率偏高的情况下，只需财务坚持相对稳健即可。而万科由于具有规模经济优势，营销方面也自成体系，且主要目的市场定位于具有刚性需求的中档商品房，其业绩也能坚持相对稳定,但看似安康的巨人万科也存在着一些隐忧。四、资本分析小结 . 万科作为房地产业的龙头企业，他的某些市场行为甚至管理层的言论，往往会对整个房地产业带来艰苦的影响，所以良好的企业笼统对万科有艰苦的意义。像王石的“捐款门事件